知名地产住宅设计常识及产品解读（152页）

1、住宅设计常识及劳斯莱斯产品解读天工礼筑天工修为，礼筑纯居产品研发部产品研发常识概述碧桂园产品发展史劳斯莱斯系列产品介绍目录CONTENTS1235集团主要产品风格天工修为，礼筑纯居4最新区域定制系列产品居住产品分类（按建筑形式）洋房别墅公寓超高层洋房高层洋房多层洋房独栋别墅双拼别墅联排别墅其他住宅类公寓商业类公寓其他套内使用面积：套内各功能空间面积套内墙体投影面积（共用墙体从中线算起） 面积计算面积指标：套内面积、建筑面积 套型建筑面积：套内使用面积+阳台面积/2+公摊面积注意：得房率是对使用系数的概念偷换，不是规范的说法。受销售导向影响，成为购房者对户型优劣的一个较直观的判定标准，对销售去化

2、有一定影响；得房率的计算方法，对可使用部分的界定不同，得出的结果也差异很大。由于得房率并没有国家规范定义。所以有许多开发商对得房率进行了“技术处理”把赠送面积，改造面积也计算在得房率以内，甚至出现了超过100%的得房率。得房率的高与低只是相对的，应客观看待；面积指标：得房率的计算方法套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积得房率 =面积指标：得房率与套内面积、建筑面积的关系 影响得房率的三大要素：户数、层数和套内建筑面积。 1、同户数，同层数，不同套内建筑面积，套内建筑面积越大，得房率越高； 2、不同户数，同层数，同套内建筑面积，户数越多，得房率越高； 3、同户数，不同层数，同套内建筑面积

3、，层数越多，得房率越低。层数得房率11F18F33F90%88%83%套内面积得房率9014088%83%每层户数得房率2户4户90%83%3户以YJ 260T )(私家电梯版) （错层阳台）为例，计算其得房率（按通用公式计算） 得房率：85%（将凹廊、私家电梯厅计入套内）得房率：92%列项A型B型户型5房2厅3卫5房2厅3卫户数（户）3030套内使用面积（）213.14213.14阳台面积（）半计13.6415.71公摊面积（）41.9141.91私家电梯厅（）5.045.28凹廊（）14.2015.60套型总建筑面积（）268.69270.76面积指标：套内面积、建筑面积、得房率多层：6层

4、及以下（一部敞开疏散楼梯）公共分摊与层数的关系一部敞开疏散楼梯小高层：711层（一部电梯，一部疏散楼梯）公共分摊与层数的关系一部敞开疏散楼梯一部电梯 中高层：1218层（两部电梯+一部疏散楼梯，封闭楼梯间）公共分摊与层数的关系一部疏散楼梯（封闭楼梯间） 两部电梯高层：19-30层（两部电梯、两部疏散楼梯+带防烟前室的楼梯间）公共分摊与层数的关系两部电梯两部疏散楼梯（剪刀楼梯） 防烟前室房产税与建筑面积注：由于各地执行契税税率和对临界面积的划定不同，各区域应在前策户配时，提供具体的当地房地产交易税政策。契税税率： 1% 1.5% 3%临界面积： 90 140/144地区（新政，买方）契税税率家庭

5、唯一住房第二套住房北京市90M2， 1%90M2， 1.5%3%上海市广州市深圳市其他地区90M2， 1%90M2， 1.5%90M2， 1%90M2， 2%增值设计面积赠送面积赠送需综合考虑最终利润竞品的产品特性我们的定位差异化优势设计成本设计时间报建时间开发成本开发报建时间验收时间验收风险工期改建时间改建費用综合考虑综合成本时间成本建设成本沟通成本1.沟通面积赠送方式2.施工提前验收3.不能通过验收设计单位需要提供2套设计图纸，直接导致设计周期加长1.在施工验收后再次进场2.改建比一次成型需要额外的費用“正确看待面积赠送 （赠送面积实际是赚了土地价格和税费，赠送部分不计入建筑面积）地价高，

6、容积率有限制土地价格高改建成本远低于地价和税费提高产品溢价增值设计面积赠送地价低，容积率用不完土地价格低改建成本与地价和税费相近无明显受益如何提高产品的溢价空间解决途径面积赠送客户受益提高开发商隐形利润提高钻石墅增值设计BJ240/BJ260人车分流案例超豪钻石墅系列人车分流意向效果图设计指引：1.采用人车分流方式提升别墅组团品质（此形式应根据项目定位，成本造价，利润，先行评估可行性及整体规划方案）2. 根据地块定位，容积率，售价是否需要设计“赠送面积”，具体实施同洋房类赠送面积指引；增值设计钻石墅人车分流产品亮点：1. 采用人车分流方式，在保证小区内交通要道通畅的同时，提高了安全性。2. 释

7、放了地面停车位占用的空间，用于景观塑造，极大提升了环境品质；3. 私家停车库可使业主就近停车，提升了使用的便利性；钻石墅增值设计BJ240/BJ260人车分流案例增值设计钻石墅人车分流房型：3房2厅2卫A1单户建筑面积：123.36平米本层建筑面积：278.37平米本层公摊面积：69.43平米备注：送地下活动室面积122.5平米一层赠送户型赠送多功能活动室A1型赠送地下室面积备注：122.50平米地下室划分均可根据项目深化设计1、一层户型赠送负一层活动室、首层花园及下沉立体花园；2、此产品可增加首层产品的附加值，增加产品溢价；3、入户大堂面积约达40平米豪华空间。产品亮点：下沉花园意向： 首层

