泸州市房地产市场运行分析

1、2009 年泸州市房地产市场运行分析2009 年，泸州市房地产市场同全国房地产市场一样，在国家2007年底以来实施刺激搞活房地产市场的积极政策作用下，虽受美国次贷危机影响，依然由年初的缓慢回暖，到下半年的快速上扬，出现了房地产开发投资加大、销售大幅增加、价格快速上涨的局面。一、 2009 年房地产市场基本情况（一）保障性住房建设成效显着1 、加快廉租住房建设全市全面完成了省政府下达给我市城镇住房保障目标任务：全市新建廉租住房 1872 套， 928 万平方米；购买 142 套，旧房改建253 套，国有公房转换1537 套，总计解决廉租住房房源3804 套，占目标任务的100.11%（省上下达的

2、目标任务是：解决廉租住房房源3800 套，其中购建 1550 套） 。 已争取到位的中央专项投资资金2692 万元。 实施廉租住房租赁补贴户数10053 户占目标任务的111.7%（目标任务是9000 户）获得中央专项补助资金4431 万元全部到位。2、大力实施城市棚户区改造2009 年全市计划启动 1100 户城市棚户区居民住房改造，到年底，实际启动 4 个项目， 1234 户 ， 建筑面积 61812 平方米，占目标任务的 103.46%。（二）房地产市场全面回升、房地产开发投资增长明显，回升势头好于预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我市房地产开发投资增长逐月加大。 2009

3、 年， 我市房地产开发完成投资总额42.19 亿元，比上年同期增长4.2%。 其中住宅投资37.28 亿元， 比上年同期增长6.9%。图一： 2009 年全市房地产投资增速图2、住房供应逐步增加，供应幅度低于需求幅度今年 1 12 月，全市商品房施工面积653.2 万平方米，比上年同期增加4.3%，其中住宅566.52 万平方米，占总施工面积的86%，比去年同期增加 4.4%。 其中新开工面积245.28 万平方米， 比去年同期减少18.1%。商品房竣工面积186.86 万平方米，比去年同期减少12.6%，其中住宅167.33 万平方米，比去年同期减少9.7%。空置房面积59.61 万平方米，

4、其中住宅 34.75 万平方米。今年 1 至 12 月， 我市城区批准商品房预售许可面积共138.8 万平方米， 与去年同期批准预售许可面积155.7 万平方米少16.9 万平方米， 减少 10.85%。 从全年供应总量而言， 这一数据已略超过近几年的平均水平；但是，与大幅上升的销售量相比，供应却显得明显不足。今年全年，城区商品住房批准预售许可面积129.09 万平方米比同期销售面积173.19万平方米少44.1 万平方米，商品住宅供不应求十分明显。3 、 商品房和二手房交易活跃2009 年全市商品房销售市场交易活跃。据统计，全年商品房销售面积 286.23 万平方米，同比增长41.6%；商品

5、住宅销售面积257.9 万平方米，同比增长44.9%。据泸州市房地产监理交易所成交数据显示， 2009 年 1 至 12 月，我市城区商品房销售面积达187.59 万平方米，比去年同期 123.29 万平方米增加 64.3 万平方米，增幅达52.15%。其中商品住宅销售173.19 万平方米， 比去年同期 115.63 万平方米增加 57.56 万平方米， 增幅达 49.78%。二手房成交面积104.5 万平方米，同比增长74.5%；其中住宅成交面积73.12 万平方米，同比增长120.7%，涨幅均大于历年。二、 2009 年房地产市场存在问题及原因分析（一）房价涨幅过大据泸州市房地产监理交易

6、所成交数据显示，112 月城区商品房平均成交价格为 2514 元/ 平方米，比去年同期上升24.95%，其中商品住宅平均成交价格为 2441 元/ 平方米，比去年同期增长22.97%。二手房成交均价也呈现涨幅较大问题。在全国房价一路走高的同时，我市房价涨幅较大，主要原因有：1、宽松的货币政策是促进房地产市场供销两旺的直接原因房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性 影响。2009年，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货 币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低首付款比例、贷款利 率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。我 市自2006年以

7、来，房地产个人购房贷款直线上升。2006年个人公积金购房贷款1974万元，商业购房贷款115124万元；2007年公积金住房贷图四：0即至0抑房地产信贷款比上年增长321.63%,商业购房贷款比上年增长 36.76%; 2008年公积 金住房贷款同比增长 82.77%,商业购房贷款比上年增长21.97%; 2009年公积金住房贷款比上年增长108.62%,达到31736万元；商业购房贷款比上年增长133.39%,达到513791万元。2、我市房地产市场刚性需求依然是主导我市目前仍处于工业化、城镇化的进程中，城市人口较快增加是必然趋势。按照市委、市政府确定的构建大城市、区域中心城市的目标， 到2

