富城投资深圳振兴路项目营销策划报告 (2)ppt课件

1、富城投资振兴路工程营销谋划报告工程分析工程印象工程位置工程地块目的 总用地面积：4882.5 建筑面积：33000 商业面积3500 住宅面积29500 容积率：6.75 覆盖率：40% 车位数：150 工程四至 东南西北工程街区商业概略物业类型街铺：工业区厂房、旧住宅楼一层改造； 商场：商业大厦裙楼。物业形状街铺面宽4-5米、进深3-8米，层高4米。 大多有展现橱窗，商业气氛好。运营规模小型居多；万佳百货规模较大。运营情况好。出租率高，无停业或转租。街区价值分析街区商业气氛浓，内街商业得益、前景利好。业态丰富构成行业共荣，较具规模的商业业态集中，特征商圈逐渐构成，本工程商业开展条件成熟。商业

2、联动住宅销售、投资前景增大 。工程SWOT分析优势S地段优势：成熟便利大区域，配套及交通资源丰富， 拥有优越的商务、生活环境。规模优势：体量小、易消化。一期开发无后续工程干扰。地块优势：地块方正，商业和住宅易于规划规划。景观优势：东南向中高层户型有荔枝公园景观。商业优势：四面临片区次干道，商业价值提升前景好。 优势W周边旧厂房陈旧，较为杂乱拥堵，影响低层采光及景观。次干道交通拥堵，车流不畅，有噪音影响。地块占地面积小，户型规划拥堵降低产品质量。时机O开展前景：华强北商圈和工业区改造，区域笼统和 价值提升，价钱有提升空间。客户资源：紧邻华强北旺区和园岭、通心岭老生活区， 投资客和原住民购买潜力大

3、。市场竞争：与片区新物业情况迥异，逃避区域竞争。要挟T深圳整体市场供应量放大构成压力。区域其他工程将分流客户。工程开展战略片区商务、生活环境成熟，本工程宜打呵斥“小而精功能多元化物业。极大吸引区域小型商务和居住客户。规模小、体量少，明晰定位以求快进快出。 树立品牌、争做片区物业新贵。 住宅定位定位原那么图示参考 区域物业开展现状针对 本工程地块特征本工程价值最大化物业定位华强北新复合型效力式公寓定位分解华强北新复合型效力式公寓技术复合效力复合住家效力酒店效力商务效力住宅功能商业功能商务功能投资功能功能复合产品创新商用居住投资价值导入效力理念导入提高工程品牌发明工程的增值效力快速实现住宅销售添加

4、商业售卖的品牌筹码住宅客户定位客户类型划分投资型；商务置业型；自住型。投资型客户 本区域小私营企业主、高级白领人士； 其他片区的投资客含港客。特征： 30岁以上； 多次置业阅历； 付款方式多样； 看中物业投资价值； 对朝向、楼层关注少，对价钱较敏感，希望付款方式轻松灵敏； 希望物业有根本装修。商务置业型客户 片区商务人士； 生长型小公司、驻深办事处； 自在职业者SOHO一族。特征： 对物业位置、交通、效力等较为关怀； 与投资者同样关怀物业的保值、增值性； 智能化要求较高，管理要求好； 希望建筑规划灵敏，易间隔和组合。 他们喜欢的办公空间自用型客户一 过渡型置业购买中小户型的片区白领人士。 特征

5、： 25-35岁； 初次置业； 居住人口多为1-2人，有子女者较少； 文化层次较高，受过高等教育者居多； 月收入5000元/月以上； 对价钱较敏感，付款方式希望轻松灵敏； 较偏爱独身公寓、一房一厅。自用型客户二购买偏大户型 片区原住民； 公务员、附近任务的企业管理阶层、高级白领、经商人士； 为子女就读本区域名校的人士； 外地驻深机构高层人士。 特征： 35岁以上； 多次置业为主，理性置业； 居住人口多为3-4人以上、有子女； 文化层次较高，受过高等教育； 经济根底雄厚，价钱敏感度低； 喜欢三房以上户型，室内功能规划要求高，对景观、朝向有要求； 要求管理好，同样关注保值与增值。居家室内环境笼统定

