武汉某集团公司上市主业资产项目土地权价格评估_secret

1、武汉*公司整合上市主业资产收购土地价格评估PAGE 21PAGE 17土 地 估 价 技 术 报 告项 目 名 称：武汉*（集团）公司整合上市主业资产收购项目土地使用权价格评估（湖北省武汉市青山区） 受托估价单位：武汉*地产评估咨询有限责任公司土地估价报告编号: （武汉）*地产2009（估）字第135-鄂-武汉市-划-1号土地估价技术报告编号：（武汉）*地产2009（技）字第135-鄂-武汉市-划-1号提交估价报告日期：二九年七月三十一日关键词: 湖北省武汉市 武汉*（集团）公司整合上市主业资产收购 武汉*地产评估咨询有限责任公司 二九年武汉*公司整合上市主业资产收购土地价格评估PAGE 18

2、土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称武汉*（集团）公司整合上市主业资产收购项目土地使用权价格评估（湖北省武汉市）二、委托估价方委托单位：武汉*（集团）公司 单位地址：青山区厂前法人代表：*联 系 人：*联系电话：*邮政编码：主营业务范围：冶金产品及副产品、冶金矿产品和钢铁延伸产品、化工产品、建筑材料、冶金辅助材料、成套冶金设备、机电设备设计、制造；汽车（不含小轿车）销售；设计、制作、发布、代理国内各类广告业务；化工产品（包含危险品）、炼焦、燃气生产和供应、化肥制造与销售（以上范围仅限持证的营业单位经营）。 兼营业务范围：工业技术开发、咨询服务（含集团公司成员单位经营范

3、围；主兼营中国家有专项规定的项目经审批后方可经营）。三、受托估价方受托估价机构：武汉*地产评估咨询有限责任公司机构地址：武汉汉口建设大道971号执业范围：全国范围内从事土地评估业务资格证书有效期限：2010年6月30日注 册 号：A200942003法人代表：*联 系 人：*联系电话：传 真：邮 编：四、估价目的按照原国家土地管理局令第8号国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定、国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发1999433号）、关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）、关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）

4、和土地估价报告备案办法（试行）的通知（国土资厅发200142号）、国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知（国土资厅函2009311号）文件要求以及根据湖北省国土资源厅关于核准武汉*（集团）公司主业资产整合上市涉及土地资产处置总体方案的函（鄂土资函2009821号），核准采用授权经营方式对原划拨土地使用权进行处置，现委托对此次整合上市主业资产收购所涉及的13宗工业及科研用地进行价格评估，为武汉*（集团）公司进行土地资产处置及确定土地使用权价格提供参考依据。五、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律、法规1、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民代表大会

5、常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正）2、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）3、中华人民共和国土地管理法实施条例4、大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例（中华人民共和国国务院令第471号）5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）6、划拨土地使用权管理暂行办法（1992年国家土地管理局令第1号）7、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（原国家国土资源局8号令）8、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）9、国土资源部办公厅“关于印发企业改制土

6、地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知”（国土资厅发200142号）10、国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知（国土资厅函2009311号）11、土地登记办法（国土资源部令第40号）12、国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发1999433号）13、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类(GB/T21010-2007)14、国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知（国土资发2002195号）15、国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006307号

7、）16、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）（二）地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知1、湖北省土地管理实施办法（1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）2、武汉市土地交易管理办法（武汉市人民政府令第134号）3、湖北省土地管理实施办法（第二次修正）4、省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知（鄂价房服200247号）5、关于印发湖北省耕地占用税适用税额标准的通知（鄂财税发20088号）6、关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函（武价函200074号）7、武汉市人民政府关于加强新

8、菜地开发建设基金征收和管理工作的通知（武政200739号）8、湖北省水利基金征收使用管理办法（湖北省人民政府第182号令）9、省物价局、省财政厅关于土地统征包干收取不可预见费的通知（鄂价房地字1996403号）10、市人民政府关于实施武汉市市区2007年土地级别与基准地价标准的通知（武政200815号）11、市人民政府关于公布武汉市市区土地出让金租金标准的通知（武政200439号）12、武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知（武价房字(2004)74号）13、武汉市现行房地产交易征税标准一览表（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程2、中华人民共和国国

