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文档简介

1、房地产开发的7大环节与20个关键节点房地产的本质房地产的本质就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、 开发商流向消费者、消费者之间的转移。前期（决策期）：由拿地到方案定案-重在决策（大局已定）中期（实施期）：由施工图设计到入伙一重在执行后期（运营期）：入伙后到房屋拆除-重在服务，重在总结反馈房地产开发的7大步骤不同视角下的房地产开发企业视角的房地产流程代理公司视角的房地产流程客户视角的房地产流程第一步:土地获取企业获取土地的方式拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素开发商各部门职责：前期代理/顾问公司的介入：拿地意向（土地价值评析/拿地可 行性分析）国有土地使用证的办理那地名词释义：第二步:定

2、位决策地产开发三大核心要素:钱、地、人项目定位决策三大要素定位过程中各部门职责:凝前期代理/顾问公司的介入:提供战略顾问服务（市场定位、客群定位、战略定位、产品定位及产品魅力化）。第三步:产品设计地产项目标准设计周期一般而言，房地产设计周期大都遵循3:5:2原则包含的主要设计阶段：常见的问题：进度问题:进度难以控制、各专业公司难以衔接。质量问题:评价体系和评价经验的缺失。设计控制：凝备注:案文本中，最重要两张图-项目总平面图、标准层平面 图！最优化的设计阶段流程参考：备注:最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意 识的成果，而非作品设计阶段各部门职责：前期代理/顾问公司的介入:提供开发

3、商提出的产品设计跟进，结 合市场从影响销售及租赁等实际使用效率上给出建议。设计阶段风险控制点：第四步:项目报建房地产报建关注风险点：加快报批报建的策略：如何处理无证施工？第五步:产品设计工程建设的相关知识工程建设各部门职责开发 部：建设工程施工许可证。营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累（蓄客）。设计 部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼 标准）。工程部：主体结构施工（示范区施工）。财务部：方案版投资收益。（三个指标）成本 部：项目动态成本。（成本月报）采购 部：分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、 幕墙、精装修等）物业 部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。关键要素:建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。工程建设关键要点：关键因素:项目管理者要有运营的高度。第六步:推广销售房地产销售的三个阶段：房地产销售的关键节点:关键要素:建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、 物业公司招投标。房地产销售的各部门职责：关键要素:工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。预售证的办理：商品房预

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