[河北]房地产住宅项目市场调研报告(目标客户群分析)

1、河北xx项目市场调研报告2研究内容 xx宏观经济分析 xx城市发展分析 xx在售楼盘分析 xx地块价值分析 xx房地产市场发展状况 目标客户群分析3xx宏观经济分析4 xx，位于河北省西部，东邻省会石家庄，西靠山西煤炭基地，幅员1381平方公里，辖区17个乡镇，318个行政村，总人口33万。 xx县位于河北省西陲、太行山东麓，山场广阔，矿产蕴藏丰富。特别是改革开放以来，以农业为基础，连动钙镁、陶瓷、化工、建材、旅游、林牧等各业和外向型经济、民营经济快速发展的xx特色经济已见雏形。年全县完成国内生产总值超越50亿元，全省县域经济综合发展水平进入全省三十强。 xx县概况5 地理位置 xx区位优越，

2、设施完善，已是初具规模的现代化山城。xx素有“太行八陉第五陉，天下九塞第六塞“之称，扼冀晋通衢之要冲，西上娘子关通于晋陕，东下燕赵达诸海滨，华北西北交流之咽喉，自古是兵家必争，商家必重的战略经济要地。 。 交通状况而今石太铁路、公路和石太高速公路横亘东西，平涉公路、宜沙公路穿越南北，6条铁路专线9个火车站和密如蛛网的乡村公路，构成了四通八达的交通网络，境内华能上安电厂保障电力供应 xx交通状况6xx县位于河北省西陲、太行山东麓，山场广阔，矿产蕴藏丰富。特别是改革开放以来，以农业为基础，连动钙镁、陶瓷、化工、建材、旅游、林牧等各业和外向型经济、民营经济快速发展的xx特色经济已见雏形。年全县完成国

3、内生产总值超越50亿元，全省县域经济综合发展水平进入全省三十强。 发展产业（一）钙镁产业逐步壮大。荣获中国无机盐协会授予的“中国钙镁之乡”殊荣，向“中国钙都的宏伟目标不断迈进。（二）煤炭运销做大做强。xx煤炭业和运输业充分发挥毗邻山西，石太铁路、石青高速公路横贯东西，交通便捷的区位优势，年煤炭转运量达580万吨，xx煤炭市场被全国工商联合会命名为“全国煤炭批发市场第一名”。（三）建材业、陶瓷业长足发展。xx县东部上安、威州建材厂遍布，灰窑密集，北部辛庄、庄子头石材雕刻业脱颖而出。石材雕刻产品已走出xx大山，远销北京、天津、山西等地；石子、白灰、灰粉、灰窑企业达300余家。陶瓷业以原火陶瓷为龙头

4、，生产的9大系列陶瓷名牌产品远销国内外。xx县经济状况（四）生态产业发展迅速。在农产品种植方面，推广种植了中药材、脱毒甘薯以及以“红小豆”为主的小杂粮。在林果业发展方面，抓住国家加大对林业投资的机遇，下大力争资金、跑项目，全县优质果品种植面积达5万亩，林果年总产量1.8万吨。在畜牧业提高方面，全力打造奶牛、柴鸡新型产业，积极培育蛋鸭、小尾寒羊、冷水鱼特色产业，稳步发展蛋鸡、瘦肉型猪传统产业，变分散粗放养殖为集约型养殖。能源供应xx县西依能源基地山西，工业和生活用煤来源广，价格低。境内有省级煤炭市场，年吞吐量达130万吨，年交易额13亿元。县境内有装机容量11.5万千瓦的河北微水发电厂和装机容量

5、为250万千瓦的华能上安发电厂，设计装机容量100万千瓦的张河湾水库抽水蓄能电站即将开工兴建。此外，境内还有9座水电站。xx为冀、晋双网供电，可形成互补优势，境内有220伏变电站二座，容量为12千伏安，110千伏变电站二座，容量为10.3万千伏安，35千伏变电站7座，容量为6.33万千伏安，电网如脉周身。xx是少有的非金属矿产资源大县，已探明的非金属矿产31种，金属矿18种，其中“四石一土一水”以质优量大，享誉全国。（石灰石、白云石、硅石、花岗石、陶瓷粘土、天然矿）xx县经济状况8按照国际经验，xx近年GDP的快速增长将推动房地产业的高速发展经济保持较快增长。全县2009年GDP达到90亿元，

6、同比增长13%；财政收入达到9.38亿元，同比增长24.6%；农民人均纯收入达到5051元，同比增长11.6%；城镇居民人均可支配收入达到13680元，同比增长14.6%；社会消费品零售总额达到16.1亿元，同比增长23%；金融机构存款余额达到63.3亿元，较年初增长12.8亿元；规模以上工业企业增加值完成31.9亿元、利税7.1亿元，同比分别增长18.3%和38%。发展后劲持续增强。项目建设取得丰硕成果。完成全社会固定资产投资84.3亿元，同比增长50%。实施投资100万元以上项目188个，其中500万元以上项目68个，亿元以上项目13个。房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系4%-5

7、%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展xx县经济状况小结：xx宏观经济的稳定发展，房地产投资持续增长，可以预见未来房产竞争将进一步加剧；居民收入的增长，提高了购买能力，为房地产价格的增长提供了动力；县城全新的规划为新的发展带来机会和空间；本案位于未来的县城中心区，具有一定的位置优势。9xx县经济状况10 xx县城市发展分析11 xx规划为“一城三组团”（微水镇、秀林镇、苍岩山风景名胜区，上安工业区、威州镇水源保护区总面积为249.8平方公里）的空间结构，人口规模为2010年9.5万人，至2020年发展为14.3万人，分为城镇体系，用地布局、道路交通、绿地系统、环保和防火等规

