既有老旧小区加装电梯政策解读与模式探讨

1、既有老旧小区加装电梯政策解读与模式探讨摘要：近些年，我国城市发展的十分迅速，高层建筑物随之增多，但是还是存 在很多老旧小区没有电梯设备，给人们出行带来了不便。多层住宅加装电梯成为 一个亟待解决的社会问题，从中央到各省市都出台了支持加装电梯的补助标准及 实施办法，但取得的成效却十分缓慢。通过对各地政策的解读，提出具体实施方 案与调研分析，结合中央提出的城市修补与生态修复理念，对既有老旧小区加 装电梯进行解读和探讨。关键词：既有老旧小区；加装电梯；政策解读；模式探讨引言改革开放36年来，我国房地产开发与旧城改造建设取得了高速发展，城镇化率也发展 到52%。然而由于历史原因，许多城市的多层住宅小区没

2、有加装电梯。同时我国早于2000 年就已达到联合国确认的老龄化社会标准，并且近10年间中国已成为全球老龄化发展最快 的国家之一。截至2016年底官方统计数据，全国60岁以上人口数量占总人口比例的16.7%， 65岁以上比例也达到了 10.8%。在既有老旧小区内，越来越多老年人面临着上下楼难的问题，解决老年人上下楼出行问 题，已成为一个亟待解决的社会问题。基于此，近几年来，国家住建部牵头积极推进老旧住 区加装电梯的进程。1老旧小区加装电梯的政策措施与效果据住建部和国家统计局数据，19802000年全国建成的住宅面积约80亿m2，假定其中 一半需加装电梯，电梯需求量就高达400万部。建设部、财政部

3、等先后出台了电梯加装管理办法、资金补贴标准等，各省市也相应制定 了一系列关于既有老旧小区加装电梯的指导意见、试行办法、管理办法或补贴政策等。经调 研发现，各地的有关支持政策多数早于2010年就开始出台，但在推行过程中因效果不佳， 又另行出台意见办法，旨在以更便捷的申报、审批程序，更宽泛的实施范围，更有效的联动 组织措施，更优惠的补贴政策，来争取加装电梯政策的推行效能。然而直至2017年6月， 该项工作在全国范围内的推行效果仍不理想，除了极少数地域如广州、福州，分别有2000 余部、1300余部电梯加装成功外，其余地区推行情况均严重滞后。2政策推行困难的原因分析2.1标准划分不当目前，电梯加装技

4、术标准与建筑自身规范有一定的矛盾，比如一些住宅之间的间距需要 达到1： 1，如果加装电梯后，会在光照、通风等方面产生矛盾和冲突，一些施工单位随意更 改技术标准，并且不考虑房屋自身的结构，所以加装效果无法达到预期的效果。另外，电梯 质量还存在较大差异，并且施工造价与电梯造价不具备统一指导性标准，无法有效衔接老旧 小区加装电梯与其他改造项目。我们以外置电梯为例，这种电梯在加装过程中，可以很好地 保留住宅的原有结构，但是会破坏外部管线，并且占用很大的公共空间，高层住户无法直接 进入原有楼梯，一旦出现安全事故，人员可能会被困在电梯内。2.2邻里方面在老旧小区加装电梯的同时可能也会带来相关的问题，遇到一

5、些阻力，比如小区住户出 行，噪音，影响休息等，这还只是遇到阻力的一部分，还有一些原因就是底层的住户，加不 加装电梯对他们来说影响并不是很大，自己楼层低没电梯无所谓，爬楼权当锻炼身体了，哪 怕是居住在七八楼也无所谓，多爬几楼就到了，此外我们还了解到，居住在老旧小区的住户 多半是一些租房客，房屋只有使用权并没有所有权，所以往往表现出对加装电梯一副漠不关 心的样子，对电梯的安装没有兴趣，缺乏积极的支持。2.3资金关多层住宅楼层不高，因此若仅考虑电梯设备的购置与安装费用并不太高，一般每部在20 万元以内。不过旧住宅楼的内部一般没有预留电梯位置，常规做法选择在外墙架设钢结构， 安装电梯井；同时还可能牵涉

