有效的商业地产运营模式

1、效的商业地产运营模式(2007-8-29 12:43:36)分类：未分类一、产业背景1、政策背景。l 2005年可谓是中国商业地产“售后返租年”，虽然建设部关于售后返祖的禁令已经于20 01年5月出台，建设部88号令商品房销售管理办法第十一条，房地产开发企业不得 采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者 变相售后包租的方式销售未竣工商品房。而实际上，正是各种变相的售后返祖成为了众多项 目的销售道具。l 2004年初，上海市房屋土地资源管理局和上海市建设和管理委员会也联合下发了关 于商场和办公楼分割转让问题的通知，核心规定是房地产权利人不得对房地产登记册中

2、记 载为一个权属单元的房地产擅自分割转让，以防止经营者以不正当手段进行商业欺诈，保护 消费者权益。l中华人民共和国国家工商行政管理局令第71号房地产广告发布暂行规定第十六条，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。2、产业环境。l 中国经济持续高速发展。提升了居民可支配收入水平，居民对生活质量的要求也有大 幅度提高，进而导致了更大存量的商业市场。而商业市场的扩容，则直接体现在商业能级的 提升与商业业态的丰富以及区域的普及。经济繁荣的导向直接推助，商业繁荣以及商业物业 需求放量。l 中国城市化进程加速。构建和谐社会的重要举措之一就是加速城市化进程，通过城市 化

3、缩小城乡差距。而城市的布局往往是以现代化商业的布局规划为核心的构架设计，城市化 的发展将直接助推商业地产供应放量。零售业全面对外开放。进入2004年12月以来，中国零售业结束了 WTO过渡期的保 护政策，零售业全面对外开放。境外连锁商家从之前各个商业业态的领导品牌试水中国内地 市场之外，其它的一些具有特色与潜力的二、三线品牌也可是谋划中国内地市场的布局。与 之相应的是，中国内资商业企业不论是主动出击还是被动接招，也都在谋划各自的战略布局。 据调查数据显示，中国连锁商业企业每年都以较高的增速在全国范围内拓展。这种由内外资 商业企业的拓展需求共同催生了商业地产的大量需求。3、发展趋势。l 行业洗牌

4、。几乎中国所有潜力产业都逃不开“大热到大死”，在通过“优胜劣汰，适者生 存”的游戏规则的过滤之后，再走向重生。对于目前的商业地产产业来看，也面临着同样的 际遇，在最近几年的超越市场去化能力的大规模开发之后，一些缺少专业、资源而又急功近 利的开发企业势必会深陷其中，难以自拔。而与之相应的是大量地产巨头确高调进军商业地 产领域。世茂、鹏欣、大华、绿地及万达等已经在全国范围内实现商业地产战略布局。l 资源整合。商业地产的运作具有回报率高，投资周期长，价值链长等特征。同时也是 充分依托各方资源共同支撑才能运作成功。其中资金、商家、物业以及其它运营环节的专业 力量，都是其成功运营不可或缺的资源力量。而随

5、着商业地产的产业环境逐渐成熟，市场机 制逐渐健全，必将在市场力量的牵引之下而走向整合。l 模式转移。近年来，05年以前中国商业地产的发展模式，更倾向于选择“短、平、快” 的销售模式。而实践证明抛开开发方的盈利情况，而从项目本身来看，这一模式目前还鲜有 成功的案例。从目前的情势来看，不论是市场的选择，还是国家的政策背景选择，未来的商 业地产都将拒绝分割销售的模式，而是长期持有，以租金收入为盈利手段的长期持有运营模 式必将成为未来的主流模式。二、问题所在1、普遍滞销。随着商铺投资者的理性回归，商铺的价值不再会因为一个概念的炒作而 受到广泛的追捧，投资者对商铺的价值会进行从地段、功能定位、开发商实力

6、、运作团队的 专业素养等因素进行更加全面的评定。目前在全国范围内，很多商业地产的中小开发商正面 临着由于商铺滞销而导致的资金炼断裂的被动局面。2、公信不足。目前业内有很多项目由于缺少公信力，而步入运作困局。而公信布局在 主要表现在对项目开发机构的实力弱、运营机构的专业素养低、以及开发机构兑现承诺能力 差都降低了项目的公信形象。在此背景下，很难给商家与投资者传递强力信心。特别是目前 很作项目运营方都是从地产人转型而来，半路出家，这样的运作团队很难让商家和业主建立 信心。3、操控不便。商铺分割出售之后，产权便归个人业主所有，而开发商又没有留下很好 必要的法律接口。纵然开发商具有一定的经营思路也会很

7、难下手，要业主的经营思路集聚， 服从商场的统一规划战略安排需要花费很高的代价。在上海某生活时尚中心，就因为内部操 控型较弱，而宁愿放弃商场的整改计划，而支付按照返祖和约规定的返利。4、招商不利。去年购物中心在建成完工项目在600家以上，然而实际完成招商运营的 却不足三分之一，真正运作良好的不到20家。2007年仅北京就将有约600万平方米的商业 项目争夺客户资源，招商问题目前也是商业地产后期运作所面临的主要问题。一方面，运作 方定位模糊，没有包括清晰的客群、商家、形象、功能、气质定位;一方面，由于零售商开 店规模及速度都有相对固定规划，难以完全契合市场的迫切需求，因此造成商业地产发展商 激烈争

