无锡市房地产市场调研报告

1、无锡市房地产市场调研报告杭州德祥房地产信息咨询有限公司二OO三年七月目 录城市沿革1-5城市概况6-16（一）、区域条件（二）、经济状况城市规划17-18房地产现状分析19-28（一）、市场现状分析（二）、业态分析住宅商业写字楼消费者心理分析29-38（一）、问卷调查结果（二）、消费者心理分析项目优劣势分析39-41（一）、项目优势分析（二）、项目劣势分析七、项目可行性分析42-43一、城市沿革1、建置沿革：无锡始于西汉高祖五年(公元前202年)建县，属会稽郡。三国时，孙吴废无锡县，分无锡县以西为屯田，置毗陵典农校尉。西晋太康二年(281年)复置无锡县，属毗陵郡。元元贞元年(1295年)升无锡

2、为州，属江浙行中书省常州路。明洪武元年(1368年)又降州为县，属中书省常州府。清雍正二年(1724年)，分无锡县为无锡、金匮两县，均属常州府。民国元年(1912年)两县仍合而为一，复称无锡县，属苏常道。民国16年(1927年)，无锡县直属江苏省。1949年4月23日无锡解放后，分无锡县为无锡市、无锡县，无锡市直属苏南区。1953年建江苏省，无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。2001年1月，撤锡山市（原无锡县）设锡山区、惠山区。2、历史变革：早在六七千年前，无锡先民就在这块

3、土地上劳动、生息、繁衍，过着定居生活。在鸿声彭祖墩、新渎庙墩、葛埭桥庵基墩和玉祁芦花荡等地，均有原始氏族的聚居点。无锡先民的原始文化先后属于马家浜文化、崧泽文化和良渚文化。他们以自己的智慧和辛勤劳动，创造和丰富了太湖流域辉煌的远古文化。公元前11世纪末，古公父(即周太王)的长子太伯、次子仲雍为让王位于三弟季历，从现属陕西的歧山南奔荆蛮，定居梅里(今锡山市梅村镇)，并入乡随俗，断发文身。太伯受到当地百姓的拥戴，被奉立为君主,自号为“勾吴”。太伯带领百姓兴修水利，发展农耕。相传他率领众人开凿了长数十公里的太伯渎（俗称伯渎港）。还栽桑养蚕，制陶冶铜，“数年之间，民人殷富”。周灭商后，因太伯无子，周武

4、王追封仲雍的五世孙周章为吴君，建吴国。从太伯至阖闾共24世，前后600多年，梅里一直是吴国的都城。太伯、仲雍将中原地区的文化带入江南。与江南地区原有文化有机融合，形成了具有鲜明地域特色的吴文化。 无锡是吴文化的发祥地之一。春秋时期，吴国生产力有了很大的发展，政治上、军事上也十分强大。周元王三年(公元前473年)，越灭吴，无锡属越国。周显王三十五年(公元前334年)，楚灭越，无锡属楚国。秦王政二十五年(公元前222年)，秦灭楚，置会稽郡，无锡属之。据考古发现，西汉时期，无锡已有冶铁、铸铜、制陶、髹漆等手工业门类，农业生产已使用铁器农具和牛耕技术。六朝时期，北方战乱频繁，人口大量南迁，无锡治湖筑圩

5、，水利设施大量兴建，农业耕作技术也有了提高。商业贸易开始形成。唐、宋时期，无锡农业生产从“火耕水耨”的轮荒耕作发展为耕、耙、耖配套的耕作技术，形成稻麦两熟制，太湖周围卑湿之地改造成河渠纵横、湖塘棋布、排灌结合的水网系统。养蚕业发达，“桑柘含疏烟处处倚蚕箔”。京杭大运河开通后，无锡河道中“商旅往返，船乘不绝”。城中金银、彩帛、烟酒、油酱、食米等作坊错杂开设，市场繁荣。无锡成为富庶江南的一块宝地。明清时期，无锡依凭优越的自然条件、便利的水陆交通和相对安定的社会环境，社会生产力得到较快的发展。锡西北的芙蓉湖经过几次大规模的整治，形成大批良田。农业上由于精耕细作，粮食产量逐年增加。“春豆夏麦，秋收禾稻

6、，中年之岁，亩得三石”，成为全国“米仓一区”。随着手工业的兴盛和商品经济的发展，无锡逐步形成了江南有名的米市、布码头。米市：早在元代，无锡已是邻近县上交漕粮的集中地。明代，由于兴修水利和水稻育秧移栽技术的推广，无锡粮食产量稳定，无锡之米与苏杭之帛、淮扬之盐、浮梁之瓷、温州之漆相提并称。至清代前期，无锡稻米集散不仅经营规模、交易数量居江苏各县之冠，而且成为漕粮的主要采办地和“产者输之，购者集之”的粮食余缺调剂市场。至雍正、乾隆年间，无锡米市已初具规模，“米豆之业甲于省会”，“皖豫米商纷纷麇来，浙东籴贩，麇不联樯”。布码头：随着无锡米市的形成与发展，北方地区，特别是苏北淮扬、高宝湖等产棉区的棉花由

7、购米船队运至无锡，无锡乡间棉纺织业十分兴盛。所以，无锡尽管不种棉花，但四乡农村几乎家家有纺机，户户织棉布。明弘治年间，无锡北门外莲蓉桥南，已形成布列成行的布市。“坐贾收之，拥载而贸于淮扬高宝等处，一岁所交易不下数十百万”。明末清初，布码头一度衰落。至清代中叶，无锡家庭棉织业再度兴起，全县织布木机有45万台，年产土布300万匹，占全国棉布产量的6.7%。各地布商云集无锡，从北栅口至北塘，形成绵延数里的布市。乾隆年间，无锡每年经销的土布达7001000万匹。无锡有“布码头”之称，与汉口的“船码头”、镇江的“钱码头”，并称为长江“三码头.。3、近代无锡：近代，无锡经济的辐射力逐渐增强，成为江南的一个

