盐都区傍徐康养文化城项目开发

1、关于盐都区傍徐康乐城项目可行性分析报告目录 TOC o 1-5 h z 1总论1项目背景2项目名称2项目承办单位3项目拟建地址、地点3项目建设规模与目标3项目投资资金及效益情况 5承担可行性研究工作的单位 6研究工作概况7编制依据7可行性研究结论 81总论项目背景为了在大冈镇工业强镇的基础上，利用傍徐村的文化内涵及特殊 地理位置和水文布局，配合盐城市大市区五个一战略目标实现而进行 的可行性项目分析。文化内涵：傍晚迎晚霞，徐娘犹未老，康乐子孙孝，再度夕阳红。地理位置：盐都区大冈敬老院在其项目中心位置，当地村民对养 老敬老有固有思维的基础，工作好开展。项目地紧造盐靖高速大冈出 口和S410相连接。

2、项目地向东直达204国道10公里,吴抬路5公里; 向北沿高速口向北12公里到达世纪大道（马沟出口）；向南沿高速 出口 12公里到达安丰镇中心（安丰出口）；向西 800米直达大冈新 建小区悦龙府，沿卧龙和呈祥二主街道 3.3公里到达S229省道，沿 S229省道向北9公里到达扬待和仰徐二生态景区连接点（连续点间 隙为6.5公里，东西走向和S229交叉处为中心位置）。康乐城的发 展方向是东向南发展，辐射整个傍徐村，组建傍徐社区，成为大冈镇 的左翼城镇。该项目的等距离中心位置特别明显， 超短距离位置会让 大冈镇城镇中心在以呈祥路和卧龙路为主开发区的基础上，扩大一倍以上。（此项目成功后附带项目说明：利

3、用大冈镇高速路边公园及高速隔离带和傍徐最西边通往联合的南北公路，可巧妙的将镇烈士陵 园和傍徐的自有墓地进行整合，配套康乐项目创建一个回归的天堂圣 地，如规划面积不够，可由烈士陵园向南征用到顶港河，设计理念高 于盐城市亭湖区南洋公墓陵园的大冈镇烈士森林公墓陵园 ）。水文布局：项目区上下游共有四个河道连接，水源生态优势明显，项 目区内四边环水小岛有三处，水网纵横，无须大幅度开挖，按自然河 道设计，稍作调整即可建成40亩左右的内湖景观和60亩的自然河边 公园，所有城内建筑，可利用河道水文科学布局。项目名称盐城市盐都区傍徐康乐城（百善孝为首养老示范中心）项目承办单位项目投资公司：江苏某某集团公司（全资

4、投资管理，政府个人企业 合伙入股）项目实施单位：盐城市人民政府、盐都区人民政府、大冈镇人民 政府项目拟建地址、地点盐城市大冈镇盐靖高速出口路东，大仓公路北，傍徐中路西，胜 禾I河南（大葛路向东穿越老石机厂建冈沟大桥则能实现了大葛路东沿， 利用新建冈沟河河边公园带动大冈布厂和砖瓦厂的200亩左右土地的商住开发）项目建设规模与目标打造全国民办养老机构品牌机构。项目整个区域分为外街和内城 二个部分。内城：河流四个进出口，公路五个进出口，外置四个停车场地。 宏扬中国传统文化美德，“百善孝为首”的人文意念。服务“五星级 酒店标准”，护理“三甲医院标准”，学习生活“品牌大学标准”， 生态养生“4A级旅游标

5、准”的品牌示范基地（一流大学、二甲设备、 三甲护理、四A旅游、五星服务），让老年人在康乐城，安享全现 代化的晚年生活，动中有静，静中有动。总建筑面积29万平方米。外街：为了扩大商业规模，提供繁荣程度，静中有动，为内城提 供源源不断的人力资源，便大路路北建100间门市店铺和大葛东延路 路南建半室内购物街（沿责有居民点向南 32米宽设双车道公路、双 道停车位和景观街，顶层玻璃，二三层过桥走廊），东西长 1000米, 宽32米（8+6+8+8+2）,分三个区（农贸市场，餐饮服务区，购物中心，一层大约有450个左右的店铺，二三层餐饮、电玩、KTV、电 商等一百余家，二三层整层出售，无障碍电梯上下），内

