[上海]皇家花园居住小区规划建筑设计方案文本

1、启东皇家花园二期规划设计方案(初稿）2015.04基地梳理1设计难点2竞争楼盘3规划思路4规划设计5产品设计6立面设计7目 录基 地 梳 理1主城区基地位置启东：生产在沿海生活在主城本案：位于主城区梳理 宏观区位启东市政府本案（二期）（一期已建）江海中路牡丹江中路松花江中路牡丹江中路厂区厂区住区住区顺天路空地空地与市政府一路之隔东，临住区南，临现状空地西，临现状厂区北，临已建一期牡丹江中路及江海中路均为城市快速路梳理 微观区位梳理 结论1、项目位于启东市中心位置；2、基地周边环境一般；3、本项目面向本地客户群为主。一期二期梳理 规划设计条件原规划方案产品类型：全高层住宅建筑；容积率（综合）：1

2、容积率3一期已建成30F30F30F30F30F30F主要出入口地下车库出入口地下车库出入口梳理 规划设计条件现规划方案产品类型：低层建筑（住宅+配套）；容积率：1容积率3宗地规划用地性质为商业、办公、居住用地，用地面积约72.3亩二期需考虑一期补充车库：一期北区1098户,现有地下停车位747个，地上停车位40个，缺311个车位序号项目原规划条件现规划条件1用地面积87687（以实测为主）二期：72.3亩（约48224.1）2容积率一二期综合：1容积率3二期：04-0.53建筑密度不大于30%不大于30%4绿地率不小于35%不小于35%5用地性质商业、居住、办公二期：住宅、商业等配套6建筑控

3、高上限100m，下限-10m上限100m，下限-10m7建筑层数低层建筑或七层以上中高层或高层建筑，不得建设多层住宅二期：低层建筑，不得建设多层住宅8主入口方向出入口设于松花江路宽度不小于30米，次出入口设与西侧城市支路和牡丹江路，宽度不小于25米；出入口设于松花江路宽度不小于30米，次出入口设与西侧城市支路和牡丹江路，宽度不小于25米；9停车数量机动停车每户不少于1.0辆机动车位：居住建筑：按每户2.0辆，需 设置访客集中车位商业车位：沿西侧广场10退界要求按江苏省城市规划管理技术规定。牡丹江路、西侧道路建筑退线在江苏省城市规划管理技术规定的低值基础上增加3米。按江苏省城市规划管理技术规定。

4、牡丹江路、西侧道路建筑退线在江苏省城市规划管理技术规定的低值基础上增加3米。二期主干道宽度原则上不小于10米，次干道宽度不小于5米。围墙退让用地距离不少于0.5米。委托方初步建议梳理 规划设计条件设 计 难 点2设计难点 甲方诉求1、车库：一期北区1098户,现有地下停车位747个，地上停车位40只，缺311只车位；2、配套：西侧沿街为3层商办（进深约20米）。底层为净菜市场及店铺并设置一层室内游泳池，二层为餐饮类，三层为宾馆类设计难点 总结 1- 功能分区2- 产品类型及面积段3- 停车4- 交通组织5- 户型卖点6- 成本控制北一期缺311辆，二期停车如何考虑成本？规划条件400-500低

5、层产品，去化率如何？配套有商业、餐饮、菜市场，如何有效利用场地？户型布置不仅要合理，最大卖点是什么？快捷、通畅、安静的交通如何做到私密？立面的选材及风格如何彰显品质别墅？竞 争 楼 盘3同中求异竞争楼盘 同城市同地段，寻求新突破本案设计原则：他优我精他有我优他无我有！注明：因本案为低密度别墅，案例均以低密度产品调查为主竞争楼盘 同中求异4-恒大海上威尼斯5-绿地长岛6-瀛海花墅7-龙豪海景湾同城市同地段5公里范围：3-上海庄园20公里范围：同城同地段更具竞争力属沿海度假别墅可比性较弱求突破！2公里范围：1-中邦上海城2-北上海至尊3-紫园距离不占优势457612本案5公里20公里33别墅区产品