9、家标准城镇土地分等定级规程（四）其他资料1、委托方提供的有关资料（1）待估宗地国有土地使用证（2）待估宗地房屋所有权证2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料六、估价基准日二九年六月三十日七、估价日期二九年六月二十七日至七月三十一日八、地价定义1、用途设定：估价对象中宗地武钢-鄂-武汉市-划-5、8的土地登记用途为工业用地，宗地武钢-鄂-武汉市-划-13的土地登记用途为科研，其余宗地的土地登记用途均为工业；待估宗地中除了宗地武钢-鄂-武汉市-划-13的实际用途为科研用地，其余宗地的实际用途均为工业用地；根据中华人民共和国国家标准土地利用现状分类(GB/T21010-2007)的规定，待估宗地

10、中除了宗地武钢-鄂-武汉市-划-13的设定用途为科教用地，其余宗地的设定用途均为工业用地。2、开发程度设定：估价对象中除了宗地武钢-鄂-武汉市-划-13的实际开发程度为宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气）和宗地红线内“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气）及场地平整，其余宗地的实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）和宗地红线内“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及场地平整。考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地红线内场地平整状况。设定的宗地

11、开发程度为：待估宗地中除了武钢-鄂-武汉市-划-13设定宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气）和场地平整，其余宗地的设定开发程度均为宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）和场地平整。3、土地利用和规划条件说明：待估宗地容积率根据国有土地使用证和房屋所有权证证载面积计算。武钢-鄂-武汉市-划-1容积率为2815.64/25763.65=0.11；武钢-鄂-武汉市-划-2容积率为10397.62/893766.57=0.01；武钢-鄂-武汉市-划-3容积率为27861.09/89072.98=0.31；武钢-鄂-武汉市-划-4容积率为2744.34/19037.82=

12、0.14；武钢-鄂-武汉市-划-5容积率为45064.92/107831.4=0.42；武钢-鄂-武汉市-划-6容积率为7860.68/80492.92=0.10；武钢-鄂-武汉市-划-7容积率为708.77/22140.31=0.17；武钢-鄂-武汉市-划-8容积率为11172.94/28790.07=0.39；武钢-鄂-武汉市-划-9容积率为17659.45/39091.94=0.45；武钢-鄂-武汉市-划-10容积率为3311.93/19045.68=0.17；武钢-鄂-武汉市-划-11容积率为6619.16/112033.15=0.06；武钢-鄂-武汉市-划-12容积率为19459.0

13、6/74573.05=0.26；武钢-鄂-武汉市-划-13容积率为60377.46/61997.46=0.97。4、土地使用权价格权利和年限设定：估价对象估价基准日时为划拨国有建设用地使用权，由于委托方因整合上市主业资产收购的需要，拟采用授权经营方式处置原划拨土地使用权。按照国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知（国土资厅函2009311号）要求，此次设定估价对象土地使用权价格包括以下两种类型：划拨土地使用权价格和假设已经取得授权经营的土地使用权价格。其中授权经营土地使用权年限为设定用途法定最高土地使用年限50年。本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、容

14、积率、土地使用年限条件下于2009年6月30日的划拨和授权经营土地使用权价格（设定用途法定最高土地使用年限的土地使用权价格）。估价对象土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见待估宗地地价定义一览表（详见表1-1）。表1-1 待估宗地地价定义设定条件一览表宗地编号土地登记用途评估设定用途估价基准日的实际开发程度评估设定开发程度评估设定容积率土地使用权价格权利设定1价格权利设定2是否存在他项权利土地使用权价格权利设定2评估设定土地使用年限（年）武钢-鄂-武汉市-划-1工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供

15、电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.11划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-2工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.01划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-3工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.31划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-4工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通

16、路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.14划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-5工业用地工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.42划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-6工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.10划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-7工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“

17、五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.17划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-8工业用地工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.39划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-9工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.45划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-10工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整

18、宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.17划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-11工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.06划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-12工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.26划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-13科研科教用地宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气）及