8、住宅平面附送地下室平面增值设计 下沉花园（方案一）精工洋房 YJ 140T-6(18X3)一层平面图(赠送地下室版)下沉花园意向 下沉花园意向 精工洋房 YJ 140T-6(18X3)一层平面图(赠送地下室版)产品亮点：1、一层户型赠送负一层活动室、首层花园及下沉立体花园；2、一层户型在地下室配置私家停车位；3、负一层设置部分用户享有的贮藏空间；4、此产品可增加首层产品的附加值，增加产品溢价；地下室共赠送贮藏间其中首层A1、B1型地下室面积备注：13间60.38平米地下室共赠送贮藏间其中贮藏间面积地下室划分均可根据项目深化设计23间6-8平米地下室形式一地下室形式二增值设计 下沉花园（方案二）

9、产品亮点：精工洋房 YJ 118T-5(34X)屋面平面图(顶层赠送屋面花园版)1、顶层户型尊享独立屋面花园;2、业主可结合花架营造自己的立体空中花园。屋面私家花园、多功能房意向：此立面造型应局部形成赠送空间利用，考虑其结构需要及方便业主改进，应表达结构梁；建议项目营销针对顶部户型合理化输出。增值设计 屋顶花园什么才是好户型什么是好户型？要了解需求，设计才能有针对性。(以YJ245为例)户型方正且当房间的开间与进深比介于11.5之间，能在采光通风与保温两者间取得平衡，效果最佳。动静分区客厅、餐厅、厨房为动区，靠近入户门位置；卧室靠内布置，厅卧功能互不干扰。 干湿分区厨房、卫生间应与卧室尽量分离

10、，厨房尽可能靠近户门，卫生间干湿分区。动线合理按照居住动线，家务动线，来客动线划分，即从入户门进客厅，卧室，厨房的三条线不会交叉。南北通透南北双向无遮挡通透，给用户最佳的通风和日照享受。23451家务动线居住动线来客动线家务动线居住动线来客动线开间进深开间/进深=1.2好房子的基本要求产品研发常识概述碧桂园产品发展史劳斯莱斯系列产品介绍目录CONTENTS1235集团主要产品风格天工修为，礼筑纯居4最新区域定制系列产品碧桂园产品发展脉络1992199419952000200520092010201220132014200020042015至今初创期上升期快速扩张期品质飞跃期产品成熟期精品质、升

11、华期 别墅发展轴洋房发展轴一代二代三代四代五代一代二代三代四代五代六代劳斯莱斯别墅劳斯莱斯洋房多元化钻石墅玲珑别墅多元化品质提升高层情景洋房多层洋房别墅产品研发历程概述列项推出时间产品特征代表楼盘一代产品公司初创期19922000初期美墅产品:独栋为主，面积段在300-500平米，户型面积较大，卧室较多。双拼与联排，户型选择多样，面积段在200-500平米，精心安排功能分区，外立面创新，奢华中不失舒适。顺德碧桂园二代产品快速扩张期20002009针对白领阶级推出150-250平米玲珑别墅，面积虽小，五脏俱全，独具匠心的户型布局，把家的每个角落都利用起来，并且价格低廉，打造“用买高层的价格买别墅

12、”理念。武汉生态城三代产品品质飞跃期20102012推出至尊美墅钻石墅，突出了“庄园城堡”的概念。面积段500-1000平米，采用干挂外立面，豪华又气派，通常高达四至五层，适合大家庭群居。中山秀丽湖四代产品产品成熟期20132014专注区域精细化、风格多元化。相继推出了东南亚风格度假别墅、北美风格、全石材现代风格等，接连斩获国内多项重要奖项。佛冈碧桂园清泉城 贵阳花溪碧桂园五代产品提炼、升华期 2015至今配合集团“劳斯莱斯”战略，在原有钻石墅的基础上倾力打造三四线城市高端代表产品，面积段涵盖240方760方。同时继续深耕区域推出了大批的优秀定制产品，助力集团产品去化。集团劳斯莱斯项目第一代别

13、墅产品特质（1992年1994年） （初创期） 90年代创业初期，中国房地产刚刚起步，大家刚从单位宿舍里解放出来。对好房子的理解还很模糊。大家觉得“宽敞，实用，经济，就是好房子！”当时我们的口号是“建老百姓买的起的好房子！”面积段在300-500平米，户型面积较大，卧室较多，满足了业主家族式居住要求。客厅与卧室方正实用。外立面以素色配备红色砖瓦为主，色彩鲜明，简练干净。代表项目：顺德碧桂园碧桂园初期独立别墅产品第二代别墅产品特质（2000年2009年） （上升期 快速扩张期） 2001年碧桂园打造一座成熟的山水城大盘，以“森林、湖泊、新城市”定位，拉开了都市山水新城人居新模式序幕。增城凤凰城是

14、碧桂园腾飞的起点，标志着碧桂园进入大盘开发的成熟模式.。当时我们的口号是“白领也能买得起的别墅！”150-250平米玲珑别墅，面积虽小，功能齐全 立面精美。五星级的配套（商业街，会所，学校）通过快速开发，控制成本，总价低，投资潜力大。代表项目：增城凤凰城西班牙风格玲珑别墅第三代别墅产品特质（ 2010年2012年）（品质飞跃期）专注区域精细化、风格多元化：相继推出了东南亚风格度假别墅、北美风格、英伦风格、法式风格以及全石材现代风格等产品；接连斩国内多项重要奖项。代表项目：佛冈碧桂园清泉城（2012全国人居经典方案竞赛建筑金奖）贵阳花溪碧桂园（2013全国人居经典方案竞赛建筑金奖）东南亚风格玲珑

15、别墅G31多元化别墅产品北美风格双拼别墅G181第三代别墅产品特质（ 2010年2012年） （品质飞跃期）多元化别墅产品英伦风格双拼别墅G248第三代别墅产品特质（ 2010年2012年） （品质飞跃期）多元化别墅产品法式风格双拼别墅G247第三代别墅产品特质（ 2010年2012年） （品质飞跃期）多元化别墅产品现代全石材风格联排别墅 N118第三代别墅产品特质（ 2010年2012年） （品质飞跃期）第四代别墅产品特质（2013年2014年）（产品成熟期）2013年，碧桂园业绩突破千亿。不过住宅市场开始降温，消费者越来越理性。价格不再是唯一的标准，开始关注产品的品质。推出至尊美墅钻石墅：

