泾阳县某小区项目可行性研究报告_secret

1、PAGE PAGE 31目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc222842041 第一章 总 论 PAGEREF _Toc222842041 h 1 HYPERLINK l _Toc222842042 1.1 项目提出的背景 PAGEREF _Toc222842042 h 1 HYPERLINK l _Toc222842043 1.2 项目概况 PAGEREF _Toc222842043 h 2 HYPERLINK l _Toc222842044 1.3 项目开发建设的必要性 PAGEREF _Toc222842044 h 2 HYPERLINK l _Toc

2、222842045 1.4 主要技术经济指标 PAGEREF _Toc222842045 h 3 HYPERLINK l _Toc222842046 1.5 结论及建议 PAGEREF _Toc222842046 h 4 HYPERLINK l _Toc222842047 1.6可行性研究报告编制的依据 PAGEREF _Toc222842047 h 5 HYPERLINK l _Toc222842048 第二章 市场分析 PAGEREF _Toc222842048 h 6 HYPERLINK l _Toc222842049 2.1 全国房地产环境分析 PAGEREF _Toc22284204

3、9 h 6 HYPERLINK l _Toc222842050 2.2 泾阳房地产市场分析 PAGEREF _Toc222842050 h 8 HYPERLINK l _Toc222842051 2.3项目周边房地产市场分析 PAGEREF _Toc222842051 h 9 HYPERLINK l _Toc222842052 2.5 项目的SWOT分析 PAGEREF _Toc222842052 h 11 HYPERLINK l _Toc222842053 2.6 市场分析结论及项目初步定位 PAGEREF _Toc222842053 h 12 HYPERLINK l _Toc2228420

4、54 第三章 项目的建设条件 PAGEREF _Toc222842054 h 15 HYPERLINK l _Toc222842055 3.1 项目建设自然条件 PAGEREF _Toc222842055 h 15 HYPERLINK l _Toc222842056 3.2 项目建设用地条件 PAGEREF _Toc222842056 h 15 HYPERLINK l _Toc222842057 3.3 项目市政配套条件 PAGEREF _Toc222842057 h 15 HYPERLINK l _Toc222842058 第四章 项目的规划设计方案 PAGEREF _Toc22284205

5、8 h 17 HYPERLINK l _Toc222842059 4.1 规划设计方案的指导思想 PAGEREF _Toc222842059 h 17 HYPERLINK l _Toc222842060 4.2 总体设计思路 PAGEREF _Toc222842060 h 17 HYPERLINK l _Toc222842061 4.3项目主要技术经济指标 PAGEREF _Toc222842061 h 21 HYPERLINK l _Toc222842062 第五章 项目的实施进度安排 PAGEREF _Toc222842062 h 22 HYPERLINK l _Toc222842063

6、5.1 项目进度安排依据 PAGEREF _Toc222842063 h 22 HYPERLINK l _Toc222842064 5.2 项目实施的进度安排 PAGEREF _Toc222842064 h 22 HYPERLINK l _Toc222842065 第六章 项目初步营销方案策划 PAGEREF _Toc222842065 h 23 HYPERLINK l _Toc222842066 6.1 营销理念 PAGEREF _Toc222842066 h 23 HYPERLINK l _Toc222842067 6.2 项目营销策略 PAGEREF _Toc222842067 h 24

7、 HYPERLINK l _Toc222842068 6.3 价格定位 PAGEREF _Toc222842068 h 28 HYPERLINK l _Toc222842069 6.4 销售面积实现计划及销售收入回笼计划 PAGEREF _Toc222842069 h 30 HYPERLINK l _Toc222842070 第七章 项目的总投资估算 PAGEREF _Toc222842070 h 31 HYPERLINK l _Toc222842071 7.1 项目总投资估算的依据 PAGEREF _Toc222842071 h 31 HYPERLINK l _Toc222842072 7.

8、2 项目总投资估算的原则 PAGEREF _Toc222842072 h 31 HYPERLINK l _Toc222842073 7.3 项目总投资估算 PAGEREF _Toc222842073 h 31 HYPERLINK l _Toc222842074 7.4 项目总投资的资金来源 PAGEREF _Toc222842074 h 33 HYPERLINK l _Toc222842075 第八章 项目财务评价 PAGEREF _Toc222842075 h 35 HYPERLINK l _Toc222842076 8.1 财务评价基础数据的测算 PAGEREF _Toc222842076

9、 h 35 HYPERLINK l _Toc222842077 8.2 财务盈利能力分析 PAGEREF _Toc222842077 h 35 HYPERLINK l _Toc222842078 8.3项目不确定性分析 PAGEREF _Toc222842078 h 36 HYPERLINK l _Toc222842079 第九章 项目综合评价结论及建议 PAGEREF _Toc222842079 h 39 HYPERLINK l _Toc222842080 9.1 项目评价结论 PAGEREF _Toc222842080 h 39 HYPERLINK l _Toc222842081 9.2

