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文档简介

1、房地产开发土地获取方式目前土地获取通过一级市场有三种方式：招标、拍卖、挂牌，土 地供应主要以挂牌为主，通过以下三种形式获得土地。1、普通的土地招拍挂土地供应量和存量调查（区域） 地块瑕疵调查（权属纠纷）地块所在区域的地价和房价调查获取土地信息（网络、社会关系、其他媒介）土 地 市 场 调 研地上附着物和地下管线调查市政配套情况城市总体规划控制性详细规划规划设计要点城市近三年的开竣工面积和商品房销量分析区域行政性收费（房地产开发相关费用）、基准地价出具报告+成本测算初步设计新项目投资决策会议蛆参与招、拍、挂2、内部运作土地招拍挂土地局组卷报省厅批复组织招拍挂取得土地确定地块（城市规划内的集体土地

2、、耕地，非基本农田）省厅批复建设用地指标后土地局征用该宗地，组织补偿进场3、城中村改造土地招拍挂获取土地信息同村委会接触达成改造意向书-土地市场调研f初步设计成本测算90%以上通过签订合作意向*组织召开村支两委会，党员代公司决策会议通过后*出具报告表会议，村民代表会议 形成改造决议，报市政府批准J组织测量评估并出具报告 |制定拆迁补偿方案J由村委与村民逐一签订拆迁补偿协议1 组织土地局集体建设用地转用招拍挂为国有建设用地（报省政府批准）取得土地后组织拆迁注：以上是区域通过挂牌获得土地的三种形式，依据土地管理 法和城市房地产管理法，地方土地管理部门应当将国有建设用 地使用权“净地”出让，出让前处

3、理好土地的产权、补偿安置等经济 法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发工作 后进行土地招拍挂。但及其他中小城市由于财政原因，没有能力达到 “净地”出让，前期一般由开发企业先行垫资进行拆迁补偿、征地进 场等工作，土地进行“毛地”挂牌出让。另外，第3种形式通过拆迁拿地是依据2001年6月13日国务院 令第305号城市房屋拆迁管理条例进行的，现在若通过拆迁拿地 需依据国务院2011年1月19日颁布的国有土地上房屋征收与补偿 条例为依据。前期手续办理涉及科局及相应资料准备房地产开发特别是前期部主要与当地政府、土地、规划、建设、 房产、发改、消防、人防、防震、气象、环保、电力、通信、燃气、 水利等相关科局打交道，办理手续的目的一是保证项目开发的正常进 行，二是主要为后期项目贷款做准备，以下为办理事项及资料准备明 细。1、环保局办理事项：拟开发项目的环评批复意见申报材料（报至主管科长，需局领导审批）1）项目申请报告/项目简介1份（由一定资质的可研单位编写，需向 其提供总平面规划图、营业执照、开发资质）。2）带着可研报告至环保局联系科长填写环评咨询意见登记卡，依据 项目规模及建设性质确定是编制环评报告表/报告书。3）环评报告5份（该报告由一定资质的环评单位编写，需向其提供：规划局出具的选址意见书、用地红线图，土地局出具的土 地预审意见，污水处理站出具的污水接收证

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