16、设计师亲至意大利观摩学习，取之精华而建。面积段500-1000平米，豪华又气派，通常高达四至五层，适合大家庭群居，尽享四世同堂，其乐融融。突出了“庄园城堡”的概念，采用干挂外立面，开扬的尺度与欧式皇家园林的视线景观衍生融合。代表项目：中山秀丽湖双拼别墅G65第五代别墅产品特质（2015年至今）（精品质、升华期）集团“劳斯莱斯”别墅配合集团“劳斯莱斯”战略，在原有钻石墅的基础上倾力打造三、四线城市高端代表产品；面积段涵盖240方760方；立面才有欧式古典风格、全石材干挂施工工艺；代表项目：“劳斯莱斯”项目“劳斯莱斯”别墅产品 BJ760第五代别墅产品特质（2015年至今）（精品质、升华期）区域精

17、细化产品新泰式风格联排别墅L096（2015年全国人居经典优秀方案竞赛建筑金奖）洋房产品研发历程概述列项推出时间产品特征代表楼盘一代产品公司上升期19952000初期欧式风格：经济实用型产品为主，户型紧凑，实用，外立面风格采用当时盛行的简欧风格，产品追求高性价比。顺德碧桂园二代产品快速扩张前期20002004时尚现代风格小户型洋房：在欧式小面积段洋房产品的基础上，推出了时尚的现代风格洋房产品，丰富了项目的选择，满足不同的客户群体。华南碧桂园翠宏台三代产品快速扩张后期20052009碧桂花城风格、古典风格（星河湾）：作为公司快速发展期所推出的产品，广泛应用于公司多个项目。同时在产品布局方面也陆续

18、的推出了大平层及跃层“天墅”系列洋房产品。碧桂花城 天津八里洲四代产品品质飞跃期20102012现代风格1：针对我集团首个市区盘东平新城项目所推出的全新立面风格，手法简洁省静。法式风格：我集团品质飞跃推出的一款高端洋房产品，采用法式建筑三段式布局，屋顶采用孟莎顶+老虎窗，塑造浓郁的法兰西风情。碧桂园城市花园句容碧桂园五代产品产品成熟期20132014现代风格2、现代风格3：配合集团的“标准化”战略，针对南、北方不同的气候特征，研发了：现代风格2、现代风格3两大系列，在提升产品品质的同时精简了施工工艺、有效的降低了成本。推出了风车形洋房、U型退台洋房等创新产品的原创性研发。南沙天玺湾 兰州碧桂园

19、六代产品提炼、升华期 2014年底至今精工系列洋房、“劳斯莱斯”系列洋房：配合集团“劳斯莱斯”战略，在原有精工系列产品的基础上对产品进行优化、提升，陆续推出了现代风格5、现代风格6、新现代风格3、北美风格、古典风格、新古典风格等精工系列洋房产品。集团劳斯莱斯项目第一代洋房产品特质（1995年2000年）（多层洋房）初期欧式风格：经济实用型产品为主，户型紧凑，实用；外立面风格采用当时盛行的简欧风格；产品追求高性价比。代表项目：顺德碧桂园顺德碧桂园中区欧式风格洋房第二代洋房产品特质（2000年2004年）（情景洋房）情景洋房：在初期小面积段洋房产品的基础上，户型延续了经济、实用、紧凑的设计理念。立

20、面采用时尚现代风格，丰富了项目的选择，满足不同的客户群体。户型选择更加多样化，空间组织更灵活（顶层多采用跃层设计），造型手法更活泼。 代表项目：华南碧桂园翠宏台华南碧桂园翠宏台第三代洋房产品特质（2005年2009年）（高层）碧桂花城风格、古典风格（星河湾）：作为公司快速发展期所推出的产品，广泛应用于公司多个项目。立面采用欧式风格，注重坡屋顶、装饰柱及装饰腰线的使用；色调以暖色调为主；陆续的推出了大平层及跃层“天墅”系列洋房产品。代表项目：碧桂花城、天津八里洲碧桂花城第四代洋房产品特质（2010年2012年）（品质提升）现代风格1：针对集团首个市区盘东平新城项目所推出的全新立面风格。平面布局紧

21、凑，采用N+1户型；手法简洁省净，杜绝装饰性构件；设计施工方便，造价最低；45创新户型满足特殊需求地段。代表项目：碧桂园城市花园（东平新城）现代风格洋房J70现代风格洋房J71第四代洋房产品特质（2010年2012年）（品质提升）法式风格：我集团品质飞跃推出的一款高端洋房产品。采用法式建筑三段式布局，屋顶采用孟莎顶+老虎窗；注重欧式雕花及线脚的运用；塑造浓郁的法兰西风情。代表项目：句容碧桂园句容碧桂园第四代洋房产品特质（2010年2012年）（品质提升）创新风车形洋房：创造了销售神话的风车型洋房J350 、J378及最新优化版本J662是我们借鉴了香港的户型设计设计的基础的上推出的原创性产品。

22、一梯八户小户型设计，户型紧凑合理，公摊面积小，70多方就有三房两厅设计，总价低，极其具有竞争力。风车型的设计，体型舒展，有利于建筑的通风采光。十里银滩、南沙天玺湾等多个项目创造了销售神话，也反映了市场对该产品的巨大认可。代表项目：南沙天玺湾、惠东十里银滩风车型洋房J662标准层平面第五代洋房产品特质（2013年2014年）（多元化）现代风格2、现代风格3。配合集团的“标准化”战略，针对南、北方不同的气候特征，研发了：现代风格2、现代风格3两大系列；在提升产品品质的同时精简了施工工艺、有效的降低了成本；推出了风车形洋房、U型退台洋房等创新产品的原创性研发。代表项目：南沙天玺湾、碧桂园兰州新城现代