8、012年，主城区人口达到100万人，建成区面积达到100平方公里； 到2020年，主城区人口达到150万人，城区面积达到150平方公里；到 2030年，主城区人口达到 200万人，城区面积达到 200平方公里。2009 年底主城区人口大约为 98万人，要达到2020年主城区人口 150万人， 每年平均需净增加城市人口4.72万人，目前主城区人均住房面积为43.68平方米，按此计算，每年需净增加住房206万平方米，加上现有住房改善、升级换代、城市建设拆迁的需要，因此，住房的刚性需求仍然是主流。2008年我市城镇人口可支配收入为12065元，比上年增长 18.7%,这也极大地促进了居民住房消费能力

9、的增长。图五：0鲫至0卉土地供应量n 0鲫u 07年 0口n 0卉上 房 万 年（二）土地供应不足2006年下半年，由于泸州房价急剧 涨，政府为增加房地产市场供给，平抑 价，大幅度增加了土地供应，达到136.56 平方米，约合2048.38亩，几乎是近几 的总和。2007年房地产开发土地供应46.75万平方米，2008年56.63万平方米，是 2006 年的 34.23断口 41.49%。2009年房地产开发供应 49.13万平方米，比上年减少 13.24%,是 2006 年的 36.03%。（三）投资投机性购房需求上升随着鼓励住房消费政策时限的临近和通货膨胀预期的加剧，在经济 不景气、金融市

10、场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我 国高收入者资产保值增值的首选。消费者购房意愿极度释放，投资投机 性购房需求也增多。如果说今年一季度，房地产市场需求还是以自住型 和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成 为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动 态微调（如收紧二套房贷），也未对投资投机需求有所抑制，个别楼盘呈 现恐慌性购房场面，房价也由此被蔓延的“恐慌性”需求和投机、投资 性买入而持续推高，引起我市房地产市场“量价齐升”的局面。（四）“捂盘惜售”违规预售行为有所抬头在火热的市场气氛中，一些开发企业的违规现象有所抬头。如有的 在取得商品

11、房预售许可证前，收取排号登记费、诚意金、认购费等变相预售。有的取得商品房预售许可证后，未按规定时间开盘销售，捂盘惜售、囤积房源。有的进行虚假宣传，发布虚假信息，虚报销售进度，哄抬房价，向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的销售情况，扰乱商品房交易秩序。三、对策措施针对房地产市场运行中出现的问题，近期，国务院下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ，从“增加供应、抑制投机、控制风险、明确责任”四个方面制订了当前房地产市场调控的政策措施。应密切关注市场走势，采取措施，确保我市房地产市场平稳健康发展。主要是从缓解供需矛盾入手， 通过扩大普通商品住房的供给， 加强市场监管，尽力维持“量升价稳”的走

12、势。（一）大力推进保障性住房建设加大廉租住房建设力度，适当增加经济适用住房供应，进一步完善住房保障体系，满足广大低收入和中等收入者的住房需要。 2010 年力争新增解决低收入家庭住房困难房源6000 套，实施廉租住房租赁补贴10500 户，启动 3000 户城市棚户区居民住房改造工作和部分国有工矿棚户区改造，完成新增解决城镇低收入家庭住房困难 19500 套房源筹集任务。积极建设公共租赁住房，解决进城务工人员住房问题；完善户籍制度、儿童上学，解决进城务工人员的后顾之忧。（二）增加普通商品住房的有效供给 。建议国土局增加普通商品住房的土地供应，重点保障中低价位、中小套型普通商品住房、公共租赁住房和经济适用住房的建设用地的需要。 同时建议推出部分限价商品房，满足中等收入家庭的需要。（三）认真执行差别化的信贷税收政策。认真贯彻执行国务院和国家有关部门制定的涉及房地产市场调控的差别化信贷税收（四）严肃查处房地产领域违法违规行为 。针对目前房地产领域出现的违法违规行为，建议规建部门会同有关部门，加大对房地产市场违法违规行为的查处力度。建立房地产市场投诉举报制度，重点查处一批捂盘惜售、哄抬房价、欺诈消费者、虚假宣传等违法违规案件，将查处的这些案件在当地媒体公开曝光，保障房地产市场健康稳定发展。1 、 抓好房地产市场信息管理， 建立房地产市场参与企