19、宗地红线内场地平整宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气）及宗地红线内场地平整0.97划拨授权经营50否九、估价结果根据城镇土地估价规程，估价人员依据土地估价的的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：土地总面积：1573637平方米授权经营土地使用权总地价：139011.7万元大 写：壹拾叁亿玖仟零壹拾壹万柒仟元整划拨土地使用权总地价：108549.54万元大 写：壹拾亿零捌仟伍佰肆拾玖万伍仟肆佰元整土地出让金总额：30462.16万元大

20、 写：叁亿零肆佰陆拾贰万壹仟陆佰元整货币种类：人民币详见土地估价结果一览表（表1-2）其中：1、武钢-鄂-武汉市-划-1：土地面积：25763.65平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：718元/平方米总地价：1849.83万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：904元/平方米总地价：2329.03万元（3）土地出让金总额：479.2万元2、武钢-鄂-武汉市-划-2：土地面积：893766.57平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：719元/平方米总地价：64261.81万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：905元/平方米总地价：80885.87万元（3）土地出让金总额：1662

21、4.06万元3、武钢-鄂-武汉市-划-3：土地面积：89072.98平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：744元/平方米总地价：6627.03万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：930元/平方米总地价：8283.79万元（3）土地出让金总额：1656.76万元4、武钢-鄂-武汉市-划-4：土地面积：19037.82平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：549元/平方米总地价：1045.18万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：735元/平方米总地价：1399.28万元（3）土地出让金总额：354.1万元5、武钢-鄂-武汉市-划-5：土地面积：107831.4平方米（1）划拨土地

22、使用权价格土地单价：541元/平方米总地价：5833.68万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：727元/平方米总地价：7839.34万元（3）土地出让金总额：2005.66万元6、武钢-鄂-武汉市-划-6：土地面积：80492.92平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：529元/平方米总地价：4258.07万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：715元/平方米总地价：5755.24万元（3）土地出让金总额：1497.17万元7、武钢-鄂-武汉市-划-7：土地面积：22140.31平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：527元/平方米总地价：1166.79万元（2）授权经营土地使用

23、权价格土地单价：713元/平方米总地价：1578.6万元（3）土地出让金总额：411.81万元8、武钢-鄂-武汉市-划-8：土地面积：28790.07平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：521元/平方米总地价：1499.96万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：707元/平方米总地价：2035.46万元（3）土地出让金总额：535.5万元9、武钢-鄂-武汉市-划-9：土地面积：39091.94平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：470元/平方米总地价：1837.32万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：615元/平方米总地价：2404.15万元（3）土地出让金总额：566.83

24、万元10、武钢-鄂-武汉市-划-10：土地面积：19045.68平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：510元/平方米总地价：971.33万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：696元/平方米总地价：1325.58万元（3）土地出让金总额：354.25万元11、武钢-鄂-武汉市-划-11：土地面积：112033.15平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：516元/平方米总地价：5780.91万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：702元/平方米总地价：7864.73万元（3）土地出让金总额：2083.82万元12、武钢-鄂-武汉市-划-12：土地面积：74573.05平方米（1）划

25、拨土地使用权价格土地单价：712元/平方米总地价：5309.6万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：898元/平方米总地价：6696.66万元（3）土地出让金总额：1387.06万元13、武钢-鄂-武汉市-划-13：土地面积：61997.46平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：1308元/平方米总地价：8108.03万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：1712元/平方米总地价：10613.97万元（3）土地出让金总额：2505.94万元十、需要特殊说明的事项（一）假设条件1、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象在设定用途下得到最有效利用，并会产生相应的土地收

26、益。3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。4、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、委托方提供资料属实。7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。（二）本报告使用限制条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评

27、估价格应作相应调整。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以国土资源管理部门核发的国有土地使用证为准。其中宗地武钢-鄂-武汉市-划-10的土地面积19045.68，依据国有土地使用证记事栏上有记载：根据武土资函（2005）302号关于同意国有土地使用权划转的批复，将本宗地部分土地面积为14044.02的国有土地使用权转让给武汉钢铁集团宏信置业发展有限公司，本宗地剩余土地面积为19045.68。5、土地估价报告和结果的使用有效期自估价基准日起一年内有效。（三）资料来源说明1、土地利用状况、权属资料