6、置店铺 400 个左右，总建筑面积13万平方米（含商住部分）。大葛东延路路北（俗称居民点），排污管网配套后可自由组合建有特色服务的农家小 院（别墅一条街S229至傍徐东首涎河，全长五公里，拆一厂二户建 一桥即可形成规模。冈沟河拆一厂建一桥，扩双向二车道公路拆高架 通道二户农家）服务，增加沿路 300多户农民收入。总体布局1平方公里，主体布置40万平方米（ 600亩），实际 征用（商住征用）面积26万平方米（ 390亩），总建筑面积42万平 方米（内城容积率控制在1.2以下，平均容积率1.6左右），沿街主体 外城3层，综合8层，内城主体建筑8-10层，最高建筑为11层，全 部无障碍道路设计和电梯

7、配备。为了全面管理好“傍徐康乐城”，成 立专业的集团公司进行投资管理，具集团公司全资组建保安物业公 司、护理公司、保健医院、文化公司、生态旅游公司、餐饮公司、资 产管理公司负责“康乐城”的七个版块管理，条理分明，科学合理。 共投资15亿，提供直接就业岗位3000多人，经济效益辐射整个大冈 镇镇区以及沿便大公路（卧龙东路可延至大仓桥）二侧的联合、北朱、 自强、歧山、北扬、光华、抬头东部绝大多的村。影响力随着管理能 力的升级和康乐城内城的设施完善及外街的繁荣，扩至傍徐全境指日 可待，影响将达全国及全世界。保安物业公司：“康乐城”在固定资产投资分轻资产和重资产二 种形式（康乐城沿街公司的店铺和楼上商

8、住部分为轻资产，全部对外出售，一次性购买的沿街商住老年公寓，仅享受物业管理权和公共免 费设施的共享权，等同于普通商品房的所有权益，不享受康乐内城的 护理等其它收费的权益，内城资产均为集团公司重资产，物管费平等 对待，由资产所有人拨付），互为补充，但其保安和物业职能由保安 物业公司负责，可安排保安物业 200人，自负盈亏；护理公司：下设护工和护理二大板块，护工可由当地 25-55周岁 妇女经过培训后上岗，护理是由全国大专院校毕业的护士担任，以三甲医院标准配置护理人员（上海医院平均目前为1:0.3,还没有达到1:0.4的标准），满员需安排1680名护理人员，床位标准按健康三级 二级一级，特护五级四

9、级三级二级一级八个标准执行，健康级为 60 周岁以上至80周岁以下的有完全自理能力的老人，具体执行标准根据客户要求和保健医院的诊断书综合因素决定， 单独核算，自负盈亏；保健医院：为了让当地老百姓获得更多的实惠， 保健医院可以和 村卫生室合并组建，也可独立组建，具检查设备高于当地镇医院标准， 二甲设施标准三甲护理水平，以保健和康复为主，其他综合内外科为 主，总建筑面积2.5万平方米，特护床位500张，全部建成后总床位可达3600-4200张，可安置专业技师和医务人员170人，其中有高级 职称的不低于10%,自负盈亏；文化公司：康乐老年大学楼（城中城，自成一体），总建筑面积在 3万平方米左右，负责

10、老年大学的管理和服务，设室内体育馆2000平方（游泳池、乒乓球场、羽毛球场等），设室外音乐广场3000平方 米，设有音乐、书法、舞蹈、体育（体育大厦、操场、音乐广场）、 文学、数学、外语、物理、化学、地理、佛教等十多个学院，配有电 教室、教室、演讲厅、实验室、图书馆等，满足老年人的各种兴趣爱 好，广交朋友，共渡晚霞；生态旅游公司：设有高档会所（酒吧、电影院、 KTV）,老年人 购物街（康乐城内街），水面游乐园，高档游艇服务，钓鱼，湖、亭、 山、石、桥等服务，并定期和不定期组织城外旅游，专职大巴接送；餐饮服务公司：总建筑面积6000平方米，食堂营养餐服务，小厅 子孙餐饮服务，朋友聚会餐饮服务，红

11、白寿庆餐饮服务等；资产管理公司：项目开发公司。负责投资方的所有资产的出售、 管理、开发等。集团公司常设机构为董事会（董事长负责制，共计 11人）、监 事会（监事主席负责制，共计13人）、秘书处、人事部、财务部五 个职能机构。项目投资资金及效益情况项目集团投资分为股权投资和固定式投资 （天使风险投资和无风险投 资）。股权分配原则：总注册资本2亿人民币。全额投资以下七个公司，保健医院注册 资本为1亿，保安物业公司1000万，护理公司1000万，文化公司 1000万，旅游公司1000万，餐饮管理公司1000万，资产管理公司 5000万，股权投资对地方政府开放，不得超过 8%,个人投资不高于 1%,国