8、经济中心城市。无锡米市在咸丰十年至同治二年（18601863年）太平天国战事中被毁。战事以后逐渐恢复。光绪十四年（1888年）起，清政府把浙江各州府的漕粮转到上海、无锡采办，又指定江苏各县的漕粮在无锡集中转运。无锡米市得到进一步发展。至清末，无锡年办漕米130万石。同时，由于无锡米市粳、籼、糯品种齐全，数量充足，储运方便，上海、浙江等地粮商都到无锡采购，江苏产棉区大多也到无锡购米。无锡成为南供民食、北输漕米的大米市。年交易量达600750万石。无锡布码头继续兴盛，一直延续到本世纪初。清末，无锡制丝业迅速发展。光绪四年（1878年），无锡生丝产量达13.8万斤，占苏、常、镇三府生丝总产量的38.

9、83%，成为江苏省最大的产丝县。与此同时，蚕丝贸易十分活跃，“一年也有数十万金之巨”。光绪六年（1880年），无锡输出生丝近10万公斤，价值48万海关两。其中四成出口海外，六成销往周边地区。无锡成为甲于东南的丝茧市场。1993年全市人均国内生产总值10378元，在江苏省率先达到小康标准。1993年后，无锡经济呈加速发展态势。对农业的投入大幅度增加，机械化水平、科学种养水平、社会化服务水平等都有较大提高，耕地保护和农业基础设施建设进一步得到加强。农业双层经营机制进一步完善，向多种形式的规模经营迅速发展。在土地面积逐年减少、人口逐年增长的情况下，粮油和主要副食品的产量保持较高的生产水平。工业在调整

10、结构、提高水平、扩大规模、增强后劲方面取得新的成绩。企业改革向以建立现代企业制度为主要内容的制度创新、转换机制深化，国有企业加快了进入市场的进程。全市组织一批重点建设和重点技术改造项目，形成了一批集团化企业。乡镇工业通过上规模、上水平得到迅速发展。第三产业发展较快。科技进步在经济增长中的贡献份额显著增加，经济素质明显提高。顺利实施国家部署的财税、金融、外贸、投资等体制改革。市场体系进一步发育完善，市场在资源配置中的基础作用逐步显示出来。社会保障体系建设加快了步伐。整个经济的市场化程度明显提高。个私经济也得到了发展。对外经济和对外贸易都有很大发展。城乡基础设施建设明显加快。沪宁高速公路无锡段、锡

11、澄高速公路、江阴长江大桥建成通车。无锡机场通过初步改造，开通了5条国内航线。县乡公路在基本实现村村沟通的基础上，道路等级迅速提高。全境初步形成了内外畅通的交通网络。市内以路桥建设为重点，加快了城市布局调整和老城改造步伐，新建、扩建了一批干道、桥梁，新建了火车站广场。市区建成区面积逐渐扩大。一批新型城镇正在兴起。电力、通信等基础设施建设也得到较快发展。以治理太湖为主导的水利基础设施建设取得重大进展。城乡抗洪防灾能力明显增强。各类教育协调统筹发展。全面完成基本普及九年制义务教育，基本扫除青壮年文盲的任务，以中等职业技术教育为主体的高中阶段教育逐步普及，成人教育和地方高等教育加快发展步伐。教育综合改

12、革逐步深化，办学条件明显改善。每年组织实施国家和省级火炬计划、星火计划，高新技术产品的产值高速增长。创作、上演了一批突出主旋律、具有地方特色的好作品、好剧目。广播、电视的人口覆盖率接近100%。体育、卫生、环境保护、计划生育、老龄工作都取得了可喜成绩。1981年，无锡市列为全国15个经济中心城市之一。1983年，实行市管县体制，无锡经济开始向城乡一体化方向发展。1984年列为全国13个较大的市和10个重点旅游城市之一。1985年，无锡市被国务院确定为长江三角洲沿海经济开放区开放城市。改革开放给无锡带来新的生机和活力。无锡已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主，门类比较齐全，配套协作能力较强的

13、工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市，并跨入中国城市综合实力50强、投资环境40优的行列。二、城市概况 （一）区域条件1、地理概况：无锡市位于北纬317至322，东经11933至12038，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4650平方公里(市区1628.3平方公里，其中建成区面积163.7平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为769平方公里，占总面积的16.5%。20

14、02年末耕地面积为164.15千公顷。无锡市境内以平原为主，星散分布着低山、残丘。南部为水网平原；北部为高沙平原；中部为低地辟成的水网圩田；西南部地势较高，为宜兴的低山和丘陵地区。宜兴地区山体均作东西向延伸，绝对高度500米以上，最高峰为黄塔顶，海拔611.5米。锡山、江阴和市区的山丘总体上呈北东、北东东走向，其高度由西南往东北逐级下降。最高峰为惠山的三茅峰，海拔328.98米。2、气候：无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长。气温，1月平均气温在2.8左右；7月平均气温在28左右。全年无霜期220天左右。无锡市区年平均降水量

15、在1048毫米。雨季较长，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。无锡市区日照时数2019.4小时。常见的气象灾害有台风、暴风、连阴雨、干旱、寒潮、冰雹和大风等。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。2002年无锡市气候特点是：气温明显偏高，降水偏多，日照正常。3、水资源：全市共有大小河道3100多条，总长2480公里。市区河道总长150公里，平水期水体容积800万立方米。太湖为江南水网中心，面积2338.1平方公里，总蓄水量为44.28亿立方米，年平均吞吐量约52亿立方米。因此，无锡地表水较丰富，外来水源补给