28、由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由土地估价师现场勘察整理得到。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（四）估价中的特殊处理1、估价对象估价基准日时为国有划拨土地，委托方因整合上市主业资产收购的需要，拟采用授权经营方式处置原划拨土地使用权。依据国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知（国土资厅函2009311号）要求，此次设定估价对象土地价格包含两种类型：划拨土地使用权价格和假定已取得授权经营的土地使用权价格。本次评估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报

29、告评估结果对应于此地价内涵。特别需要说明的是，该估价结果中涉及的授权经营土地使用权从权能上小于出让土地使用权的权能。出让土地可以在使用年期内可依法转让、租赁或抵押等，而授权经营的土地处分权受到一定限制，土地使用权在使用年期内可依法作价出资（入股）、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。从国内目前关于该种类型土地使用权的价格评估整体情况看，在整个土地价格的确定过程中并没有考虑这种土地使用权权能大小的差异；从另一方面看，具有国家授权投资经营资格的国有企业在重组改制的过程中对其经营主业所使用

30、的土地使用权在该企业长期持续经营的前提下，其向系统外的企业转让该土地使用权的可能性较小，因此其取得的授权经营土地使用权虽然在处分权能上小于出让土地使用权，在这种情况下这种权能差异无法量化，本次估价过程中不对这种权能差异进行修正，授权经营土地使用权价格水平基本等同出让土地使用权价格水平。2、待估宗地评估设定容积率由委托方提供的国有土地使用证和房屋所有权证证载面积计算得到。若与当地土地行政主管部门的认定不符，本报告应做相应的调整。3、评估人员对估价对象武钢-鄂-武汉市-划-13所在的小区域范围地产市场调查分析发现，该区域土地用途类型主要是住宅用地以及钢铁冶金铁道行业的办公科研土地，根据武汉市城市规

31、划以及青山区总体规划发展要求，目前此宗地所在的小区域土地利用的大多数是住宅用途以及与钢铁冶金行业的办公科研土地，此外，还有个别的教育用地。待估宗地武钢-鄂-武汉市-划-13的土地利用方向与青山规划的此区域土地利用是协调的，也是与区域现状的土地利用功能是协调一致的。另外，根据武汉市人民政府市人民政府关于公布武汉市市区土地出让金租金标准的通知(武政200439号)规定，科教用地出让金(租金)标准参照同级别住宅用地出让金(租金)标准，同时根据武汉市市区土地级别与基准地价更新技术报告（2007年），科教用地基准地价也是参照同级别住宅用地基准地价进行确定。4、本报告中所采用的地价指数来源于“中国城市地价

32、动态监测网”和城市地价动态监测分析报告公布的2006-2009年地价监测数据。（五） 其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。3、本报告由武汉*地产评估咨询有限责任公司负责解释。十一、土地估价师签名 姓 名土地估价师资格证书签 名*98170047*2004420270十二、土地估价机构 估价机构负责人签字： （机构盖章） 二九年七月三十一日PAGE 22表1-2 土地估价结果一览表估 估价机构：武汉*地产评估咨询有限责任公司 估价报告编号：（武汉）*地产2009（技）字第13

33、5-鄂-武汉市-划-1号估 估价基准日：2009年6月30日 估价基准日土地性质：划拨土地使用权（拟授权经营）估价基准日土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证号编号宗地位置估价基准日登记用途估价设定用途估价基准日实际开发程度估价设定开发程度估价设定容积率土地使用权年限（年）土地面积（平方米）划拨授权经营出让金单价（元/平方米）出让金总额（万元）备注（出让金文件依据）土地单价（元/平方米）总地价（万元）土地单价（元/平方米）总地价（万元）武汉*（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-1武钢矿渣厂用地武青用（2001）字第03号青山区工人村武钢矿渣厂工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、