10、合理化的建议 PAGEREF _Toc222842081 h 39附表第一章 总 论1.1 项目提出的背景房地产业作为提供城镇居民住房且有着高相关性的基础产业，在国家宏观政策调控的基础上，一直保持着持续增长的势头。近年来，国家一系列相关政策的出台，既抑制了少数大中城市房价过高的问题，同时也完善了中西部城市房地产市场结构，保证了房地产市场的整体稳定和发展。“西咸一体化”战略的提出,打破了西咸共建的区域上空的沉寂,为之楼市抹上了一笔浓墨重彩。泾阳作为连通*与*的重要门户,随着西咸一体化这一战略的实施,在资源配置、功能分区、产业布局等方面发挥了强大的城市间互补效应，共同推动两市经济跨越式发展，并充分

11、发挥大*的辐射和带动作用，促进关中经济区快速发展。泾阳是我国大地原点所在地。西咸一体化后，泾阳被划归*大都市圈范围内，许多*企业迁址泾阳工业密集区。各方面的优势给其带来商贸、旅游、文化等的繁荣，特别是房地产业和相关产业家居建材业将遇到千载难逢的契机。在此背景下，根据泾阳县人民政府2007年度第十二次政府常委会议的精神，*房地产开发有限公司投资开发*小区项目。该项目是泾阳县城东环岛拆迁、规划重建的重要组成部分。1.2 项目概况1.2.1 开发商简介项目开发商*房地产开发有限公司于2001年正式成立，注册资本金800万元人民币，法人代表。公司主营业务为房地产开发、销售等。已开发运作的项目主要有泾阳

12、*小区、*小区，开发面积2.5万平方米。公司依照现代化企业管理制度，坚持以市场为导向，以人才为根本、以核心竞争力为支撑的经营战略，确定“创优质、创效益、创品牌”的经营方针，抓住西部大开发、“西咸一体化”的大好机遇，为促进泾阳经济大发展、改善城市环境、提高人民生活水平做出了应有的贡献。1.2.2 项目概况项目位于泾阳县*村，东临*，西与*小学相邻，南靠*大道。项目宗地东西长约62米，南北长约74米，规划占地面积7.2亩，规划建筑面积9397平方米，多层结构，其中住宅8770平方米，商业配套627平方米。项目建设周期1.5年。1.3 项目开发建设的必要性1.3.1满足目标客户需求，增加市场有效供给

13、的需要近年来，泾阳县城市化进程速度加快，城区人口规模不断扩大。伴随着住宅产业化、市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长。根据*市城镇化“十一五”规划研究，未来五年城镇新增人口和现有居民人均住宅建筑面积达到28平方米以上，虽然泾阳县连续加大住宅建设投资力度，但是仍不能满足城市各层次居民的住房需求，尤其是对于高品质、中高价位的住宅的需求。所以，投资建设*小区住宅项目，是进一步满足目标客户购房需求，增加住宅市场有效供给的需要。1.3.2加速城市改造的需要根据泾阳县人民政府2007年度第十二次政府常委会议的精神，该项目是泾阳县城东环岛拆迁、规划重建的重要组成部分。项目的实施将进一步满足潜在的购

14、房需求，提升区域内的人气，带动周边的商业氛围，促进*大道东区快速发展。1.3.4开发商战略发展的需要*房地产开发有限公司作为一家以开发商品住宅为主的房地产企业，在成功运作*小区、*小区的基础上，抓住市场机遇，快速启动*小区项目，对于保证公司的良性循环，传承企业的理念，实现公司的远景目标，具有深远的战略意义。1.4 主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量一财务数据1总投资万元11132总销售收入万元1538.73销售税金及附加万元84.64利润

15、总额万元3185所得税万元936税后利润万元225二财务评价指标1项目财务净现值万元79.62项目内部收益率21.18%3静态投资回收期年2.094资本金财务净现值万元1865资本金内部收益率34.1%6盈亏平衡点77.8%1.5 结论及建议通过对项目多方面的技术经济分析论证，我们得出如下结论：（1）市场销售前景良好，有建设的必要性；（2）建设条件具备，满足项目建设的要求；（3）设计方案技术经济指标合理；（4）财务可行性研究结论可行；（5）项目风险在可接受的限度内。结合公司及项目的实际情况，提出以下几点建议：（1）在项目的整个开发周期内，*完善的市场预警系统，及时跟进市场信息，并制定应对措施。

16、（2）针对公司目前的多项目运作局面，建议采用扁平化的项目管理模式，合理利用现有的人力资源，提高人员的工作效率，并适时借助外部资源。（3）建议在施工阶段采用项目管理公司代管的模式，对工程实施监督与管理，确保工程的质量和进度，按时按质完工。（4）在保证工程质量的前提下，有效的实施成本控制，防止“三超”现象的发生。（5）*完善的风险管理系统，制定一套针对突发事件的应急措施，加大事前控制的力度，尤其做好项目的前期规划论证工作。1.6可行性研究报告编制的依据（1）委托方提供的有关书面材料；（2）开发商对项目的开发意向；（3）*小区国有土地使用权证；（4）*小区建设用地规划许可证；（5）陕西省建筑安装工程

