XXXX年上海万科金色城市营销策略提报ppt课件

1、本工程的开发胜利意味着发明了一条非“卧城为主体小型卫星新市镇开展方式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合工程的地产开发方式，其方式的胜利将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发方式，具有宽广的市场开展前景。1、主力产品市场成交活泼2、浦东中外环区域刚需产品后续存量缺乏时机一主力产品市场成交活泼工程80-100主力面积段成交最活泼，占总成交比重49%200-300万总价段同样以80-100为主2021年上海公寓总价与面积成交关系100万以下100-200万200-300万300-400万400-500万500万以上合计占比80以下 333

2、6341171812300758813%80-100435920690358212884502996449%100-1202492723158865032052429%120-1401582447267214811860694411%140-160441616171516604041577%160以上17134712352422730666011%合计8123298211088985823140060555100%时机二浦东中外环区域刚需产品后续存量缺乏10-11年80-100户型产品共成交1005套，占环线成交的56%，为市场绝对需求浦东中外环区域80-100存量仅剩259套，占总量的22%

3、，稀缺严重1、量大价高：2、内忧外患：3、锁客周期长：挑战二外患：板块竞争压力大，现有存量与后续新增供应总量超越3000套内忧： 前期产品集中抛盘，挂牌总量近200套，单价低于2.5万/板块项目名称主力户型2012年月均成交 成交均价存量套数预计2012年新增推量二季度 三季度 四季度 花木 古北御庭2房：101-1103房：123-148 4137000264200凯德嘉博名邸1房： 722房： 90-93 12330001531183房： 144张江 张江汤臣豪园2房： 90-1081226700272-3房： 127-136日月光水岸花园2房： 85-110/ /172343房： 140

4、北蔡 珐朵公馆1、2房： 64-78140285005863房：82-87公园新纪2房： 104-108260003房： 123-127三林浦发御园2房：78-953房：128-13247244002606042周康 绿洲康城亲水湾1R 65-62 2R 89-1053R 137 2722395386锦绣华都 2R 903R 112-134 121145643合计2802581294242118本工程的开发胜利意味着发明了一条非“卧城为主体小型卫星新市镇开展方式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合工程的地产开发方式，其方式的胜利将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围

5、内卫星城市开发中可复制的地产开发方式，具有宽广的市场开展前景。事业处于上升期或者是生长期，并具备家庭雏形或者曾经成家。年龄处于2540岁间，公司骨干或业务精英具备高素质和高等教育，多就职于大型企业、外资企业，较好的任务背景面临家庭建立期，注重婚姻及孩童教育政策影响，客户人群发生变化，首置、首改类的刚需将占较大比例价值排序客户类型年龄购房动机家庭结构主力户型产品核心价值1功能紧凑型25-30岁首置二口之家二房、2+1房（80）满足基本生活功能2功能满足型25-35岁首改二口或三口之家2+1房，小三房（102）人口增多带来的功能升级3功能改善型35-40岁改善三口之家舒适三房（120-140）居住

6、舒适度改善中心区域客户：北蔡、花木为主力地缘性客群区域张江由于道路通达性，为产业园客群之首价钱挤压客：受价钱的挤压、道路的通达，导入了陆家嘴、联洋、金桥等区域客户偶得型客户：少量市区客户、区域固定徐汇、闵行接近两桥、两隧区域；本工程的开发胜利意味着发明了一条非“卧城为主体小型卫星新市镇开展方式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合工程的地产开发方式，其方式的胜利将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发方式，具有宽广的市场开展前景。中环线：导入金桥、杨浦、上海南站区域客户杨高路、罗山路：导入陆家嘴、静安黄埔区域客户11号线地铁：导入徐汇、长

7、宁、上海南站区域客户本工程的开发胜利意味着发明了一条非“卧城为主体小型卫星新市镇开展方式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合工程的地产开发方式，其方式的胜利将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发方式，具有宽广的市场开展前景。本工程的开发胜利意味着发明了一条非“卧城为主体小型卫星新市镇开展方式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合工程的地产开发方式，其方式的胜利将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发方式，具有宽广的市场开展前景。本工程的开发胜利意味着发明了一条非“卧城为主体小型卫