23、风格2洋房J367现代风格3洋房J690第五代洋房产品特质（2013年2014年）（多元化）U型退台洋房：被主席誉为“全世界最漂亮的房子”。获奖情况：佛山市20132014年度优秀勘察、优秀工程设计项目二等奖顺德区20132014年度优秀勘察和建筑创作评选活动建中工程设计二等奖U型退台洋房J501第六代洋房产品特质（2014年底至今）（劳斯莱斯洋房）精工系列洋房、“劳斯莱斯”系列洋房：配合集团“劳斯莱斯”战略，在原有精工系列产品的基础上对产品进行优化、提升。 一梯两户南北通透板式格局 每户均享有四居室南向 ; 双面采光、双景观 优先电梯入户，私家门厅，独立双玄关干湿分离，采用更人性化设计 YJ

24、140 舒适3m层高，YJ160层高3.15m，YJ245YJ260层高3.3m，开阔空间空间布局人性化 a.户户享有独立储藏间； b. 景观、生活服务双阳台独立分区； c. 每户均享满凸窗视觉； d.中西双橱； e.主人房或者主客卧独立分区； f.可考虑新风设施。代表项目：集团劳斯莱斯项目现代风格6精工洋房YJ140T-4产品研发常识概述碧桂园产品发展史劳斯莱斯系列产品介绍目录CONTENTS1235集团主要产品风格天工修为，礼筑纯居4最新区域定制系列产品石材现代地中海北美西班牙东南亚法式古典（星河湾）花城新古典新泰式英伦新中式风格古典全石材S1现代全石材S2X（X1、X2、 X3、 X4、

25、X5 等）ABCDFGHNTYZ备注主要以名称第一个字的第一个拼音字母代表，如有冲突则用其他字母代替。立面风格命名原则玲珑美墅西班牙风格 C产品特征: 立体外立面独具特色 粉墙红瓦层次起伏粉墙、红瓦，层次鲜明起伏的屋面，建筑拥有非常优美的变化曲线。用红陶筒瓦、拱形弧窗等建筑元素营造出柔和、尊贵而又充满质感的生活氛围。建筑风格上，对文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号进行抽象化利用，配上铁艺、陶艺的小品等，浪漫生活的气息。生态自然东南亚风格 D2012获得全国人居经典 建筑金奖产品特征: 仿自然生态材料，木构造型，贴近自然屋顶仿造度假村木框架构造，线条丰富，构造精密；大部分装修材料采用纯地板、

26、竹篾天花和植物壁纸、墙身木线纹理等天然环保建筑材料，墙身 文化石与仿木纹材料，家族荣耀钻石墅 S产品特征:全石材工艺，精雕细刻而碧桂园以同样的纯粹工匠精神，成就了别墅中的经典钻石墅。它采用全石材打造，外立面石材雕花设计，以其奢华极致的外观和追求卓越的品质敢于超越劳斯莱斯的经典传说。钻石墅外墙采用干挂石材，用料选用顶级霞红石，历经风雨侵蚀而不损。田园宫殿泰式风格 T2015获得全国人居经典 建筑金奖产品特征:让热带浪漫风情铺展到每一个细节泰式建筑，就像田园中升起的光辉宫殿，佛教气息浓厚 ，屋顶造型丰富，色调和谐，充满亚热带建筑风味，配以草坪、水景和精致的园林，营造出高雅、舒适的气氛 最新现代风格

27、3精工洋房YJ160T-4(31X1)（冷色调版）洋房产品立面风格汇总(标准版)最新现代风格3精工洋房YJ245T-3(30X3)（暖色调版）洋房产品立面风格汇总现代风格7洋房立面精工洋房YJ160T-4(17X6)惠阳沙田现代风格1精工洋房YJ260T-3(30X1)洋房产品立面风格汇总（区域定制）安徽亳州北美风格精工YJ125（18B）产品研发常识概述碧桂园产品发展史劳斯莱斯系列产品介绍目录CONTENTS1235集团主要产品风格天工修为，礼筑纯居4最新区域定制系列产品天工修为，礼筑纯居三、四线城市的特征，建一百四十平方米以上的产品，做三四线城市的“劳斯莱斯”，让有成就的人都住在一起，形成

28、品牌效应，作为身份的象征。”一二线城市客户的选择更为多样，面积及立面风格要求多样，产品研发部根据多个一二线城市项目推出了定制产品服务，填补空白，迎合了市场需求。五线城市注重控制住宅总价，新增11层YJ115为标准户型。洋房命名原则：别墅命名原则：精工系列洋房命名原则：针对精工系列洋房命名以“ YJ（精工系列）+140（面积段）+层数+风格”的组合形式；T表示落地、凸窗版，P表示平窗版；同时，1电梯2户的11层以下带电梯产品有首选版和备选版之分，-1表示首选版（即电梯与楼梯分离形式），-2表示备用版（即电梯与楼梯相通形式），若项目选用表中未罗列的11层以下带电梯版本，则在对应版本基础上调整层数即

29、可。精工系列别墅命名原则：针对精工系列别墅命名以“ BJ（精工系列）+260（面积段）+入口方向+(层数+风格)”的组合形式；大写字母S/N表示南/北入口，括号里数字表示地面层数，层数后-1表示带地下室,C表示西班牙，S表示全石材版；另外-b表示边套，应用于项目需要侧立面较丰富版。“劳斯莱斯”产品命名原则“劳斯莱斯” 洋房配置选用指引（2016.06.01）注：如有项目需要做30层的140平米户型，可以选择YJ 143T-2(30X)(私家电梯版） 类型配置要求面积段产品编号及层数标准版层高使用原则及注意事项劳斯莱斯精工洋房标配115YJ115T-4(11层）、YJ115T-6(11层）（五线