34、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.115025763.657181849.839042329.03186479.2武政200439号文武汉*（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-2武钢矿渣厂用地青国用（94）字第27号青山区21号公路南矿渣厂工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.0150893766.5771964261.8190580885.8718616624.06武汉*（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-3武钢国

35、贸公司用地武国用（2003）字第1980号青山区八大家（武钢材料处八大家仓库（北）工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.315089072.987446627.039308283.791861656.76武汉*（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-4武钢国贸公司用地武国用（2003）字第1179号青山镇（武钢材料处青山料厂）工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.14

36、5019037.825491045.187351399.28186354.1武汉*（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-5武钢国贸公司用地武国用（2005）字第0795号青山区武汉*（集团）公司（武钢物资供应公司）工业用地工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.4250107831.45415833.687277839.341862005.66武汉*（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-6武钢国贸公司用地武国用（2003）字第907号厂前（武钢物资供应公司油脂仓库）工业工业用地宗地红线外“五

37、通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.105080492.925294258.077155755.241861497.17武汉*（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-7武钢国贸公司用地武国用（2003）字第986号青山区南岗村（武钢物资供应公司油库）工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.175022140.315271166.797131578.6186411.81武汉*（集团）公司武钢-鄂

38、-武汉市-划-8武钢粉末冶金公司用地武国用（2003）字第94号武汉市青山区武东工业用地工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.395028790.075211499.967072035.46186535.5武汉*（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-9武钢粉末冶金公司用地武国用（2003）字第1240号武钢（武钢粉末冶金有限责任公司）工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0

39、.455039091.944701837.326152404.15145566.83武汉*（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-10武钢粉末冶金公司用地武国用（2003）字第977号武钢厂区（武钢矿建公司）工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.175019045.68510971.336961325.58186354.25武汉*（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-11武钢粉末冶金公司用地武国用（2003）字第980号武钢厂区（建工集团）工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯

40、、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.0650112033.155165780.917027864.731862083.82武汉*（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-12武钢研究院用地武国用(2003)字第920号武汉市青山区武钢厂区（武钢铁合金厂）工业工业用地宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整0.265074573.057125309.68986696.661861387.06武汉*（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-13

41、武钢研究院用地武国用(2003)字第905号武汉青山区冶金二十二街坊（武钢研究所）科研科教用地宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气）及宗地红线内场地平整宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气）及宗地红线内场地平整0.975061997.4613088108.03171210613.97404.22505.94合计1573637108549.54139011.730462.16一 一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）表1-3 设定待估宗地基础设施及其他条件表宗地编号宗地名称地面平整状况周围道路状况供电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件土地权利限制规

42、划限制影响土地价格的其他限定条件武钢-鄂-武汉市-划-1武钢矿渣厂用地场地平整临支路企业自备，供电状况较优市政供水，供水状况较优市政排水，排水状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-2武钢矿渣厂用地场地平整临21号公路企业自备，供电状况较优市政供水，供水状况较优市政排水，排水状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-3武钢国贸公司用地场地平整临临江大道市政供电，供电状况较优市政供水，供水状况较优市政排水，排水状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-4武钢国贸公司用地场地平整临临江大道市政供电，供电状况较优市政供水，供水状况较优市政排水，排水状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-

43、5武钢国贸公司用地场地平整临青王公路市政供电，供电状况较优市政供水，供水状况较优市政排水，排水状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-6武钢国贸公司用地场地平整临支路市政供电，供电状况较优市政供水，供水状况较优市政排水，排水状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-7武钢国贸公司用地场地平整临支路市政供电，供电状况较优市政供水，供水状况较优市政排水，排水状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-8武钢粉末冶金公司用地场地平整临青化路企业自备，供电状况较优市政供水，供水状况较优市政排水，排水状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-9武钢粉末冶金公司用地场地平整临青化路企业自备，供电状

44、况较优市政供水，供水状况较优市政排水，排水状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-10武钢粉末冶金公司用地场地平整临青化路企业自备，供电状况较优市政供水，供水状况较优市政排水，排水状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-11武钢粉末冶金公司用地场地平整临支路企业自备，供电状况较优市政供水，供水状况较优市政排水，排水状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-12武钢研究院用地场地平整临环厂西路企业自备，供电状况较优市政供水，供水状况较优市政排水，排水状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-13武钢研究院用地场地平整临冶金大道市政供电，供电状况较优市政供水，供水状况较优市政排水，排水