6、位华强北 多功能效力式公寓 优豪斯U-house 释义：1楼盘珍贵地段、高质量笼统与质素的综合表述， 具有一定国际感；2气势逼人，张扬楼盘个性。工程命名建议1新族国际公寓2环亚新都市3嘉景国际公寓4柏仕晶舍工程备用命名建议户型定位在售工程户型比例一览表 户型群星广场阁林网苑都会100航天立业玮鹏花园富怡雅居公寓2%/一房26%92%45%9%12%/两房34%8%38%70%62%/三房33%/12%21%26%6.5%四房/60%五房5%/5%/33.5%总计100%100%100%100%100%100%工程称号东方时代广场新亚洲中心广场富宁达工程公寓82.5%/一房14%8.5%35%两

7、房3.5%33.1%35%三房/36.4%20%四房/22.0%10%总计100%100%100%待售工程户型比例一览表 本工程户型定位建议户型分布建议两种北3-8层平面规划建议以商务办公间为主北9层以上平面规划建议以一房为主以两房为主1商务办公间：3-8层 防止由于低楼层景观、视野、采光等要素带来的销售压力，整体提高工程的销售价钱。开发要点： 框架构造、便于打通； 不设厨房、隐蔽洗手间； 智能化综合布线设备。 2普通住宅：9层以上 采光、通风较好，东南朝向有荔枝公园景观资源，售价可提高。开发要点： 带景观方位安排偏大户型； 保证房、厅、厨、卫比例关系，实现均好性； 采光、通风良好，防止经过厨

8、房进入洗手间； 防止排水、排气向公共走道； 开放式阳台、大凸窗设计，景观单位思索落地窗； 户型设计思索可拆合。户型面积区间m2面积比面积套数套数比商务公寓25-3014%402014619%独身公寓28-3530%891828837%一房一厅35-5043%1274027735%二房一厅55-6513%3822648%总计/100%29500775100%本工程户型及面积定位 定位论述： 以独身公寓、一房为主的中小户型定位方式，符合片区 市场的需求情况。 思索总价原那么定位户型面积，价钱提升空间大。 工程周边建筑物密度较大，景观资源缺乏，中小户型的工程定位降低销售风险。住宅价钱战略价钱定位战略

9、产品分解定价战略 即：针对本工程产品方式， 比较市场同类产品的价钱， 得出工程各种不同产品的价钱， 最终合成工程整体价钱。 本工程产品方式户型面积区间（m2）面积比套数套数比商务公寓25-3014%14619%单身公寓28-3530%28837%一房一厅35-5043%277436%二房一厅55-6513%648%总计/100%775100%统计分析： 一房以上的户型占 总面积的50%； 独身公寓与一房户数 平分秋色；结论： 销售主攻方向是公寓与一房单位。 选择竞争楼盘做市场比较的原那么 同地域片区竞争 同质量竞争 同定位竞争户型与客户定位一致 同概念竞争主卖点的推行 同客户源竞争比较楼盘列表

10、工程称号位置户型定位均价元/m2销售率玮鹏花园上步中路/振中路102m2三房、77-81m2两房为主、46m2一房为辅，4梯10户8000元/m2已卖3月销售30%富怡雅居振华路东段117-331m2三房以上大户型，一梯两户9000元/m2已卖两年销售率90%航天立业华庭振华路东段、富怡雅居旁45m2一房、69-87m2两房、107m2三房，3梯14户7600元/m2已卖两年销售率97%阁林网苑振兴路/燕南路商务式公寓，36-53m2单房、62m2一房、60多m2两房，三梯26户7800元/m2卖一年多销售率75%群星广场华强北路/红荔路住宅部分：公寓29-39m2、一房42-56m2、两房6