30、城市）2.9m1. 同一面积段且同楼层体系（如都为高层、小高层、多层等），产品仅可选择一个户型； 2. 同一户型（如三房两厅一卫），且同楼层体系（如都为高层、小高层、多层等），产品仅可选择一个户型； 3. 若三、四线城市“劳斯莱斯”项目规划配置YJ118产品，项目整体净利润率必须达到10%以上，且选配的YJ118必须与其他选配”劳斯莱斯“洋房同层数产品净利润率基本一致；YJ125产品原则上不能与YJ118产品同时应用于同一个项目内。4. 使用选配洋房产品:A、首先了解当地的存货和户型，以及销售情况；B、需向集团提交充分的调研和依据。 5. 345线尤其是5线城市11层115作为标准户型； 6.

31、 容积率争取小于2，尤其是以楼面地价计算地价的项目； 7. 11层115和18层140快速去化回笼资金，覆盖前期资金投入，达到6个月资金为正的要求； 8. 认真分析后续分批开发带来的报建、验收、市政交付等问题，保证后续245或260的产品逐栋推出。140YJ140T-6(6、11、18层） 南北通透 双阳台 电梯入户版3m260YJ260T(9、16、30层）南方错层阳台版 南北通透 双阳台 电梯入户版3.3mYJ260T(30层）北方非错层阳台版160YJ160T-4(17、31层） 南北通透 双阳台 电梯入户版3.15m选配115YJ115T-4(11层）、YJ115T-6(11层）(三、

32、四线城市)2.9m1182电梯3户： YJ118T(18X6)（60m面宽）2.9m YJ118T-5(18X)（70m面宽） YJ118T-5(34X)（70m面宽）2电梯4户： YJ118T-1(34X6)、YJ118T-2(34X6)1251电梯2户：YJ125T-5(18层)2.9m143YJ143T-2(33层) 南北通透 双阳台 电梯入户版3m180YYJ180T-4(17X、31层)（70m面宽）3.15m备注：1、新项目选用劳斯莱斯产品应优先选用最新版本。如因种种原因需选用过往版本需向主席特殊请示，并附有项目总、区域总签字且留底备案。 2、 此份指引中的层高为目前集团标准层高，

33、但应用于具体项目中应根据实际情况调整。营销在对外输出时应以实际层高为准。01一梯两户板式布局，尊享电梯直接入户，独享阳光私家候梯厅；三居室朝南，套内空间尺度舒适宜人；客厅餐厅厨房南北通透。候梯厅凹廊赠送面积达8.5平米；3.6米开间南向主卧室，空间实用，带卫生间设计；人性化储藏空间，面积达1.5平米；层高为2.9米，经济合理实用。阳光私家候梯厅意向： 产品亮点： 精工洋房YJ 115T -4(11X) (私家电梯 小面宽 3房版 )劳斯莱斯”新产品解析该户型：五线城市为标配；三、四线城市为选配房型：3房2厅2卫单户建筑面积：115.27平米标准层建筑面积：227.07平米标准层公摊面积：31.

34、99平米得房率: 88.55%客厅南向景观、奢侈四居室朝南板式格局；户型方正，尊享双阳台；尊享电梯直接入户，独享私家候梯厅，双玄关设计。公卫采用干湿分离设计；主要卧室均享有全尺寸凸窗空间。产品亮点： 精工洋房 YJ 115T -6(11X) (私家电梯 南北通透 4房版 )（首选）房型：4房2厅2卫单户建筑面积：118.23平米标准层建筑面积：232.51平米标准层公摊面积：35.74平米得房率: 89.24%私家电梯入户意向： 该户型：五线城市为标配；三、四线城市为选配劳斯莱斯”新产品解析设计理念优化：精工洋房 YJ 140T-6(18X6)(私家电梯版）(优化后)“劳斯莱斯”户型设计理念标

35、配洋房篇1 、客厅与餐厅开敞相连, 南北双阳台, 打造舒适空间。2 、户型方正，客厅面宽扩达4.8米，进深达5米，尊享双阳台。3 、尊享自然通风采光私家电梯厅，面积约达6平米，双玄关设计；4 、主卧取消嵌入式衣柜，增加次卧室空间，满足二胎政策需求。5、公卫采用干湿分离设计；6、主要卧室均享有全尺寸凸窗空间。私家电梯入户意向： 房型：4房2厅2卫单户建筑面积：142.19平米标准层建筑面积：281.10平米标准层公摊面积：44.88平米得房率:88%设计理念优化：“劳斯莱斯”户型设计理念标配洋房篇1、客厅与餐厅开敞相连, 南北阳台, 打造舒适空间；2、增加豪华玄关设计，提升户型档次；3、增加独立

36、衣帽间，主卧功能分区更明确；4、生活阳台与休闲平台各自分区，休闲生活互不干扰。5、层高高达3.15米，空间舒适宜人。6、4.1米开间南向主卧室，嵌入式衣帽间、卫生间设计；主卧意向： 房型：4房2厅2卫单户建筑面积：171/169平米标准层建筑面积：339.23平米标准层公摊面积：68.50平米得房率: 89.17% 精工洋房 YJ 160T -4(30X)(两卫版）产品亮点：精工洋房YJ 260T (30X)(私家电梯 非错层阳台 北方版)亮点意向：空中花园房型：5房2厅3卫单户建筑面积：267平米标准层建筑面积：531.52平米标准层公摊面积：81平米得房率:91%1.双向景观，四居室朝南；

