2007年四川乐山市房地产市场分析报告_secret

1、PAGE 乐山2007房地产市场调查报告目录第一章 宏观经济情况调查4一 、2007前三季度全国经济概述.4 二 、2007前三季度全国各项经济分述5第二章 全国房地产市场概述7一 、全国房地产市场71、商品房供应72、商品房需求8二 、全国住宅价格走势81、增长幅度.92、上涨原因分析.9三 、各物业价格走势10四 、最新房地产政策10第三章 乐山市宏观情况调查11一 、HYPERLINK l _Toc156734134乐山概况.111、资源112、交通.113、外贸.124、投资环境 .12 5、旅游.12二 、乐山市城区概况121、城区现状122、城区潜力13三 、乐山经济13四 、乐山

2、城市发展规划.14HYPERLINK l _Toc156734139第四章 乐山房地产市场调查14 一、乐山土地市场151、土地供应情况.152、土地价格情况163、 热点开发区域17二、乐山房地产供销状况.19HYPERLINK l _Toc156734150三、乐山房地产价格状况.201、价格情况调查202、价格走势分析21四 、物业形态与户型配比调查.211、物业形态212、户型配比22 五、消费者特征分析.22购买者年龄22客户来源地23付款方式23六、乐山房地产走势分析.241、市场状况242、物业形态243、户型面积244、开发版块24附 乐山楼盘全案收录.25第HYPERLINK

3、 l _Toc156734153五章 商业项目分析.31一、商业现状.31二、商业的未来.32第六章 HYPERLINK l _Toc156734162消费者问卷调查.32一、调查对象.33二、置业规划调查.34三、物业需求状况调查36四、产品细节要求调查38五、购房信息来源调查42第七章 乐山媒体调查43一、乐山媒体概况43二、各媒体优劣分析45三、媒体收费情况46第八章 地产营销机构调查与分析.47第九章 综合评述.48第一章 宏观经济情况调查一、2007年前三季度全国经济概述：初步核算，前三季度国内生产总值166043亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.7个百分点。其中，一季度增

4、长11.1%， 二季度增长11.9%，三季度增长11.5%。分产业看，第一产业增加值18207亿元，增长4.3%，回落0.6个百分点；第二产业增加值83478亿 元，增长13.5%，加快0.2个百分点；第三产业增加值64358亿元，增长11.0%，加快1.5个百分点。二、2007前三季度全国各项经济分述1、农业农业生产稳定增长，粮食可望再获丰收。夏粮产量11534万吨，比上年增产145万吨，增长1.3%；早稻产量3196万吨， 与上年基本持平；秋粮可望继续增产，粮食生产将连续第四年获得丰收。随着各项政策逐步落实，生猪生产正在恢复。猪牛羊禽肉总产量继续增长。 2、工业工业生产继续快速增长，企业利

5、润大幅度增加。前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长18.5%(9月份增长18.9%)， 比上年同期加快1.3个百分点。其中，国有及国有控股企业增加值增长14.1%；集体企业增长11.7%；股份制企业增长20.4%；外商及港澳台投资企 业增长17.4%。重工业增长19.6%，轻工业增长16.1%。在39个大类行业中，增长加快的主要是石油加工、电气机械、钢铁、交通运输设备、电力、 建材和化工以及烟草、医药、化纤、饮料和纺织等行业，增幅回落的主要是有色金属、农副食品加工、通信设备、非金属矿采选、造纸和石油开采业行业。 1-8月份，全国规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润15623亿元，同比增长37

6、.0%。其中，国有及国有控股企业增长 31.0%，集体企业增长26.3%，股份制企业增长34.5%；外商及港澳台商投资企业增长35.4%，私营企业增长48.5%。在39个工业大类行业 中，有38个行业利润实现增长，增长较快的主要是：化纤行业增长1.2倍，建材行业增长64.0%，专用设备制造业增长62.8%；石油和天然气开采业利 润下降16.2%。 3、投资固定资产投资高位运行，增幅有所回落。前三季度，全社会固定资产投资91529亿元，同比增长25.7%，比上年同期回落 1.6个百分点。分城乡看，城镇投资78247亿元，同比增长26.4%(9月份增长24.8%)，比上年同期回落1.8个百分点；农

7、村投资13282亿 元，增长21.2%。在城镇投资中，第一产业投资938亿元，同比增长41.1%；第二产业投资34522亿元，增长29.3%；第三产业投资42787 亿元，增长24.0%。东部地区投资40172亿元，同比增长21.4%；中部地区投资19331亿元，增长36.2%；西部地区投资17539亿元，增 长29.6%。国有及国有控股投资33951亿元，增长16.2%。房地产开发投资16814亿元，增长30.3%。前三季度，累计新开工项目 170123个，比上年同期增加18151个；新开工项目计划总投资60309亿元，同比增长24.2%。 4、外贸对外贸易较快增长，贸易顺差继续增加。前三季

8、度，进出口总额15708亿美元，同比增长23.5%，比上年同期回落0.8个百 分点。其中，出口8782亿美元，增长27.1%，加快0.6个百分点；进口6926亿美元，增长19.1%，回落2.6个百分点。贸易顺差1857亿美 元，比上年同期增加758亿美元。前三季度，外商直接投资实际使用金额472亿美元，同比增长10.9%，上年同期为下降1.5%。9月末，国家外汇储备 14336亿美元，同比增长45.1%。 5、消费市场国内市场销售快速增长，居民消费价格继续上涨。前三季度，社会消费品零售总额63827亿元，同比增长15.9%(9月份增长 17.0%)，比上年同期加快2.4个百分点。分地区看，城市

