住宅区前期物业管理招标文件_secret

1、前期物业管理招标文件招标编号：*招标人：*咨询公司：* 20*年 *月* 日第一章 招标人及招标项目简介招标人：*招标项目：*前期物业管理*位于*东区，东至*路，西南至*河（规划），北至*街。该项目为大学城北人才专项用房，小区总占地面积为72000平方米，由16幢高层及商业裙楼组成；该项目总建筑面积230000平方米。计划2014年年底交付。为提升物业管理水平，给业主创造一个良好舒适的生活环境，本单位决定采用公开招标的方式，选聘物业管理公司进行前期物业管理。一、项目规划建设基本情况（所有数据最终以政府有关部门批准、实测为准）1、总占地面积：72000M22、总建筑面积：231145 M2（地上

2、建筑面积152055 M2，地下机动车库79090M2） 3、住宅面积：139390 M2 1394套 4、商铺面积：10363M2 5、2个地下车库:79090M2 6、机动车停车数:1570个汽车泊位(地上135个;地下1435个) 7、公共设施和公共场所情况： A、电梯共有 60部B、物业经营用房：670M2。 C、物业办公用房: 473M2。 D、公厕,89M2。 E、半地下非机动车库:7408个 。 F、绿地面积:18662M2,绿地率:30%。 G、弱电间 4个,开闭所1个 变频增压水泵系统2套。 H、小区管理实行人车分流， 4个出入口。 （详见总评图） I、每户设有单元可视对讲门

3、铃，小区每个入口及周界设置探头监控。二、 物业及配套设施设备保修期限物业保修期限将根据国务院第279号令建设工程质量管理条例的规定执行。保修期时间计算：1、电梯：24个月，具体以初次的检验合格日算起；2、配电设备24个月；3、供水设备24个月；4、监控设备24个月5、消防系统24个月；6、智能管理系统24个月；7、绿化12个月；8、道路养护12个月；三、物业管理内容1、房屋和公共配套设施的管理和维修养护；2、公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；3、服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维修养护；4、清洁卫生；5、公共绿化的维护和管理；6、各种车辆（包括机动和非机动）的

4、管理；7、协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修和法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；8、对装修活动进行监督和管理；9、商业网点的管理；10、社区文化活动；11、档案资料管理；12、法律政策及合同规定的其他事项；四、物业管理资金来源和物业管理用房1、物业管理维修基金由城建中心足额上缴*房产管理局，物业管理用房及物业经营用房招标单位与中标企业签订委托合同，并待楼盘验收合格后，将按地上总建筑面积3的物业管理办公用房（约473平方米）和地上总建筑面积4的物业管理经营用房（约670平方米）交付给相关职能部门，并按照相关规定无偿使用和经营。2、物业管理费收费标准

5、：物业管理收费标准暂定：住宅为1.05元/ M2/月，商铺为1.35 元/ M2/月，上述收费标准可上下浮动25%，(住宅部分不可上浮)不含电梯、增压水泵等高能耗设施设备运行所需的能耗费用。公共能耗费由投标单位在合理的范围内自行报价，小区业主委员会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主委员会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。物业管理费按实向业主收取。A、空置房物业管理收费标准：未出售的空置房，开发商按*市有关法规缴纳管理费；业主尚未居住的房屋，按*市有关法规执行。B、地下车位的物业管理费和地面车位的停车费请投标单位按有关规定自行报价。3、其他有偿服务项目受物业产权人、使用人委

6、托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的由物业公司按有关规定并与委托人协商确定。五、管理投标企业资质条件根据建设部第125号令规定的具有三级及三级以上资质的物业管理企业。六、奖罚措施1、物业管理服务标准按*市物业管理行业规范服务达标考核标准（95分以上）及物业管理合同执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或有关规定的，以投标书为准。2、招标单位结合物业考评要求每年对物业管理公司进行考评（业主委员会成立后，由业主委员会进行考评），如未达到考评标准，居民有效投诉（10 件/年以上）或发生重大管理失误（是由于物业管理公司管理不善造成的严重后果，具体情况由政府职能部门最终裁定）等现象，则

7、可终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任。“考评标准”按*市物业管理行业规范服务达标考核标准执行。七、有关说明1、中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及招标单位签订的前期物业管理服务合同对*住宅小区实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。2、做投标书时统一以小区竣工交付前一个月为物业管理公司进驻时间。3、招标单位委托管理的期限至业主委员会成立并与物业公司签订物业管理服务合同之日止。业主委员会将依照国家物业管理条例及*市有关法规选举产生。业主委员会成立后，将视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘。4、小区内除各种标示牌、果壳箱、岗亭、垃圾收集设施及大门等为招标单位投资的设施

8、外，在投标书中提出的需增设的其余设施，均被视为投标单位承担费用，如中标，须在承诺期限内予以实施。物业管理所需的办公用房的装饰、办公家具、设备、用品和工具等由中标单位自行购买，在以后物业管理收入中分摊偿还。招标单位不提供前期费用。5、违反招标文件规定及投标过程中违法违纪，或以任何方式采取不正当竞争手段的，一经查实，由*房产管理局按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同，一切后果自负。第二章 投标须知一、投标依据1、国家及省市有关“物业管理”的政策法规；2、*市物业管理优秀示范小区评选标准；3、政府有关部门批准的*规划方案；二、投标要求投标单位应认真审阅招标文件中所有的内容、合