6、到小区的各类管、线改造；电力增容；加之或许还面临老旧楼 房的结构鉴定、抗震加固等必须的技术措施。各项费用合计后一部电梯的全费用至少也会达 到40万-60万，即使能得到政府的专项补贴，余下部分由业主众筹，也是很大的资金压力。在不同楼层的资金分摊上如何找到一个平衡点，提出一个让众人均满意的可接受出资方 案非常困难，毕竟作为低楼层住户总希望不出或尽量少出资。有时经多轮协调后，顶层（七、 八层）住户分摊费用超过10万元。从北京实施的加装案例来看，每部电梯的费用平均高达 100万元上下，以这个标准，除去政府补贴的24万元，顶层住户的分摊费用自然高得惊人。3实施模式探讨与建议3.1严格遵循加装原则老旧小区

7、加装电梯工作必须严格遵循受益者与负担者统一的原则，这主要是因为受益群 体与收费对象较为明确，满足上述原则的主客观条件。强调平层入户，为居民出行提供便利， 并扩大加装电梯项目的推广与实施范围。另外，还要同步协商运营与建设方案。最后，在充 分考虑实际情况的基础上，制定多样化改造方案。因此，必须结合小区实际情况，合理选择 改造方案。在确定电梯井基础形式时，需要做好勘察工作，深入老旧小区内部，分析地质特 点和地下水的类型，计算承载力。3.2改革协商模式中华人民共和国物权法规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占 建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。老旧小区加装电梯

8、，实行多 数同意并不违背法理精神。然而部分地区出台的政策却要求本单元业主全体签字同意，也就 是“一票否决制”，其本意是平等保护每个业主的权益，但正是这种“一刀切”协商的制度，让 电梯加装推行异常困难。这虽然在某种程度上保护了个别，但又有损大众利益，是对绝大多 数比例人群的不公平。建议依照上述规定的比例标准评判。当然，实行多数同意，也须建立 合适的补偿机制，让低层住户居住利益得到合理补偿，例如一次性补贴、物业费折减等。3.3合理界定补贴范围国内有一部分地区没有对既有住宅加装电梯出台补贴政策，有些是基于认为加装电梯本 是住房改善性质的投入，不应当由属于全民的公共财政资源对其补贴。这种观点有其偏颇的

9、 一面，但也提醒了我们确实应严格把好补贴范围这一关。比如一些地方是针对7层以上住 宅”，最容易的有“4层以上住宅”可申请补贴。建议：宜针对“6层及以上住宅”，经济较强地 区可以宽限到5层，范围以外的用户自行筹资解决。此外，对于近期（如3-5年）规划即将 拆迁的区域也不能纳入审批受理范围。这样不至于盲目扩大补贴范围，造成社会资源浪费。3.4建立多元融资体系对于老旧小区的加装电梯工作而言，其融投资必须遵循市场运作，可以尝试多种融资模 式的形成，如业主自筹、综合修缮资金与企业相融合等。电梯属于一种特种设备，其会产生 众多方面的费用，如保养与日常运行等，对运行费用分担方式进行明确，不但可以为电梯长 期

10、、平稳运行提供有力保障，更是老旧小区电梯加装的主要目的。例如，可以通过小区生活 服务中心打造、慈善捐助、税收减免以及允许企业建设停车位并收取费用等方式，让社会企 业主动投入到老旧小区电梯加装项目中。结语既有住宅加装电梯是让人们出门笫一步，回家最后一程”变得愉悦的民生工程，更是解 决楼梯楼年老住户居民上下楼困难的暖心工程，各级政府都大力支持和推进，给加装电梯出 台了各项便民措施。但既有住宅加装电梯，工程虽小，五脏俱全，比新楼宇装设电梯问题更 多、更难、更杂，既涉及楼上楼下众多的住户业主，又涉及左邻右舍以及各种老旧管线，在 施工过程中更要顾及住户行人的出入安全，但只要耐心协调，认真勘察设计，精心施工，一 定能把加装电