080220-006_泰州_泰州市周山河街区项目_中期汇报稿

1、泰州市周山河街区项目区域开发策略研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.4客户目标及关注问题深业目标关注问题进行区域土地一级开发，提升可出让土地的价值，获得土地一级开发利润。地块具体的功能需要细化，土地开发策略要做细，在土地价值提升基础上注重土地的市场实现性，整体规划、分布实施、适度超前、滚动开发。 首次沟通会 （2008.2.17）客户目标2世联对客户目标及项目的理解客户目标理解 对于区域土地一级开发，提出可操作的方案，满足政府和企

2、业的目标，实现利益的平衡。项目理解 周山河街区项目是大规模的城市新区土地一级开发项目。项目组需要对区域土地开发策略进行研究。3本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的项目地块详勘楼盘调查政府部门访谈泰州市国土资源局泰州市建设局泰州市房管局开发处泰州市房管局市场处 开发商访谈泰州金成地产泰州鹏欣地产复兴地产碧桂园地产项目调研区域调研研究案例参考数据世联数据库泰州年鉴泰州统计年鉴江苏省统计局网江苏省土地市场网泰州市国土资源网海陵区统计信息网泰州市周山河街区控制性详细规划泰州市周山河街区土地开发整理可行性研究报告泰州老城区泰州新城区泰州经济开发区泰州医药城高港城区高教园区春兰工业园

3、深圳中心区, 中国南昌红谷滩，中国东莞行政新区，中国合肥政务新区, 中国郑州郑东新区，中国多摩新城, 日本华盛顿新城, 美国里斯顿, 美国渥太华新区，加拿大巴黎拉德芳斯，法国海德堡新区, 德国4项目属性界定目标解析与项目核心问题城市新区成功开发模式Part. 3Part. 2Part. 1今日汇报内容开发实施策略Part. 45目标解析与项目核心问题项目属性界定1.1 项目本体分析1.2区域属性分析城市新区成功开发模式Part. 3Part. 2Part. 1开发实施策略Part. 46项目位于苏中城市泰州主城区海陵区南部，在空间上是泰州主城区的南向沿展区苏中位于长三角北翼，是江苏省次发达地区

4、，包括南通、扬州和泰州三市；泰州位于苏中的中心位置；项目位于泰州市主城区南部，距主城区商业中心的空间距离约8分钟车程。主城区项目用地约8分钟车程项目区位7项目用地规模达12平方公里，区域地块方正，利于成片开发，目前北区已出让三产用地230余亩地块东西长4.2公里，南北相距2.8公里，总占地面积达12平方公里，属于大规模土地一级开发项目；项目地块方正，利于整体规划、成片开发；内部以周山河为界，分为南北两片，地块北部目前已出让村镇三产用地4块共计234余亩，其中两块土地已在进行建设；剩余地块总共可出让面积为8311亩* 。已出让地块占地1泰州福泰大酒店35亩2东谢村三产45亩3莲花村三产35亩4百

5、饰得装饰城100余亩*数据来源：区域控规优化方案141243周 山 河北区南区项目规模8两条城市主干道将项目地与泰州主城区区隔，规划道路的建成将提高项目东、南两侧的交通进入性西：泰高路（双向6车道）连接主城区和高港的快速道路，是泰州向外的最主要通道，主城区海陵区40%以上车辆进出泰州的必经之路南：规划中的香椿东路 （现状为农用地）东：规划中的春兰路 （现状为农用地）北：永定路（双向6车道）原328国道，东连南通、西接扬州，车流量大；在328国道南移后，主要承担市内交通功能，成为城市主干道主 城 区本项目项目四至9项目西北两侧设有长途汽车站、汽车4S销售店、加油站及少量居住小区，东南两侧多为农田

6、、村庄，空间上属于城乡结合部街边村宅永兴花园（安置区）丰田4S店南侧村庄东侧村庄汽车4S销售店西湖翠苑汽车南站项目外围10735681、2、4地块内部地势平坦，分布众多农田、水系，现状建筑物主要为村庄、工矿企业、商店及学校等，整体呈现乡村空间特质地块内分布8个村镇，共有工厂、商店近百家，总计村民3300多户11600人；区域内现状建筑物主要为民房和部分厂房、商店、学校，建面36.50万平方米，多数面临拆迁；建筑物多为砖混结构，拆迁强度不大；村镇内部设有派出所、卫生所，地块边缘设有学校、邮政等少量公共服务设施，配套水平较低，仅能满足村民基本生活需求。辖区 乡镇村庄户数人数海陵区1东谢村11003

7、8502刘庄村3双河村4振兴村高港区5白马镇朱穆村31411006野徐镇殷蒋村5712000开发区7寺巷镇西谢村132846508寺巷镇军甫村共计总户数3300多户，总人口11600人村庄厂矿企业村庄典型乡镇企业双河村海陵区新动力贸易商行、龙宇机械厂、旺家福床垫生产厂、宝天钢铁经营部、调速电机厂、煤矿用防爆电器厂等10余家企业朱穆村高港区荣海钢结构厂、金山体育器材厂殷蒋村有体育健身器材企业几十家地块内部11地块内部水资源丰富，但大部分河道水质遭受不同程度污染，在水网密布的泰州，区域水资源现状对地块开发支撑较弱序号河名起止点河道现状（米）水质现状 长宽1凤凰河永定东路-周山河1200最宽50属于

8、城市景观带，河道治理好，两边种植绿色植物，水质清澈2刘西河永定东路-周山河117630河道两边为农田和乡村道路，水质一般3向阳河泰高路-刘西河85735河道污染较重，河边堆有生活垃圾，河面漂有悬浮物，水质差4西周河周山河-香椿路1650165周山河泰高路-春兰南路4200东部较宽达60河道未治理，岸边有绿色植被，河边多采砂场，部分水体遭到破坏6跃进河泰高路-庆丰路113915河道未治理，两边为农田或乡间道路，无植被保护，水质一般7东周河周山河-香椿东路1616158庆丰河周山河-小港河156935河道污染较重，水面漂浮生活垃圾9东谢河永定东-周山河118632河道未治理，水质一般水塘区域内点式