16、充足。地下水资源据不完全资料测算，市区储量为6349万立方米，年补给量为6453万立方米。4、物产资源：无锡市具有开采价值的矿产资源主要是粘土矿、石灰石、大理石等非金属矿。全市已通过省级以上技术鉴定的矿泉水井（泉）共有11处，已开发的有5处。5、生物资源：无锡市除栽培植物外，拥有自然分布于地区内以及外来归化的野生维管束植物共141科、497属、950种、75变种。主要用材林有竹、松、杉，优良用材的树种有杉木、檫树、樟树、紫南、红楠、麻栎、锥栗、榆树等。药用植物400多种。鸟类有170多种；鱼类为90多种，太湖中的银鱼，长江中的刀鱼、鲥鱼、河豚鱼是名贵鱼类；兽类有30多种，主要有华南兔、穿山甲、

17、豹猫、黄鼬等。6、水质：2002年，无锡水文水资源勘测局在全市42条主要河流及长江、湖泊、水库共布设了65个地表水水质监测断面（点）。对这些监测断面（点）的全年监测资料表明：无锡地区总体水环境状况与上年相近,全市水环境污染严重。除宜兴横山水库、江阴长江段处于类水之间，其余水体均劣于类水。有6.5%的断面（点）符合类水标准，16.1%的监测断面（点）为类水，12.9%的监测断面（点）为类水，64.5%监测断面（点）劣于类水。主要超标项目（超标指超过地面水环境质量标准（GB 3838-88）类水标准）为溶解氧、高锰酸盐指数、总磷、氨氮、挥发酚等。9月，月亮湾附近水域高锰酸盐指数达到30毫克/升，超

18、标4倍，为历年水资源监测中罕见。7、行政区划：2002年，无锡市调整部分行政区划。1月，滨湖区广益镇划归崇安区管辖，滨湖区扬名镇划归南长区管辖，滨湖区黄巷镇、山北镇划归北塘区管理，滨湖区中桥街道、芦庄街道的行政管理归属南长区，滨湖区刘潭街道的行政管理归属北塘区，滨湖区南站镇、锡山区坊前镇、梅村镇的行政管理归属无锡市新区管理委员会，滨湖区新安镇的周泾村、华光村划归旺庄镇管理。5月，滨湖区华庄镇与新安镇合并建立华庄镇。9月，惠山区长安镇、西漳镇、堰桥镇合并设立堰桥镇。经过区划调整，至年底，无锡市辖崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区7个区，江阴、宜兴2个县级市。全市共有91个镇，30个街道，4

19、95个居委，1325个村委。8、人口情况：全市总人口至2000年11月1日全市总人口为518万人。按年均增长1%计算，无锡的全市总人口约达到了530万人。人口增长全市总人口，同第四次全国人口普查1990年7月1日0时的429.16万人相比，十年零四个月共增加了88.84万人，增长20.70。平均每年增加8.60万人，年平均增长率为1.02。家庭户人口2000年11月1日0时，全市共有家庭户156.67万户，家庭户人口为480.35万人，占总人口的92.73，平均每个家庭户的人口为3.07人，比1990年的3.43人下降了0.36人。这一数据表明以往的大家庭存在着不断分离变小的趋势。城乡总人口全

20、市人口中，居住在城镇的人口301.73万人，占总人口的58.25。居住在乡村的人口216.27万人，占总人口的41.75。同1990年第四次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了27.04个百分点。这一数据表明无锡市的城市化进程在不断的加快。（二）、经济状况主要经济和社会指标经济和社会主要指标指标单位2002年比上年%年末总人口万人438.58 0.60 市区人口万人215.92 1.30 国内生产总值亿元1601.70 13.10 第三产业增加值亿元664.70 12.70 工业总产值亿元3455.84 21.80 农业总产值亿元97.79 4.10 全社会固定资产投资完成额亿元53

21、7.80 32.80 基本建设投资亿元129.54 70.10 更新改造投资亿元48.19 25.00 社会消费品零售总额亿元444.30 13.70 协议注册外资金额亿美元29.01 133.60 注册外资实际到帐亿美元17.40 64.20 居民消费价格总指数%99.20 -0.10 商品零售价格总指数%99.30 +0.30 城市居民人均可支配收入元9988.00 14.90 农民年人均纯收入元5860.00 6.00 金融机构年末储蓄存款余额亿元1626.83 28.20 开放型经济发展情况2003年上半年无锡市的外资、外贸、外经各项主要指标顺利实现“超过半”，并创历史同期最高水平。1

22、-5月份，无锡市利用外资继续保持强劲的发展势头，全市完成协议注册外资22.1亿美元，比去年同期增长114.3%，增幅高于全省平均水平46.7个百分点，完成年度计划的60.8%，提前两个月实现“双过半”；注册外资实际到帐10.5亿美元，同比增长84.4%，增幅高于全省平均水平13.5个百分点，完成年度计划的48.9%，超过上半年度48.6%的标准进度，提前一个月实现“双过半”；新批协议注册外资和注册外资实际到帐两项指标占全省的比重分别达21.5%和19%，创“九五”以来新高。预计今年上半年，全市协议注册外资将达25亿美元，同比增长82.6%，完成年度计划的68.9%；注册外资实际到帐12亿美元，

23、同比增长59.8%，完成年度计划的55.8%。 （1）、从15月份全市利用外资的情况看，主要有以下几个特点： 各地区利用外资增幅普遍较高。惠山、北塘、崇安和滨湖区协议注册外资增幅分别达到5.2倍、4.2倍、2.4倍和1.3倍；北塘、惠山、崇安、宜兴和锡山到位注册外资增幅分别达到2.9倍、2.1倍、2倍、1.4倍和1倍。新区完成协议注册外资6亿美元，到位注册外资3.7亿美元，分别占全市的27.2%和35.2%，继续保持无锡利用外资龙头老大的地位；江阴、北塘区协议注册外资和到位注册外资两项指标双双提前实现“双过半”；协议注册外资提前实现“双过半”的有宜兴市、锡山区、惠山区、滨湖区、和南长区；到位注

