全景式豪宅项目营销思路ppt课件

1、万科东方尊峪商业裙楼营销思绪市场及工程分析工程定位营销战略目录1.1深圳经济运转情况指标200520062007GDP(亿元) 4936.905684.396756.4固定资产投资(亿元) 1176.131273.671345.00CPI（上年100）101.6102.2104.1三产比重0.2：52.4：47.40.1：53.2：46.70.1：50.9：49主要经济目的经济高速开展；固定资产投资稳步增长，第三产业飞速开展，其中交通运输、仓储及邮电通讯业投资增长最快；处于由工业化向后工业化迈进阶段；稳定的经济增长是房地产安康开展的有力支撑；1.2房地产政策推进住房保证政策的关键之年 保证性住

2、房对商品房市场构成冲击货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局 使房地产资金链从紧落实和完善现有政策仍是今年主旋律 挤压房地产泡沫，规范市场行为土地市场清理整顿强度进一步加大 囤地本钱添加，添加房产供应 2007年宏观调控效果明显，2021年银根紧缩和宏观政策的进一步落实必然使得市场规范化。1.3 罗湖区商圈分布大剧院-华润商圈，以万象城、书城为代表，拥有成熟的商业设备和配套设备 。国贸-人民南商圈，深圳档次最高的商业中心区 罗湖-火车站商圈，罗湖商业城为代表，港人集聚地四大商圈由地铁串联，业态齐全；商业辐射深圳乃至珠三角；历史悠久，开展成熟；受中心商圈影响，罗湖新入市裙楼商业根本是社区配套商业老街

3、-东门商圈，深圳历史最为悠久的商圈也是罗湖的中心 11.4房地产市场分析住宅市场现状成交面积整体上呈逐渐下滑趋势；成交价钱在08年2月前无明显变化，在08年3、4月份下降趋势明显；投资性市场让位于理性需求市场，张望气氛浓重；11.4房地产市场分析商业地产市场现状深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积 深圳市历年商服用地占土地总供应情况商服用地供应逐年减少；商业用房的施工顶峰期集中在两年前，新开工面积上涨有限。由此推理，如今的商服物业尤其是关内的新 增商业供应不多；投资者在关内投资商业物业可选择性相对较少；社区商业已成近两年投资热点。社区商业存在一定的投资群体1.4房地产市场分析商业地产市场现状

4、商业物业成交价钱呈上升趋势；各年价钱上浮相差不大，呈稳定上升趋势；成交量呈先增后降趋势，但降幅不大；今年商业地产的成交价钱不会出现明显下跌；估计成交量降幅不大；11.4 08年商铺投资热点区域分析前海片区那么是前海湾中心区的中心组成部分之一；西部通道的开通，为前海片区注入了新的活力；新规划的出炉，意味着前海区域拥有更高的起点；深南大道与宝安大道的衔接、将建成通车的广深沿江高速公路等利好。宝安中心区处珠三角地域“穗-深-港黄金走廊上的重要节点；地铁1号线、深港西部通道、沿江高速公路、广深高速、大铲湾港口、深圳机场等交通网络兴隆。是未来深圳两大中心区之一的重要组成部分。楼盘分布，下同宝安中心区:地

5、缘优势、交通枢纽地带和逐渐晋级的区域功能成为投资的主要支撑点。前海片区:规划有利、交通配套逐渐成熟、高素质人才的不断进驻成为投资的支撑点1龙岗中心城是重要的城市次中心之一，是全区行政、金融、商贸、信息和文体中心；深惠公路的拓宽以及清平高速、南坪快速通车和地铁3号线的正式开工等，使龙岗片区彰显出极大的活力；前海湾中心区的重要组成部分； 深圳独一的滨海国际门户；港人置业后海一时成为热点；龙岗中心城:区域中心、交通的快速开展和大运会的申办成为投资的主要支撑点。前海湾片区:人文气味与自然资源并重，西部通道的开通使其成为投资热点。1.4 08年商铺投资热点区域分析1布吉片区随着地铁3号线的建立和深惠公路