8、夺商户的态势。为快速实现招商，发展商不得不降低租金标准。即使如此，目前仍有 部分项目难以按既定价位实现招商，从而不得不放低目标租户的甄选标准，接受低质商家。5、管理不善。没有科学、完善、系统的商业运营管理，那么整个商业地产的运作其实就成了简单的资本游戏。在整个商业地产的开发营运进程中，投入资源利用率较低，没有形 成相互辉映、相互补充的有机战术组合。这样不仅无法实现项目的应运目标，更重要的是错 过塑造品牌形象的最佳时机。而事实上等同于运营商在项目上做作的人力、财力、物力的投 入都付诸东流，没有实现人才和资源的积累，对项目的价值提升更是无济于事。三、原因解析1、缺专业。2006年初王永平先生曾经呼

9、吁“商业地产专业回归”。事实上商业地产的 专业的缺位正式目前商业地产诸多困局的根源所在。商业地产的营运各个环节均需要专业力 量支撑，从调研、定位、规划到招商、经营，只有整条开发链各个环节都做到专业到位，才 能确保商业地产应运成效。2、缺资源。商业地产运作需要多元支持立体支撑。其中内在的需要足够的资金实力维 持项目运营，商业地产的项目运营至少要求有50%以上的自有资金，同样也需要专业人才 人才统筹控管;从招商运作来看，更是需要大量的品牌商家支撑，以确保整案的能级形象;另 外一方面充分的社会资源也会为项目的操作创造便利条件，如良好的政府关系与媒体资源， 一定程度上都会为项目的健康运营起到良性的催化

10、作用。3、缺战略。中国商业地产失败的项目往往是缺乏合理的战略布局。政府层面上主要表 现在城市商业规划混乱，且执行力度低;而对于开发企业来说则主要表现在流程混乱，因此 也造就了中国商业地产太多供求错位沉重繁荣的悲壮局面。四、解决之道 从整个商业地产的发展趋势来看，市场机制的自发调节作用，随着行业的洗牌、资源的整合 以及流程和模式的规范化，逐渐推荐产业回归理性。而汉华商业通过多年的实战历练与资源 的积累，以专业力量为主，整合各方资源，规范运作流程为各类项目提供了“模组式”方案。1、对症下药。商业地产项目运营从来就没有统一的规律，影响商业地产项目价值有诸多的 主客观因素。客观方面项目区位条件、城市宏

11、观经济环境、商业格局、区域商业能级、消费 文化、项目规模、项目能级，主观方面项目定位、资源储备、专业能力等方面也将对商业地 产运营产生深远影响。对此，汉华商业管理机构将会综合考虑各个主客观因素，对症下药。 为项目提供定向的解决方案。2、全程操控。汉华商业操盘项目主张全程操控，从规划定位开始进行明细化组合安排，在 项目建设之前已经可以提前确定进驻商家、租金水平。甚至根据专业工具判断商家的经营绩 效，乃至开发机构的财务分析。汉华商业通过全程统筹与专业操控实现项目运营绩效的可预 见性、可操控性。2、模块式首创。针对于目前大量商业地产项目在定位、招商、销售、管理上所存在的问题。 汉华商业管理机构首度提

12、出了“模组式”解决方案。n销售解决之道。对于销售型商业地产项目，采用终端价值实现反推，以确保投资商价值实现。在售商铺特许加盟招商出租自主经营投资商铺后期渠道设计营运机构全程护航提供解决方案自营则提供全方位商业营运管理、营销策划、形象设计支持，提升商家开店成功率与 经营实绩加盟则为业主提供符合规划业态的实力与潜力型商家，并协助业主进行商务谈判、开 业筹备、商业管理等各项工作。出租则则为业主招入符合业态标准的实力商家，并直接签署长期合作协议，为业主争 取最高租金水平，保正业主实现回报最大化。n招商解决之道。汉华商业根据不同商业项目的自身条件，结合厂商资料库对目标客层、适合商圈、搭配业态及品牌、可接

13、受位置、物业要求的国内具体要求，为不同项目定制不同 的业态组合。整合商家资源组成“商家联盟”，实现组团式采购，一次性解决商业地产项目的 招商问题。到目前为止，汉华商业管理机构已经为不同的类型区域、不同的商业建物、不 同的全景定位、不同的目标客群、不同的主力商家、项目所处现状，以及不同物业类型制 定了不同组合的“商家联盟，解决方案。通过“模组化”的招商模式，不仅提供了资源的支持， 节约运作时间，同时也提供了专业力量的保障。3、专业护航。汉华商业管理机构所提供的以上解决之道，是建立在汉华商业高度专业素养 的基础上。多元专业的人力资源储备以及丰富的专业实战背景，为商业地产运作全程价值链， 从调研、定位、招商、规划、设计、融资、管理提供了专业力量保证。汉华商业运营团队由 十数名境内外商界具有数十年商业管理经验的高层精英，各司其职，各有所长并都具备成功 的操盘经历。其中一半以上来自台湾大型商业知名企业，另外公司执行团队也在公司多元立 体的培训下，具备高超的专业技能，与高度的责任感。4、资源保障。充分的资源储备，不仅是商业项目持续运营繁荣的保证，更能为商业地产项 目的运作节约大量有形与无形成本，提高项目的可操控性