24、册外资超过标准进度的有宜兴市、新区、锡山区、惠山区、滨湖区。 重大外资项目取得历史性突破。全市新批超千万美元项目143个，同比增加55个；新批3000万美元以上项目39个，同比增加10个；新批5000万美元以上项目11个，同比增加7个；新批超亿美元项目6个，同比增加4个。其中江阴总投资3.2亿美元的海伦化学项目和城市建设发展总公司投资2.2亿美元的仲城房地产项目实现了我市重大外资项目和城市建设利用外资的历史性突破。 重点国别地区引资规模不断扩大。我市新批日资企业60家，同比净增26家，协议注册外资2.7亿美元，同比增长1.7倍，高于全市平均增幅53.7个百分点，占全市比重为13.8%，比去年同

25、期提高1.7个百分点；新批韩资企业18家，同比净增5家，协议注册外资6202万美元，同比增长10.8%，占全市比重比去年同期提高2.6个百分点，“日资高地”效应日益凸现，“韩资板块”迅速壮大。与此同时，港资、台资、美资的引进也大幅度增加，项目规模不断增大，1-5月新批港资企业112家，协议注册外资6.4亿美元，同比增长1.6倍，占全市比重的29.1%，列所有投资国别地区首位；新批台资企业95家，协议注册外资5.4亿美元，同比增长58.5%；美资企业增长迅速，协议注册外资1.7亿美元，增幅高达2.4倍，占全市比重比去年同期提高4.2个百分点。 重点产业利用外资保持强劲增势，第三产业利用外资呈现跨

26、越式发展。1-5月，以IT为主导的电子产业，以汽车零部件为主体的机械产业以及化工、轻工、医药等重点产业利用外资继续占据全市利用外资的主导地位。电子、化工、轻工、机械等行业的协议注册外资分别为4.6亿美元、3.9亿美元、2.9亿美元和1.1亿美元，占全市比重为56.6%；而医药、化工、轻工等行业的同比增幅分别高达28倍、7倍和1.6倍。1-5月全市新批三产外资项目38个，协议注册外资为4.2亿美元，同比增长6.8倍，占全市比重的19%，比去年同期提高13.2个百分点，以城市建设为主题的房地产开发和以现代物流、咨询服务为主的服务贸易利用外资已经成为我市利用外资新的“亮点”和“增长点”。 （2）、外

27、贸出口继续高速增长，单月出口首次突破6亿美元大关，再创历史新高 。今年前5个月，我市外贸进出口总值达50.6亿美元，比去年同期增长46.7%，完成计划目标的45.6%，其中出口25.9亿美元，同比增长43.2%，完成计划目标的43.8%。4月份单月出口创下超6.05亿美元的历史新纪录。预计今年上半年，全市进出口总额将达60.5亿美元，同比增长43.3%，完成年度计划的54.5%，其中出口31亿美元，同比增长40.2%，完成年度计划的52.4%，确保顺利实现“超过半”。 从15月份全市外贸进出口的情况看，主要有以下几个特点： 各市（县）、区出口普遍增长，江阴市、滨湖区提前实现“双过半”。在全市九

28、个市(县)、区中，除崇安区外出口普遍增长，其中江阴市、滨湖区分别完成出口5.7和0.7亿美元，同比分别增长95.1%和68.3%，分别完成年度计划的52.5%和49%，提前实现“双过半”；无锡新区完成出口11.2亿美元，继续保持出口总量第一的位次，同比增长38.3%，完成年度计划的43%，超过标准进度2.7个百分点；宜兴、惠山、锡山和北塘区分别完成年度计划的45.5%、47.4%、44.5%和44.7%，均超过标准进度。 各类经营主体出口全面增长，私营企业出口增长迅猛。从出口主体看，各经营主体出口全面增长，外贸公司出口增幅继续领先，15月全市外贸公司出口4.3亿美元，同比增长55.8%；生产企

29、业完成出口5.2亿美元，同比增长54.5%；外商投资企业出口16.4亿美元，同比增长37%。值得一提的是，1-5月份全市私营企业出口1.4亿美元，同比增长2.8倍，继续保持高速增长势头，占全市出口比重的5.3%，比去年同期提高3.3个百分点；有出口业绩的私营企业数从上年的67家增加到202家，首次突破200家，成为我市出口的新增长点。主要出口市场全面增长，对新兴市场的开拓力度进一步加大。从出口国别、地区看，1-5月我市前十位出口市场除荷兰外全面增长，其中，对德国、意大利和英国等市场出口增幅在1倍以上，对我市第一大出口市场香港的出口增长32.2%，占全市出口额的16.5%，对日本出口不景气的局面

30、正逐步改变，1-5月对日本出口增长22.4%，增幅比去年底提升了12个百分点。对新兴国际市场出口保持良好态势，如对印度出口3674万美元，同比增长94%，对菲律宾出口2725万美元，同比增长168%，对俄罗斯出口1794万美元，同比增长217.9%，对土耳其出口1780万美元，同比增长103.5%，对捷克出口1281万美元，同比增长391.5%，对波兰出口698万美元，同比增长80.1%；对非洲出口4186万美元，同比增长118.7%。 一般贸易出口增幅高于加工贸易，运输设备、冶金、轻工等产品快速增长。从贸易方式看，1-5月一般贸易出口11.9亿美元，同比增长50.2%，继续超过加工贸易的增长