45、状况较优无市政供气，供气状况较优较优无无无二、其他需要说明的事项： 1、待估宗地土地面积及权利状况以土地行政主管部门核发的国有土地使用证为依据。2、本报告结果仅作为武汉*（集团）公司整合上市进行土地资产处置及确定土地使用权价格提供参考依据。估价机构：武汉*地产评估咨询有限责任公司（加盖公章）二九年七月三十一日 武汉*（集团）公司整合上市主业资产收购土地价格评估PAGE 35PAGE 23第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述本次估价对象为位于青山区的十三宗划拨国有建设用地，登记的土地使用者均为武汉*（集团）公司，其中武钢-鄂-武汉市-划-13为科研用地，其余均为工业用地，土地

46、总面积为1573637平方米。（一）土地登记状况武钢-鄂-武汉市-划-1：估价对象的来源：根据武汉市人民政府2001年1月18日颁发的国有土地使用证，武汉*（集团）公司通过划拨方式取得该宗地的国有建设用地使用权。估价对象的地理位置：武汉青山区工人村武钢矿渣厂土地面积： 25763.65平方米登记用途：工业土地使用权类型：划拨国有土地使用证编号：武青国用（2001）字第03号四至：东至铁路专用线，南至武钢厂区，西至矿棉制品厂，北至武钢厂区。土地级别：工业用地级地号：E-04-10-004图号：249（1：2000）武钢-鄂-武汉市-划-2：估价对象的来源：根据武汉市土地管理局1994年5月8日颁

47、发的国有土地使用证，武汉*（集团）公司通过划拨方式取得该宗地的国有建设用地使用权。估价对象的地理位置：青山区21号公路南矿渣厂土地面积： 893766.57平方米登记用途：工业土地使用权类型：划拨国有土地使用证编号：青国用（94）字第27号四至：东临武钢厂区，南至环厂北路，西至铁路专线，北至21号公路。土地级别：工业用地级地号：E-04-09-01武钢-鄂-武汉市-划-3：估价对象的来源：根据武汉市人民政府2003年9月15日颁发的国有土地使用证，武汉*(集团)公司通过划拨方式取得该宗地的国有建设用地使用权。估价对象的地理位置：青山区八大家（武钢材料处八大家仓库（北）土地面积：89072.98

48、平方米登记用途：工业土地使用权类型：划拨国有土地使用证编号：武国用（2003）字第1980号四至：东至中国第一冶金建设公司，南至武大铁路，西至青山建设四路，北至临江大道。土地级别：工业用地级地号：E-01-06-001图号：244、245、259、260武钢-鄂-武汉市-划-4：估价对象的来源：根据武汉市人民政府2003年6月2日颁发的国有土地使用证，武汉*(集团)公司通过划拨方式取得该宗地的国有建设用地使用权。估价对象的地理位置：青山镇（武钢材料处青山料厂）土地面积：19037.82平方米登记用途：工业土地使用权类型：划拨国有土地使用证编号：武国用（2003）字第1179号四至：东至武汉石油

49、化工厂、中国第一冶金建设公司，南至长青路，西至通道，北至临江大道。土地级别：工业用地级地号：E-05-03-017图号：223武钢-鄂-武汉市-划-5：估价对象的来源：根据武汉市人民政府2005年8月17日颁发的国有土地使用证，武汉*(集团)公司通过划拨方式取得该宗地的国有建设用地使用权。估价对象的地理位置：青山区武汉*（集团）公司（武钢物资供应公司）土地面积：107831.4平方米登记用途：工业用地土地使用权类型：划拨国有土地使用证编号：武国用（2005）字第0795号四至：东至武大铁路，南至洪山区和平乡居民区，西至青王公路，北至武钢建筑公司预制场土地级别：工业用地级地号：E-08-07-0