37、2.凹廊赠送面积约11平米；3.私家电梯入户，入户大厅面积约6平米；4.双套房独立分区设计，三代共居大宅；5.独立大平墅理念，享受空中花园；6.套内空间尺度阔绰，全明卫设计；7.层高高达3.3米，空间舒适宜人。标准层平面图“劳斯莱斯”户型设计理念标配洋房篇1.双向景观，四居室朝南；2.凹廊赠送面积约11平米；3.私家电梯入户，入户大厅面积约5平米；4.双套房设计，三代共居大宅；5.错层南向阳台，户户均享空中花园（覆土600）；6.套内空间尺度阔绰，全明卫设计；7.层高高达3.3米，空间舒适宜人。产品亮点：精工洋房 YJ 260T (30X)(私家电梯版) （错层阳台）错层阳台意向：标准层（奇数

38、层）平面图房型：5房2厅3卫单户建筑面积：274平米标准层建筑面积：546.44平米标准层公摊面积：81平米得房率:92%“劳斯莱斯”户型设计理念标配洋房篇1、采用两梯三户（34层）板式布局； 2、客厅南向景观,奢侈三居室朝南，南北通透格局；3、均为3房2厅2卫（全明卫设计）；4、尊享私家电梯厅约达5平米；5、每户均享有景观、服务双阳台；6、公卫采用干湿分离设计；7、主要卧室均享有全尺寸凸窗空间。8、建筑面宽为34.05米，适用于限宽70米以内的地区。产品亮点：精工洋房YJ118T(34X)(私家电梯版） 2梯3户 2.9米层高房型：3房2厅2卫单户建筑面积：122118119平米标准层建筑面

39、积：356.26平米标准层公摊面积：72.01平米得房率:83.59%“劳斯莱斯”户型设计理念选配洋房篇使用该户型必须遵循的原则： 1、首先了解当地的存货和户型，以及销售情况； 2、需向集团提交充分的调研和依据。否则，请严格执行集团“劳斯莱斯”产品战略及主席指示的户配。两梯两户(18F)板式布局；三居室朝南，套内空间尺度舒适宜人；4.0米开间豪华客厅，南北通透，客厅餐厅独立分区，互不影响。双明卫设计，南北方通用。3.8米开间南向主卧室，套间设计。户型面宽较小，仅21.7米，结构规整经济，有利于提高项目容积率。注：1，此户型与2电梯3户的YJ118（18X）原则上不能同时使用在同一项目内。产品亮

40、点：精工洋房YJ125T -5(18X) 1梯2户 （2.9米层高）房型：3房2厅2卫单户建筑面积：124/130平米标准层建筑面积：253.64平米标准层公摊面积：44.10平米得房率:86%使用该户型必须遵循的原则： 1、首先了解当地的存货和户型，以及销售情况； 2、需向集团提交充分的调研和依据。否则，请严格执行集团“劳斯莱斯”产品战略及主席指示的户配。“劳斯莱斯”户型设计理念选配洋房篇1、客厅南向景观,户户朝南拥有最佳朝向；2、户型方正，大户客厅面宽扩达4.8米，三户尊享双阳台；3、尊享私家电梯厅约达4.8平米，双玄关设计；4、双明卫主卧套房；5、主要卧室均享有全尺寸凸窗空间。注：客厅开

41、间不得更改，若计算保温，可适当调整其它开间的尺寸。 项目可根据144临界点契税税点要求择优选择端户户型产品亮点：精工洋房 YJ 143T-2(30X)(私家电梯版）房型：4房2厅2卫3房2厅2卫单户建筑面积：144.79、115.60、142.84平米标准层建筑面积：401.74平米标准层公摊面积：74.03平米得房率:85.27%“劳斯莱斯”户型设计理念选配洋房篇使用该户型必须遵循的原则： 1、首先了解当地的存货和户型，以及销售情况； 2、需向集团提交充分的调研和依据。否则，请严格执行集团“劳斯莱斯”产品战略及主席指示的户配。精工洋房 YJ 180T-4(31X) (70米面宽) (南北通透

42、 私家电梯版）房型：4房2厅3卫 1工人房单户建筑面积：188.43平米188.43平米标准层建筑面积：372.93平米标准层公摊面积：58.67平米得房率:84.27% 1,采用两梯两户（31层）板式布局；2,每户均为南北通透格局,主要居室朝南最佳景观及朝向；3,每户均享电梯入户格局；4,每户均享有景观、服务双阳台,相对独立，互不干扰；5,两套间，全明卫，中西厨;6,结构体系规整，进深较小。注：客厅开间不得更改，若计算保温，可适当调整其它开间的尺寸。产品亮点：“劳斯莱斯”户型设计理念选配洋房篇使用该户型必须遵循的原则： 1、首先了解当地的存货和户型，以及销售情况； 2、需向集团提交充分的调研

43、和依据。否则，请严格执行集团“劳斯莱斯”产品战略及主席指示的户配。平 面 特 征 一梯两户南北通透板式格局日照、采光每户均享有四居室南向 ; 双面采光、双景观入 户 方 式优先电梯入户，私家门厅，独立双玄关公共卫生间干湿分离，采用更人性化设计标 准 层 高YJ140 舒适3m层高，YJ160层高3.15m，YJ245YJ260层高3.3m，开阔空间洋房 共性优点“劳斯莱斯”洋房共性“劳斯莱斯” 别墅配置选用指引类型配置要求产品面积段不含地下室版含地下室版带电梯版对照原命名第一版第二版 精 工 别 墅 标配 玲珑墅挂石版（240-260）BJ240N(3S)BJ240N(3-1S) 无G217T

44、B005T(3S1)BJ260S(3S)BJ260S(3-1S)无G218TB006T(3S1)选配玲珑墅升级挂石版（350）BJ360S(3S)BJ360S(3-1S)无/BJ350N(3S)BJ350N(3-1S)无/ 超豪 挂石版(400以上)BJ480N(3S)BJ480N(3-1S)BJ490N(3S)G215TB002T(3S1)BJ400S(3S)BJ400S(3-1S)BJ450S(3S)G216TB003T(3S1)BJ760N(4S)BJ760N(4-1S)该户型已为带电梯设计G213TB001T(3S1)特别说明：减少别墅数量，全部挂石，提高别墅售价；双拼别墅户型以挂石版