9、43331亿元，增长16.3%；县及县以下20496亿元，增长14.9%。分行业看，批 发和零售业、住宿和餐饮业分别增长15.8%和18.2%，其他行业增长4.6%。 前三季度，居民消费价格同比上涨4.1%(9月份同比上涨6.2%，环比上涨0.3%)，其中，新涨价因素2.2个百分点，翘尾因 素1.9个百分点。分类别看，上涨较快的主要是食品价格。前三季度，食品价格同比上涨10.6%。其中，粮食上涨6.3%，蛋上涨26.2%，肉禽及其制 品上涨29.1%，水产品上涨4.6%，鲜菜上涨3.0%，鲜果下降3.3%。其余商品价格有涨有落。烟酒及用品价格上涨1.7%，家庭设备用品及维修服 务价格上涨2.0

10、%，医疗保健和个人用品价格上涨1.8%，居住价格上涨4.1%，交通和通信价格下降0.7%，娱乐教育文化用品及服务价格下降 1.1%，衣着价格下降0.3%。前三季度，商品零售价格上涨3.2%(9月份上涨4.9%)，工业品出厂价格上涨2.7%(9月份上涨2.7%)，原材 料、燃料、动力购进价格上涨3.8%(9月份上涨3.6%)。 6、居民收入城乡居民收入大幅度增加，居民得到了较多实惠。前三季度，城镇居民人均可支配收入为10346元，扣除价格因素，实际增长 13.2%，增幅高于上年同期3.2个百分点。农村居民人均现金收入3321元，扣除价格因素，实际增长14.8%，高于上年同期3.4个百分点。 截至

11、9月末，全国城镇累计新增就业人数920万人，已完成全年900万人目标。9月末，全国城镇居民最低生活保障人数2238万人，农村最低生活保障人数为2781万人。 7、货币信贷货币信贷增速仍然较快，流动性过剩比较突出。9月末，广义货币(M2)39.3万亿元，同比增长18.5%，比上年末加快1.5个 百分点；狭义货币供应量(M1)14.3万亿元，增长22.1%，加快4.6个百分点；流通中现金(M0)29031亿元，增长13.0%，加快0.4个 百分点。9月末，金融机构各项贷款余额比年初增加33602亿元，同比多增6422亿元；各项存款余额比年初增加47488亿元，同比多增5893亿元。 前三季度，货币

12、净投放1958亿元，同比多投放302亿元。 当前经济运行中的一些体制性、机制性和结构性矛盾和问题还比较突出，经济增长依然偏快，价格上涨仍然较多，节能减排压力较大，世界 经济增长的不确定性也在加大。下一阶段，要全面贯彻落实党的十七大精神，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，继续加强和改善宏观调控，着力转变经济发 展方式，加快推进改革开放和自主创新，促进国民经济又好又快发展第二章 全国房地产市场概述一、全国房地产市场：上半年，在房地产投资增速提高的同时，房地产投资结构有所改善。在全国房地产开发投资中，商品住宅投资增幅为30.8%，高于同期房地产开发投资增幅；而非住宅类的办公楼和商用物业开发投资增

13、幅分别为27.0%和17.1%，均低于同期房地产开发投资增幅。商品房供应2007年上半年商品房开发量 上半年，全国商品房施工面积171375.6万平方米，同比增 长21.9%，增幅比去年同期及今年一季度略有提高；商品房新开工面积44892.0万平方米，同比增长18.4%，增幅比今年一季度提高7.5个百分 点，但比去年同期低3.2个百分点；商品房竣工面积14870.66万平方米，同比增长11.1%，增幅比今年一季度提高2.1个百分点，但比去年同期低 9.3个百分点。受宏观调控影响，商品房供应受到一定的抑制，商品房供应指标增长速度有所下降。商品房需求 05年1季度-07年2季度累计商品房销售额及销

14、售面积增长率比较由于房价的持续上涨，导致商品房销售额增长率一直大于同期销售面积增长率。上半年，商品房销售额增长率为33.8%，同期销售面积增长率为 21.5%，商品房销售额增长率高于销售面积增长率12.3个百分点，而去年同期两者差距为8个百分点。需求类指标增长速度高于供应类指标增长速度，商品房供不应求矛盾进一步加剧。二、全国住宅价格走势： 1、增长幅度今年以来，包括近几年来，全国住房价格一直在呈现上升的态势，可以说今年以来又逐渐有所加快。一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨 6.7%，其中一季度上涨5.6%，二季度上涨6.3%，三季度上涨8.2%。其中，新建住宅价格上涨7.2%，

15、一季度上涨6%，二季度上涨6.4%，三 季度上涨9%。二手住宅价格上涨6.6%，一季度上涨5.2%，二季度上涨6.9%，三季度上涨7.6%。 需要指出的是，一些大城市房屋消费价格涨幅更高一些，一至三季度平均涨幅超过10%的城市，分别是深圳15.7%，上海市12.1%，北京10.1%。 2、上涨原因分析：近几年，特别是今年以来住房销售价格呈现持续上涨，主要有这样几个原因：a,需求增长很快，特别是随着经济的快速发展，居民收入的不断增加，城市化进程的加快，其中还存在着居民多套住房的需求，自然地把需求又有所放大。 b,住宅的供应相对偏紧，还存在着结构不尽合理的问题，特别是针对中低价位的中小户型住房所占

16、比例还偏低。 C,土地开发建设成本提高。全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，一至三季度累计平均上涨12.8%，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。另外，建筑材料价格也在上涨，人工成本、机械使用费的上涨都形成了对房价上涨的推动。 d,由于市场上存在着对住房价格继续上涨的预期，存在着以投资的形式购买住房的需求，也形成了对价格的推动。 三、各物业价格走势房价普遍上涨，其中：住宅价格涨幅与办公楼价格涨幅基本持平，住宅价格涨幅超过商业用房价格涨幅；普通住宅与高档住宅价格涨幅逐渐趋同，均快速上涨。 2007年1-6月房屋分类销售价格指数四、最新房地产政策：在“国六条”、“国十五