11、3-88m2、三房103-107m2、五房167-204m2 8000元/m2卖近两年住宅售罄都会100中航路东一房38-56m2、两房61-84m2、三房117m2、2复式170m 8500元/m2售罄100%价钱比较评分表比较内容权重玮鹏花园航天立业华庭阁林网苑群星广场都会100我们工程备注位置25222020232220交通10866986景观5333322周边配套8666776人气10776999楼盘笼统1512129141414户型10775889软件设备4323333小区配套4322323交楼时间4332334物业管理5322444合计100777064868280工程合成均价测算

12、表计算内容代码玮鹏花园航天立业华庭阁林网苑群星广场都会100我们工程合计权重值Q777064868280实践均价80007600780080008500权重值比例1.0391.1431.2500.9300.976权重均价PI83128686975074428293楼盘所占权重WI20%28%22%15%15%楼盘权重价PI*WI166224322145111612448600经过以上计算，本工程初步合成的市场参考实收均价为：均价 8600元/平方米内部产品价钱战略不同产品种类的市场价值表达 根据我们多年的操作阅历，公寓与酒店式公寓、商务写字间的市场价值范围如下：1酒店式公寓： 公寓价30060

13、0元/2酒店式商务公寓： 公寓价500900元/本工程产品价钱指点表商务公寓独身公寓一房一厅二房一厅9500-98008700-90008600-89008600-8900价钱分析商务公寓独身公寓一房一厅二房一厅均 价9600890088008800平均面积/套28324860平均售价/套268800284800422400528000商务公寓独身公寓一房一厅二房一厅均 价9600890088008800合计面积40208918127403822合计售价385920007937020011211200033633600价钱战略低开高走，逐渐攀升销售节拍与价钱的关系销售阶段销售时间段推出单位比例

14、入市价钱内部认购期第一阶段9.19.30商务公寓：20%独身公寓：30%一房一厅：20%二房一厅：20%8700元/第二阶段10.110.20第三阶段10.2111.17公开出卖期第四阶段11.1811.25商务公寓：35%独身公寓：35%一房一厅：30%二房一厅：30%8900元/第五阶段11.2612.20第六阶段12.211.20调整期第七阶段1.212.289100元/继续期第八阶段3.110.159200元/尾销期第九阶段10.16 尾盘促销9000元/商业部分商业定位步行街精品廊主题商场 方案一：商业规划规划一层定位：开放式街铺与外部步行街结合二层定位：主题商场商业运营方式外向型，

15、片区临近商家互动共赢,共同打造整体商业笼统。 运营种类规划表 楼层运营种类运营方式招商对象二层文化艺术品专业市场书画、古董、工艺品、乐器、特征书刊、民风艺术品、时髦装饰品、玻璃制品、陶瓷制品、蜡制品等带租销售特征专卖店一层分隔独立街铺精品时装廊品牌皮具店香水世界名表店高级饰品店销售品牌专卖店具有鲜明文娱、休闲特征的大型 一站式消费 文娱城 方案二：一、二层： 思索一致的运营方式 规划规划 一层： 接待大堂、温泉药浴男、女部、桑拿室、脚底按摩、冲凉兼存放区男、女部、美容美发二层： 健身运动乒乓球、棒球、高尔夫球练习场、大电影院、小电影院投影、棋牌麻将室、餐厅、网吧、酒吧、男女睡眠区运营种类规划商

16、场价钱市场租金比较法投资报答法 二级次商圈出租情况表商场称号楼层月租金(元/)空置率商业档次恩维广场(全街铺)1F3005000%中档海润广场原1F28010%中低档2F/3F100150/中阁音像城1F3005000%中档2F15025010%园岭鞋城1F1803200%中档2F8013020%本工程可实现的商场租金楼 层一 层二 层月租金范围(元/)350-200200-150周边一级中心商业圈报答率商场称号楼层年投资报答率年租金/总价赛格广场一层14.4%二层12.4%中电信息时代广场一层11%二层10%佳和电子一层9%二层6%本商场销售价钱区间表楼层最高价元最低价元均价元一层52500