31、幅度，占出口的比重为45.7%，加工贸易出口14.1亿美元，同比增长37.8%，增幅比上月下降了3个百分点，一般贸易出口中，钢结构、钢材、钢绳、T恤衫、染色布、集成电路、磷酸、人造革、棉制服装、箱袋、压电晶体、摩托车及零件、彩电零部件、滚筒洗衣机及零件、照相胶卷等的出口增长较快，这有国际市场原料涨价、带动成品价格上升的因素，也有世界经济不景气而对我市中低档产品需求增加的原因。从出口商品结构看，全市运输设备出口1.2亿美元，同比增长2.1倍、冶金产品出口1.2亿美元，同比增长78.8%、轻工产品出口2.1亿美元，同比增长75%、电子产品出口4亿美元，同比增长72.3%；产品出口结构更趋合理，1-

32、5月份我市机电产品出口14.9亿美元，同比增长42.2%，占全市出口额的57.6%；高新技术产品出口8.4亿美元，同比增长17.3%，占全市出口额的32.5%。 （3）、对外经济技术合作再上新台阶 15月全市按省统计口径新签对外工程承包劳务合作设计咨询合同额1.2亿美元，完成营业额8690万美元，期末在外人数2015人，同比分别增长84.7%、57.1%和161.7%，分别完成全年计划的69.5%、50.4%和97.3%，提前一个月实现“双过半”。 （4）、园区建设全面提速，龙头作用进一步增强 15月全市省级以上开发区和19个市级重点开放园区完成协议注册外17.9亿美元，注册到位外资8.6亿美

33、元，完成出口15.4亿美元，同比分别增长71.7%、60.4%、35.4%，占全市的比重分别为81%、81.5%和59.5%。其中，省级以上开发区完成协议注册外资15.3亿美元，到位注册外资7.4亿美元，出口14亿美元，同比分别增长76.7%、51.6%、31.5%；19个市级重点开放园区完成协议注册外资1.9亿美元，到位注册外资1.1亿美元,出口2亿美元，同比分别增长61%、122%、96%。 （5）、上半年无锡市开放型经济存在的主要问题 特大外资项目引进尚未有实质性的突破。尽管今年1-5月份全市重大外资项目的引进取得了历史性的突破，但是超5亿美元、10亿美元的特大项目没有取得实质性突破，产

34、业关联度大、上下游配套的国际著名公司投资不多。1-5月份，全市仅新增日本普利司通1家世界500强企业。 外资发展势头虽好，但与苏州的差距进一步拉大，南京在后紧追不舍。1-5月份，苏州新批三资项目967项，合同外资45.6亿美元，同比增长28.9%，注册外资实际到帐26.9亿美元，同比增长65.1%，与苏州相比，我市协议注册外资不到苏州的一半，为48.4%，实际到位外资仅为苏州的39.1%。虽然南京市协议注册外资仅为12.8亿美元，但是高达250.6%的增幅不容我们忽视。 外贸进出口增速虽快，但增幅低于全省平均水平。虽然前5个月我市外贸进出口保持了高速增长态势，但5月份当月出口增幅较上月回落12

35、.8个百分点，1-5月累计进、出口增幅均低于全省平均水平。1-5月份，我市共完成外贸进出口总值50.6亿美元，同比增长46.7%，低于全省平均水平12.6个百分点，其中出口25.9亿美元，同比增长43.2%，低于全省平均水平2.6个百分点；进口24.7亿美元，同比增长50.6%，低于全省平均水平26.1个百分点。外贸出口增幅低于徐州(61.6%)、苏州(59.3%)、泰州(48.8%)和扬州(43.4%)，居全省第5位。三、城市规划无锡市的城市发展目标是：成为一个以城市为主要特征的地区，成为一个比较高度城市化的地区，成为一个真正的环湖特大城市。为实现这一目标，城市的规划得到了政府部门普遍重视。

36、 根据敝司对有关政府部门的调查了解信息看，无锡的城市发展在学习城市规划理念。认为当前最重要的任务，就是要按照加快城市化进程、建设特大城市的总体目标，进一步做好城市规划工作；同时要跳出市区，做好4700多平方公里范围内的区划发展规划，科学合理地划分城市功能布局，充分发挥规划在无锡城市化和城市现代化进程中的指导和调控作用。江阴、宜兴也要按照建设中等城市的思路来规划建设，并与市区加强功能协调，推进资源共享，实现优势互补。 政府部门已经认识到：一个好的规划，不仅是城市建设的纲领，也是城市管理的依据，更是城市竞争的资本；一个好的规划，无论是总体规划还是分区规划、详细规划、专项规划，都要体现前瞻性，起点要

37、高，眼光要远，面向世界，面向未来，使之经得起历史的检验，后人的评说；都要体现科学性，加强科学论证，符合城市发展的规律，符合无锡的实际；都要体现开放性，充分吸收国内外城市的成功经验，充分吸取广大市民的合理建议；都要体现权威性，一经批准就必须严格执行，实行集中统一的规划实施管理。无锡市区在最近的这几年有较大的发展，但规模还不大，功能分区还不全或者说还不是很明确，辐射带动效应还不强。政府决心在规划中要按照特大城市的发展要求，在“实力做强、规模做大、功能做优、形象做美”上下大力气，逐步把中心城市建成区域现代经济中心、科技创新中心、教育文化中心、人才集聚中心、信息中心和交通枢纽。重点抓好环太湖大道、蠡湖

38、新城开发、五里湖梅梁湖整治、大学城、崇安寺和站前商贸区等一批重大项目，加快形成无锡特大城市、湖滨城市、生态城市的崭新形象。通过整体的科学合理规划将充分解决由于区域规划问题导致的重复建设，和因此而造成的更大规模的资源浪费和环境破坏。具体的规划思路为：从无锡建设特大城市的实际出发，重新规划和调整城镇体系，更好地促进产业向园区集中，人口向城市集中，住宅向城镇集中。要进一步撤并小镇，重组弱镇，做大做强重点中心镇，使之成为新兴卫星城市，从而在全市形成由中心城市、2个副中心城市和若干个重点中心镇组团共同组成，梯度明显、功能互补，以快速交通相连、绿地相隔的有机城市群体。四、房地产市场现状（一）、住宅市场总体