9、散布着若干不规则水塘，周边多为农田或低矮植被，水质一般西周河凤凰河地块内水系资源发达，布有大小河道9条以及若干不规则河塘；大部分河道尚未得到有效治理，水质较差；从主城区延伸出的凤凰河水质清澈，景观较好，两岸设有绿化带，周边土地将受益于其良好的水景资源，可实现较高的市场价值。周山河418265739内部资源水质状况好差12地块内部交通由村级公路实现，路幅狭窄，分布零散，未形成完整道路体系，区域内通达性差；南北向的海陵南路、鼓楼东路和东西向正在修建中地块内道路分布零散，村落间缺乏有效交通组织，内部通达性差；现有村级道路路幅狭窄，部分路段路幅仅为3米，只能勉强通过一辆的士，居民出行多为步行或者驾驶摩

10、托；部分道路经过水泥硬化，路面较为平整；地块在西北两侧主干道均设有出口，但路口昭示性低，进入性差；综合而言，现状道路直接利用率低，需整体改造在建规划道路地块内主要车行路地块内部道路内部交通123海陵南路鼓楼东路31新建东路213沿周山河南侧有220KV、110KV两条市政高压线并行经过，由于迁移成本较高，深业决定保持线路现状，在河道南侧增设60米绿化带以降低高压线对周边土地的影响周山河南岸架设的2条高压线等级高，不能进行地埋处理，且迁移成本大、所需手续繁杂，因此规划单位和开发公司决定保持高压线现状，在周山河南侧河岸设置60米绿地面积，并打造20米亲水平台，沿河退让80米用地，以最大程度降低高压

11、线对周边区域的影响。绿化带220KV影响因素110KV14周山河区域尚停留在概念塑造阶段，泰州城市居民对该区域认知度较低，整个片区较为陌生“政府这几年一直在说周山河区域开发，这个概念已经炒作几年了，我印象是328国道一边的区域，说实在话可能泰州人都不太清楚这个区域” 碧桂园购房者“周山河街区，不太清楚，这里有条周山河，估计你说的地方应该在这里” 泰州的哥市民对周山河地区的印象关键词： 无人气、区域陌生、近郊乡村区域认知15基于项目的本体分析，周山河街区项目属大规模区域开发项目，本身不具备强势自然资源，其发展受所属城市及区域的影响较大，需要进一步分析泰州的基本情况，以明确项目的基本属性16目标解

12、析与项目核心问题项目属性界定1.1 项目本体分析1.2区域属性分析城市新区成功开发模式Part. 3Part. 2Part. 1开发实施策略Part. 417泰州是长三角区域发展格局中的第三梯度城市，同长三角其他城市相比，经济总量和对外开放度较低新出台的长三角城市群区域发展规划纲要中长三角城市群包括上海、无锡、扬州、杭州、南京、泰州等 16个城市，它们形成了以上海为中心的四级城市梯度层次，城市体系结构完整；泰州在江苏沿江8个地级市中，成立地级市（1996年8月成立地级市）最晚，城市经济总量较低，对外开放度水平不高。06年长三角区域江苏城市GDP发展水平分析06年长三角区域江苏城市实际利用外资水

13、平分析*资料来源：江苏省统计局网站第一梯度城市：上海，GDP总量远远高于长三角城市群其它城市，GDP总量超过10000亿元第三梯度城市：南通、绍兴、常州、台州、嘉兴、扬州、镇江、泰州，城市GDP总量在1000-3000亿元之间的城市第四梯度城市：湖州、舟山，城市GDP总量低于1000亿元的城市第二梯度城市：苏州、杭州、无锡、宁波和南京，城市GDP总量超过3000亿元城市经济18泰州城市发展历程较短，人口规模基数较小，属于区域性中等人口规模城市，增幅速度较低96年泰州设市至今，发展历程仅有12年，市区城市人口规模06年增长为64.26万人；泰州城市人口发展处于缓慢增长期， 2001年以来，人口年

14、增幅不足万人，城市集聚度较低。“泰州市目前人口太少，因此政府出台了很多政策去吸引人口的迁入，尤其是对于购房入户方面，给与的相关优惠政策很多” 泰州市建设局 张局长 “制约泰州城市发展规模的主要因素其实是泰州本身的人口规模和人口增长速度，目前泰州城市人口增长每年仅约1万人” 泰州金成地产销售经理 华健峰 *资料来源：2006年泰州统计年鉴01-06年泰州市区人口变化分析城市人口19项目位于主城区南向发展的主轴线上，位属新区，政府关注度高，是政府主导下的大规模区域开发项目周山河区域位于城市发展方向上的精华区域，代表着城市的未来和希望，是政府主导推动下大规模开发的城市重点区域主城区南向发展主轴线上：

15、泰州主城区发展规划重点向南，适度向东，周山河街区就在向南龙脉的中轴上，是泰州市今后开发建设的重点区域。成为城市发展的先锋：老通扬运河以南地区，基本上为城市新区，政府对其以开发拓展为主，周山河街区的成功开发就是泰州城市新区的成功发展。 开发正式启动：位于城市新区范围内的的周山河街区的开发建设，是2007年泰州市投入83亿元进行中心城市建设的十大工程之首。老通扬运河老城区区位特征20项目属性界定：政府主导下的三线城市新区相对陌生区域的大规模土地一级开发项目区域属性政府主导下的三线城市新区项目属性界定属性诠释三线城市同长三角其他城市相比，城市经济总量较低，对外开放水平不高，城市规模不大政府主导新区项