17、综合概预算定额；（6）陕西省工程建设其它费用定额。第二章 市场分析本项目的市场分析将从全国房地产环境、泾阳房地产市场、周边竞争项目以及本项目自身所具有的优势、劣势、投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目的功能、目标群体、品牌形象和价格等进行初步定位。2.1 全国房地产环境分析2.1.1 政治法律环境2006年初建设部颁布民用建筑节能管理规定，要求所有房地产开发企业要在住宅使用说明书中公布各项能耗指标；5月份国务院提出的切实调整住房供应结构和促进房地产业健康发展的六项措施，要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，*有利于房地产市场稳步发展的长效机制。2.1.2

18、经济环境分析从房地产供给状况分析，据统计资料显示，07年全国房地产开发投资的月均同比增长率为28.76%。另外，未来商品房供给将更多来源于非一线城市。从住房需求状况分析，购房需求仍有巨大潜力。中西部地区总体经济水平虽然相对东部比较落后，但商品房销售无论是销售价格还是销售量都处于稳定提速中。随着整体经济水平逐渐提高和城市化进程的加速，未来很长一段时间内基本购房消费需求都将保持旺盛。从市场价格分析，由于国家对于增量土地的控制使住房供给能力不足，而需求又随着经济水平提高和人口的增加保持旺盛，这种供给增速减缓与需求的快速增长导致房地产市场供不应求，尤其对于二、三线城市尤为突出。2.1.3 社会环境分析

19、“十一五”是我国全面建设现代化，加快实现小康社会的关键时期。其中规划对房地产业提出了新的更高要求，主要表现在：调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房，按照保障供给、稳定房价的原则加强对房地产市场的调控，促进住房梯次消费等方面，提高行业的市场化程度。由此可见，房地产业仍是未来国家发展的重要支柱产业之一，发展前景广阔。2.1.4 技术环境分析现代技术的发展给企业提供了一些机遇，技术的进步使企业可以通过利用新的生产方法，新的生产工艺过程或新材料等各种途径，生产出高质量、高性能的产品，同时也可能使得产品的成本大大降低。建筑节能是我国可持续发展战略的重要组成部分，

20、是房地产业发展的必然趋势。国家出台的一系列相关政策法规，促使开发商在项目的开发建设过程中考虑各种建筑节能新技术、新措施的应用，保证房地产开发企业紧跟技术的脚步，接受新的开发理念，利用节能材料提高企业的竞争力，以更好的满足消费者的需求。2.2 泾阳房地产市场分析2.2.1泾阳社会经济概况泾阳县地处关中平原中部，泾河下游。县境介于东经1082910858，北纬34263444。东与*、*县交界，南与*市*区接壤，西隔泾河与*县相望，北依*山、*山与*、*县毗邻。县城位于*市北偏西54公里,*市北偏东28公里。泾阳县是全国食品工业强县和*市工业发展先进县，全县共有工业企业2350户，从业人员1.86

21、万人。近年来泾阳县按照“产业调整工业为先”的要求，牢固树立工业强县、工业立县思想，大力实施“12146”工程，依托一城（县城）两区（县城工业密集区和泾阳工业密集区）一带（泾河产业带）产业发展平台，加快建设食品加工、建材水泥、医药制造、饲料农资“四大基地”，做大做强食品饮料、建筑建材、医药化工、饲料农资、机械加工和电磁线缆“六大产业”，不断确立工业经济主导地位，形成县域经济工业化新格局。县域经济综合实力显著增强,呈出结构升级、改革深化、建设加快、开放扩大、社会进步的良好态势。2005年，全县国内生产总值完成38.18亿元，同比增长13.7%；地方财政收入完成5247万元，同口径增长17.9%；农

22、民人均纯收入达到2495元，较上年增长10.1%。2.2.2泾阳房地产市场现状分析泾阳房地产市场发展目前正处于初步发展阶段，2007年竣工面积为5万多平方米，投资约6亿元。各物业形态和开发商的竞争基本处于同质化竞争,产品单一,大型特色商圈还未形成、城市功能板块还不明确。由此造成住宅类物业的开发体量较小，配套设施不完善，居住品质差，开发商仍局限于多层的低门槛置业,对小高层、高层的认知尚未成熟。随着部分高收入阶层生活品质的提高,其对居住质量的综合要求越来越全面，开发大型的、多样化的居住组团成为泾阳房地产市场未来的主导发展方向。2.2.3市场价格特征分析2008年以来，泾阳房地产市场运行态势良好，走

23、势强劲，呈现出供销两旺的格局，房价稳中有升。其中多层普通住宅平均售价为1400元/1700元/。但由于在建项目的层次因为地段和配套的因素,销售价格相差很大。其中以*大街、中心大街沿线为主开发在建的住宅项目，如*花园、*园等，物业类型相对丰富化，配套齐全，环境优美，销售均价1600元/左右。 2.3项目周边房地产市场分析2.3.1周边市场总体状况分析 *大道是泾阳城市发展的重心，东环岛区域是县城拆迁改造的重点区域，随着周边城市公建和基础设施的完善，营造了良好的商业、生活、办公环境，吸引了大量企业商家和城市居民入住，带动了区域房地产市场的繁荣，目前普通住宅的均价已经达到1500元/以上，处于泾阳房