6、独栋：64套 联排：86套 带电梯双拼：21套 1-中邦上海城（规划）高层小高层小高层公建类配套开盘时间：2012年11月销售现状：售完规划特点：核心区为别墅，水系环绕，外围均是高层及公建类。停车方式：1:1 绿化率：超过35%容积率0.35 0.70 0.61用地面积约8.23万平米 约3.56万平米 约1.38万平米竞争楼盘 1竞争楼盘 11-中邦上海城（户型）二层平面图地下室平面产品类型独栋房间布局四房两厅三卫一厨产品特点进深大地上建筑面积480占地面积380长*宽24*16院子格局三院落，内庭院地下室功能150，赠送停车一层2车位赠送面积餐厅上空，顶层露台销售情况售罄立面风格现代 独

7、栋缺点：1.无电梯 2.套间无衣帽间 3.无仪式入口 4.无西厨 5.无书房竞争楼盘 11-中邦上海城（户型） 双 拼产品类型双拼房间布局三房两厅四卫一厨产品特点长方地上建筑面积270-300占地面积200长*宽16*12院子格局南下沉院落，侧院地下室功能80，赠送停车一层2车位赠送面积餐厅上空，顶层露台销售情况售罄立面风格现代地下一层平面一层平面二层平面三层平面夹层平面缺点：1.楼电梯未分开 2.一层无老人房 3.夹层厨房使用不便 竞争楼盘 11-中邦上海城（立面）竞争楼盘 2/3别墅区产品独栋：30套 1-紫园（规划）规划特点：纯别墅规整排列绿化率：30%容积率0.57 用地面积约2.55

8、万平米 竞争楼盘 22-紫园（户型）产品类型独栋房间布局四房三厅五卫一厨产品特点对称方正地上建筑面积480占地面积约630长*宽30*21院子格局南大院，其他三小院地下室功能240，赠送停车一层2车位赠送面积客厅空，顶层双露台销售情况售罄立面风格简法半地下室平面一层平面图二层平面图三层平面图客厅挑空露台赠送 独 栋缺点：1.楼电梯未分开 2.一层无卧室 3.入口仪式感弱 4.三层楼交通面积大开盘时间：2013年7月交房时间：2014年一期销售现状：预售规划特点：暂未找到整体规划图。别墅区产品独栋： 66套 停车方式：1:2 绿化率：超过50%容积率0.30用地面积约13.54万平米 !暂搜索不

9、到北上海至尊的总体规划图资料！别墅+高层备注：据委托方提供信息，203亩，66栋，目前开卖16栋现房。城南每栋占地面积1.24.5亩在建。竞争楼盘 3/33-北上海至尊竞争楼盘 33-北上海至尊（户型） 独 栋地下层平面图一层平面图二层平面图产品类型独栋房间布局四房两厅五卫一厨产品特点方正地上建筑面积355占地面积800长*宽18*20院子格局四面院落地下室功能180，赠送停车一层1车位赠送面积客厅上空销售情况预售立面风格法式缺点：1.楼梯少梯井 2.地上单车位 3. 无下沉庭院 竞争楼盘 33-北上海至尊（户型） 独 栋地下层平面图一层平面图二层平面图产品类型独栋房间布局四房两厅六卫两厨产品

10、特点方正地上建筑面积433占地面积900长*宽20*22院子格局四面院落地下室功能240，赠送停车一层2车位赠送面积客厅上空销售情况预售立面风格法式缺点：1.一层卧室无衣帽间 2. 无下沉庭院 竞争楼盘 33-北上海至尊（立面）竞争楼盘 规划结论序号项目1 中邦上海城（低层区）2 紫园3 北上海至尊（低层区）1用地面积约13.18万约2.55万约13.54万2建筑面积约6.22万约1.45万约4.92万3容积率约0.47约0.57约0.304规划结构品质最佳置于核心区规整排列暂未明确5产品类型独栋、联排、双拼独栋独栋6产品面积独栋480、联排290、双拼300480355、4507去化率已售完

11、预售预售8市场均价独栋17000元/联排12000元/双拼15000元/25000元/25000元/结论：1-均为低密度住宅 2-产品类型为独栋、双拼、联排（因联排为高密度产品，本案暂不考虑） 3-产品面积段为独栋：355450480,双拼：300，联排：290名称1-中邦上海城2-紫园3-北上海至尊产品类型独栋双拼独栋独栋1独栋2房间布局四房两厅三卫一厨三房两厅四卫一厨五房两厅五卫一厨四房两厅五卫一厨四房两厅六卫两厨产品特点进深大规整对称方正方正对称方正地上建筑面积480-500270-300480355450占地面积380200630800900长*宽24*1616*1230*2127*2