6、改造，交通逐渐完善；深圳中部综合组团和中部物流组团的重要组成部分，位置明显提升；环境、卫生、治安及配套设备等完善；龙华华为、富士康等，为片区带来了大量的高科技人才 ；地铁四号线将在2021年开通；城市次中心；布吉片区:城市规划有利、交通逐渐改善、相关配套的完善成为投资的支撑点。龙华片区:地铁的开通、入驻大企业员工对住房的刚性需求成为片区升温的重要要素。1.4 08年商铺投资热点区域分析1.5 深圳房地产投资特征“羊群效应导致的投资行为明显，投资者缺乏理性。热点片区投资所占比例极高，投资者没有细分投资市场，呵斥部分楼盘被低估。投资者对市场反响愚钝，市场发生变化时，不能做出有效调整。深圳房产低迷呵

7、斥大量投资者转战异地市场。细分投资客户群，准确把握目的客户方可一击制胜；转变投资者观念，引导投资者行为已成必需。特征一特征二特征三特征四11.6 片区商业供求分析本工程，住宅1610户，商业6000多鸿景翠峰，住宅400多户，商业3000多晴山月，住宅近300户，商业约1500 片区集中有3个楼盘；此外周边再无竞争工程；片区规划约有1万人口，商业面积近1万平，二者比例约为1：1。实际上供求平衡；与本年投资热点片区相比，片区商业缺乏有力支撑点；1.7片区消费者分析梧桐山公园，无规划住宅。临香港大雾山，无规划住宅区。农民房，居住人口少。与工程隔罗沙公路，到工程可达性差。莲塘工业区，离工程20分钟车

8、程，片区配套相对完善。消费者消费才干有限目的消费群集中在包括工程在内的三个楼盘内；工程可达性差，周边居住区少，根本无外来消费人群；商业应以满足本片区消费者为主；往东有隧道与盐田相隔，为主要干道1.8工程片区商业价值研判由于片区2公里内无商服物业，呵斥住宅居民生活不便。因此商业实为住宅的附属；片区消费才干有限，人均商业占有率约为1，商业运营存在一定风险；交通不便，无法提升有效消费；商业体量小，不利于商业整体规划。商业价值为提升住宅价值而建，本身缺乏价值支撑；后期商业规划应着眼于社区配套，如此方可对住宅构成增值作用，利于烘托企业品牌笼统；市场及工程分析工程定位营销战略目录占地面积：约11万总建筑面

9、积：约33万容积率：2.12绿化率：67.5%覆盖率：16.7%中央会所：约6000商业：剩余16个商铺，2614 -2F：461 -1F：651 1F：502 层高：4.5m1.1 工程概括1.2 商业街SWOT分析优势（S)劣势（W)33万高尚社区商业，周边均为大中型高档社区，消费力强片区内消费人群约2500户左右,1万高端消费人群万科品牌效应,全街铺设计华润万家已入驻,主力店效应目前周边淡薄的商业氛围，影响投资者对片区商业的信心入驻率较低,聚集人气需假以时日体量较小, 商业规划的空间有限垂直交通不足，实用率低内外沟通及体验性不足机会（O)威胁（T)周边居民陆续入住，消费力将逐步体现竞争少

10、，消费分流小外部消费分流导致消费不足深圳房地产形势,投资者观望气氛浓厚豪宅社区商业性价比不如市区内普通住宅分析总结：虽有主力店进驻，但吸纳泛社区的消费较难商业人气隔断，通达性不高，商业网点的辐射力有限体量及构造限制，限制业态的取向招商有一定难度，与招商的品牌及档次要求有矛盾入住人口有限，针对目的客群的消费习惯，与期望中商业形状有矛盾做社区配套商业是目前最可行的出路要做出风格来弥补缺陷，留住消费要做出质量，使之功能健全业态选择要根据消费目的性选择要有一个艰苦的商业培育过程要做出退让，留出利润空间集商业、文化、休闲、效力于一体的立体全景式豪宅社区商业配套 1.3 工程定位半山观景的商业步行街多首层