8、划。使之成为以特色农业为基础，旅游产业为引导，新兴工业为支柱，现代服务业为依托的省会西部经济强县和山水园林城市。-工业化、园林型、生态贸易、文化旅游城市。12城市发展方向本次总体规划确定的城市建设用地发展方向为：近期向南，远期适当向东、向西，控制向北和向东南向发展xx房地产市场发展状况13一、住宅现状现状分析1、在售商品房典型案例调查住宅目前以多层为主，消费者对小高层及高层产品尚处于认知阶段，县区多层价格主要集中在2200-2400元/平方米之间，个别楼盘2700元/平方米.各项目的推盘量较小；xx新建商铺很少，以一二层联体商铺为主，面积集中在100-300平方米之间。商业以沿街商铺为主，经营

9、模式较落后，缺乏大型商业项目；14住宅总结xx房地产市场投资持续增长。新区使得土地供应量逐渐加大，可以预见未来商品房将供应量大，市场竞争进一步加剧；xx商品房销售整体呈上升趋势，但是受宏观经济影响，预测xx商品房价格在一段时间内会保持平稳。消费者购买比较理性；16 xx县在售楼盘分析17富达山庄位置建设南大街南头路东规模占地面积130亩，总建筑面积13万平方米，27栋多层产品形式多层户型配比面积区间：90 -130平米，主力户型110左右价格均价：2200元/平米，最高价2300开盘时间销售状况一期5栋，1、2、3栋售完卖点地势较高，大型社区，交通较好点评18陉山双星位置建设南路与南环相邻规模

10、占地面积60亩，总建筑面积4万平方米，2栋高层产品形式电梯高层户型配比面积区间：79-129.平米主力户型2居90-110平米左右，价格均价：2600元/平米，最高价3000苑开盘时间2010年8月交房时间2011年6月销售状况贷款首付50%，定金1万卖点县唯一高层19金宸家园位置临建设南大街质监局规模占地15亩，总建筑面积1.7万平方米，一栋多层，一栋小高层产品形式多层，电梯小高层户型配比面积区间：93-130平米主力户型115平米、130平米价格均价：2300元/平米，最高价2400元/平方米 物业费0.35元开盘时间2009年10月交房时间2010年5月销售状况卖点地段好20御家园位置建

11、设南大街南头路东规模2栋多层，98套产品形式多层户型配比104平米 117平米 两种户型价格均价：2300元/平米开盘时间2009年4月交房时间2010年10月销售状况一栋42套以售完，在售1栋56套，没有开发商，没有代理公司，个人盖房卖点现房21理想新城位置绵蔓河大桥西行30米路南规模占地面积1.63亩，总建筑面积2.8万平方米，4栋多层 200户 绿化率37%产品形式多层 户型配比面积区间：91-139平米 主力户型102平米 111平米 价格均价：1800元/平米，最高价1900元/平米开盘时间未开盘销售状况正在办理预售证卖点精工打造 智能配套 社区背景音乐22聚福源位置南环路以东临59

12、27部队规模70多套产品形式多层户型配比面积区间：99-139平米主力户型2居110平米左右，价格均价：2300元/平米，最高价2600元，最低价2000元开盘时间09年10月销售状况一期售罄，二期未开。卖点准现房 五证齐全 未来规划新的政治经济文化中心23福诚阳光园位置长岗村规模1.8112公顷，3.3万平米 288户 4栋产品形式多层户型配比面积区间：90.93 130.33 各144套价格均价：1450元/平米，最高价15980元，最低价1198元开盘时间09年10月交房时间10年6月，现房销售状况尚未正式销售卖点价格平台产品力整体规划受规划条件、市场阶段和规划理念的限制，市场整体规划水

13、平比较平均，同质化明显：除陉山双星项目为高层外，大部分项目整体规划仍以兵营式多层为主建筑形式单一，主要为多层项目，规划的市场价值还在逐步被认知的阶段，产品分析福成.阳光园上城富达山庄陉山双星理想城金宸家园25平台产品力户型设计整个市场以120左右多平的三室为主。户型设计大部分南北通透，大阳台采光好，也有个别不是很合理的户型，比如客厅开门较多产品分析陉山双星聚福园理想城上城上城福诚阳光园平台产品力产品形象除陉山双星项目有一定品质外，大多数项目在在产品形象上同质比较明显，市场整体水准不高。产品规模除富达山庄为大型社区外，其他均为小盘，产品分析福诚.阳光园陉山双星理想城xx在售楼盘小结以多层通透结构为主，主力户型为三室，面积区间为90-120。产品形式户型和景观一般。大部分没有形成自有的特色。物业管理较为落后，智能化等技术应用较少。配套物业除部分用于回迁外，主力消费人群是新婚用房。竞争楼盘均价在2200-2400元/左右。销售方面项目多利用DM单页、短信、围挡等方式进行宣传推广，分次推盘，每次推出约2栋房源。宣传推广目标客户群分析调查时间：2010年7月25日调查区域：xx商厦、县政府附近调查对象：个体经营业主、普通村民，过路行人发放问卷：100回收问卷：95xx县调查问卷统计考虑购房时间根据调查，大多数人对购房时间表示不确定保持，其次是在一年内会