24、地产市场的领导地位。同时，绝佳的地段成为进入大*都市圈的快车道，辐射*、*的投资人群前往泾阳工业密集区，进一步促进本区房地产的发展。2.3.2周边竞争性楼盘分析 （1）*花园*花园项目由陕西*房地产有限公司开发，项目位于泾阳县中心街东段，占地56亩，总建筑面积8万余平米，分两期开发。项目由多栋多层组成，主力户型为二室二厅、三室两厅。销售均价为1590元/。（2）*住宅小区*住宅小区由*农工贸有限责任公司开发，项目位于*大街和运政路十字西北角，项目由6栋多层住宅组成。销售均价为1450元/。（3）*园*园由陕西*房地产有限公司开发，项目位于*大街和东环路十字东南角，项目建筑面积7万。销售均价为1

25、600元/。（4）*小区*小区由陕西*房地产有限公司开发，项目位于泾阳县检察院内，总建筑面积1.3万，户型主要在80-130之间。2.5 项目的SWOT分析2.5.1 项目优势分析（1）项目地理位置优越项目位于泾阳县城的核心地带，是未来城市发展的重心。随着政府加大东环岛区域基础设施投资力度以及大*战略的实施，项目周边区域的发展潜力将越来越大。项目紧邻*大道，交通极其便利。（2）项目周边良好的社会环境本项目所在地属于东环岛规划重建的核心位置，项目区域内有*小学、花园酒店等商业、教育配套设施，社会环境良好。 （3）开发商的知名度不断提升*房地产开发有限公司在泾阳成功开发了多个标志性楼盘，创造了多项

26、荣誉，市场知名度不断提升，公司的品牌得到了广泛的认可。这些都为项目的开发和销售提供了有利条件。2.5.2 项目劣势分析从目前来看，项目的劣势主要体现在周边城市基础设施建设有待完善，项目周边作为拆迁开发用地，城市基础设施建设有待进一步的完善，建议开发商与新区城建部门积极联系争取早日解决。2.5.3 项目机会分析从宏观经济形势分析，本项目符合国家促进住房制度改革，加快住宅建设步伐的住房政策。从区域发展来看，西咸一体化为本项目提供了开发契机。*市向西北发展，与泾阳工业密集区对接，大量企业入驻给本地房地产市场带来生机。2.5.4 项目威胁分析泾阳市房地产市场还处于初步发展阶段，市场还不成熟，拟开发建设

27、的*小区将受到周边楼盘的竞争，必然会影响到项目未来的销售、公司的收益。项目附近楼盘较多，有*花园、*住宅小区、*园、*小区等，竞争较为激烈。另外，这些项目成为本项目竞争对手的同时，也对本地区住宅市场的发展起到一定的推动作用。几个项目在竞争的同时形成一种互补的关系，互相促进、互相发展、各具特色。由此可以预测，该地段附近的住宅市场需求潜力较大，销售形势看好。2.6 市场分析结论及项目初步定位2.6.1市场分析结论综合以上的市场分析，可以得出以下结论：住宅市场供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，更加关注住宅的品质，中档价位的住宅市场供给量与需求量之间仍有足够大的市场空间。本项目自身优势较为明

28、显，在所处市场环境中的机会大于威胁，区域整体开发的进展会更加突显本项目的价值，市场前景乐观。项目开发应本着超前、实用、创造、舒适的原则，把“人性化”、“绿色建筑”、“节能建筑”等一些先进的开发理念融为一体，全面提升社区品质，开创生活新概念。2.6.2项目的形象定位本项目的形象定位：（1）健康舒适和谐小区；（2）泾阳东环岛拆迁改造文明示范居住小区。2.6.3项目的功能定位本项目是商品住宅小区，在满足居住功能的前提下，结合一期开发的成功经验，提出项目的功能定位如下。（1）营造良好的小区环境，实现人与自然的融合；*一个舒适的、和谐的、健康的、可持续发展的高品质家园。（2）为业主提供一个安全、恬静、温

29、馨的居住生活空间，促进邻里关系； （3）*方便快捷、完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务，构建和谐的居住小区。2.6.4项目的目标市场定位根据市场的需要，充分利用项目在地理位置、自然条件、文化氛围等方面的天然优势，借助“和谐社区”、“节能社区”等新理念的推广，创造出产品的差异性，进而确定项目的市场目标客户群体如下。（1）泾阳的中高收入阶层；（2）泾阳工业密集区入住企业的员工；（3）有意在此二次置业的周边城市富足人群；（4）有意对房地产进行保值、增值的外地投资者。2.6.5项目的初步价格定位 本项目在对近期相似楼盘进行调研，以确定项目价格的初步范围，根据市场调研结果，本项目的价格初步定为