8、星新市镇开展方式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合工程的地产开发方式，其方式的胜利将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发方式，具有宽广的市场开展前景。6月9月户外导示重点地铁；扫街派单；园区拓客；宜家样板房协作；外籍客户导入；10.1房展会；公关活动产品展现核爆开盘；活动聚客；短信、DM、网络浸透；各大商圈结合巡展老业主发动；万客会会员入会；“核爆三部曲4、5、6月7、8、9月10、11、12月布点：去宜家看我们的样板房！11号线：地铁延伸线工地包装。11号线：现有重点站点包装。 轨交报纸：时代报软文方式轨道线：覆盖面一：住宅社区以

9、由由、昌里、临沂等小区等75个老式或动迁小区、如浦发绿城、新里程等存在一部分80平米的户型需求改善，32个3年以上社区可以开发客户资源。覆盖面二：商圈1个CBD：八佰伴浦东客户的首选购物地域3个地域商圈：周末、夜市时机多3个独立卖场：地广人稀，浦东大卖场易成为片区中心覆盖面三：产业园区以张江高科技园区、康桥工业园、中国电信信息园区为主的7大产业园张江：6大板块，144家企业康桥：上海首个工业园区，199家企业中国电信：涵盖电信旗下各类国际企业近100家6月9月户外导示重点地铁；扫街派单；园区拓客；宜家样板房协作；外籍客户导入；10.1房展会；公关活动产品展现核爆开盘；活动聚客；短信、DM、网络

10、浸透；各大商圈结合巡展老业主发动；万客会会员入会；“核爆三部曲4、5、6月7、8、9月10、11、12月配套商家活动：联动宜家、红星美凯龙举行万科体验之旅系列活动教育配套系列活动：继续举行教育配套系列活动，大篇幅且继续贯穿国际社区理念，以教育配套资源炒作本案。系列暖场活动：每周暖场活动集聚人气，坚持现场热度1、按照区域、客户层次，换房周期将客户资源进展细分不同居住区域和社会层次的客户对工程要求也有不同，客户细分之下可以有效向各类型客户引荐万科工程；另外还要针对到达换房周期的客户进展细化。发动老客户：2、万客会会员折扣实现万科金色置业卡启动万科金色城市置业卡，客户前期可参与活动，后期本人认购或引

11、见新客认购均可给予一定程度的积分，并获得额外购房优惠，或者在年终时换取各类礼品。6月9月户外导示重点地铁；扫街派单；园区拓客；宜家样板房协作；外籍客户导入；10.1房展会；公关活动产品展现核爆开盘；活动聚客；短信、DM、网络浸透；各大商圈结合巡展老业主发动；万客会会员入会；“核爆三部曲4、5、6月7、8、9月10、11、12月房展会、样板房开放快速通知市场金色城市三期已箭在弦上700套=7000组蓄客建议入市价：28000元/军事化管理制度：凝聚力、战斗力、刀锋执行力万科化制度：万科军团进阶生长方式万科新兵集中营导师引入制度万科老兵加油站新人军训1周：培育新人团队认识万科化操作培训1周：针对万

12、科现场操作流程的系统化培训；销售1线实习2周：经过实战检验学习成果，经过后方可进阶；1对1导师引入：对新人配备1对1专人导师，为期1个月；导师责任制：新人实习期间，佣金与导师对分；新人如违反现场管理制度，导师负连带责任；职业经理人培训每半年1期；定期举行各地分公司的交流学习；约请各界精英告发跨界营销培训；定期举行全国各地优秀工程学习；定制化考核机制工程人员考核组成销售人员目的月度销售义务完成率30%月度签约完成率30%万客会入会率10%月度销售回访称心度30%谋划专业目的执行力40%拓展奉献30%专业奉献30%销售经理目的案场管理执行力30%客户称心度完成率40%销售人员整体目的30%以万科月度考核目的为模型根底，结合公司实践，以目的加权方式构成工程各成员的综合考核体系；按员工职能考核目的划分，各职能