[知名房企]房地产计划管控知识内部培训(值得借鉴)

1、房地产计划管控知识培训2011年7月1日房地产计划管控知识培训一、房地产企业计划管理体系概述二、房地产企业典型组织模式与计划管理 集分权三、企业经营计划管理四、项目计划分级管控与计划模板六、运营会议与运营回顾报告机制七、计划管理的诊断及最佳实现路径五、计划管理流程一、房地产企业计划管理体系概述以职能视角看资金人力资源项目进度招标营销设计以组织层级视角看战略经营项目职能部门个人以时间刻度看5年、3年计划年度计划关键节点计划月度计划周计划一、房地产企业计划管理体系概述计划驱动下的企业运营战略计划经营计划项目计划部门计划个人计划决定企业的方向、策略中短期（3年/1年）决定企业经营计划是否达成、项目协

2、同决定项目计划及职能计划是否达成决定部门计划是否达成一、房地产企业计划管理体系概述（一）计划管理体系构成（二）计划管理目标（三）计划管理核心理念一、房地产企业计划管理体系概述管理目标组织管控业务模型与流程体系业务领域外延与制约CEO视角：关注什么；决策什么； “管”什么；考核什么。不同管控模式下的组织设计（分工）；管控要点（控什么，如何控）业务单元：概述、实施建议、流程、支持文档（制度、工具、模板、案例等）计划管理与项目运营整体管理 计划管理与动态现金流管理 一、房地产企业计划管理体系概述（一）计划管理体系构成（二）计划管理目标（三）计划管理核心理念组织绩效； 集团、公司、项目/职能线组织架构

3、：设计与分工； 管控模型：责权体系； 人岗匹配：合适人、合适岗。决策点：决策场景； 决策逻辑：业务指标支持关系； 决策依据：决策信息支撑。一、房地产企业计划管理体系概述1、管理关注CEO关键决策绩效考核组织管控 管理TOP3：结果指标（财务）； 日常管理：过程指标； 异常管理：例外关注。管理关注一、房地产企业计划管理体系概述管理（TOP3）：财务结果指标日常管理：过程指标异常管理：例外关注规模 （销售额）利润现金流利润完成进度生产进度存货指标销售进度回款进度产品定位（设计变更）生产进度异常服务异常（群诉）工程质量（重大安全事故）成本异常一、房地产企业计划管理体系概述CEO对计划管理的管理关注T

4、OP3经营面积指标开工面积开盘面积竣工面积交房面积经营规模开发关键节点经营现金流证照节点（五证）开发节点（开工、开盘、竣工备案、交房）质量关注点（正负零、主体封顶、交房样板、外架拆除、工地开放日前）利润规划项目论证产品定位方案设计（建筑、景观、精装）目标成本利润组织绩效； 集团、公司、项目/职能线组织架构：设计与分工； 管控模型：责权体系； 人岗匹配：合适人、合适岗。决策点：决策场景； 决策逻辑：业务指标支持关系； 决策依据：决策信息支撑。一、房地产企业计划管理体系概述2、关键决策CEO关键决策绩效考核组织管控管理TOP3：结果指标（财务）； 日常管理：过程指标； 异常管理：例外关注。管理关注

5、一、房地产企业计划管理体系概述COO的关键决策：关键节点计划的批准1、新项目启动企业经营目标（营运面积）合理开发周期项目成功标尺：销售收入、销售回款、净利润率2、经营目标调整新的经营目标刷新后的成功标尺3、项目延误时延误范围延误部分：赶工或采取其他有效措施可能性多项目间的调配与平衡组织绩效； 集团、公司、项目/职能线组织架构：设计与分工； 管控模型：责权体系； 人岗匹配：合适人、合适岗。决策点：决策场景； 决策逻辑：业务指标支持关系； 决策依据：决策信息支撑。一、房地产企业计划管理体系概述3、绩效考核CEO管理TOP3：结果指标（财务）； 日常管理：过程指标； 异常管理：例外关注。管理关注关键