17、条”、“土地增值税”等一系列的宏观调空政策出台后，最近又出了几条对房地产影响较大的政策：1.第二套房贷款首付提高到40%，利率增加1.1倍；打击了投资客，买房难度降低，从而平抑房价。 2.拿地不准分期付款，开发周期最长不准超过2年；此政策打击了囤地，提高房子的有效供应，地价趋向缓和，不会刺激房价。 3.增加保障类住房的饿供应，落实土地供应和资金来源；不少市民将不用去买高价房，而去买政府开发的微利房，买房客流转移，楼市悄悄降温。 4.未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书；不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。宏观调控方向预测：增加市

18、场供应量，控制市场需求量加强住房保障制度制止囤地和抄房第三章 乐山市宏观情况调查一、HYPERLINK l _Toc156734134乐山概况乐山位于四川省西南部，辖11个区、市、县、自治县，幅员面积1.28万平方公里，总人口350.12万。1、资源资源丰富 全市森林面积57.53万公顷，森林覆盖率53.58%；水能资源理论蕴藏量达790万千瓦，可开发量达575万千瓦；天然气储量120亿立方米；已探明的矿产资源30多种，其中天然矿泉水可开采量1359立方米/日，岩盐储量153亿吨，名列全国8大磷矿之一的马边磷矿储量达24.7亿吨，还有大量的高岭土、石灰石、石英砂等。乐山是西南木材、茶叶、中药材

19、、草食牲畜等多种农副产品的主要产地和集散地。2、交通交通便捷 乐山地处成都平原经济圈和川西、川南、攀西的结合部，是沟通南北和连接东西的重要枢纽。境内水陆交通兼备，成昆铁路纵贯全境，建有四川省大件物品出川的唯一货运港口，货轮由乐山可直达长江沿岸港口。全市公路总里程5993公里，其中，等级公路3959公里。经成（都）乐（山）高速公路到双流国际机场仅100公里。乐（山）宜（宾）高速公路开工建设，规划建设的乐山旅游机场，将使乐山立体交通网络更加完善。3、外贸外贸活跃 乐山有进出口经营资格的企业249家，出口商品包括电子、冶金、冻猪肉、西医药品、木制品、皮革、机械等13个大类100多个品种，远销世界各大

20、洲等70多个国家和地区，2006年自营进出口总额4.66亿美元。乐山已建成国家二类铁路出口口岸。4、投资环境 投资环境优越 乐山建立了行政服务中心，对行政审批事项提供“一站式”服务。丰富的资源，潜力巨大的市场，具有相对优势的土地成本、能源成本、劳动力成本以及配套的海关、商检和城市基础设施，优美的人居典范环境，使乐山成为四川省除成都外引进外资最多的地区。美国摩托罗拉公司、美国安森美公司、国际金融组织、国际人造林集团、日本大冢公司、荷兰BE公司等一大批外商先后来乐投资发展。5、旅游风景优美 “天下山水之观在蜀，蜀之胜曰嘉州”，“鱼米三江金天府，峨山沫水秀嘉州”。乐山中心城区与乐山大佛隔江相望，岷江

21、、大渡河、青衣江三江汇流，乐山大佛世界第一，巨型睡佛横卧三江。峨眉山是秀甲天下的生态王国、全国著名的佛教圣地。峨眉山乐山大佛被列为世界文化与自然遗产。乐山是一代文豪郭沫若的故乡。乐山城市中心有8.7平方公里的生态绿地，被联合国教科文组织誉为“森林在城市中，城市在山水中”。乐山先后跻身国家历史文化名城、全国卫生城市、中国优秀旅游城市、全国绿化模范城市的行列，为联合国城市管理项目中第一合作城市。名山、名佛、名人、名城融为一体，共同构成了独具特色、相依相融、世界一流的旅游资源体系。二、乐山市城区概况：1、城区现状乐山中心城区总人口已达32.7万人，中心城区建成面积已达33.15平方公里，人均住房面积

22、达到18平方米，绿化覆 盖率达到41.66%，人均公共绿地达到9.72平方米，城市垃圾无害化处理率达到100%，城市自来水、天然气普及率达90%以上。人口32.7（万人）建成面积33.15（平方公里）人均住房面积18（平米）绿化覆盖率41。66%人均公共绿地9.72平米2、城区潜力按照乐山城市发展规划，乐山中心城区到 2010年人口将超过45万，接近50万人口规模，建成区面积将达到48平方公里，基本达到“大城市”标准，这就意味着在未来的两年新建城区14.85平方公里，乐山市区将新增人口12.3万，就按每人30平米算，需求潜力就是369万平米，这对房地产开发是一个有力的推动。2007年与2010

23、年乐山市区人口与面积的对比图三、乐山经济：前三季度全市经济运行情况，全市完成生产总值()341.91亿元，同比增长153%，GDP总量居全省第七位，增速居全省第2位。19月乐山实现规模以上工业增加值162亿元，增长27.9%。全社会固定资产投资完成159.3亿元、实现社会消费品零售总额108.4亿元、实现财政一般预算收入17.7亿元，分别同比增长24.79%、 16.8%、37.4%；城镇居民人均可支配收入8059元，比去年同期增长18%；农民人均现金收入3544元，增长12.7%。乐山经济增长较快，居民可支配收入不断提高，购买力增强。四、城市发展规划乐山市城市发展是以“南控、北拓、西进、东抑