50、17图号：316、317。武钢-鄂-武汉市-划-6：估价对象的来源：根据武汉市人民政府2003年5月9日颁发的国有土地使用证，武汉*(集团)公司通过划拨方式取得该宗地的国有建设用地使用权。估价对象的地理位置：厂前（武钢物资供应公司油脂仓库）土地面积：80492.92平方米登记用途：工业土地使用权类型：划拨国有土地使用证编号：武国用（2003）字第907号四至：东至马路、铁路，南至马路、铁路，西至国贸钢材仓库，北至武钢建设公司混凝土站土地级别：工业用地级地号：E-08-07-021图号：317、334、335武钢-鄂-武汉市-划-7：估价对象的来源：根据武汉市人民政府2003年5月16日颁发的国

51、有土地使用证，武汉*(集团)公司通过划拨方式取得该宗地的国有建设用地使用权。估价对象的地理位置：青山区南岗村（武钢物资供应公司油库）土地面积：22140.31平方米登记用途：工业土地使用权类型：划拨国有土地使用证编号：武国用（2003）字第986号四至：东至马路、铁路，南至武钢建设公司混凝土站，西至马路，北至马路、铁路土地级别：工业用地级地号：E-08-08-008图号：335武钢-鄂-武汉市-划-8：估价对象的来源：根据武汉市人民政府2003年1月17日颁发的国有土地使用证，武汉*(集团)公司通过划拨方式取得该宗地的国有建设用地使用权估价对象的地理位置：武汉青山区武东土地面积：28790.0

52、7平方米登记用途：工业用地土地使用权类型：划拨国有土地使用证编号：武国用（2003）字第94号四至：东至消防队，南至青化路，西至武钢，北至武钢土地级别：工业用地级地号：E-06-14-006图号：336、337武钢-鄂-武汉市-划-9：估价对象的来源：根据武汉市人民政府2003年6月9日颁发的国有土地使用证，武汉*(集团)公司通过划拨方式取得该宗地的国有建设用地使用权。估价对象的地理位置：青山区武钢厂区（武钢粉末冶金有限责任公司）土地面积：39091.94平方米登记用途：工业土地使用权类型：划拨国有土地使用证编号：武国用（2003）字第1240号四至：东至建设乡努力村，南至武东村，西至武东村，

53、北至青化路土地级别：工业用地级地号：E-07-02-001图号：376、377武钢-鄂-武汉市-划-10：估价对象的来源：根据武汉市人民政府2003年5月16日颁发的国有土地使用证，武汉*(集团)公司通过划拨方式取得该宗地的国有建设用地使用权估价对象的地理位置：武钢厂区（武钢矿建公司）土地面积： 19045.68平方米(国有土地使用证记事栏上有记载：根据武土资函（2005）302号关于同意国有土地使用权划转的批复，将本宗地部分土地面积为14044.02的国有土地使用权转让给武汉钢铁集团宏信置业发展有限公司，本宗地剩余土地面积为19045.68)登记用途：工业土地使用权类型：划拨国有土地使用证编

54、号：武国用（2003）字第977号四至：东至建设乡努力村，南至青化路，西至矿建公司，北至武钢土地级别：工业用地级地号：E-06-14-008图号：337武钢-鄂-武汉市-划-11：估价对象的来源：根据武汉市人民政府2003年5月16日颁发的国有土地使用证，武汉*(集团)公司通过划拨方式取得该宗地的国有建设用地使用权估价对象的地理位置：武汉青山区武钢厂区（建工集团）土地面积：112033.15平方米登记用途：工业土地使用权类型：划拨国有土地使用证编号：武国用（2003）字第980号四至：东至武钢厂区内支路，南至武钢厂区，西至武钢厂区，北至武钢厂区土地级别：工业用地级地号：E-08-07-020图

55、号：316、317、334、335武钢-鄂-武汉市-划-12：估价对象的来源：根据武汉市人民政府2003年5月9日颁发的国有土地使用证，武汉*（集团）公司通过划拨方式取得该宗地的国有建设用地使用权估价对象的地理位置：青山区武钢厂区（武钢铁合金厂）土地面积：74573.05平方米登记用途：工业土地使用权类型：划拨国有土地使用证编号：武国用（2003）字第920号四至：东临环厂西路，南至三硅钢，西至铁路，北至质检中心土地级别：工业用地级地号：E-11-02-039图号：299、298、316武钢-鄂-武汉市-划-13：估价对象的来源：根据武汉市人民政府2003年5月9日颁发的国有土地使用证，武汉*