39、发展趋势从敝司的调查情况分析，无锡市房地产市场从2002年开始，呈现供需两旺、房地产投资快速增长、商品房的销售与价格同步上升的发展态势。2003年，无锡区域经济出现“高开、高走、高增长”的三高态势，无锡的楼市也保持着良好而健康的发展态势持续发展：土地市场已经比较规范与透明，投资者行为渐趋理性；商品房市场销售形势很好，空置面积进一步减少；存量房市场表现的非常活跃；随着开发投资的不断升温，市场竞争更加激烈，市场活跃的程度将受开发量、区域的经济发展状况等方面因素的影响。同时消费者的消费者购房越来越理性，开发商品牌意识得到加强，房地产产品质量不断提高、创新加快，市场步入新一轮发展时期。以下为2002年

40、全年市场状况与2003年1-3月的市场状况分析：市场供需（1）、市场供给增加，开发建设节奏加快。土地供应：2002年全年无锡市区共出让房地产开发建设用地35幅，共计231万M2，是去年全年的4.5倍，成交总金额高达39.57亿元。从土地供应节奏上看，是下半年快于上半年，下半年平均增速26%。2003年13月无锡市区（不含锡、惠山区）共出让房地产开发建设用地7幅，共计125.1万M2，比去年同期增长385%，成交总金额高达16.2亿元，比去年同期增长575% 。本季度推出地块可建造房屋面积共计94.2万平方米，与去年同期相比增长113%，其中居住类建筑面积为52.8万平方米，商业办公类建筑面积为

41、41.3万平方米。此外，惠山区、锡山区出让房地产开发建设用地6 块，计13.2万平方米，成交总金额达0.54亿元。开发投资：2002年全年市区共完成房地产开发投资55.55亿元，同比增长55.69%；施工面积520.75万平方米，同比增长50.37%，其中住宅施工面积454.56万平方米，同比增长80.18%；竣工面积176.32万平方米，同比增长29.62%，其中住宅竣工面积153.17 万平方米，同比增长41.16%。2003年13月市区共完成房地产开发投资13.96亿元，同比增长191%；施工面积326.43万平方米，同比增长165%，其中住宅施工面积280.71万平方米，同比增长202

42、%；其中新开工面积54.53万平方米（住宅52.87万平方米）；竣工面积10.96万平方米，同比增长40.9%，其中住宅竣工面积10.63万平方米，同比增长46.4%。预售面积：2002年全年无锡市区商品房批准预（销）售面积共162.3万M2，比去年增加35.9%，加上往年存量，全年市区商品房可供销售面积达285.5万平方米（其中住宅 235.6万平方米）。从新盘上市节奏上看，是逐步加快，第4季度达到将近50万平米的上市量。由于今年土地供应节奏也在加快，房地产开发存在滞后效应，预计明年的商品房批准预（销）售面积还会有较大增长。2003年13月无锡市区（不含锡、惠山区）商品房批准预（销）售面积共

43、21万M2，比去年同期增加16.7%，加上往年剩余量，1季度市区商品房可供销售面积达143.39万平方米（其中住宅 106.99万平方米）。新盘上市是集中在春节前推出的，节后却成了一个相对真空期。预计2季度的商品房批准预（销）售面积会有较大增长。此外1季度锡山、惠山区批准预（销）售面积为16.96万平方米，新盘数9个，在新盘供应方面势头直逼市辖五区。（2）、市场需求旺盛，成交量有效放大。2002年全年市区商品房销售面积162.96万平方米，比去年增长38%，成交金额42.38亿元，比去年增长52%，其中住宅销售面积149.57万平方米，同比增长34%，成交金额35.22亿元，比去年增长43%。

44、存量房市场更是异常火爆，全年成交量增幅惊人，累计成交面积123.87万M2，比去年同期增长18%；成交金额19.41亿元，比去年同期增长105%；其中住宅成交面积为89.71万M2，比去年同期增长71%；成交金额11.15亿元，比去年同期增长149%。市场需求的旺盛由此可见。2003年13月增量房市场依旧活跃，淡季不淡。市区（不含锡、惠山区）商品房销售面积30.24万平方米，比去年同期增长20.0%，成交金额8.93亿元，比去年同期增长29.2%，其中住宅销售面积28.06万平方米，比去年同期增长22.3%，成交金额7.37亿元，比去年同期增长31.6%。但各项指标的涨幅比去年回落了近4成。存

45、量房市场相对平静，成交萎缩。由于今年城市拆迁项目启动时间较去年晚，存量房市场到3月份才开始热身，13月市区（不含锡、惠山区）累计成交面积38.53万M2，比去年同期减少14.2%；成交金额5.27亿元，比去年同期减少12.2%；其中住宅成交面积为22.82万M2，比去年同期减少26.4%；成交金额3.18亿元，比去年同期减少9.1%。市场特征：（1）、增量房价格小幅爬升，存量房价格涨势不减。无锡的房价持续走高，去年的土地出让价格更是惊人飞涨，业内外人士担心市场有泡沫，开发商不敢贸然抬价，去年底房价趋稳，今年一季度商品房价又小幅爬升，涨幅不大，与去年底相比仅上涨1.3%；而成交量与去年同期相比有