24、”为指导，以城市绿心为中心，大渡河、青衣江、岷江绿色走廊为动脉，以江河生态圈、城市周边生态圈为两环的规划设计系统，规划各区各地块土地性质。功能分区：1、嘉州古城：北以竹公溪张公桥段为界，东南各以岷江、大渡河为界，西至绿心。本区是乐山市传统的城市中心，以服务业、居住为主。实施疏解政策，逐步降低人口密度，提高环境品质。2、肖坝科研文教区：古城区以西，绿心以南，青衣江、大渡河所包容的范围以现状高校和科研院所为基础，建设大学园区。3、柏杨坝新区：由竹公溪、岷江、二环路所包容的范围。现状的新城区，逐步充实、提高，使之真正担当起乐山新城区的职能。4、青衣综合区：东邻竹公溪，西至青衣江，北至棉竹路。本区主要

25、在原有工业企业的基础上，逐步调整用地性质，以居住生活服务功能为主。5、大佛风景旅游度假区：该片区由乐山大佛风景名胜区和精品线旅游区两部分组成。主要作为风景旅游、休闲度假用地。6、苏稽综合新区：苏稽大道两侧、青衣江以西地区。在现有镇区的基础上发展教育以及相关高新产业，逐步形成一个内部功能齐备的综合新区。7、通江居住综合区：二环路以北、岷江以西，江公路以东、外环路以南地区。主要是以生活服务为主。8、绿心：城市布局结构的中心，约8.7平方公里。主要以各种生态绿化建设为主，有少量的用地可用于发展休憩、娱乐功能。9、车子高新区：大渡河以南，大佛风景区以西，以高新技术产业为主。10、牟子综合区：岷江以西，

26、佛光路以北。是以居住为主的综合型新区。11、棉竹片区：青衣江以东，棉竹路以北，江公路以西。以医药、物流产业为主，同时辅以相应的配套设施。12、九锋工业区：以工业、仓储物流为主。规划充实和完善由岷江、大渡河、青衣江所限定的主城区，以北部新城区的建设为契机，提高主城区的建设水平与设施服务配套能力，使中心城区成为地区经济发展的强劲增长点。主城区主要沿绿心呈环状布置，通过开敞楔型绿带，使绿心与外部生态环境溶为一体。主城区以外的多个片区，分片承担工业、仓储物流、教育、居住等功能，与主城区之间在功能上互补，在空间上由快速路或主干路便捷连接。HYPERLINK l _Toc156734139第四章 乐山房地

27、产市场调查 一、土地市场1、土地供应情况：2007年，乐山全年计划出让土地面积1258.08亩，虽比2006年略有收缩，但仍相当充沛。2007年乐山市区供应地块： 序号地块位置、名称面积土地用途供地时间1长青路块国有土地使用权32.03亩商住4月2白果滩地块国有土地使用权500亩商住5月3柏杨四号还房点A、B、C、D、E地块国有土地使用权7.9亩商住6月4柏杨中路有凤凰路交汇处地块国有土地使用权47.94亩商住6月5桃园新村M、S、T地块国有土地使用权82.93亩商住7月6龙游路南侧地块国有土地使用权7.53亩商住8月7通江片区TJ-63地块国有土地使用权33.4亩商住9月8通江片区TJ-66

28、地块国有土地使用权64亩商住9月9杨山路南侧地块国有土地使用权140亩商住10月10杨山里北侧地块国有土地使用权160亩商住10月11岷河四期还房点地块国有土地使用权20亩商住11月2、土地价格情况据调查，2006年，乐山共计出让土地41宗，总面积1550.82亩，全年土地成交金额85700万元。均价55.3万/亩。 2006年与2007年供地面积与成交价格图截至2007年5月11日，乐山共计出让土地7宗，总面积278.38亩，共计成交金额30940万元。均价111万/亩。7月13日，在春化路旁的一宗土地成交价达394.4万/亩。经历了2006年的高歌猛进后，2007年全市土地供给稳中趋缓，但

29、地价是一路飞涨。3、热点开发区域热点开发区域图从各区域看，第一季度乐山楼市的热点区域主要集中在新城区板块，有春华上郡、乐府锦城、都市阳光、金江国际、和谐家园、华冠馨苑等10余个楼盘，总房源达25.2万平方米，其余各个板块的楼盘则比较少，像旧城区板块、青果山板块、肖坝板块、通江板块和城东板块都分别只有一二个楼盘，供应偏少。第二季度乐山楼市的热点区域集中在新城区板块和旧城区板块，旧城区板块有紫气东升、英伦世家、滨河路99号、海棠圣景等5个楼盘，上市房源11.4万平方米；而新城区板块则有云锦阁、城市绿洲、嘉州阳光、金江国际二期等6个楼盘，上市房源20万平方米。在青果山板块、肖坝板块和城东板块也分别有

30、一二个楼盘上市，供应仍然偏少，二季度通江板块则是空白，没有新开楼盘。第三季度乐山楼市的热点区域发生了细微的变化，当然，热点区域仍然是新城区板块，有嘉州雅居二期、嘉盛优品、春华逸都等5个项目推出，除此以外，旧城区板块有3个楼盘推出，肖坝板块和城西板块分别有2个楼盘上市，房源都比前两季度有增加，城东板块在第三季度没有动作。第四季度及2008年上半年热点开发区域分析，未来的项目将分布在乐山楼市的各个区域，从旧城区板块、青果山板块、新城区（柏杨坝）板块、通江板块、柏杨西路板块、肖坝板块、城东板块直到苏稽板块，可以说是群雄“割据”。在众多板块中，尤以旧城区板块、新城区板块和通江板块的楼盘分布最多。旧城区