16、目项目属于城市新区的范围之内，位于城市南向发展的主轴线上，由政府主导推动实施开发属性界定属性诠释大规模陌生区项目占地面积12平方公里，位于泰州市主城区南部，目前区域认知度较低无强势资源项目呈乡村空间特质，地势平坦，水系丰富，但在水网密集的泰州市内，本体不具备强势水景资源城乡结合处处于城市老城区外围，目前区域主要特征为农用地，周边分布农田、村庄、汽车销售店和少量居住区项目属性大规模陌生区土地一级开发项目属性界定21目标解析与项目核心问题项目属性界定城市新区成功开发模式Part. 3Part. 2Part. 1开发实施策略Part. 42.1客户目标2.2目标解析2.3项目核心问题22区域开发涉及

17、到多方面利益主体，需要平衡多方面利益 实现二级开发利润目标政府深业市民二级开发商 3年北区土地一级开发完毕， 土地成功出让 *85万/亩的平均土地价格 远期发展成为泰州中心区 3年周山河北区一级开发完毕 2009年园博园建成开园 远期发展成泰州中心区 提高生活品质，享受现代化多功能复合型城市生活涉及利益主体*数据来源：深业预期土地出让价格直接成本+间接成本+其他费用 （包括企业应得的15%合理利润） /8311亩85万元/亩英联国际关于周山河街区可行性报告23政府和深业是周山河区域成功开发的核心推动者，两个利益主体的联合，使区域开发中的两个核心利益主体目标趋同远景目标近期目标将周山河街区打造成

18、泰州中心区近期（3年）实现周山河北部土地成功开发目标24目标解析与项目核心问题项目属性界定城市新区成功开发模式Part. 3Part. 2Part. 1开发实施策略Part. 42.1客户目标2.2目标解析2.3项目核心问题25区域远景目标解析远景目标将周山河街区打造成泰州中心区近期目标近期（3年）实现周山河北部土地成功开发26长三角城市群城市体系具有鲜明的层次性，泰州作为第三梯度城市，已逐步承接核心城市在产业、技术、资本等方面的要素扩散，区域关注度显著提高新出台的长三角城市群区域发展规划纲要中长三角城市群包括16个城市：上海、无锡、宁波、舟山、苏州、扬州、杭州、绍兴、南京、南通、泰州、常州、

19、湖州、嘉兴、镇江、台州，16个城市形成了以上海为中心的四级城市梯度层次，城市体系结构完整；中海油气进入泰州上海世茂进入泰州“长三角大-中-小城市的城市体系系统性强， 苏南比苏北发展快，而泰州是苏北发展较好的城市。很多上海的开发商已经在朝那边渗透，世茂的进入就是个很好的品牌宣传了。开发商对泰州的关注度加大，对2、3线城市开始布点和土地储备。” 上海景瑞地产项目拓展部许经理上海苏州、杭州、无锡宁波、南京南通、绍兴、常州、台州嘉兴、扬州、镇江、泰州湖州、舟山要素转移要素转移要素转移模型区域环境27近期规划拟建的苏中机场和泰州长江大桥在增强泰州作为苏中地区门户地位的同时，将加速其与长三角经济圈的区域融

20、合苏中机场1泰州长江大桥2扬州泰州机场位于扬州江都市东北，在宁启铁路和建设中的江海（江都至海安）高速公路北侧，距扬州市区约30公里，距泰州市区约20公里。泰州长江大桥东距江阴长江大桥57公里，西距润扬大桥66公里，是江苏省“五纵九横五联”高速公路网的重要组成部分,计划2011年底建成。 长三角 城市群经济圈泰州区域环境28泰州经济发展处于快速增长期，经济增幅速度保持在较高水平，位于长三角地区前列，城市发展潜力巨大2006年泰州GDP总量已超过1000亿；2000年至2006年泰州GDP年均增长幅度高达15%；2007年泰州GDP年均增长速度达15.8%，高于上海、长三角城市的江苏8城市以及浙江

21、7城市的平均GDP增幅水平。2001-2006年泰州GDP总量增幅状况2007年泰州在长三角城市群中的GDP增幅速度对比分析*资料来源：历年泰州统计年鉴城市发展潜力29在组团式结构的城市发展导向下，未来泰州将形成主城区、高港区和姜堰区三大城市组团，主城区南扩是城市空间扩展的重要战略姜堰区主城区高港区主城区：重点发展机电产业、高新技术产业和现代服务业，强化市域政治、经济、文化和居住主体集聚区的地位，主城区主要向南、适度向东扩展。姜堰城区：重点发展五金、旅游等特色产业和生态产业，塑造全面协调发展的泰州东大门形象，成为沟通南北、接受苏南递进辐射的重要节点和门户。高港城区：重点发展沿江基础产业和生产性

22、服务业，强化沿江开发的极核地位。泰州市在 “十一五”规划中实施市区行政区划调整，将姜堰纳入市区总体规划范围，拓展中心城市发展空间，加快构建中心城市一城三区组团发展格局；作为“长三角”经济圈的一员，泰州正大力推进沿江区域开发，主城区不断南扩，加强与高港城区的联系，在实现自身城市发展定位的同时寻找新的区域经济增长点。泰州城市空间发展战略 ：“主要向南，适度向东”*资料来源：2002-2020泰州市城市总体规划城市发展格局30主城区以老通扬河为界，分为老城区和新城区，新城区发展定位为泰州市行政、商务和生活的中心区域老城区：是历史文化名城保护区域，发展历程较长，规模较小，区域发展已饱和，目前老城区主要