30、：多层14501600元；参考区域内的同类物业，商铺价格初步定为3000元/平方米左右。第三章 项目的建设条件项目建设条件包括项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件。3.1 项目建设自然条件泾阳县属暖温带大陆性季风气候，四季冷暖、干湿分明.年平均气温13,冬季(1月)最冷为20.8, 夏季最热(7月)为41.4。年均降水量548.7毫米，最多降水量829.7毫米，最少为349.2毫米。日照时数年平均为2195.2小时，最多（8月）为241.6小时，最少(2月)为146.2小时。无霜期年均213天。3.2 项目建设用地条件项目位于泾阳县*村，东临*，西与*小学相邻，南靠*大

31、道。项目宗地东西长约62米，南北长约74米，规划占地面积7.2亩，规划建筑面积9397平方米，项目建设具备五通一平的用地条件。3.3 项目市政配套条件供暖：分户式计量，集中供暖；网络：家庭综合布线系统，高标准宽带信息网络，家庭信息化、网络化；电话通讯：小区室外电话通讯网将在施工图设计后期由电信公司配合设计实施；天然气：小区天然气管线，将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施；道路：本项目邻近城市主干道世纪大道，可直接驳接；供电：小区供电管线，将在施工图设计后期由供电局配合设计实施；排水：驳接城市专用的排水道；供水：小区供水管线，将在施工图设计后期由供水局配合设计实施。第四章 项目的规划设计方

32、案*小区的规划设计方案从设计指导思想、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几个方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。4.1 规划设计方案的指导思想*小区项目是*房地产开发有限公司继*小区、*小区后开发的第三个品牌项目，本着“以人为本”的设计思想和“科学地产、适宜栖居”的开发理念进行项目的规划设计。（1）以人为本的原则。坚持以人为核心，以科学化的技术设计体现人性化设计的科学地产，创造舒适优美的居住环境。（2）可持续发展的原则。坚持可持续发展的思想，追求人与自然、建筑与环境的相互交融，以及住宅形式与居住内涵的高度统一。（3）整体规划原则。小区的规划严格按照泾阳县城总体规划和东环岛拆迁、

33、规划的要求进行规划设计。（4）协调的原则。项目的设计过程中，兼顾与周边区域的衔接，力求在保持总体和谐的同时突出单体个性。（5）建筑节能的原则。节能是未来住宅设计发展的必然方向，项目在考虑日照、通风等要求的前提下，通过建筑形式及景观布置调节室内外环境，通过选择新材料、新工艺等措施降低住宅的能源消耗。4.2 总体设计思路根据设计规划的思路，以项目中心景观为核心，分组团进行规划，自南向北依次布置13号楼。各栋单体建筑平行布局，在空间营构上，力求构筑人性化生态空间，发掘园林艺术适合人居的精华要素，体现和谐与自然，构成一座精雕细琢的精品。4.2.1 设计理念*小区摒弃传统、保守的建筑风格，采用低层、低密

34、度式布局，公共空间充足，环境优美和谐，充足的绿地隔离了外界的纷扰。这里的安静闲适是新城市生活的代表，展现了人类对环境、健康、美丽、轻松、闲适的诗意居住的追求，创造一种舒适感、安全感和满足感，强调社会与自然、人文历史等关系的完美和谐。4.2.2 环境景观景观设计作为社区主要特色的体现，同时也是居民室外活动的场地形态，它的设计直接影响到项目的整体形象。本项目景观设计以贴近自然、享受生活为出发点，提供开敞流动的空间感和通透的景观面，项目绿化率达35.7%。（1）规模大，除了各个组团内设宅前绿地空间，给居民提供经常使用的公共场所以外，小区中心2号和3号楼之间设有大型的中心景观广场，形成围而不闭的向心性

35、布局；（2）首层住户均设落地窗，且窗前都有室外小花院，减少了外部干扰，大多数住户能够看到中心花园的景观，多数居民到达中心花园的路程最短；（3）步移景异，空间富有层次，同时，空间关系清晰，可识别性好；（4）考虑细致周到，重视每一个细微之处，考虑不同年龄居民的不同需求，真正做到“想客户所想”；（5）宅间绿地相对私密、幽静，为居民提供良好的居住环境和休闲、活动、散步、交往空间。在不同宅间的景观要分别采用不同特色的园林景观设计，使其具有识别性。4.2.3 道路交通体系规划（1）道路设计原则便捷性原则：主干道尽量直达，次干道和步径多采用迂回曲折的手法，做到曲径通幽。舒适性原则：道路与环境相结合，对景生情

36、，营造停留空间。（2）交通体系设计居住区道路按照三级路网系统布置，在保证内外交通联系便利、顺畅的前提下，创造适度的人车分流交通系统。其中，主干道路宽9米，次干道6米，宅前小路3米。在整个小区规划中设一主入口，次干道与主干道枝状相连，辅以宅前小路。（3）停车场地考虑到小区规模较大，选择在2号和3号楼之间空闲角落设置地上停车场，方便快捷，力求对居民生活影响最小。4.2.4 公建配套从项目整体出发，按国家有关政策及设计规范要求，*小区项目的公建配套设施完善，主要有物业管理中心、商业服务设施等，各项成熟的配套设施在为客户提供良好服务的同时，也解除了他们的后顾之忧。4.2.5 住宅类型根据市场需求的调查