31、板块以配套成熟完善而著称。在旧城区板块，有世纪城、天韵城、水岸名邸、威尼斯大厦等多个项目。其中世纪城和天韵城都为10万平方米以上的大盘；水岸名邸的建筑面积也达到了6万平方米以上，并且属于临大渡河项目；威尼斯大厦则是酒店式公寓。可以看出，旧城区的几个楼盘产品形态各不相同，各具竞争优势。新城区板块以乐山广场为中心。新城区板块有嘉盛优品、春华逸都、凤凰城、城市绿洲三期、君临天下、福林花园、快乐家园等多个项目。嘉盛优品总建筑面积4万平方米，近期有望开盘。在新城区板块比较受关注的是春华逸都、凤凰城、城市绿洲三期和君临天下。春华逸都、凤凰城和城市绿洲都是上规模的大盘，总建筑面积分别达到了6万、8万、10万

32、平方米，而君临天下则在乐山广场旁，优势凝聚。通江板块是近年来乐山房地产开发的新热土，多个楼盘并起，打造了一座现代化的新城。莱佛士帝景双子座公寓、星河家园、水晶城、君上河府、金城大厦和伊顿66号等多个项目将在今年下半年相继推出。前四个项目的面积都达到了6万平方米以上，规模较大。金城大厦在乐青路口有4万平方米的建筑总面积，伊顿66号则在乐山一中后校门入口处，可以说是与名校为邻的典范。柏杨西路板块是异军突起的一个热点区域，目前已有永兴一品、花好月苑、嘉州绿城3个项目正在推出，到春节前，估计还有四五个项目将推出，并有10万平方米的大盘。青果山板块最令人震惊的是将有10万平方米的大盘推出，由汇得置业和庄

33、大房产联袂推出，同时国众房产将推出青果嘉苑二期。肖坝板块拥有两大亮点，乐山首个校园生活广场花样年华将全方位推出，同时嘉州新城东区的高层也将全面启动。在城东板块，翡翠国际二期三批次房源在推出。同时，飞龙房产还将启动翡翠明珠33层高层电梯公寓。位于苏稽青衣江畔的200亩大盘西岸第一城经过1年多的准备，现在基本就绪。二、乐山房地产供销状况1、总体供销状况据市房地产管理局统计显示，今年前三季度，乐山中心城区新建商品房面积达到了130万平方米，比去年同期增长63.7%，其中，住宅供应9160套、119万平方米，分别比去年同期增长87.8%、69.3%。而今年13季度，中心城区新建商品房的预售量则达到了9

34、8.6万平方米，比去年同期增长59.3%，其中住宅销售7034套、90万平方米，分别比去年同期增长66.2%、59.3%。2007年乐山楼市，供需形势发生了较大的变化，无论是供给还是需求，都有了较大幅度的增长。2、各季度供销状况2007年前三季度新建商品房供销情况时间供应销售剩余第一季度面积（万平）38.930.98套数（套）31902419771第二季度面积（万平）40.632.77.9套数（套）32432593650第三季度面积（万平）27.826.51.3套数（套）27272598129第一季度，乐山楼市新建商品房供应量为44万平方米，其中住宅供应量为3190套、38.9万平方米。第一季

35、度乐山楼市新建商品房的销售面积为32.9万平方米，其中住宅销售2419套、30.9万平方米，供给大于需求11.1万平方米，住宅供给量比需求量多8万平方米。第二季度，乐山楼市供应显著增大，新建商品房供应量突破50万平方米，达到了51.7万平方米，比第一季度增加17.5%。其中住宅供应3243套、40.6万平方米，比第一季度有较大幅度的增加；第二季度乐山楼市走势平稳，但比第一季度有较大增长，新建商品房的销售面积为36.7万平方米，其中住宅销售2593套、32.7万平方米，分别比第一季度增加7%、5.8%。第三季度乐山楼市供应回落，新建商品房供应面积为34.4万平方米，比第一季度增加4.5%，比第二

36、季度减少33.5%。其中住宅供应2727套、27.8万平方米，供应面积为前三个季度最少；第三季度由于包含一年中最热的两个月份-7月和8月，按惯例，就是一年中楼市中最淡的一个季节，但是，今年的第三季度乐山楼市的新建商品房销售量面积仍然有29.1万平方米，其中住宅销售2022套、26.5万平方米，为前三个季节中最低的。HYPERLINK l _Toc156734150三、乐山房地产价格状况1、价格情况调查据调查，今年一季度，乐山新建商品房多层住宅均价2300元/平方米左右，高层住宅均价2400元/平方米左右；第二季度，多层住宅均价约2460元/平方米，高层住宅均价2600元/平方米左右；第三季度，

37、多层住宅均价约2600元/平方米，高层住宅均价2750元/平方米左右。2、价格走势分析今年以来，乐山新建商品房价格一直保持上升趋势。上涨幅度均超过去年的5.5%，特别是第二季度，达到7.6%高出全国的平均水平6.4%，但第三季度上涨幅回落到5.7%。房价持续上涨原因土地价格上涨，单位面积的土地成本增加；小户型比例增加，单位开发成本增加；项目品质不断提高，总开发成本增加；城市中心区域土地越来越稀缺，区位价值优势更加突出。四、物业形态与户型配比调查1、物业形态各物业占比图在50余个房地产项目中，高层已是市场的主流产品；不过，多层住宅的比例仍然较高。2、户型配比：07年各户型配比图从图表中可以看出，