6、决策绩效考核组织管控一、房地产企业计划管理体系概述考核指标地区公司总经理（年度、项目） 经营指标的达成率 关键节点达成情况 月度工作完成情况一、房地产企业计划管理体系概述（一）计划管理体系构成（二）计划管理目标（三）计划管理核心理念一、房地产企业计划管理体系概述计划管理目标目标 通过分级计划管控体系的规范运作，确保纵向、横向的协同，支撑集团经营目标的达成。一、房地产企业计划管理体系概述（一）计划管理体系构成（二）计划管理目标（三）计划管理核心理念一、房地产企业计划管理体系概述SMART原则PDCA分级管控项目的整体管理引导胜于强制先管控再考核明确性、经营量性、可实现性、实际性、时限性计划、执行

7、、检查、调整纠偏 整体管理、范围管理、进度管理、质量管理、成本管理、采购管理、沟通管理、人力资源管理、风险管理合理化 建立体系时，先不正式发布考核机制，在管控机制有效运作1-2季度后，运作考核机制。房地产计划管控知识培训一、房地产企业计划管理体系概述二、房地产企业典型组织模式与计划管理 集分权三、企业经营计划管理四、项目计划分级管控与计划模板六、运营会议与运营回顾报告机制七、计划管理的诊断及最佳实现路径五、计划管理流程二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权 组织结构项目特征职能型矩阵型项目型弱矩阵平衡矩阵强矩阵项目经理的职权很少或没有有限小到中中到大大到几乎全权可用的资源很少或没有有限少到

8、中中到多多到几乎全部项目预算控制者职能经理职能经理职能经理或项目经理项目经理项目经理项目经理的角色兼职兼职全职全职全职项目管理行政人员兼职兼职兼职全职全职二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权职能式二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权矩阵式二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权矩阵制与职能制的差异二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权房地产计划管控知识培训一、房地产企业计划管理体系概述二、房地产企业典型组织模式与计划管理 集分权三、企业经营计划管理四、项目计划分级管控与计划模板六、运营会议与运营回顾报告机制七、计划管理的诊断及最佳实现路径五、计划管理流程（一）什么是企业经营计

9、划（二）年度经营计划的编制方法（三）经营计划与全面预算管理三、企业经营计划管理 经营计划：是企业围绕市场，为实现自身经营目标而进行的具体规划、安排和组织实施的一系列管理活动。企业经营计划是企业经营活动的先导，并始终贯穿于企业经营活动的全过程。公司战略目标年度经营目标年度经营计划财务、客户、内部运营、学习成长四个维度一般侧重财务及运营指标支撑经营目标实现的计划三、企业经营计划管理经营目标指标结构销售类财务类经营类现金类 施工面积 新开工面积 竣工面积 拆迁面积 经营活动净流量 筹资活动净流量 投资活动净流量 总净现金流 销售面积 销售金额 回款金额 结算面积 结算金额 主营业务收入 主营业务成本

10、 净利率 指标结构三、企业经营计划管理（一）什么是企业经营计划（二）年度经营计划的编制方法（三）经营计划与全面预算管理三、企业经营计划管理年度经营计划的编制基本步骤 目标下达发展战略 集团下达 经营目标 对比目标差距 现有项目 盘点 项目盘点 对比差距 分析调整市场分析 现有项目 调整 新项目 拓展计划 财务预算分析 经营目标、计划定稿 经营计划审批三、企业经营计划管理（一）什么是企业经营计划（二）年度经营计划的编制方法（三）经营计划与全面预算管理三、企业经营计划管理三、企业经营计划管理房地产计划管控知识培训一、房地产企业计划管理体系概述二、房地产企业典型组织模式与计划管理 集分权三、企业经营

11、计划管理四、项目计划分级管控与计划模板六、运营会议与运营回顾报告机制七、计划管理的诊断及最佳实现路径五、计划管理流程（一）分级计划的原因与目标（二）关键节点计划模板的制定原则（三）主项节点计划模板的制定原则四、项目计划分级管控与计划模板（四）专项节点计划模板的选择分级计划管理(矩阵式） 集团关键 节点计划集团领导 项目主项 计划项目经理 专项计划项目职能经理 楼栋施工计划现场工程师 项目主项 计划模板专项计划 模板 楼栋施工计划模板生成关联关联部门月度工作计划个人月度工作计划四、项目计划分级管控与计划模板四个级别计划的目标 项目计划管理集团关键节点计划项目主项计划专项计划楼栋施工计划集团领导关