23、是以调整布局结构，完善道路网的内涵式发展为主；新城区：以开发拓展为主，布局有泰州经济开发区、行政中心、高教园区和泰州医药城，以发展现代化城市新区为方向。城市新区老城区老通扬运河行政商务生活城市新区功能发展方向*资料来源：2002-2020泰州市城市总体规划城市发展格局31新区目前主要有四大功能板块组成，主要包含行政、高新技术、文化和医药产业，功能组成并不完善，缺乏综合性配套服务功能北部行政中心功能定位：政府行政职能办公区域，形成泰州市行政中心泰州经济开发区高新技术园区功能定位：定位于发展高新技术、机械、电子等优势产业的产业园区高教园南区功能定位：以文化、艺术、科技、教育为发展核心，开发建设新型

24、现代化大学校园区泰州医药城功能定位：以发展医药产业为核心，打造中国第一医药城 高新技术园区行政中心高教园南区泰州医药城 以产业、文化、行政和教育为主的泰州城市新区，缺乏综合性配套服务功能，城市新区功能并不完善城市发展格局32同时泰州城市正经历从均衡到集聚的空间发展转变，城市中心集聚发展是泰州目前的城市发展趋势均衡城市发展阶段集聚高密度发展阶段主城副城副城副城副城城市发展阶段特征：城市发展处于低密度空间扩张阶段，城市中心规模偏小，中心区功能和形态并不突出。道路基础设施的外向延伸，使城市空间骨架不断拉大，城区向郊区迅速扩展城市发展阶段特征：城市逐步从均衡到积聚转变，城市中心的功能和形态逐步明晰。中

25、心区利用资源要素的积聚优势,强化了其在城市空间中的积聚力和影响力，城市发展的经济性逐步提高城市发展趋势城市发展规律表明，城市经济性发展前提是城市集聚发展，而城市从均衡到集聚是其发展的必然趋势，城市中心集聚是泰州目前城市发展的趋势。泰州目前城市发展主要以扩大城市规模为主，城市空间扩张程度较大，城市发展的经济性不高。33作为城市新区板块中的核心拓展区域，周山河区域的开发能够有效地增强板块之间的功能联系，完善新区的空间组合和功能组合，推进泰州从均衡向集聚的转变不完善的泰州城市新区发展现状，赋予周山河街区重要的发展机遇，周山河街区的发展能够有效地弥补城市新区在空间结构的中心缺失，完善城市新区的空间功能

26、构成。周山河街区在功能上定位应该与周边区域形成功能错位，发展综合性服务配套功能，成为整个区域的功能整合者和引领者；高新技术园区行政中心高教园南区泰州医药城周山河街区商务 商业休闲 居住文化 教育行政医药 科技产业新区功能构成图泰州城市新区空间的重心和功能的核心新区空间构成图区域发展趋势34近期目标的市场实现性分析近期目标近期（3年）实现周山河北部土地成功开发远景目标将周山河街区打造成泰州中心区35近期区域成功开发目标的达成，其核心内涵是实现区域的开发出让规模、出让价格和整体定位功能规模实现价格实现近期（3年）周山河北部区域土地成功开发的目标内涵功能实现在近期（3年）开发过程中动态实现北区430

27、0余亩土地的成功出让，完成政府和企业的北区开发完毕的目标满足区域整体定位下的商务功能、商业功能和居住功能的顺利实现在土地出让的过程中，能够达到深业85万/亩的平均土地价格预期，实现企业对区域土地一级开发的目标利润要求目标解析*数据来源：深业预期土地出让价格直接成本+间接成本+其他费用（包括企业应得的15%合理利润） /8311亩85万元/亩英联国际关于周山河街区可行性报告控规优化方案36在明确企业目标的前提下，我们对泰州土地及房地产市场进行研究以寻找理想与现实间的差距基于功能实现的泰州市场研究1基于价格实现的泰州市场研究2基于规模实现的泰州市场研究3目标解析37与老城区和城东区域相比，城南新区

28、板块受制于区域配套功能的缺失，近期居住功能实现阻力较大，城市居住功能的重心集中在老城区和城东区域城市西边有工业园区，污染大，未来还将建设机场，噪音大，住过去没有意思；城市向东接近姜堰，配合教育园区资源，人气还好；城市南边，如果让我选择我不会去买，配套少，缺乏学校、医院等。 鹏欣丽都楼盘销售代表城南板块的楼盘缺乏大的配套,老百姓还是关注你的配套，你的教育，吸引人口要提供一定的生活基础。 盛世华庭销售部梅经理城东板块老城区板块城南板块区域内拥有较为密集的教育资源以及超市等较为完备的生活配套资源，市民认知较强，是房地产开发的热点板块老城区发展历程较长，生活配套设施完备，医院、超市和学校等设施均有布局

29、城南新区板块缺乏完善的生活配套服务设施，近期居住功能实现的市场阻力较大，缺乏吸引人流的必要配套设施坡子街滨河绿地广场 省泰中附中 金鹰国际商场居住功能城南郊区38从区域楼盘的销售率、价格等指标对比分析，城南板块的住宅价格和销售率均低于老城区和城东板块，区域住宅物业的市场接受度较低城东板块老城区板块城南板块区域典型楼盘选取：选择2007年三大区域的热销楼盘，从开发量、销售率和价格三大指标对比分析区域居住开发的市场接受度老城区：凤城国际城东：鹏欣尚城城南：西湖翠园五期开发量对比分析年均销售率对比分析价格对比*数据来源：专业人士访谈与泰州房地产信息网居住功能39城市以制造业为基础，第三产业比重较低，

30、服务业发展相对滞后，近期城市产业的构成现状无法支撑区域商务功能的有效实现泰州城市产业结构以第二产业为主，主要偏重于加工制造业，三产的发展比重偏低；三产中的服务业发展相对滞后，尤其在商务服务业方面，2006年商务服务业产业增加值仅有6.56亿元，在三产各项产业的增加值比较中相对较少。2006年泰州地区生产总值增加值构成分析2006年泰州市第三产业增加值构成分析*资料来源：2006年泰州统计年鉴商务功能40泰州市场上无纯写字楼物业，现有办公物业多结合住宅、商业开发，开发总量和开发投资占房地产市场总量比重均较少2007年泰州市区写字楼物业投资占房地产总投资比重泰州市房地产市场主要以住宅为主，写字楼少