38、90-130平米的户型是主流户型，占到50%以上，90平米以下的小户型有上升趋势，130平米以上的大户型有所下降。五、消费者特征分析根据对都市阳光、城市绿洲、翡翠森林等代表性楼盘的有效客户数据分析，乐山购买者特性如下：1、购买者年龄调查数据显示，30-39岁的人占购房人群的38.5%，位居傍首，而20-29岁的人群比例为33.3%，位居第二。从年龄层次上看，中青年的购买力较大。 总体购房人群以高中以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于企事业单位、政府机关及教育机构，辅之以其他行业人士、调查发现，月薪在2000元以上者为主体购房人士，而收入越高越倾向于购买商品房。2、客户来源地近几年，

39、乐山经济发展迅速，居民生活和消费水平得到了很大的提高。购买商品房的人士不仅局限于市区，区县购买力在一定程度上推动了乐山房地产市场的发展。在乐山购买商品房的人士主要来自乐山市中区和乐山市其他区县。调查数据显示：乐山市中区；五通桥区.；沙湾区.；金口河区.；峨眉山市.，犍为县.；沐川县.；马边彝族自治县；峨边彝族自治县.；夹江县.，井研县。区县购买能力占据整个乐山市场的3、付款方式随着房价的不段攀升，大部分人（68.2%）都选择了银行按揭付款的方式，为以后项目营销过程中的针对付款方式的策略提供了数据基础。六、乐山房地产走势分析1、市场状况供不应求供大于求乐山楼市供应充足，共有50余个楼盘，1万多套

40、房源先后入市，住宅供不应求局面一去不返，乐山房地产市场由卖方市场走向买方市场，市场初显竞争压力。2、物业形态多层高层随着土地资源越来越稀缺，多层住宅会慢慢淡出中心城市区，高层物业会有更大的扩充，人们也会越来越认同高层物业。3、户型面积：大户型紧奏户型90平米以下与90-130平米的户型均有增加，随着国家9070政策的调控，房价的不断上涨，紧奏型将成为市场的主打。4、开发版块传统城区八大版块齐头并进乐山楼市，旧城区、传统新城区、通江片区、城东片区、城西片区、肖坝片区、青果山片区、苏稽片区八个板块齐头并进，大、中、小盘并驾齐驱，乐山住房价格出现梯级差异，城市扩张步伐加快。附：乐山楼盘全案收录板块项

41、目名称投资商&开发商产品类型总户数施工进度面积区间(平方米)待售房源售价(元/平方米)亮相/开盘时间旧城区板块世纪城一期一批次泛华置业&成都建工高层、多层288施工中83-135接受咨询2900（均价）2007.8亮相天韵城新开元置业高层1145打桩34-178未开盘未公布待定水岸.名邸印象房产&嘉润房产多层、高层438主体三层45-320接受咨询未公布2007.9亮相威尼斯大厦大中华实业高层333已封顶24-108接受咨询未公布待定皇华台东安房产高层26112月底交房140、180（1-2套）7套3500（均价）200612月开盘静水楼台通产物业高层180主体11层118-143接受登记23

42、98（起价）2007916开盘海棠圣景筑成城物业高层186主体26层144.97、186.64接近30套3000多2007.6开盘滨河路99号东安房产高层1609月封顶160、1808套4150（均价）2007.6开盘嘉定国际2期驰宏实业高层494基础动工33-129接受咨询未公布2007.9亮相英伦世家嘉润房产高层151主体22层119-14850余套2458（起价）2007.6开盘紫气东升紫东房产多层200多外墙装饰1391套25002007.4开盘项目名称投资商&开发商产品类型总户数施工进度面积区间(平方米)待售房源售价(元/平方米)亮相/开盘时间紫云苑乐华房产多层69主体3层50-14

43、0接受咨询3000多（均价）20079月底开盘新苑小区华夏房产小高层96现房98平米为主的楼顶花园3套2900多2006.2开盘青果山板块海棠国际汇德置业&庄大房产多层、高层1153即将启动60-130未开盘未公布待定青果嘉苑二期国众房产多层81主体3-4层100-120接受咨询未公布国庆前后开盘翡翠森邻银丰房产高层409主体封顶92-130一期售完,二期45%2500(均价)2007.5开盘肖坝板块嘉洲新城.北欧印象立事达实业&新业置地多层600主体封顶.外墙装饰120-200不足10%剩余房源2700-45002007.1.13开盘满庭芳.花样年华新业置地多层526楼在建,很快封顶27-1

44、312套2550(均价)2007.8开盘粼江水印3三环实业高层72主体封顶196-33011套3600(均价)2007.6开盘盛世.格兰美景金盛房产高层72主体封顶140左右15套3100(均价)2007.2开盘新城区板块时代东安东安房产高层600余户打桩基本是90以上未开盘未公布预计年底亮相项目名称投资商&开发商产品类型总户数施工进度面积区间(平方米)待售房源售价(元/平方米)亮相/开盘时间春华逸都仁和房产多层、高层一期96。二期400二楼主体工程建设中一期86-177二期86-180接受咨询未公布2007.8亮相城市绿洲新天房地产多层、高层二期72三期180二期主体四层三期负一层二期90-

45、200（顶跃）二期30套，三期接受咨询二期2600（均价）200710开盘乐府锦城炎华置信&远大房产多层、高层375外墙装饰136-15244套24002007.2开盘嘉盛.优品嘉盛房产多层高层298打地基39-180接受咨询未公布2007.9开盘岷河雅筑峨嵋永丰房产多层118二楼建设中84-180接受咨询未公布预计2007.11亮相都市阳光.水森林金杯集团小高层、高层334快封顶60-130多2套2800(均价)2007.2开盘紫气东来紫东房产多层高层1122007.12.交房1604套26002005.8开盘金江国际金远集团多层高层290主体封顶71-23658套2600-27002007