12、有企业不得低于10%不得高于34%,主力投资人不得低于67%。项目总投资资金15亿元，项目启动后，预计三年内全部建成。项目建成后轻资产部分，三年内收回投资6亿，每年形成300万 管理费用，如果收支平衡，重资产的物业服务将是净利，估约667万。项目建成后重资产部分，4200张床位，民营床位平均可获取每 月租金2800元，政府补贴每张每年8000-13000元不等计算，综合床 位月收入为3850元，按80%客住率，累计年收入1.55亿。护理附加 值服务收入按床位收入50%计算，年收入7750万元。累计总收入2.325 亿，税收2300万左右，工人工资费用等8000万元左右，净利1.4亿。保健医院服

13、务以收支平衡为服务目标， 建立健全收费制度，利用外街 （前街和后街）影响力，开通医保支付功能，可获取可观的回报，按日病人流量500人计算，全年可救助非健康人士 18.25万人，按人均1000元计算，可收入1.825亿。其它管理公司按收支平衡计算。该项目的年回报率为31%, 3.226年收回全部成本表1-1本项目主要经济指标（万元）序号指标单位数量评价标准是否 可行1建筑规模1.1占地面积亩390亩1.2建筑规模万M242内城1.2,平均1.62集团定员人20002.1管理人员人1102.2医疗保健人员人1702.3护士护工人员人16801:0.42.4技术和工人人1403经济指标3.1总投资亿

14、元153.2年均销售收入亿元4.253.3年均总本费用亿元1.153.4年均销售税金及附加万元15503.5年均利润总额亿元2.9453.6年均所得税万元73623.7年均净利润万元220883.8投资利润率%14.733.9投资利税率%7.93.10财政内部收益率%2212%是3.11财务净现值（1 = 12%）0是3.12全部投资回收期年3.226是3.13盈亏平衡点41注：外置停车场不在征用范围内承担可行性研究工作的单位盐城慧聪策划咨询有限公司 江苏省某某项目评估公司研究工作概况该项目在2017年9月20日盐城市政府精选38个PPP的推介会 上，作为大市区西南的全国千强镇大冈镇也应该有一

15、席之地。盐城慧聪策划咨询有限为了配合大市区五个一城市的战略规划，一行人于十月去大冈镇现场进行了考察，通过系统了解和分析全国的养老项目成 功案例，结合大冈镇的地理位置，确立了以大冈镇傍徐村作为项目所 在地，提出这个可性分析报告。在分析报告上报地方人民政府和相关 部门后，确有立项意向，并报市发改委立项备案后，将进行更全面的 数据收集和分析，经综合分析后，进行报告撰写和图件编绘，最后报 行业主管部门审查通过，进入全国招商。编制依据(1)中国老龄事业发展“十二五”规划；(2)国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会 化的意见(国办发200019号)；(3)某某省人民政府关于加快实现社会福利

16、社会化的决定；(4)某某省社会福利机构管理实施细则(试行)；(5)某某市社会养老机构管理实施办法；(6)财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的 通知；(7)中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范；(8)某某市城市总体规划(1996- 2020年)；(9)国家旅游综合开发办公室印发的2009年国家旅游综合开发产 业化经营项目申报指南(10)国家旅游综合开发办公室印发的关于 2009年产业化经营种 植基础项目实行财政补贴的意见(11)国家旅游综合开发办公室印发的(2009年国家旅游综合开发 产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲(12)财政部印发的国家旅游综合开发资金和项目

17、管理办法(13)省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要(14)国家旅游综合开发项目建设试行标准(94)国农综字第 28号】(15)发改部门或主管部门批复的项目建议书(16)企业提供的相关技术资料(17)企业提供的相关协议、资质、证书2、法规、方法依据(1)中华人民共和国节约能源法2008.4.1(2) (2)中华人民共和国城乡规划法2007.10.28(3)中华人民共和国劳动合同法2007.6.29(4)中华人民共和国土地管理法2004.8.28(5)中华人民共和国森林法实施条例2000.1.27中华人民共和国水污染防治法2008.6.1中华人民共和国固体废物污染环境防治法2005.

18、4.1(8)建设工程安全生产管理条例 2004.2.1(9)建设工程质量管理条例2000.1.30(10)地表水环境质量标准 GB3838-2002(11)地下水环境质量标准 GB/T14848-93 1.4可行性研究结论本项目以特色生态养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本 原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家湿地开发、产业 结构调整及增加当地农民收入等国家产业政策， 把该项目列为大冈镇 扩容增量，打造持续发展的基础项目。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经 济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投 资回报高、利税率高。项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行， 抗市场风险 能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现 代新型养老模式的转变，促进现有乡镇建设产业结构的调整， 振兴农 村经济、优化农业结构、加快盐城市盐都