45、BJ240NBJ260S为主，但必须在展示区内至少配置一栋超豪BJ760N（挂石版）1、采用先抑后扬的北入口后景观设计理念；2、户型配置5房，其中包含豪华主卧+1个套房；3、室外花园面积高达150平米。花园内设有独立私家停车位；4、别墅外墙面采用全干挂高级石材，尊享钻石墅系列，彰显豪宅尊贵品质。产品亮点：精工玲珑墅挂石版BJ 240N(3S)总平面图立面意向：“劳斯莱斯”产品解析标配挂石别墅篇房型：5房2厅4卫单户建筑面积：244/247平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:313平米1、客厅与卧室均享有南向景观最大化；2、人性化增设老人房卧室；3、客厅与餐厅独立分区，南北通透对流；4、

46、享有约32平米的豪华客厅，厨房面积达 12平米；5、预留储藏收纳空间；6、套内全明卫设计。产品亮点：精工玲珑墅挂石版BJ 240N(3S)首层平面图“劳斯莱斯”产品解析标配挂石别墅篇厨房意向：房型：5房2厅4卫单户建筑面积：244/247平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:313平米1、南向双套房设计，互不干扰，让家变得更私密舒适；2、卧室与书房独立分区，动静分离；3、13平米的豪华衣帽间，满足主人不同的生活需求；4、南向景观露台，让主人尽情与大自然亲近。产品亮点：精工玲珑墅挂石版BJ 240N(3S)二层平面图卧室意向：“劳斯莱斯”产品解析标配挂石别墅篇房型：5房2厅4卫单户建筑面积

47、：244/247平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:313平米1、私家独享30平米超大多功能休闲平台，全家尽享大自然。2、若项目对房间数需求较弱，双主卧需求更高，顶部可适当优化，保留相应南向大露台（目前沪苏区域已提出要求）。产品亮点：精工玲珑墅挂石版BJ 240N(3S)三层平面图亮点意向：空中花园“劳斯莱斯”产品解析标配挂石别墅篇房型：5房2厅4卫单户建筑面积：244/247平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:313平米1、采用南向前花园的景观布局方式，让厅房享有最大化景观资源；2、室外花园面积高达110平米。花园内设有独立私家停车位；3、别墅外墙面采用全干挂高级石材，尊享钻

48、石墅系列，彰显豪宅尊贵品质。产品亮点：精工玲珑墅挂石版BJ 260S(3S)总平面图房型：5房2厅4卫单户建筑面积：256/258平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:265平米立面意向：“劳斯莱斯”产品解析标配挂石别墅篇1、户型配置5房2厅，其中包含豪华主卧+1个套房；客厅与餐厅南北通透对流；2、人性化增设老人房卧室；3、享有约32平米，面宽达6.6米的豪华客厅，厨房面积达10平米；4、预留储藏收纳空间；5、套内全明卫设计。产品亮点：精工玲珑墅挂石版BJ 260S(3S)首层平面图厨房意向：“劳斯莱斯”产品解析标配挂石别墅篇房型：5房2厅4卫单户建筑面积：256/258平米（不含石材轮

49、廓）单户用地面积（含道路）:265平米1、主卧室与书房独立分区，动静分离，双阳台设计，互不干扰。2、10平米的豪华衣帽间，满足主人不同的生活需求。产品亮点：精工玲珑墅挂石版BJ 260S(3S)二层平面图卧室意向：“劳斯莱斯”产品解析标配挂石别墅篇房型：5房2厅4卫单户建筑面积：256/258平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:265平米1、客房朝南，与百变多功能室动静分离，互不干扰；2、独享30平米超大多功能休闲平台。产品亮点：精工玲珑墅挂石版BJ 260S(3S)三层平面图亮点意向：空中花园“劳斯莱斯”产品解析标配挂石别墅篇房型：5房2厅4卫单户建筑面积：256/258平米（不含石

50、材轮廓）单户用地面积（含道路）:265平米1、 采用先抑后扬的后景观布局方式，厅、房享有最大化利用景观及最佳朝向；2、别墅外墙面采用全干挂高级石材，外观采用精致石艺雕花，尊享钻石墅系列，彰显豪宅尊贵品质。产品亮点：精工超豪双拼别墅BJ 350N(3S) 总平面图房型：5房2厅5卫(4个套间，2露台）单户建筑面积：345平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:389平米立面意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇1、餐厅、客厅独立分区，南北通透，为不同功能用房打造专享空间；2、首层人性化设计了南向老人房；3、配置奢华厨房面积高达14平米，打造完美U型操作空间；4、公用卫生间采用干湿分离的人性

51、化设计，彰显豪宅气派。产品亮点：精工超豪双拼别墅BJ 350N(3S)首层平面图豪华客厅意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇房型：5房2厅5卫(4个套间，2露台）单户建筑面积：345平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:389平米1、书房与卧室独立分区，互不干扰，私密性强；2、主卧独享11平米休闲平台，为客户创造专享私密空间；3、卧室享有奢华卫生间、独立式衣帽间的豪华套间，尽享南向景观。产品亮点：精工超豪双拼别墅BJ 350N(3S)二层平面图豪华主卧意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇房型：5房2厅5卫(4个套间，2露台）单户建筑面积：345平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含