46、.3开盘嘉州阳光锦泰房产多层高层260高层修到12楼60-13015套2600(均价)2007.5开盘大城小室元龙房产高层142挖基础96-113接受咨询未公布预计2007.11月开盘项目名称投资商&开发商产品类型总户数施工进度面积区间(平方米)待售房源售价(元/平方米)亮相/开盘时间百福.鑫源益凌投资多层95现房120-17020多套2300(均价)2007.5开盘和谐家园鑫茂置业小高层354主体封顶140左右30余套2600多2007.2开盘竹溪庭院哈哥集团多层76主体完工80-1305套25002007.2开盘投资商&开发商产品类型总户数施工进度面积区间(平方米)待售房源售价(元/平方米

47、)亮相/开盘时间项目名称华冠馨苑华冠房产多层212主体封顶82-1767套250左右2007.3开盘盛世.雅园盛世房产多层67主体封顶正进行外装82-1446个商铺,住宅售完5850(均价)2007.6开盘嘉州雅居2建华房产多层130外墙装饰83-13840套2700(均价)2007.7开盘城西板块意凡星辰意凡实业小高层232打围50-180接受咨询未公布2007.9亮相永兴.一品永兴房产多层高层281完成打桩70-200接受咨询未公布2007.7亮相花好月苑新开元置业多层138主体2层85-15020套2000（均价）2007.9.16开盘通江板块莱佛士帝景领地集团多层高层小高层二期940年

48、底交房二期98-330；双子座公寓45-120二期在售，双子座公寓即将开盘二期2800（均价），双子座未定2007.5开盘，双子座即将开盘置地.新府置地房产多层高层248结构封顶144-23655套高层3100（均价）2006.10开盘项目名称投资商&开发商产品类型总户数施工进度面积区间(平方米)待售房源售价(元/平方米)亮相/开盘时间凌江峰阁宝林置业多层高层396二期内装电梯调试126、13167套2700-2800二期2006.10开盘君.上河府君一投资多层高层583多层修到主体5层70-200接受咨询未公布2007.8亮相星河家园乐地置业多层高层658打桩51-160（跃）接受咨询未公布

49、2007.7亮相水晶城建安房业多层、高层887打桩56-128接受咨询未公布2007.8亮相金城大厦筑城物业高层186即将启动80-120年底推出未公布待定文星府三环实业多层198打桩68-113接受咨询未公布预计2007.11亮相流水庭院圣达置业多层花园洋房475结构封顶多层135-236叠墅233-245多层3套，叠墅40%多层2000-2100，叠墅起价25802006.9开盘城东板块翡翠明珠飞龙房产高层580打围70-120未开盘未公布2007.12亮相翡翠国际社区恒邦房产多层高层小高层、花园洋房别墅1000一期即将交付使用，二期主体基本完工，三期即将动工80-200二期三批次4%二期

50、三批次起价2550二组团三批次2007.8开盘项目名称投资商&开发商产品类型总户数施工进度面积区间(平方米)待售房源售价(元/平方米)亮相/开盘时间清华.海棠香国乐山清华房产多层306主体完工77.34-164.66120套2100(均价)2007.5、6开盘苏稽板块西岸第一城1期新城房产叠墅别墅花园洋房364三通一平已完成88-168未开盘未公布预计2007.11亮相第HYPERLINK l _Toc156734153五章 商业项目分析一、商业现状乐山商铺积压20万平方米 据调查，从2004年至今，乐山推向市场的商铺（含车库等非住宅）供应量为50万平方米，而实际销售量仅为30万平方米，积压量

51、高达20万平方米，给年均商铺消化不足10万平方米的乐山房地产市场带来巨大的压力。 这么多商铺没有卖出去，出租率自然也不容乐观。据调查，除了旧城区传统商业街道沿线的商铺出租率特别高以外，在新城区则仅有柏杨路、嘉州大道、嘉定北路等 少数街道容易出租，回报也不错。但是像凤凰路、天星路、嘉兴路、春华路北段等一带的商铺的日子则远远没有这么好过，有不少商铺落成三四年了，仍然闲置。而城区的一些纯商业项目以及一些概念性的商业街区，日子也不好过，比如乐山第一条商业步行街-泌水院商业步行街打造已三四年，但其位于大桥西街的文化街至 少有30%的商铺闲置，另有一些商家虽然仍在经营，但却张贴出“旺铺转租”广告，还有一些

52、铺面则在进行清仓处理，也有铺面大门紧锁，店里货物堆里面摆着未 完的牌局，可以推断，这一段的经营不理想。在张公桥、罗马大道、土桥街附近、乐山广场旁，都有很多商铺闲置。 商铺积压严重，商铺出租率低，闲置大，给后继的一些商业项目及商铺销售产生阻力，乐山商业地产发展困境重重，方向迷茫困境现象一：“上住下商”遍布全城 乐山房地产开发最大的特点就是“上住下商”，除了很少几个纯商业项目，其他的房地产项目95%以上都是“上住下商”。 很多开发商在开发过程中，意识不到这些问题，总认为商铺能比住宅多赚钱，导致“上住下商”泛滥全城。困境现象二：缺乏定位 业态杂乱 开发商在开发项目过程中，只想到把一楼二楼开发成商铺，

53、但是将来这些商铺到底经营什么，却缺乏认真的分析和研究。困境现象三：买了商铺就脱手 后续经营无人问津 许多开发商都比较急功近利，所以开发出来的商铺只想卖了就脱手，把钱拿在手中后，好去做下一个项目。困境现象四：主力卖场缺乏 品牌消费资源流失 乐山几乎没有主力卖场，这在全省的二级市场是非常特殊的，在绵阳、南充、攀枝花等其他二级城市，都有数个有影响力的品牌大卖场，乐山在北京华联进驻以前，这是一个市场空白。困境现象五：知识匮乏 投资者购铺盲目 我们很多商铺投资者是不具备这种专业知识和识别能力的，过分相信地段，盲目听从销售人员天花乱坠的“神吹”，就很容易投资失误。二、商业的未来发展对策1：准确定位，精心打