12、430*30院子格局三院落，内庭院南下沉院落，侧院落南大院，其他三小院四面院落四面院落地下室功能赠送150赠送80赠送240赠送180赠送240停车一层双停车一层双停车一层双停车一层1车位一层2车位赠送面积餐厅上空，顶层露台餐厅上空，顶层露台客厅空，顶层双露台客厅上空客厅上空竞争楼盘 户型结论结论：1-以四房为主，布局方正； 2-南院最大，中邦的有南下沉院落； 3-赠送地下室、挑空空间、露台； 4-均地上车库停车，2车位为主。项目1 中邦上海城（低层区）2 紫园3 北上海至尊（低层区）基地周边建筑风格建筑风格现代简法式纯法式杂乱竞争楼盘 立面结论结论：风格：现代、法式材料：别墅楼盘立面以石材为

13、主，本案周边多涂料，品质一般周边_世纪佳园周边_宝岛花园周边_城河新村中邦上海城北上海至尊紫园竞争楼盘 设计分析建议设计建议：本案1- 产品类型及面积段2- 停车3- 户型卖点4- 立面成本别墅区均地上停车库独栋355-450平米，双拼350平米以内四房为主，局部挑空，赠送地下室、露台以石材为主规 划 思 路4规划思路 方案生成过程1组合及测算验证产品组合模式及面积段规划思路 方案测算方案一 纯独栋经济指标及成本预算表经 济 预 算 表总建筑面积地上地下容积率总用地面积3.28 2.08 1.20 0.43 4.83 建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他用地面积（万m2）/可售面积（万m2）0.

14、00 0.00 0.00 1.36 0.72 售价（元/m2）1200013500150002500015000销售额（亿元）0.00 0.00 0.00 3.40 1.08 销售总额（亿元）4.48 单方成本（元/m2）16013 总成本（亿元）3.33 单方利润（元）5525.58 总利润（亿元）1.15 利润率34.51%成本计算表土地单方成本6966 分项总成本（亿元）土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.55 地库单方成本2200 地库成本0.26 其他单方成本5123 其他成本1.07 前

15、期费用（部分缴费考虑减半）200 基础设施及配套350 开发间接费55 不可预见费用100 销售费用538 销售额的2-3%管理费用538 销售额的2-3%财务费用380 营业税及附加1185 销售额的5.5%土地增值税及所得税1777 销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数960地下车库0.00 0.26 0 人防（机械）0.00 0.280.00 0 非人防1.20 0.220.26 2200 规划思路 方案测算方案二 独栋+联排经济指标及成本预算表经 济 预 算 表总建筑面积地上地下容积率总用地面积4.19 2

16、.89 1.30 0.60 4.83 建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他用地面积（万m2）/可售面积（万m2）1.57 0.00 0.00 0.60 0.72 售价（元/m2）1200013500150002500015000销售额（亿元）1.88 0.00 0.00 1.50 1.08 销售总额（亿元）4.46 单方成本（元/m2）12736 总成本（亿元）3.68 单方利润（元）2710.85 总利润（亿元）0.78 利润率21.29%成本计算表土地单方成本5014 分项总成本（亿元）土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+

17、叠加）3000建安成本0.80 地库单方成本2200 地库成本0.29 其他单方成本3981 其他成本1.15 前期费用（部分缴费考虑减半）200 基础设施及配套350 开发间接费55 不可预见费用100 销售费用386 销售额的2-3%管理费用386 销售额的2-3%财务费用380 营业税及附加850 销售额的5.5%土地增值税及所得税1274 销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数00地下车库1.30 0.29 0 人防（机械）0.00 0.280.00 0 非人防1.30 0.220.29 2200 规划思路