52、道路）:389平米1、户户最大化赠送两露台，面积达57平米。2、尺寸总体更为舒适，空间更为开阔。产品亮点：精工超豪双拼别墅BJ 350N(3S)三层平面图休闲平台意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇房型：5房2厅5卫(4个套间，2露台）单户建筑面积：345平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:389平米1、 采用南向前花园的景观布局方式，让客厅最大化享用景观资源；2、双车位复合型架空廊设计，面积达16 .5平米，具备停车、休闲、娱乐等多种空间功能；3、别墅外墙面采用全干挂高级石材，外观采用精致石艺雕花，尊享钻石墅系列，彰显豪宅尊贵品质。产品亮点：精工玲珑双拼别墅BJ 360S(3S)

53、总平面图房型：5房2厅5卫(4个套间，2露台）单户建筑面积：362平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:357平米立面意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇1、客厅餐厅横向设置，面宽达11 .7米，其中客厅面宽为6 .0米，面积为34平米，彰显豪宅气派；2、首层设置老人房，特显人性化设计。产品亮点：精工玲珑双拼别墅BJ 360S(3S)首层平面图豪华客厅意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇房型：5房2厅5卫(4个套间，2露台）单户建筑面积：362平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:357平米1、 户型配置4个套间，其中设计豪华双主卧，主卧区域达63平米，书房及卧室区域独立分

54、区，互不干扰，私密性强；2、主卧赠送大露台，面积达12平米。产品亮点：精工玲珑双拼别墅BJ 360S(3S)二层平面图豪华主卧意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇房型：5房2厅5卫(4个套间，2露台）单户建筑面积：362平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:357平米1、5居室均朝南设置，最大限度享受南向景观；2、赠送三露台，其中屋顶花园面积高达64平米，南向休闲平台及北向晾衣平台，分区设置，互不干扰。产品亮点：精工玲珑双拼别墅BJ 360S(3S)三层平面图休闲平台意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇房型：5房2厅5卫(4个套间，2露台）单户建筑面积：362平米（不含石材轮廓）

55、单户用地面积（含道路）:357平米1、 采用南向前花园的景观布局方式，让客厅最大化享有景观资源；2、双车位复合型架空廊设计，面积达35平米，具备停车、休闲、娱乐等多种空间功能；3、别墅外墙面采用全干挂高级石材，外观采用精致石艺雕花，尊享钻石墅系列，彰显豪宅尊贵品质。产品亮点：精工超豪双拼别墅BJ 400S（3S)总平面图房型：5房2厅6卫（带车库）单户建筑面积：400 /400平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:365平米立面意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇1、35平米豪华中空客厅，宽6.0米，高达5.4米；2、首层增设人性化老人房设计；3、预留工人房设计，主次入口独立设置。产

56、品亮点：精工超豪双拼别墅BJ 400S（3S)首层平面图中空厅意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇房型：5房2厅6卫（带车库）单户建筑面积：400 /400平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:365平米1、 户型配置4个套间，其中设计豪华双主卧，豪华主卧区域达70平米；2、主卧赠送超大露台，面积约30平米。产品亮点：精工超豪双拼别墅BJ 400S（3S)二层平面图意向照片：若展示期间封板，应充分考虑后期交楼设计豪华主卧“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇房型：5房2厅6卫（带车库）单户建筑面积：400 /400平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:365平米超大露台1、豪华影视

57、厅，专属尊贵的视听享受；2、户户最大化赠送三露台，总面积约达75平米；3、采用错层手法，利用娱乐多功能空间，更为个性灵活展示；4、退北露台的目的：节地、减少日照退缩问题。产品亮点：精工超豪双拼别墅BJ 400S（3S)三层平面图影视厅意向图：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇房型：5房2厅6卫（带车库）单户建筑面积：400 /400平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:365平米1、 采用南向前花园的景观布局方式，让客厅最大化享有景观资源；2、双车位复合型架空廊设计，面积达35平米，具备停车、休闲、娱乐等多种空间功能；3、别墅外墙面采用全干挂高级石材，外观采用精致石艺雕花，尊享钻石墅系列

58、，彰显豪宅尊贵品质。产品亮点：精工超豪双拼别墅BJ 450S(3S)带电梯总平面图房型：5房2厅5卫（带车库、电梯）单户建筑面积：454平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:396平米立面意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇1、 41平米豪华中空客厅，宽6.9米，高达7.1米；2、预留私家电梯，彰显人性化设计，畅通达至各层区域；3、公用卫生间采用干湿分离的人性化设计，彰显豪宅气派；4、首层预留一多功能房为客户创造专享私密空间。友情提示：集团一般带电梯别墅类，首层不设置卧室类房间，建议为公共活动区域。产品亮点：精工超豪双拼别墅BJ 450S(3S)带电梯首层平面图亮点意向：私家电梯中空

59、客厅“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇房型：5房2厅5卫（带车库、电梯）单户建筑面积：454平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:396平米1、 户型配置4个套间，其中豪华主卧区域达70平米；2、主卧赠送超大露台，面积达33平米。产品亮点：精工超豪双拼别墅BJ 450S(3S)带电梯二层平面图若展示期间封板，应充分考虑后期交楼设计豪华主卧超大露台亮点意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇房型：5房2厅5卫（带车库、电梯）单户建筑面积：454平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:396平米户户最大化赠送三露台，总面积约达75平米。产品亮点：精工超豪双拼别墅BJ 450S(3S)带电

60、梯三层平面图休闲平台意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇房型：5房2厅5卫（带车库、电梯）单户建筑面积：454平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:396平米1、采用北入口，独立式玄关，先抑后扬后景观设计，让客厅最大化利用景观资源;2、复合型架空廊车位设计，具备停车、休闲、娱乐等多种空间功能;3、别墅外墙面采用全干挂高级石材，外观采用精致石艺雕花，彰显豪宅品质。产品亮点：精工超豪双拼别墅BJ 490N(3S)(带电梯)总平面图房型：5房3厅6卫（带车库）单户建筑面积：490平米（不含石材轮廓）单户用地面积（含道路）:507平米外立面意向：“劳斯莱斯”产品解析选配挂石别墅篇1、39平米