54、造发展对策2：专业运营 做出特色发展对策3：做活乐山商业地产，需要各个方面的配合协作发展对策4：引进品牌主力商 引领乐山商业未来第HYPERLINK l _Toc156734162六章 消费者问卷调查乐山消费者的问卷调查：为了进一步了解乐山的房地产业现状，并促进其良性发展，中凯对乐山市城市房地产市场情况进行了一次问卷调查。收回问卷1228份，其中，有效问卷1015份，有效率为90%。问卷共设计20多个问题，涉及到问卷参与者所处年龄段、是否有购房意向、购房选择区域、意愿购房面积、能接受的商品房单价、购房用途、购房的影响因素和了解楼盘信息的渠道等问题。根据问卷统计结果，对目前乐山房地产市场进行分析

55、总结如下：一、调查对象1、年龄调查数据显示，2030岁的人占购房人群的33.3%，位居傍首，而3145岁的人群比例为26.7%，位居第二。从年龄层次上看，中青年对住房需求比较大。2、家庭年收入从上图我们可以看出，大多数居民的年收入都处在58万这样一个中等收入区域内（33%），但偏低及较低收入的受访者也占据了相当部分。一方面，这说明居民对较大建筑面积住宅的消费能力不足；因此，楼盘开发在面积上应以中等及中等偏小户型为主。3、职业总体购房人群以高中以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于企事业单位、政府机关及教育机构，辅之以其他行业人士。问卷参与者比例：企业白领16%；机关干部16%；事业单

56、位31%；个体户9%；警官5%；教师6%；一般公务员6%；其他11%。调查发现，月薪在2000元以上者为主体购房人士，而收入越高越倾向于购买商品房。二 置业规划调查1、购房计划绝大多数居民选择了在中短期（1年内及13年内）作出购房决策，这反映了相当部分居民强烈的购房意愿。因此，购房意愿的存在使得市场上存在大量的潜在客户，对潜在客户的开发成为该项目后期市场运作中的重点。2、购房用途调查显示，绝大部分人购房用于自住，占83%，用于投资的只占8%，市场的刚性需求明显。3、付款方式在付款方式上，选择银行按揭，占71.3%，而一次性付款的占6.2%分期付款的有12.5%。多数消费者选择银行按揭。4、购房

57、者首选区域显然，老城区是传统的居住地段，是人们的首选，而柏杨片区近几年繁荣起来，成为人们的居住新宠，肖坝独特的地理优势，发展势头已经起来了，另外，通江地段已经开始逐渐升温。近几年来，乐山城市建设持续发展，柏杨片区、肖坝片区、通江片区成为城市建设的重点区域，可见，城市建设对居民居住地段的选择产生了很大的影响。三、物业需求状况调查1、建筑形态：多层虽仍是人们的主选，但电梯公寓已经得到了广泛的认同。2、建筑面积问卷显示，18%的居民的住房面积需求为60902，34%的人住房面积需求为901102，42%的居民住房面积需求为1101302，仅仅有6%的人愿意购买1302以上的房子。可见，消费者对住房的

58、需求很理性。3、户型选择：对于商品房户型选择，接受调查者中，愿意选择两室一厅的占，选择两室两厅的有；选择三室两厅两卫的有，选择四室两厅两卫的。紧凑的户型是市场需求的主流，中小户型面积需求量也较大，而大户型不太被看好。4、接受房价房价（单位：元/m2）334871136.67%53.33%7.78%1.11%1.11%0102030405060180022002200280028003200320040004000以上0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%大部分能接受单价在22002800元2的商品房。从乐山房价发展情况上看，居民对房价的评价也有不同的

59、观点。问卷显示，有19%的问卷参与者认为比较合理，可以承受；认为房价涨幅太快，不能承受的占据调查参与者的51.7% ；有10%的参与者认为未来价格还要大幅上涨；参与者中的19.3%相信经过国家宏观调控，未来房价会有所回落。四、产品细节要求调查1、交房装修标准中高装修的住宅比较受到市场的欢迎，这可能因为个人装修的成本要高于房产商对所开发楼盘的集体装修。此外，在房价一定的情况下，装修的质量与特色成为楼盘的竞争优势之一。此外，也不能忽视居民的个性化需求，清水与厨卫中档装修、其他简装修也应该成为楼盘开发的关注点。2、窗户的形式开发商对楼盘的集体装修不能忽视一些个性化的色彩。飘窗本是从西方美学设计、光学

60、科学中汲取的有益元素，其大方简洁的设计理念和良好的采光效果以及对空间的拓展深受大众的欢迎，这可以从上图反映出来。此外，落地窗也较为迎合市场的需求。3、阳台形式从传统设计上来看，阳台一般都与主卧室或是客厅相连，因此，对此类传统的阳台设计形式的需求占了调查对象的四分之三。此外，还有很多受访者选择了大露台，但是，就设计理念而言，中小户型的住宅是无法承接大露台的设计需求的。因此，在阳台设计上，应充分尊重传统的设计理念，并在具体的细节上加以创新，如设置半圆形阳台、转角阳台，或在阳台护栏上采用巴洛克花纹式的镂空等等。另外，还要考虑到空调室外机及晾衣架的摆放。4、交房标准大多数居民选择了房间少但面积大，用户