11、临街店铺富人区的独一高质量多功能效力商业万科天街SKY SHOP1.4 案名建议个人护理：万宁等 便利店： 7-11便利店、面包屋、母婴儿童用品等精品店：花店、书吧、户外用品店中西快速餐饮：真功夫西餐咖啡：雨花咖啡、上岛咖啡等配套：银行美容：自然美SPA 、首脑美发药业：海王、一致等茶庄：天福茗茶等效力：干洗店、水站、奶站冲印：柯达冲印等培训：儿童才艺安康：健身房、康体中心社康：安康管家等其它：宠物医院等1.5 商户组合建议1.6 业态平面分布模拟-2F平面分布模拟-1F平面分布模拟1F平面分布模拟1.6 客户定位-投资客定位万科会会员众多的投资者曾经认识到万科物业“保值抗跌的才干， 这部分忠

12、实的跟随者是重要的客户来源.本工程和周边工程业主社会高尚阶层，具有购买才干，且已认同了片区价值, 将成为本工程商业的潜在投资客通泰地产二三级联动,异地客户等，多年积累的客户资源是本工程的重要客户来源从住宅投资中、股市中退出的投资者，经过引导可以成为工程的潜在客户1.6 消费者分析片区居民属于相对富裕阶层成交客户从事的行业主要以贸易业、房地产、金融业或外企等。客户的职位主要为：私营企业主、公务员、企业中高级管理人员、个体经商人士、专业技术人员等。住宅成交客户中以多次置业（三次及以上）和二次置业为主，首次置业者比例较低。住宅置业目的方面，自住与投资的比例为6：4；这表明东方尊峪的客户群体属于高端群

13、体，以不断提高居住水平为主要目的。东方尊峪的自住比例较高，消费群体有保证！1.7 工程租金预估租金：-2层：115元/ -1层：85元/ 1层：60元/周边商业调研社区商业租赁程度放水养鱼原那么，门槛不宜过高优惠政策1.8 工程价钱定位根据工程租金，按年8%报答率计算工程均价： -2层售价为：17250元/ -1层售价为：12750元/ 1层售价为：9000元/ 注: 详细的价钱表容后再行提交。市场及工程分析工程定位营销战略目录1.1 销售方式建议直接销售或带租约销售，不返租；以招商作为推进力，租售并举；划定模拟业态，描画商业前景，达成消费前景共识；整合多方资源，强势出击；锁定目的客户，让出利

14、润空间；协助培育市场。贵司需支持条件我司将投入的资源贵司应提供一套临街铺位为售楼处，做好包装及相关物料准备, 提供相关水电、电话等,并提供保洁人员等;贵司提供宣传及包装支持;贵司配合提供销售的各项合法文件，保证产权的合法性；贵司配合办理手续并提供看房钥匙等；深圳地区50间分行协助推广 三级市场700多名员工的客户资源 在公司期刊中刊登项目的平面广告 二级市场多年积累的投资客户资源 组织看房团定期前往现场做现场推介异地营销,有效引导外地客户投资1.2 协作条件硬件要求在商铺设置临时售楼处，做商业氛围包装待售商铺包装户外路标指示投资单张准备完善商业配套设施电梯间装修、各种管道开始改造，其它公共部分

15、开始装修。 商业附属设施基本完成，鼓励签约商家进场。10天10天15天15天 行动手段销售物料准备齐全法律文件备齐推广开始开展客户联络咨询贵司商业资源及我司商业资源调动通泰投资客户推介 通泰大客户营销万科会会员堆介老业主推介开发商品牌塑造以及给予商业开展的支持主力店财富效应高消费、低竞争营造利润空间业态规划的合理，商家资源的调动配合稳定投资前景推介活动的开展，最直接面对潜在客户1.4 工程营销推行投资。风险。报答是商业投资的中心三要素工程品牌价值万科高尚住宅商业工程, 以财富人士的时髦生活中心为整个工程奠定高价值根底, 同时与其它在售商业工程拉开价值间隔.为后期实现高价值诉求定下基调.+财富人士时髦生活中心主力店效应既是人流的保证又是自信心的保证，商铺价值有保证在主力店周边，好做生意好赚钱消费空间大，竞争小高消费人群聚集、低竞争市场利润有保证、报答就有保证独特的商业特征，业态组合，品牌商家聚合是继续走旺的保证全景式立体商铺