AC0504-资产评估-房地产评估

1、第四章 房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产价格及影响因素第三节 房地产评估的方法第一节 房地产评估概述一、土地与土地使用权二、地租与地价理论三、房地产及其特性四、房地产评估的原则五、房地产评估程序一、土地与土地使用权 一、土地二、土地的特性(一)土地的自然特性(二)土地的经济特性(三)土地使用权自然供给的土地的五个条件1、具有适宜于人类生存和工作的气候条件2、具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件3、具有可以利用的淡水资源4、具有可供人类利的生产资源5、具有一定的交通条件二、地租与地价理论 一、地租理论二、地价理论三、地价的特征地价的特征 一、地价是地租的资本化二、地价是权益价格三、土

2、地具有增值性四、地价与用途有关五、地价具有个别性六、地价具有可比性三、房地产及其特性 一、位置的固定性二、供求区域性三、长期使用性四、大量投资性五、保值与增值性六、投资风险性七、难以变现性八、政策限制性四、房地产评估的原则 一、最有效使用原则二、合法原则五、房地产评估程序 一、明确评估基本事项二、制定工作计划三、实地勘察与收集资料四、测算被估房地产价值五、综合分析确定评估结果六、撰写评估报告第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类二、房地产价格的影响因素一、房地产价格的种类 一、按权益的不同来划分二、按价格形成方式来划分三、按房地产的实物形态来划分四、按房地产价格表示单位来划分二、

3、房地产价格的影响因素 一、一般因素（一）经济因素（二）社会因素（三）行政因素二、区域因素三、个别因素（一）土地的个别因素（二）建筑物的个别因素第三节 房地产评估的方法 一、收益法二、市场法三、成本法四、剩余法例：有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和

4、楼面地价。（一）确定评估方法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（二）计算楼价楼价=2000 2.5 9000=45000000元（三）计算建筑费和专业费建筑费3000 2000 2.515000000元专业费建筑费 10%15000000 10%1500000元（四）计算销售费用和税费销售费用45000000 2.5%1125000元销售税费45000000 6.5%2925000元（五）计算利润利润（地价建筑费专业费） 10%（地价16500000） 10%（六）计算利息利息地价 （1+6%）2 -1+（15000000+1500000） （1+6%）2 -10.1236 地价-990000（七）求取地价地价45000000-16500000-1125000-2925000-0.1 地价-1650000-0.1236 地价-990000地价21810000/1