46、所放大，空置商品房面积进一步减少。存量房售价控制在房主手中，大部分房主还沉浸在去年的一片涨声之中，加上媒体放出2003年拆迁规模较大的消息，使存量房市场出现惜售现象，房价涨势不减，与去年底相比上涨7.24%，而成交量却比去年同期明显萎缩，成交面积比去年同期减少14.2%。（2）、增、存量房市场良性互动2003年首季度存量住宅成交量达22.82万平方米，已经占到整个市场成交总量的44.9%；再从成交件数来看：存量住房成交3294起，商品住房成交2285起，存量房交易频繁度已超过商品房。异常活跃的存量房市场说明市民的消费理念发生着较大变化，梯级消费、二次置业等观念已经普及。存增量房市场的发展成熟，

47、使得存、增量市场良性互动的局面得以形成。（3）、市场需求结构呈现良性发展态势。市场需求以消费需求为主，投资需求为辅，其中消费需求结构以“以旧换新、以小换大”的梯级消费为主，同时投资需求有明显上升。住房消费需求从过去的单纯数量型向数量、质量并重型转化，规划科学、设计合理、配套齐全、环境优美、物业管理服务周到的精品楼盘深受市场青睐。如城西的楼盘金色江南，虽然地理位置较偏，但是由于大面积开发，统一规划设计、配套设施齐全、景观设计优美，并且有国内知名的物业管理公司参与前期顾问管理，销售价格比同类地段（如隔街相望的桃源居）高出1000元/平方米左右，与市中心的楼盘价格不相上下。住宅消费主要以本地消费为主

48、，但随着无锡外向型经济的进一步发展和户籍政策的逐步放开，外地消费比例有所上升，有关数据表明，外地消费者的比例以从去年的5%左右上升至8%左右。危机分析（1）、房价上涨过快可能引起结构性过剩的现象。2003年一季度的商品房均价比上年同期增长5.7%，但有些区域同比增长30%，远远超过了居民收入5.6%的增长速度。一些楼盘随着周围地块拍卖价格的上升，不断的提高售价，已经开始脱离本身的规划设计与项目品质所能达到的价格，尤其是部分二手房的价格有很多的非理性因素在内。这有可能引起房价的虚高，同时可能会促使土地的价格不断上升，导致新建项目向高档化、高价化发展，从而出现结构性过剩的现象。目前的市场已经出现了

49、这样的倾向：从剩余的商品住宅量的分布来看，单价在2000元以下的只有11.86万平方米，只占15%（加上经济适用房才达到21.12万平方米）。相反3000元以上的量却有24.52万平方米，超过31%。高价房的供应量明显多余低价房源。（2）、投资增长快于销售增长可能引起产品的积压与空置增加。2003年一季度房地产开发投资13.96亿元，比去年同期增长191%，施工面积也增长较快，共计326.43万平方米，比去年同期增长165%，其中新开工面积54.53万平方米，比去年同期增长81%，以上涨幅均远远超过了房地产销售面积同比增长20%的增幅。随着工程的逐步竣工，房地产供应量将大幅度增加。如果销售无法

50、与投资同步增长，势必造成产品的积压和空置面积的增加。住宅市场发展预测宏观经济形势好是房地产发展的基础，2003年，预计全国经济增长将保持7%以上，无锡仍将保持10%以上的增长率，房地产市场将持续看好；城镇化和旧城改造的加快将推动房地产需求的增加；据计生委有关部门预测，“十五”规划时期，无锡城区一年约有3万左右的新增人口，城市化浪潮必然推动房地产市场的需求；住房制度的改革使消费者完全必须从市场中来获得自己的住房。种种迹象表明，房地产的整体运行质量和景气水平有望继续保持。无锡市房地产市场具体走势将呈现以下状态：（1）、市场供应量将继续放大2002年推出的拍卖土地将使商品房在2003年陆续放量销售，

51、市区（不包括乡镇）上市量预计可达270万平方米左右，加上经济适用房将上市50万平方米左右，住宅的供应量将达到320万平方米。这一数据将比2002年增大60%以上。较大的增量对快速上升的房价会起到一定的抑制作用，同时市场的竞争将更加激烈。（2）、住房需求量将稳中有升根据市政府计划，今年的危旧房改造和城市拆迁工作仍将有序推进，预计国有土地拆迁量将达到100万平方米以上，被拆迁户预计数量达到1.3-1.5万户左右，按30%的户数购买商品房100平方米/户计算，则该部分的增量可达到40-50万平方米左右；加上无锡人均建筑面积要从2001年的24.6平方米上升到26.6平方米，四年中住宅需求增量为300

52、万平方米左右，年需求70-75万平方米；还有城市化进程的推进及原城市人口机械增长造成每年新增约3万人口，其所产生的购房需求量预计可达70-75万平方米；另外，目前在无锡置业的外来置业比例为5%以内，随着无锡特大城市建设的推进，城市创业环境的进一步优化，外地和外商投资购房的比例会逐渐增多，如果2003年比例再增加5个百分点，外来购房需求增加将达到10万平方米左右；此外还应当考虑许多市民希望进一步改善居住条件而引起的市场需求的扩大。各项需求总计将达到190-205万平方米左右。按保守估计，今年商品住房成交量在去年150万平方米的基础上将增加20%左右，可达到180万平方米。当然，这应当建立在住房供

53、给结构分布合理的基础上。需求因子需求量（万平方米）备注拆迁需求40-45以政府计划的拆迁户数的30%计算新增人口需求70-75以年增3万人，每人25m2的建筑面积计算外来置业需求10以外来置业比例5%计算人均年增量等70-75以2001年的24.6增加到2005年的26.6 m2计算合计190-205与2002年的成交量相比，2003年的需求量保守估计将达到180万m22002年成交量150（3）、各类房价还将逐步上升由于2002年土地拍卖价一浪高过一浪，房屋开发成本的整体提升决定今年房价的底线会上升；但是由于全国性的“泡沫论”的影响，今年1季度的土地拍卖市场已经逐步归于理性，商品房的涨幅也仅