37、，针对人们普遍喜欢的楼型，同时依照小区原有的地形地貌，方案中选择以多层为主，多层为六层砖混结构。住宅所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，做到公私、污洁、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主。还要注意管线的隐蔽设计，各种户型均设计了相应配套的储藏空间，并优化住宅阳台、露台设计。4.2.6户型设计在考虑周边同类项目销售情况和当前的市场发展趋势下，可以看出在现有产品结构下追求“高品质”成为客户购买的特点，给予此项目二期我们将多层定位在二房二厅和三房二厅，花园洋房定位在三房二厅和四房二厅。4.2.7 专项设计（1）电视广播系统设卫星电视接受前端室，在城市

38、有线电视节目基础上，可为用户提供三颗卫星的20套节目。另设一套社区自办节目。接入宽带网络系统，住户可以在家庭内实现网上冲浪。（2）保安监控系统小区设保安中心，内设监控制主机及相关设备，实行24小时监控。小区各出口处设防盗探测器。小区主要出入口、车库、走廊、电梯轿箱等安装摄像机，采用半球形吸顶安装，既有隐蔽性，又有装饰性。采用多画面分割器。可以更多的显示、记录、回放图像。公寓楼设置用户平台，将防盗、防火、防煤气泄露、三表查抄、对讲信号等通过用户平台传送至管理中心。（3）交通及停车场管理系统停车场管理系统采用自动化系统，用于停车场内车况的监测、车辆的服务管理、场内环境状况监视、计时计费管理等，并在

39、东道出入口设读卡机和栏杆机，入口处和机房内设有空位数量显示。4.3项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标序号项目名称单位建设规模1总用地面积亩7.22总建筑面积平方米9397其中住宅平方米8780商业平方米6273建筑密度%39.64容积率1.965绿化率%35.7第五章 项目的实施进度安排5.1 项目进度安排依据（1）建筑安装工程工期定额（2）*小区项目初步规划5.2 项目实施的进度安排根据本项目的结构类型和建筑面积查建筑安装工程工期定额，拟确定本项目的工期为一年半。具体采用同时启动开发的方案，同时建设1、2、3号住宅楼，最后完成室外配套工程。项目实施进度横道图 季 度工程名称第一年第二年

40、123412前期工程基础工程主体工程装修工程室外工程第六章 项目初步营销方案策划综合考虑目前房地产市场的竞争情况及开发商的营销能力，借鉴同类项目成功的营销经验，本项目采用代理营销的模式，由开发商委托代理商开展项目的整体营销。6.1 营销理念在营销过程中，倡导以品牌为先导，以工程为基础，以策划为主导，以营销为龙头，以管理为动力，以服务为手段，以效益为目标，开展项目的营销工作。和谐健康和谐的生活更能打动消费者对未来生活的美好向往，在小区的建筑规划设计、形成的邻里关系，居住的氛围中注入和谐的基因，达到人与自然、人与社会，以及人与人、人的自我身心内外统一的社区。科学本项目应充分考虑与周边环境的结合，采

41、用合理的规划设计方案，户型设计体现人性化设计思想，追求居住空间与自然空间的交融渗透，坚持以“人”为中心，完善成熟的配套设施，赏心悦目的园林景观，使自然和谐的氛围与科学地产理念完美结合，形成一个健康的居住生活小区，为业主打造完美的人居环境。舒适本项目在符合住宅建设基本要求的基础上，大部分消费者要求小区能够更加舒适、健康、安全和环保。因此，本小区在规划设计时注重空间布局、私密保护、视野景观、感官色彩，材料选择等，关注舒适、健康，关注社会。诚信目前，虚假宣传已使购房者不太轻易相信楼盘广告。随着整个社会对诚信的呼声增加，消费者关心的已不是概念新奇，而是房屋质量过硬，产品物有所值，合同信守总现，物业管理

42、到家。因此，本项目必须树立城信营销的经营理念，塑造企业良好的社会形象。6.2 项目营销策略6.2.1销售策略项目采用中开高走的手法入市，逐步走高，并留有升值空间，强调投资价值，以此吸引投资与消费者。同时，根据不同的销售时期，制定不同的价格和营销策略，大致分为项目试销期、项目强销期、销售持续期和项目结案期。试销期（1）通过户外、车身广告、报纸、电视等媒体宣传本项目和谐、科学、舒适、诚信的开发理念，吸引泾阳本地购房者及泾阳密集区入住企业员，汇聚人气，增强本项目的市场认知度，从而树立项目品牌形象。（2）做好开盘准备，通过媒体宣传，进一步拓宽影响范围，并开始接受内部认购。（3）参加住博会、房交会等展销