56、（集团）公司通过划拨方式取得该宗地的国有建设用地使用权估价对象的地理位置：武汉青山区冶金二十二街坊（武钢研究所）土地面积：61997.46平方米登记用途：科研土地使用权类型：划拨国有土地使用证编号：武国用（2003）字第905号四至：东至工业四路，南至鄂洲街，西至22街民宅，北至冶金大道土地级别：住宅用地级地号：E-09-04-001图号：261、262（二）土地权利状况1、估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权均属国家所有。2、估价对象的土地使用权状况根据武汉市国土资源管理局颁发的编号为武青国用（2001）字第03号、青国用（94）字第27号、武国用（2003）字第198

57、0号、武国用（2003）字第1179号、武国用（2005）字第0795号、武国用（2003）字第907号、武国用（2003）字第986号、武国用（2003）字第94号、武国用（2003）字第1240号、武国用（2003）字第977号、武国用（2003）字第980号、武国用（2003）字第920号、武国用（2003）字第905号的国有土地使用证，登记待估宗地的土地使用者均为武汉*（集团）公司，使用权类型均为划拨国有建设用地使用权。3、土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象均不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。4、相邻关系权利：无。（三）土地利用状况武钢-鄂-武汉市-划-1：估价对象

58、内的建筑物、构筑物状况：一般装修，保护较好用途：机房、仓库等建筑结构：砖混建筑面积：2815.64平方米建筑容积率：0.11主要建筑物竣工年代：1994年建筑物层数：1-6层武钢-鄂-武汉市-划-2：估价对象内的建筑物、构筑物状况：一般装修，保护较好用途：办公楼、车库、机房等建筑结构：钢混、砖混建筑面积：10397.62平方米建筑容积率：0.01主要建筑物竣工年代：90年代建筑物层数：1-4层武钢-鄂-武汉市-划-3：估价对象内的建筑物、构筑物状况：一般装修，保护较好用途：仓库等建筑结构：钢混、砖混建筑面积：27861.09平方米建筑容积率：0.31主要建筑物竣工年代：90年代建筑物层数：1-

59、6层武钢-鄂-武汉市-划-4：估价对象内的建筑物、构筑物状况：一般装修，保护较好用途：办公楼、单身宿舍等建筑结构：砖混建筑面积：2744.34平方米建筑容积率：0.14主要建筑物竣工年代：80年代建筑物层数：1-6层武钢-鄂-武汉市-划-5：估价对象内的建筑物、构筑物状况：一般装修，保护较好用途：办公楼、仓库等建筑结构：砖混建筑面积：45064.92平方米建筑容积率：0.42主要建筑物竣工年代：80年代、90年代建筑物层数：1-4层武钢-鄂-武汉市-划-6：估价对象内的建筑物、构筑物状况：一般装修，保护较好用途：油库建筑结构：砖混建筑面积：7860.68平方米建筑容积率：0.10主要建筑物竣工

60、年代：80年代建筑物层数：1-5层武钢-鄂-武汉市-划-7：估价对象内的建筑物、构筑物状况：一般装修，保护较好用途：油库、泵房等建筑结构：砖混建筑面积：708.77平方米建筑容积率：0.17主要建筑物竣工年代：2004年建筑物层数：1-5层武钢-鄂-武汉市-划-8：估价对象内的建筑物、构筑物状况：一般装修，保护较好用途：库房、厂房、办公楼等建筑结构：砖混建筑面积：11172.94平方米建筑容积率：0.39主要建筑物竣工年代：90年代建筑物层数：1-5层武钢-鄂-武汉市-划-9：估价对象内的建筑物、构筑物状况：一般装修，保护较好用途：仓房、成品仓库等建筑结构：钢混、砖混建筑面积：17659.45