17、3000037500二层300002250025500总体/31500可以看出： 经过上述计算得出的商场售价，与前述商场价钱预估与周边商场售价的比较分析结果根本相符，故： 商场平均售价约为：22500-52500元/M2平均售价销售价钱： 1F 街铺 37500元/平方米 2F 25500元/平方米租金拟订： 150350元/平方米平均租金： 210元/平方米销售原那么一层： 独立铺位直接销售； 并为业主提供代理招租效力； 适当指点运营种类，不做强令限制； 餐饮文娱等因油烟、噪音等问题加以限制。二层： 带租约返租销售。方案二运营风险较大，利润难以及时兑现我司建议：优选第一方案物业开展建议公共空

18、间及外立面建议平面规划想象剖面图想象首层平面图想象立面透视图想象户内功能设置功能区类型面积区间m2功能安排方式厨房商务办公间/住宅独身公寓2清洗、烹饪开放式一房一厅2.5-3开放式、半开放式两房一厅3.8-4.5封锁式卫生间商务办公间/住宅独身公寓1.5-2洗漱、淋浴盥洗台置外、设喷头及家居设备一房一厅2.5-2.8盥洗台内外均可、设喷头、家居设备两房一厅2.9-3.3盥洗台置内、设喷头及家居设备阳台商务办公间4-6观景、休闲、堆放杂物封锁式、开放式住宅独身公寓2-2.5观景、休闲开放式一房一厅2.6-4两房一厅3.8-5.5设计阐明： 户型方正，设计凸窗、小阳台，丰富运用功能，整齐外立面。

19、设计阐明： 保证卧室及厅的方正，发扬边角价值设计厨卫，平衡楼层规划。 设计阐明： 保证主卧及客厅阳台朝南，双阳台设计、卧室均设凸窗，室内功能分区明确。装修风格建议类 别突 出 点装 修 风 格备 注商务办公间精巧适用简单、整体感强，办公空间个性化，现代风格隐蔽洗手间或室外设公共洗手间普通住宅公寓精巧、适用简约、个性化、现代感装修风格模糊厨房空间一房精致、适用，根本功能分区厨房半开放式、封锁式两房宽阔、温馨、功能分区感强简约、功能区装修风格差别化封锁式厨房室内设计效果 商住型小户型设计 居家型小户型设计 室内空间装饰公共部分功能设置大堂 项 目内 容装修风格简约的现代风格，讲求精致感、质量感，有

20、特征装修档次高档装修材质地面、墙身铺砌优质石材装饰品及设备奢华艺术吊灯、墙体挂件、沙发、茶几、效力接待台颜色以明黄为主，辅以银灰色光线亮堂，灯光与自然光结合音乐轻音乐、钢琴曲功能区大堂公共区、休闲休憩区、效力接待区电梯及电梯间 项 目内 容电梯电梯品牌知名品牌，如三菱、奥的斯等电梯数量每栋塔楼2-3部内部设备闭路监控摄像头、背景音乐电梯间装修风格简约的现代风格，质量感强装修档次高档装修材质地面：高级地砖；墙身：高级瓷砖饰面装饰品设备精致吊灯或壁灯，渣滓箱颜色以明黄为主，辅以银灰色光线亮堂，灯光与自然光结合音乐轻音乐、钢琴曲公共走廊 项 目内 容装修材质地面：高级地砖；墙身：高级瓷砖饰面装饰品及设备壁灯、渣滓箱光线亮堂，灯光与自然光结合会所开放式运营 项 目地 点内 容泛会所转换层平台或结合二层商业 的部分区域设置二楼商业的部分区域平台花园休闲区、露天酒吧书