43、活动，邀请一些明星现场表演，为楼盘的销售助阵。并举行免费上网查询，吸引更多的消费者。（4）销售人员培训，规范行为细节，统一制定销售说词，加强培训相关的法律法规、建筑常识、物业管理等知识。项目强销期与持续期随着项目自身设施的不断完善以及周边环境的改善，利用项目销售初期聚集的人气，根据实际的销售情况适当上调销售价格，这样便于控制价格的走势，避免价格失控。根据销售一线的信息反馈做出调整，加大意向性客户的销售力度。此时已进入销售旺期，应表现出旺销抢购的氛围，具体烘染措施如下：（1）销售人员的讲解：形成开盘强势头，创造销售期的第一次高潮，突出项目独特卖点，*项目高销售率的市场形象。（2）加大销售部的氛围

44、渲染，在销售中心不断播放广告录像，请求合同公证处、保险机构、银行按揭处有关人员现场办公，使现场气氛显得更热闹。（3）直销：扬弃传统的坐店式销售，提倡与目标客户的更多实效性沟通，讲究走出去、请进来；以阶段性重点事件营销为引爆点。（4）阶段性主题营销模式：以波浪式营销事件和主题活动贯穿全案，形成各阶段的核心举措。（5）完善为营销服务的包装手段：会所设施开放日，到场可以免费游玩，并有冷餐招待。举办现场的活动及各类的比赛，让客户关注项目和了解项目的配套。（6）对有意向的客户进行电话联系，跟访。销售结案期这一期售楼已接近尾声，为了尽早销售完毕，可根据前期的实际销售情况，对余下的进行折扣调节销售价。6.2

45、.2 促销策略促销策略是保证项目营销工作更加顺利进行的重要手段，针对本项目的具体特色，采用如下的促销策略。（1）媒体宣传 媒介组合：报纸：作为房地产广告主要媒体，起效快、影响广泛、购房者习惯性查询、效果消减速度快，故应安排较为稳定的发布周期。建议在*、泾阳的主要报纸上刊登楼盘的硬性指标和销售信息以及宣传项目品质的软文。如泾房信刊、*日报等。印刷宣传品：作为房地产主要宣传载体，起效快、效果直接、成本低廉、作用全面、适应性强，主要用于接待中心陈列、赠送客户、适应场所陈列（酒店大堂、餐饮娱乐场所阅览架、展会等）、行销员布点派发、促销活动配合发放等。户外广告：建议本项目在试销期开始前两个月在泾阳县城主

46、干道、大型广场、公交车站及工业密集区必经路旁树立大型的室外广告，宣传本项目特色、形象、及开盘预告等。广播：适合配合报纸、电视等主流媒体，进行长期形象的*，也可在黄金栏目播发短期性的活动公告、促销措施。电视：适合大中型规模项目或开发商品牌形象树立，现房形象展示等。针对本项目，建议采用如下措施：PR活动、新闻发布会、开发商专访等新闻报道；产品详细介绍；3D动画房地产专题播出。车体：流动的平面广告，区域影响重复率高、作用时间长，适于知名度*、形象宣传，价格相对低廉。建议本项目选择当地主要公交线路作为车体广告对象。（2）其他促销方式人员推销：变坐销为主动销售，可以让销售人员直接到潜在客户门上推销本公司

47、物业，通过问答形式排除客户疑虑，再通过探测，诱导打开客户心理障碍。公关促销：单纯性推销会使客户产生一种逆反心理，因此可以在工程开工、主体封顶及竣工时酌情邀请市政府、房产局、市建委、规划局、商贸委、报社、电台负责人等社会名流前来参加典礼，将消息以新闻的形式发布，产生一种名人效应。营业推广：将物业按时交付顾客，打消客户买房的疑虑。在客户购买期房时，请权威机构（银行、公证处等）进行担保或公证以确保公司的信誉，尽可能的消除客户购房时的“怕”的心理。住宅博览会展示：房产交易中有一大部分是通过住宅博览会达成的。因为这样可以避免购房者四处的奔波，节约时间。同时，住博会上聚集了大量的精品楼盘，与房产交易有关的

48、法律咨询、贷款办理等服务一应俱全。因此，在住博会上选择人流量大的服务台，进行精心布置，尽量突出本项目的特色。6.2.3 营销准备（1）市场气氛培养：建议在现阶段利用项目一期所营造的浓烈市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好市场基础。（2）样板房展示：样板房是顾客对拟购房屋状况最直接最真实的体验，对唤起顾客的购买欲望非常重要，所以样板房的设置要非常慎重，顾客心理，布局、质量、装饰、外观、设备甚至色彩都要仔细研究，反复比较，力求突出优点，掩饰不足。（3）楼盘正式推出仪式：可借助仪式向外部发布楼盘正式推出市场的信息，借助大规模庆典仪式来吸引各传播媒介记者，还可邀请政府人士和社会知名人士