31、，需求少。写字楼主要有财富广场和鹏欣丽都。 复兴地产周静泰州目前市场上没有真正意义上的写字楼 泰州金成地产销售部经理华建峰*数据来源：周山街街区土地开发 整理可行性研究报告2007年泰州商务物业开发及销售状况目前泰州市场上写字楼销售物业主要集中在老城区，多结合住宅、商业开发；写字楼开发量较低，年均销售率低于25%；2007年泰州市区商务物业开发量占房地产开发总量比重商务功能41各产业园区及行政中心区内已成型的配套商务区及产业园区规划拟建的商务服务区将大幅度分流潜在市场需求泰州城区春兰总部泰州经济开发区春兰工业园区规划拟建医药城中心商务区泰州目前的写字楼市场开发状况不好，泰州是一个以加工业和制造

32、业为主的城市，这些产品的办公需求多在厂子内部解决。 泰州市房管局市场处赵处长 泰州医药城医药城占地20平方公里，整个园区规划有养老康体区、教育区（培训基地）、中央商务区、交易展示区、生产区和科研区，具有行政功能的中央商业区占地约900亩。泰州市行政中心泰州市政府行政办公区江苏泰州留学人员创业园 规划拟建的商务办公区园区位于泰州开发区高新技术园内，规划总面积140亩，分办公区、生产区、研发区、生活服务中心区，办公区规划用地20余亩。商务功能42坡子街商业中心是泰州主要休闲购物目的地，规划的济川路市级商业中心并未形成，总体来看泰州商业格局呈现出“单中心”形态坡子街商圈济川路商圈泰州商业体系规划老城

33、传统商业中心的改造升级，商业氛围较为浓郁，涵盖的商业业态包括百货、超市以及知名的餐饮品牌店，是泰州市民主要休闲购物目的地坡子街现状发展与市级中心规划定位不符，目前发展为装饰装潢专业市场济川路商业街主要集中在老城区，南区没有什么商业，要买东西还是习惯于回到老城区，还是喜欢去原有的商业购物。 复兴地产周静泰州的城市商业主要有两种形态，商业还是比较单一，主要成气候的就是城南的装饰城和市中心的坡子街休闲街。 金通梅园销售经理吴智峰 *资料来源：泰州市商业体系规划商业功能43人均消费水平较低和人口基数较少，是限制泰州市商业发展的主要瓶颈，同时相对保守的消费习惯，也对商业发展形成一定阻力泰州市人均消费水平

34、较低，人口规模小，还不能支持城市多中心的商业发展规模；07年底市区人口达64.75万人，人均消费性支出9021元，低于长三角城市中浙江7市（13795元）和江苏8市（13795元）的平均人均消费支出水平；泰州市民固有的老城区消费习惯也对新区商业中心的形成产生了阻力。07年长三角同梯度城市市区人口规模对比分析单位：元单位：万人泰州人的消费习惯还是比较保守、比较实际，扬州比这里的稍微好一些，扬州毕竟有很厚的文化底蕴，泰州这里没有自己的文化，休闲商业在泰州还是很困难。泰州盛世华庭销售部副经理梅卫星商业功能07年泰州市人均消费水平同长三角城市对比06年泰州市人均可支配收入支出结构44市场实现分析小结功

35、能实现 居住功能的实现因区域配套缺失，市场阻力较大 商务功能近期缺乏市场实现基础 城市发展现状近期无法支撑新市级商业中心的形成价格实现规模实现目标解析小结45在明确企业目标的前提下，我们对泰州土地及房地产市场进行研究以寻找理想与现实间的差距基于功能实现的泰州市场研究1基于价格实现的泰州市场研究2基于规模实现的泰州市场研究346市场上缺乏项目周边区域居住用地出让案例，借鉴类似区域案例，住宅用地的平均市场价格大致在50万/亩以下31编号地块名称出让年份成交价万元/亩1锦东花苑地块200537.22江洲小区东侧地块200683.13泰州经济开发区凤凰西路 2008 28237.2万/亩83.1万/亩

36、28万/亩项目地块*数据来源：泰州市国土资源居网站居住用地价格47根据市场土地出让案例角度分析，近期本区域周边商住用地的市场价格低于老城区板块土地，单宗价格不超过80万/亩2416编号地块名称出让年份出让价万元/亩1电视塔街区工程改造地块 20041662太阳商业广场东侧 2003953海陵区济川东路北侧 2007180.74府南街区部分地块 200241.75府南街区三号地块 2004746盛唐花苑一号地块 200654.87盛唐花苑四号2006778开发区地块200776537180万/亩77万/亩54.8万/亩41.7万/亩74万/亩*数据来源：泰州市国土资源居网站166万/亩95万/亩

37、项目地块876万/亩商住用地价格48根据市场土地出让案例角度分析，本区域周边商业用地的市场价格低于76万/亩1245编号地块名称出让年份出让价万元/亩1新永泰西侧地块 2003212海陵区政府西侧地块 2003703塘湾镇三星大酒店2005514原江苏亚丰无线电仪器厂20053475永兴花园中心服务区地块 200675.816泰顺路西侧地块 2008556*数据来源：泰州市国土资源居网站项目地块51万/亩55万/亩21万/亩70万/亩35万/亩3商业用地价格49市场实现性分析小结功能实现 居住功能的实现因区域配套缺失，市场阻力较大 商务功能近期缺乏市场实现基础 城市发展现状近期无法支撑新市级商