9、同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。三、投标文件解释及答疑1、为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需资料。现场答疑会及勘察时间另定。2、投标单位在收到投标文件后，若有意见需要澄清，应于收到投标文件后五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充材料报物业管理招标办核准同意后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。3、不论招标单位向投标单位发送任何资料文

10、件，还是投标单位向招标单位提出的问题，均以书面形式为准给予回复，任何口头答复或承诺一律无效。第三章 投标文件的编制一、投标文件的语言：投标文件及投标单位直接与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。1、投标文件的组成：A、投标函；B、综合说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）C、接管*小区的物业管理人员名单、简介及职称、职务、专业资格证书复印件；2、管理方案及内容：A、符合国家及省、市有关物业管理政策法规的小区管理整体设想及策划；B、采取的管理方式、工作计划和物资装备；C、根据*的实际情况，组织有效的管理机构，制定

11、行之有效的管理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理方案；D、根据*实际情况，制定各项专业物管制度。（房屋管理、设备管理、公用设施管理、园林绿化管理、环境卫生管理、治安管理、档案的管理）E、制定争创“*市物业管理优秀小区”规划和具体实施方案，制定完成承诺指标采取的措施。各项指标包括：房屋及配套设施完好率、治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及物业管理公司满意率等等。F、注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文化活动计划及制度建设、场地安排；G、以“*”为依托，列出便民服务项目，进行经费收支，制定增收节支措施，注重经济效益和社会效益，体现以业养业的发展后劲；H

12、、发挥高科技在管理中的作用，智能化体系的日常运行及维护方案；I、日常物业管理的计划和措施，主要包括入住、装修、无违章搭建及治安防范、绿地养护等；J、房屋及公用设施维修养护计划；3、投标文件的份数和书写：A、各投标单位应提供6份投标文件；B、投标文件须统一用A4纸张打印、复印或印刷，并装订成册，各投标单位应提供6份完整的投标文件；C、投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，并由投标单位法人代表加盖法人单位公章和法人的印章。D、全套投标文件应无涂改或行间插字，除非这些删改是根据招标单位的批示进行的，或者是招标单位造成必须删改的错误。修改处由投标文件签字人签字证明加盖印章；在招标文件要求提交投标文件的

13、截止时间外送达的补充或者内容无效。E、投标文件叙述应简洁明了，投标文件主体文本字数不应超过2.5万字。第四章 投标文件的递交的处理一、投标文件的密封1、投标单位应将投标文件装订成册，装入统一监制的文件袋。文件袋的接缝处用薄纸张粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法人印章及法人单位公章。2、投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人单位公章及法人印章。3、投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受并原封退回投标单位。二、投标截止期投标单位应于 年 月 日上午0：00前将投标文件交至*市*路*号*楼。三、投标保证金1、投标单位在获取招标文件时，应按规定向招标单位缴纳人民币壹万元整（10

14、000元）的投标保证金，时间截止至 年 月 日下午0：00。 年 月 日下午0:00召开现场答疑会，地址：*现场。2、对于未缴纳保证金的，招标单位将视为不符合投标要求而予以拒绝。3、投标单位未中标的，由招标单位在中标通知书发出七天内退还其投标保证金（无息）。4、中标单位按要求签署合同/协议后七天内，投标保证金自动转为履约保证金至物业交付后予以全额退还（无息）。5、投标单位有下列情况者，将被没收投标保证金；A中标单位在投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的；B中标单位不能在规定期限内签署合同/协议的；四、投标文件的处理中标单位的投标文件将成为物业管理服务合同的有效组成部分。招标单位对于未中

15、标单位的投标文件予以退回，但不支付投标书制作所需的相关费用；招标单位也不得向投标单位收取招标文件制作所需的相关费用。第五章 评标、决标一、评标组织由*房产管理局邀请有关专家组成评标小组，负责评标。二、评标原则本着公平竞争、优胜劣汰的原则，由评标小组对投标单位的投标书、企业综合情况和答辩情况进行论证，并实行计分制，获得最高分的物业管理公司作为中标单位。三、评标程序1、于 2013 年 月 日上午0：00，在保证不泄密的情况下，评标小组对各投标单位的投标书进行审核、论证并计分，按投标书得分高低确定3家参加答辩会的企业名单，经审核后公布。2、招标单位于 2013 年 月 日下午0：00 举行答辩会，

16、参加入围答辩会的投标单位法人或委托人随带6份身份证、法人证明书或委托代理证明书（复印件加盖公章）参加答辩（每个投标单位限3人参加，拟定的管理处主任必须参加答辩会）；投标单位法人或委托人不参加答辩的视作自动弃权。3、答辩会以抽签方式确定答辩顺序，评标小组对参加投标答辩的单位，应按招标文件和投标书的内容，对“*”小区项目的管理事项进行提问。4、根据物业企业日常考核得分（20%），标书评审（60%），现场答辩（20%）三项评审内容的行分和投标企业附加分得分（满分3分）累计，总分得分最高者为中标企业。其中附加分部分为投标企业在上二个年度内，在*(*城、*城、*六个城区内)管理的物业项目获得“国家示范”、“省级示范”、“市优”的荣誉，以及在上二年度内获得“*市十佳物业服务企业”荣誉称号的，投标企业应随带相关证明材料或编制在投标书中。四、评标内容的保密1、在宣布中标之前，有关招标的资料均不得向投标单位或与过程无关的其他人泄密。2、在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标单位对招标单位和评标小组成员施加影响的任何行为，都将导致其被取消投标资格。第六章 合同签订一、签订