49、参加，以获得良好的社会宣传效果。6.2.4 销售价格策略物业价格的确定受楼层、朝向、景观等多种因素的制约，因所受影响不同，同层各单元呈现不同的物业质素，要合理体现这种差异，就需要适当的定价标准来界定。6.3 价格定位6.3.1多层住宅价格确定（1）选择可比实例选择的可比实例有*花园、*住宅小区，*园。（2）修正因素的确定 区域因素 交易情况 个别因素 交易时间（3）计算修正系数确定修正系数（见下表）：可比实例比较因素*花园1590元/m2*住宅小区1450元/m2*园1600元/m2交易时间101/100101/100101/100区域因素100/102100/100100/100交易情况10

50、0/100100/100100/100个别因素100/102100/99100/101修正系数0.971.021.00（4）权重的确定*园与本项目较为接近，对项目的影响较大，故对各可比实例的权重确定如下：*园：0.4； *花园：0.3； *住宅小区：0.3。（5）比准价格的确定 根据以上结果，确定各案例的比准价格如下：案例一比准价格：15900.971542元/ m2 案例二比准价格：14501.021479元/ m2案例三比准价格：16001.001600元/ m2 （6）项目最终合理比准价格的确定多层比准价格15420.414790.316000.31540元/m2依据以上的计算结果，综合

51、确定本项目多层住宅在预售期的均价为1540元/m2。随着时间的推移，价格可逐步上调。6.3.2商铺价格确定根据周边商铺的出售价格，同时考虑区域市场因素，确定本项目的商铺价格为3000元/m2。6.4 销售面积实现计划及销售收入回笼计划在树立了营销理念，明确了销售对象、制定了具体的销售方式以及促销策略的基础上，可以拟定项目的销售期为6季度。同时，我们在拟定销售面积实现计划时，充分考虑规避风险因素，力求使拟定的销售面积实现计划与实际销售情况接近。项目销售面积、销售收入实现计划表（见附表9）。(略)PAGE PAGE 41第七章 项目的总投资估算7.1 项目总投资估算的依据（1）陕西省建筑安装工程综

52、合概预算定额（1999）；（2）陕西省建设工程其他费用定额；（3）*市建设项目城建费用统一征收标准；（4）*小区规划设计方案；（5）国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；（6）类似工程的相关造价费用水平。7.2 项目总投资估算的原则（1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；（2）项目总投资尽量符合节约和安全的原则；（3）项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在预备费中考虑。7.3 项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、工程前期费用、城建费用、建筑工程费用、安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期

53、利息等项。（1）土地费用本项目占地7.2亩，其中土地费用为35万元，拆迁安置费为100万元，三通一平费用为10万元，合计145万元。（2）建安工程费用根据陕西省建筑工程综合概预算定额（99），结合西咸两市类似工程的实际造价确定本项目建安造价:800元/9397=752万元（3）工程前期费用工程前期费用包括项目勘察设计费、可行性研究费用以及其他费用等。根据原国家计委（现国家发展与改革委员会）与建设部于2001年1月7日发布的工程勘察设计收费管理规定及工程勘察收费标准和工程设计收费标准，综合考虑工程复杂程度调整系数、专业调整系数以及市场行情和工程勘察费用以后的勘察设计等费用约8万元。（4）城建费用

54、根据*市建设项目城建费用统一征收标准，结合项目的实际情况，定出本项目城建费用包括以下几项：城市基础设施费、工程质量监督费、工程定额测定费、省发展新型材料专项费用、建筑业劳保统筹费、天然气公网初装费，具体计费见表7.2：表7.2 城建费用统一征收一览表收费项目计算基数收费指标小计（万元）城市基础设施费总建筑面积13.58万10元/9.3工程质量监督费建安总造价2.11.6工程定额测定费建安总造价1.51.1建筑业劳保统筹费建安总造价3.55%26.7城建费用（合计）38.7注：建筑面积、建安造价按政府主管部门核定的标准考虑（5）室外工程费室外工程包括小区道路、管网和绿化以及小区内各项构筑物等内容

55、，分项估算如下：按建筑面积计120元/m2，合计本项目的室外工程费为112万元。（6）建设监理费建设监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为7.5万元。（7）建设单位管理费建设单位管理费按26项的2.5%，共计21.6万元。（8）预备费综合考虑项目的基本预备费和涨价预备费，按27项之和的3%取，共计28.2万元。（9）项目的总投资的确定综合一至九项的费用，总计为1113万元。7.4 项目总投资的资金来源本项目建设资金全部自筹，筹集资金为1113万元。项目的投资使用计划及资金筹措表（见附表2）。（略）第八章 项目财务评价项目的财务评价主要对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力及项目的不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。8.1 财务评价基础数据的测算（1）基准收益率的确定基准收益率考虑到资金成本，机会成本，投资风险，通货膨胀，资金限制等影响因素，确定为12%。季度基准收益率为2.87%。（2）计算期的确定本项目计算期十个季度。（3）销售收入和税金及附加估算表（见附表3）。（略）8.2 财务盈利能力分析项目现金流量表（见附表6）。（略）根据该表计算的评价指标：项目内部收益率21.18%，财务净现值（基准收益率为12%）为7