38、业中心的形成价格实现 目前同区位土地成交价格低于深业的价格预期规模实现目标解析小结50在明确企业目标的前提下，我们对泰州土地及房地产市场进行研究以寻找理想与现实间的差距基于功能实现的泰州市场研究1基于价格实现的泰州市场研究2基于规模实现的泰州市场研究351依据周山河控制性详细规划 ，周山河街区总出让土地约8300亩，周山河北区土地出让规模约4000亩，北区年均土地出让规模约1300余亩根据近期（3年内）实现周山河北部土地成功开发的目标，本区域将面临年均土地出让量1300余亩的出让目标要求。周山河北区周山河南区在周山河北部区域基本建成之后，逐步开发建设周山河以南区域江苏省规划局审定批准的周山河街

39、区控制性详细规划规划实现目标3年内完成北区土地开发，年均出让土地规模约1300余亩5206年土地出让的放量对市场造成了较大阻力，07年土地出让量已明显下滑，年内北区年均1300余亩的土地出让量面临较大的市场阻力05-07年泰州市海陵区土地出让量统计数据来源：泰州国土资源网（单位：亩）06年海陵区土地出让放量之后，07年土地成交规模下降幅度较高，从市场趋势来看，近期大规模土地出让面临一定市场阻力。06年土地市场放量，开发的楼盘很多，08年上市的楼盘很多。 泰州金成地产销售部经理华建峰06年底到07年初，这一段时间土地供应量非常大，土地出让非常大，所以今年的盘子一下子出了很多。 泰州盛世华庭销售部

40、副经理梅卫星2006年土地供应量明显提高，比较05年有很大规模的放量，07年土地成交量有所下降，泰州每年的经营性土地上市计划为1500-2000亩，2000-2005年总出让土地大致是1500亩，2005-2007年，经营性土地的规模每年大概是1200-1500亩。 泰州市国土资源局申女士市场现状53市场实现性分析小结功能实现 居住功能的实现因区域配套缺失，市场阻力较大 商务功能近期缺乏市场实现基础 城市发展现状近期无法支撑新市级商业中心的形成价格实现 目前同区位土地价格低于深业的价格预期 近期大规模土地出让面临市场压力规模实现目标解析小结54目标解析与项目核心问题项目属性界定城市新区成功开发

41、模式Part. 3Part. 2Part. 1开发实施策略Part. 42.1客户目标2.2目标解析2.3项目核心问题55项目核心问题界定在实现性较差的区域市场环境和区域陌生的双重约束下，怎样在较短时间内（近期3年）实现本项目的成功开发？56目标解析与项目核心问题项目属性界定城市新区成功开发模式Part. 3Part. 2Part. 1开发实施策略Part. 4第三部分：核心问题界定之后的同属性区域的案例研究57由对本项目所面临核心问题的分析可知，本项目的最大特征是在一个市场支撑较弱的城市的陌生区域进行大规模的城市新区开发，其核心问题很大程度上来自于较短开发时限的约束，所以我们认为我国二、三线

42、城市在较短时间实现较大规模城市新区开发的案例将对本项目更具指导意义初步研究案例深圳中心区, 中国南昌红谷滩，中国东莞行政新区，中国合肥政务新区, 中国郑州郑东新区，中国多摩新城, 日本华盛顿新城, 美国里斯顿, 美国渥太华新区，加拿大巴黎拉德芳斯，法国海德堡新区, 德国郑州郑东新区南昌红谷滩项目属性：二、三线城市新区大规模开发项目定位：城市功能聚合中心核心约束：在较短时间内的较大规模开发本类案例所揭示的实际上是行政驱动色彩浓厚的，国内二三线城市短时间规模开发的“非典型”性新区开发模式58政府将郑东新区的发展放在城市战略的高度，强势推动郑东新区发展成为郑州未来城市新的中心区域中心组团板块北区板块

43、西区板块南区板块郑东新区板块城市战略发展方向：从城市格局上看，郑州西南两区受老工业区及铁路交通制约，东区和北区成为城市最有利的发展方向政府制定高起点规划：郑东新区高调聘请国际著名城市规划公司黑川纪章迅猛的发展势头：从2002年开始至2007年建成区域达到50平方公里、总投资500亿左右，入驻人口超过20万郑东新区59郑东新区发展历程（1/2）郑东新区60郑东新区发展历程（2/2）郑东新区61郑东新区经过六年发展周期获得市场的初步认可，新区进入持续性发展高档住宅物业、写字楼启动市政配套完善，人口迁移商业配套开业，建立区域产业支撑2004-2005年2006年2007年配套进一步发展。公安、消防、

44、民政、医疗卫生等市政配套进入建设阶段住宅与写字楼物业持续供应工商零售进入启动阶段第一批住宅与写字楼物业开始入伙房价高于中心区，片区被普遍接受，整体发展良好大规模商业开业，区域各项生活配套和举办展会的档次逐步提升。建立产业园区市民预期较高政府选址规划、基础建设2000-2003年确定日本设计大师黑川纪章进行新区规划02年开始新区建设，同年市政府搬迁到郑东新区。建设标志性建筑国际会展中心，强势启动CBD建设；道路设施基本完善；大量外地开发商进驻，大规模建设高档住宅，住宅高端形象提升市场热度高端写字楼建设由商务内环向商务外环扩展；国际会展中心竣工，开始举办各类展会；家居建材、商贸物流等工商业开工建设

45、，教育配套跟进。高起点规划市政府搬迁拉动强势启动树立新区形象，建立信心基础设施建设全面展开高档住宅建设展开商务物业建设展开教育等配套跟进助推住宅开发市政配套完善住宅物业持续开发商务物业持续开发商业开发全面展开生活配套持续完善郑东新区62郑东新区发展形成规模效应，城市迁移人口剧增，市场预期较高远眺CBD绿地“老街”联盟新城绿城“百合公寓”CBD已形成规模效应，提升市场信心：经过6年的大规模建设，CBD已经基本完成了写字楼和公寓的建设并部分投入使用，增强了市场对新区开发的信心；龙湖区南段已经形成高尚住宅区：开发水平高：龙湖南段吸引了大量国内一流开发商进入，成为郑州市场上开发水平最高的板块；价格提升