54、比2002年的四季度高了1.3%。从成本与市场供、求这三个影响房价的主要方面来看，无锡的房价还将稳中有升，但由于拍卖土地价格较高，商品房的价格也将提高，高档住宅的开发量将占主要的比重，高档商品住宅的竞争将会比较激烈。（二）、商铺市场分析1、商铺售价：无锡商圈主要在解放环路为界的中心区，商铺的均价在16000元/平方米左右。与去年相比略有下降，主要的原因是，副中心区域的部分商住楼的建成，推出了一定量的商铺，缓解了原来中心区比较紧缺的商铺的需求压力。据调查了解，开发商比较倾向于将商业用房大面积整体出卖，一方面能更快地回笼资金，另一方面容易让投资者的后期经营打造整体形象。一般整体转让的价格要比小单元

55、转让的价格低10-15%左右。2、商铺租金：中心区的商铺租金水平在120-280元/平方米.月，按通常比较合理的租售价格比1：100来看，则当月租金水平为120-280元/平方米时，对应的市场售价应当在1.2-2.8万元/平方米左右。从这样的数据并结合无锡中心区的商铺售价来看，当地的租赁市场与买卖市场的价格是比较正常与匹配的。发展趋势由于特大城市的规划建设，城市功能区的不断扩大与延伸，城区中心商务商业区的面积也将扩大，中心区的商圈范围将不仅仅局限在解放环路以内，原来的副中心区的商业氛围也将逐步浓厚起来。同时，对于副中心区的商铺而言，其地块的商业氛围要得以形成，应当走规模化、特色化、品牌化的路线

56、。（三）、写字楼市场分析从无锡市的土地供应情况看，2002年的商业办公地块的出让量比较少，因此市区推出的商业办公综合项目比较少，而纯写字楼项目更是难觅踪迹。由于土地价格的市场化，绝大多数的开发商为了能在较高的土地成本上完成利润的最大化，普遍选择了挖掘地块的商业价值，而忽略了高尚纯写字楼的品质形象的打造。从敝司的调查情况看，无锡的写字楼市场还缺乏高档的纯写字楼，除东方广场和华光大厦两幢写字楼档次较高外，其他的写字楼从配套设施、物业管理服务、装修标准、车位等等方面来进行衡量，都属于中低档次的写字楼。目前无锡的写字楼主要集中于中心区或中心区边缘，与商业中心区基本融合在一起。1、租赁市场但是根据敝司对

57、写字楼租赁状况的调查了解到，无锡的租赁市场比较活跃，中、高档（若东方广场可以算的话）写字楼的出租率普遍达到了80%以上，其租金一般在1.2-2.2元/平方米.天之间。由于包含了物业管理费、空调费、电梯使用费、公共部位水电费，因此，其租金水平较南京、杭州、上海等大城市来说，还处于较低的水平。从各写字楼的租赁情况看，品质与租金都相对较高的写字楼（如东方广场）的出租率反而比品质与租金较低的写字楼（如天安大厦）要高，而且，天安等大厦内的一些企业也在不断的往高品质大厦内迁移（如LG公司迁往东方广场），传统的商住楼已经风光不再。这一点说明高档写字楼的需求是存在的，而且需求强烈。2、销售市场根据政府部门提供

58、的数据表明，无锡中心区写字楼的销售均价在5667元/平方米左右。许多项目以商住的形式进行推广。今年的市场上没有新推出的写字楼项目，主要是消化去年剩余的可售办公楼。但今年3月份拍卖的通运路两侧的地块占地10万平方米左右，规划可建商业办公面积约25万平方米，这一项目将在写字楼市场投入一块巨石。3、存在的问题目前已经交付使用的写字楼一个普遍存在的问题是：空调计费、电梯品质与速度、装修标准、员工餐厅、商务休闲吧、健身房、会议室、停车位、交通等硬件与物业管理等方面存在着不同程度的缺陷与问题。就算是东方广场这个在无锡属于顶尖的写字楼存在的问题就有：与大厦的其他功能区域共享餐饮、健身、商务休闲吧、专门的会议

59、室、奇缺的车位、拥挤的出入交通条件等。而华光大厦虽然拥有比较畅通的交通条件比较富裕的车位，但是其公共部分的装修陈旧、物业管理水平低下、建筑的立面和内部结构设计、健身、餐厅等配套的不完善使之难以树立高尚写字楼的形象。发展趋势从无锡市的经济发展状况和目前的写字楼租赁与销售情况分析，无锡的写字楼市场将步入快速的发展期。从活跃的租赁市场、极高的物业出租率以及写字楼的现状来看，市场实际需求跟目前写字楼所具有的条件已经不相称了。以无锡市的顶级写字楼东方广场为例，目前该物业的出租率已达到了90%以上，仅有少量的余房。该出租率要远高于无锡市的写字楼平均出租率，而且还有众多的企业要向该大厦搬迁。这都说明市场对高

60、档写字楼的需求是旺盛的。写字楼的品质将得到提升，各项配套将得到完善。无锡建设特大城市将在城市的功能区域上产生一定的变化，很有可能、也很有必要在交通便捷、与市中心区域相隔不远的区域形成一个崭新的商务办公、会议展览的集中区域，从而使商务圈从商业圈中脱离出来。写字楼市场存在着巨大的机遇。五、消费者调查结果与分析（一）、问卷调查结果1、您目前有想购买以下的物业的打算吗： A、高层公寓 B、多层公寓 C、连排别墅 D、独立别墅ABCD25%45%0%25%2、您打算在什么时候购买？A、一年内 B、12年 C、23年内 D、3年以后ABCD5%10%15%60%3、您觉得本地整体的房价水平：A、较高 B、