12、注集团统一定义监控项目主项计划的里程碑事件项目经理负责项目全生命周期、覆盖各专业口的工作计划各职能部门间的协同工作项目职能负责人关注主项计划的按专业口的进一步细化工程、配套、报建、设计、营销等专项现场工程师负责工程类专项计划细化到单体楼栋形象进度展示四、项目计划分级管控与计划模板（一）分级计划的原因与目标（二）关键节点计划模板的制定原则（三）主项节点计划模板的制定原则四、项目计划分级管控与计划模板（四）专项节点计划模板的选择四、项目计划分级管控与计划模板项目获取关键节点究竟该管什么？项目策划方案设计扩初开工 项目开发与建设项目销售产品交付四、项目计划分级管控与计划模板关键节点五证建设用地规划许

13、可证土地使用证建设工程规划许可证预售许可证工程开工许可证工程节点开工正负零封顶交房竣工例外（个性）集团总裁例外关注质量停止检查点示范区方案设计内部评审通过景观施工工程景观方案设计内部评审通过现金流基础开工开盘现金流为正利润规划项目定位方案设计初步设计施工图设计（一）分级计划的原因与目标（二）关键节点计划模板的制定原则（三）主项节点计划模板的制定原则四、项目计划分级管控与计划模板（四）专项节点计划模板的选择四、项目计划分级管控与计划模板四、项目计划分级管控与计划模板步骤1：分解精细化四、项目计划分级管控与计划模板步骤2：主项计划原则识别业务难点多部门协调法律手续进度瓶颈重大费用管理精细化 企业运

14、营管理重点四、项目计划分级管控与计划模板步骤3：结合企业需要“挑选”（一）分级计划的原因与目标（二）关键节点计划模板的制定原则（三）主项节点计划模板的制定原则四、项目计划分级管控与计划模板（四）专项节点计划模板的选择四、项目计划分级管控与计划模板房地产企业常见的专项计划四、项目计划分级管控与计划模板定位1、专项计划是对主项计划的再分解；2、是用于形成各专业部门工作的指导性方针；3、专项计划是职能线关注内容。四、项目计划分级管控与计划模板专项计划辨析四、项目计划分级管控与计划模板哪些任务做专项计划更适合影响经营指标达成的专项开盘计划（强调多部门协同）交房计划（强调多部门协同）跨层级、跨部门密切协

15、同报批报建示范区设计及施工计划四、项目计划分级管控与计划模板举例：交房专项计划四、项目计划分级管控与计划模板专项计划与主项计划的关系四、项目计划分级管控与计划模板“喇叭”状的专项计划四、项目计划分级管控与计划模板小结：计划管理实施的思路图解工作指引公司机制制定标准主计划模板专项计划模板计划相关组织关键节点计划 计划经理 项目负责人指导计划编制项目主计划项目专项计划联动汇报 部门经理 执行责任人项目团队执行计划部门月度计划月度计划汇报计划执行会议决策房地产计划管控知识培训一、房地产企业计划管理体系概述二、房地产企业典型组织模式与计划管理 集分权三、企业经营计划管理四、项目计划分级管控与计划模板六

16、、运营会议与运营回顾报告机制七、计划管理的诊断及最佳实现路径五、计划管理流程五、计划管理流程计划PDCA：关注“D/C”项目关键节点计划设定项目主项计划设定专项计划设定项目主信息及目标设定项目计划进展情况核实项目各级计划报告评审项目各级计划执行反馈项目各级计划考核项目各级计划调整项目级运营管理会议各级计划回顾评审公司级经营管理会议五、计划管理流程计划编制的主要逻辑计划执行流程项目职能负责人五、计划管理流程项目计划执行与反馈 每周检查进度并汇报项目计划执行 是否完成 下游责任人评价 填报 NO项目负责人部门职能负责人项目公司计划专员每月检查进度，并汇报 项目周例会 是否需要调整计划计划调整项目负