46、快：目前龙湖南片区价格提升最快，市场对该片区接纳程度高,房价半年内每平方米上涨600元；迁移人口住宅价格2001200520072460元/平方米3156元/平方米4200元/平方米3.5万当地居民2万高校园区师生2.5万住商户工作人员10万22万郑东新区63郑东新区成功发展因素总结政府将郑东新区的发展放在城市战略的高度，新区属于城市唯一发展重心市政府搬迁拉动及大规模基础建设，增强投资者和市民对区域的信心以标志性市政建筑的建设起势，树立区域形象大规模高端写字楼和高档住宅建设先期强势启动树立区域形象，增强投资者和市民对区域的信心为配合住宅的推出前期设立教育及其他公共配套，后期跟进其余生活配套在第

47、一批住宅物业开始入伙后一年开始全面发展商业物业行政手段拉动功能加速实现郑东新区64南昌红谷滩新区与城市老中心区隔江相望，在政府主导下经过6年多的发展已经初具规模南昌红谷滩新区面积50余平方公里，规划用地40余平方公里，规划人口40余万人。随着政府、南昌大学等机构的入住，目前已逐渐成为城市的政务和商务中心区。政府强力推动：2000年7月正式启动该的区域开发建设南昌市委、市政府等五套班子全部搬到红谷滩新区在政府推动下，江南证券、华山医院、江西医学院第二附属医院、报业大厦、广电中心、新华社江西分社、国际会展中心等跟进，设置办公点，促成商务功能的加速实现“控制老城区，储备朝阳片区，发展城市新区” 红谷

48、滩新区65区域基础设施建设先行，展示区域良好发展前景，为新区开发打下基础，增强投资者和市民的信心区域建设坚持基础设施建设先行，政府投入近10亿元建设区域内的基础设施，为新区开发打下良好基础区域内建设“三横八纵”路网，已建成道路36条74公里，在建14条25公里；包括亚洲最大喷泉组团的秋水广场建成，成为区域标志，并为居民建立休闲、交流平台；配电站、污水处理厂等一批基础设施相继完成建设。红谷滩新区66区域房地产开发的同时，伴随各项生活配套建设，满足区域生活需求，提高入住率，保证人口聚集区域房地产快速开发的同时，各种生活配套设施不断完善，满足生活需求，保证人口聚集赣江公园、卧龙岗公园加紧建设，200

49、7年开放；万家灯火、红成大厦连锁店等超市相继开业；南昌五中、南师附小等教育机构建成招生；江医二附院、市第一医院相继完工，2007年投入使用；银行、邮政等各种生活配套设施完备。红谷滩新区67随着市政、生活配套设施成熟，新区逐渐进入快速发展期，土地逐渐放量出让，土地价值逐年提升南昌市红谷滩新区总面积50平方公里，2000年开始开发建设，经过六年时间发展，完善基础设施建设，土地价格达到初期的3倍，房价达到初期2.6倍。建设阶段启动期快速发展期年供应土地数亩3005607001080118012501500年份2000200120022003200420052006出让比例1.88%3.50%4.38

50、%6.75%7.38%7.81%9.38%重要举措进行宣传，基础设施建设，实行土地优惠政策，开发样板楼盘，打造新区形象完善基础设础设施建设，解决人民的购物、出行、子女入学问题，同时随着高等院校迁入，医院等建设成功，进入快速发展阶段40土地价格走势（万/亩）20002003年20032006年9012046667273南昌红谷滩红角洲板块20002006年土地价值增长3倍68及时发展教育及生活配套，提升入住率，提升区域成熟度住宅物业、形象建筑启动政府优惠政策，提升区域人气区域配套投入，功能定位清晰2003-2004年2005-2006年2007年政府正视区域人气不足问题，推行“强力推进社区生活配

51、套行动计划”举办多项活动提升区域知名度，引导市民认可区域发展多项优惠政策吸引市民入驻大力招商引资，规划相关配套大肆投入教育、医疗、商业、绿化等市政配套交通体系大力改善，加强新旧两区联系区域局部居住氛围成熟建立金融街，吸引相关产业入驻政府选址规划、基础建设2000-2002年确定一江两岸城市发展规划00年确立新区建设政府行政中心搬迁事业单位进入道路等设施基本完善开发商进驻，大规模建设高档住宅，住宅销量高，但由于教育配套及生活配套的缺失，在市场叫好声一片的背后，红谷滩片区楼盘入住率只有20，被市民称为“睡城”城市形象建筑建设启动（政府大厦、摩天轮）确定发展定位市政府搬迁拉动事业单位进入基础设施建设

52、全面展开高档住宅建设展开，但由于配套缺失，入住率低市政公建配套树立新区形象完善各类配套，吸聚市民入住生活配套持续完善商业开发全面展开69红谷滩新区成功发展因素总结聚焦城市发展重心市政府搬迁拉动及大规模基础建设，增强投资者和市民对区域的信心政府推动事业单位进入，促成商务功能的实现以标志性市政建筑的建设起势，树立区域形象高档住宅建设先期强势启动树立区域形象，增强投资者和市民对区域的信心为提升住宅入住率及区域成熟度，及时推出前期缺失的教育及生活配套行政手段拉动功能加速实现70通过对上述案例和其他类似案例的研究，我们总结出国内二三线城市新中心区短时间、大规模开发的新区开发模式规划期建设期快速发展期稳定

53、繁荣期商业项目办公项目市政配套规划定位基础设施居住项目中、高档住宅市政配套教育配套政府相关部门及事业单位办公物业中、高档办公市政生活配套持续完善高档住宅社区级商业区域或城市级商业社区级商业区域或城市级商业高档办公开发时序0-2年2-3年3-7年8年后时间开发类型政府前期造势住宅用地出让基础设施建设公共设施建设政府公建建设政府部门搬迁高档住宅建设住宅和商业用地出让公众对新区前景不确定写字楼大量开发大型商业开发区域基本成熟区域内土地出让完毕公众对区域确立信心区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活不同城市新中心区的开发历程基本一致；不同城市，开发力度不

54、同，则开发周期不同，发展速度表现也不一样；表现中、高档住宅市政生活配套持续完善由于二三线城市的市场潜力往往难以在短时间之内支撑实现较为宏大的开发目标，所以在市场支撑有限而开发时限短的约束条件下，行政手段的拉动对本类开发至关重要为了实现新中心区各种功能的实现，必须首先采取有效措施加速人口的集聚，以住宅功能的快速实现加速商业功能的实现，从而加速整个区域的成功开发71国内二三线城市新中心区短时间、大规模开发的新区开发模式有三大关键环节，我们将结合本项目面临的市场环境，制定出本项目近期开发策略，并结合地块现状，形成本项目的开发实施方案国内二三线城市新中心区短时间、大规模开发成功实现的三大关键环节政府启

55、动立势将区域发展提升为城市发展战略，塑造区域稀缺性行政搬迁及大规模基础建设，增强投资者和市民对区域的信心通过行政推动启动商务功能的实现住宅消费者买单（购房关键驱动）二级开发商进场（保证利益实现）提升明确区域在城市中定位上的稀缺性，提升预期价值加强区域在城市中当前开发的稀缺性，提升近期价值有效控制成本水平总价控制单价控制规模区间调节手段地价成本控制建安成本控制配套成本控制配套环境户籍政策经济利益当前市场可实现性价格增长空间土地性质功能指标确保收入实现空间72目标解析与项目核心问题项目属性界定第四部分：基于对新区成功开发模式的研究，制定项目的开发实施策略城市新区成功开发模式Part. 3Part.

56、 2Part. 1开发实施策略Part. 44.1近期开发策略开发实施方案4.273基于三大关键环节为基础，结合本项目面临的市场环境，制定出本项目近期开发策略74国内二三线城市新中心区短时间、大规模开发成功实现的三大关键环节政府启动立势将区域发展提升为城市发展战略，塑造区域稀缺性行政搬迁及大规模基础建设，增强投资者和市民对区域的信心通过行政推动启动商务功能的实现提升明确区域在城市中定位上的稀缺性，提升预期价值加强区域在城市中当前开发的稀缺性，提升近期价值住宅消费者买单（购房关键驱动）二级开发商进场（保证利益实现）75开发商进入新城取地考虑的主要因素集中在城市发展状况和区域前景方面，一个稀缺性、

57、唯一性极高的定位能提升开发商对区域的价值预期以及取地意愿排序进入新城获取土地时重点考虑因素样本数样本名录1城市发展状况及区域前景5安徽众安、长虹置地、深圳鸿荣源、上海景瑞、安徽万振2区域配套及交通条件3安徽众安、上海景瑞、安徽万振3政府支持力度及政策3深圳鸿荣源、深圳金地、安徽万振4土地价格3深圳鸿荣源、上海景瑞、安徽万振5当地房地产市场状态3深圳金地、振业地产、安徽万振6地块内部资源1深圳鸿荣源 从分析结果来看，进入新城取地，城市发展和区域发展前景是开发商优先考虑的因素，其次是政府的支持力度、区域配套、土地价格和房地产市场状态 。 对比其它影响因素，地块内部资源对开发商取地影响较小。76已进

58、入泰州市场的开发商和本地开发商普遍看好区域未来发展前景，对区域开发进程较为关注，泰州市政府应进一步加大对本区域的宣传推广力度泰州经济活跃，外地投资商和外企增多，正处于发展阶段，城南周山河街区的位置好，发展会比我们这里好。 碧桂园销售代表泰州这两年的重点还是向南，碧桂园在东面，看上去东面很热闹，但毕竟政府还是要向南发展，政府招商还是集中在南面。 泰州盛世华庭销售部副经理梅卫星看好区域发展前景城市的南边发展也是随着行政中心的新建逐步进行的，如果价格合理我们就做。 复兴地产周静77国内二三线城市新中心区短时间、大规模开发成功实现的三大关键环节政府启动立势将区域发展提升为城市发展战略，塑造区域稀缺性行

59、政搬迁及大规模基础建设，增强投资者和市民对区域的信心通过行政推动启动商务功能的实现提升明确区域在城市中定位上的稀缺性，提升预期价值加强区域在城市中当前开发的稀缺性，提升近期价值住宅消费者买单（购房关键驱动）二级开发商进场（保证利益实现）深业应进一步推动泰州市政府明确并推广周山河区域作为“泰州中心区”的定位，这是本区域实现成功开发的重要前提78国内二三线城市新中心区短时间、大规模开发成功实现的三大关键环节政府启动立势将区域发展提升为城市发展战略，塑造区域稀缺性行政搬迁及大规模基础建设，增强投资者和市民对区域的信心通过行政推动启动商务功能的实现住宅消费者买单（购房关键驱动）二级开发商进场（保证利益

60、实现）提升明确区域在城市中定位上的稀缺性，提升预期价值加强区域在城市中当前开发的稀缺性，提升近期价值79泰州市目前土地供应集中在海陵区、高港区两大区域，06年土地出让放量之后，07年土地成交规模有大幅度下降，周山河街区北区预期年均1300余亩土地出让面临较大市场压力05-07年泰州海陵区土地出让量分析 目前泰州土地供应集中在海陵区和高港区两大区域，高港区的土地出让量基数和增幅均较低，土地出让集中在海陵区； 05年至07年，海陵区年均土地出让规模1742.5亩；06年海陵区土地出让放量之后，07年土地成交规模下降幅度较高，从市场区趋势来看，近期大规模土地出让面临一定市场阻力；80国内二三线城市新