17、责人评价 汇报 NOYES项目计划执行部门月度报告 填报部门负责人评价项目周报项目月度运营会 是否需要调整 计划 汇报YESNOYES项目月报责任矩阵五、计划管理流程计划落地难！五、计划管理流程职能部门对项目计划不承诺、不给力（资源、技术两方面），只关心职能上级关心的工作。部门计划“承接”开发计划的原理五、计划管理流程项目开发计划关键节点计划主项计划专项计划部门月度计划前提 工作项要有责任人 、责任部门 工作项要有计划开始时间 每个工作项都要有计划完成时间口径 所有计划完成的工作 所有计划开始的工作 所有未完成工作部门计划的场景五、计划管理流程月底部门负责人计划经理分管副总事项编制审视审批要点

18、各类工作的权重恰当；对项目作出承诺；资源匹配。匹配项目要求；权重是否恰当；横向支持是否有风险。同上；有无遗漏的重要职能计划。依据会议纪要+项目计划+职能管理要求会议纪要+项目计划会议纪要+项目计划+职能管理要求时间轴（月度单位）月底部门负责人计划经理分管副总事项反馈与自评执行情况核实审核批准要点是否完成；自评得分。核实结果作为月度计划工作会议的输入之一；核实部分业绩指标是否达成（销售收入、回款、开/竣工）上会前须了解核实情况；会议上作出评分及意见。不单单影响计划管理五、计划管理流程 将项目计划分解到各部门月度工作计划，确保各部门目标与项目目标一致，有效支撑项目开发计划落实。承诺 计划经理权责不

19、对等的境况，缓解工作难开展的问题。责权 能够真实、及时的反馈工作情况，避免报喜不报忧。副产品：解决了部门计划难于及时收上来的问题。真实对于各业务部门绩效进行考评，有了相对量化的数据。绩效四要素促进项目计划落地五、计划管理流程小结五、计划管理流程 专职计划经理跟踪项目计划，并负责计划的协同能有效促进计划运营的有效落地。人 在过程中由计划经理进行“审视”部门计划的编制情况，并“核实”部门计划执行情况，能确保部门“承诺”项目计划。机制 构建联动的“项目月度绩效+部门月度绩效”能够有效推动计划的推进。但要注意其对管理能力的要求。绩效房地产计划管控知识培训一、房地产企业计划管理体系概述二、房地产企业典型

20、组织模式与计划管理 集分权三、企业经营计划管理四、项目计划分级管控与计划模板六、运营会议与运营回顾报告机制七、计划管理的诊断及最佳实现路径五、计划管理流程会议管理的目标与解决思路六、运营会议与运营回顾报告机制症结 公司会议“合理规划”的问题 公司会议的“效率”问题思路 企业高层的会议时间与运营节拍保持一致 企业管理中必需的会议要有很强的计划性 企业高层在各方面的时间分配要符合发展需要，并有一个合适的比例会议管理的目标与解决思路六、运营会议与运营回顾报告机制做好项目运营管理的会议六、运营会议与运营回顾报告机制职能型组织中日常的重要运营会议强矩阵组织中日常的重要运营会议会议名称会议时间召集/组织会

21、议主持公司月度运营会每月初计划经理总经理项目阶段性会议项目阶段开始时项目经理总经理项目例会每周/每月项目经理项目经理会议名称会议时间召集/组织会议主持公司月度运营会每月初计划经理总经理项目阶段性会议项目阶段开始时项目经理项目经理部门例会每周/每月部门经理部门经理小结：计划管理实施的思路图解工作指引公司机制制定标准主计划模板专项计划模板计划相关组织关键节点计划 计划经理 项目负责人指导计划编制项目主计划项目专项计划联动汇报 部门经理 执行责任人项目团队执行计划部门月度计划月度计划汇报计划执行会议决策六、运营会议与运营回顾报告机制房地产计划管控知识培训一、房地产企业计划管理体系概述二、房地产企业典型组织模式与计划管理 集分权三、企业经营计划管理四、项目计划分级管控与计划模板六、运营会议与运营回顾报告机制七、计划管理的诊断及最佳实现路径五、计划管理流程运营管理操作时序图七、计划管理的诊断及最佳实施路径诊断计划运营“六”要素七、计划管理的诊断及最佳实施路径诊断计划运营“目标+体系”目标体系报告模型组织流程企业运营管理目标是什么决策效率和质量纵向、横向工作界面及质量业务协同与工作效率信息传递的质量构建管理平台会议规划及会议卡片工具计划模板及分级计划PDCA专项计划与部门计划 多级计划反馈核实及运营报告组织构建及人才