18、方案测算方案三 独栋+双拼经济指标及成本预算表经 济 预 算 表总建筑面积地上地下容积率总用地面积4.15 2.85 1.30 0.59 4.83 建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他用地面积（万m2）/可售面积（万m2）0.00 0.00 1.53 0.60 0.72 售价（元/m2）1200013500150002500015000销售额（亿元）0.00 0.00 2.30 1.50 1.08 销售总额（亿元）4.88 单方成本（元/m2）13127 总成本（亿元）3.74 单方利润（元）3977.94 总利润（亿元）1.13 利润率30.30%成本计算表土地单方成本5084 分项总成本（亿

19、元）土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.78 地库单方成本2200 地库成本0.29 其他单方成本4292 其他成本1.22 前期费用（部分缴费考虑减半）200 基础设施及配套350 开发间接费55 不可预见费用100 销售费用428 销售额的2-3%管理费用428 销售额的2-3%财务费用380 营业税及附加941 销售额的5.5%土地增值税及所得税1411 销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数00地下车库1.30 0

20、.29 0 人防（机械）0.00 0.280.00 0 非人防1.30 0.220.29 2200 规划思路 方案测算方案四 纯双拼经济指标及成本预算表经 济 预 算 表总建筑面积地上地下容积率总用地面积4.68 3.28 1.40 0.68 4.83 建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他用地面积（万m2）/可售面积（万m2）0.00 0.00 2.56 0.00 0.72 售价（元/m2）1200013500150002500015000销售额（亿元）0.00 0.00 3.84 0.00 1.08 销售总额（亿元）4.92 单方成本（元/m2）12035 总成本（亿元）3.95 单方利润（元

21、）2965.30 总利润（亿元）0.97 利润率24.64%成本计算表土地单方成本4418 分项总成本（亿元）土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.91 地库单方成本2200 地库成本0.31 其他单方成本3898 其他成本1.28 前期费用（部分缴费考虑减半）200 基础设施及配套350 开发间接费55 不可预见费用100 销售费用375 销售额的2-3%管理费用375 销售额的2-3%财务费用380 营业税及附加825 销售额的5.5%土地增值税及所得税1238 销售额的4.5%所得税：销售额的3

22、.75%地库成本面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数00地下车库1.40 0.31 0 人防（机械）0.00 0.280.00 0 非人防1.40 0.220.31 2200 经济指标及成本预算表经 济 预 算 表总建筑面积地上地下容积率总用地面积4.42 3.12 1.30 0.65 4.83 建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他用地面积（万m2）/可售面积（万m2）0.00 1.80 0.00 0.60 0.72 售价（元/m2）1200013500150002500015000销售额（亿元）0.00 2.43 0.00 1.02 1.08 销售总额（亿元）4.

23、53 单方成本（元/m2）12137 总成本（亿元）3.79 单方利润（元）3631.75 总利润（亿元）1.12 利润率29.32%成本计算表土地单方成本4644 分项总成本（亿元）土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.86 地库单方成本2200 地库成本0.29 其他单方成本3807 其他成本1.19 前期费用（部分缴费考虑减半）200 基础设施及配套350 开发间接费55 不可预见费用100 销售费用363 销售额的2-3%管理费用363 销售额的2-3%财务费用380 营业税及附加799 销售

24、额的5.5%土地增值税及所得税1198 销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数00地下车库1.30 0.29 0 人防（机械）0.00 0.280.00 0 非人防1.30 0.220.29 2200 规划思路 方案测算方案五 独栋+四合院规划思路 方案测算方案六 独栋+十合院经济指标及成本预算表经 济 预 算 表总建筑面积地上地下容积率总用地面积6.24 3.24 3.00 0.67 4.83 建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他用地面积（万m2）/可售面积（万m2）0.00 1.92 0.00 0.60 0.72

25、售价（元/m2）1200013500150002500015000销售额（亿元）0.00 2.59 0.00 1.50 1.08 销售总额（亿元）5.17 单方成本（元/m2）13365 总成本（亿元）4.33 单方利润（元）2597.87 总利润（亿元）0.84 利润率19.44%成本计算表土地单方成本4472 分项总成本（亿元）土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.90 地库单方成本2200 地库成本0.66 其他单方成本4078 其他成本1.32 前期费用（部分缴费考虑减半）200 基础设施及配

26、套350 开发间接费55 不可预见费用100 销售费用399 销售额的2-3%管理费用399 销售额的2-3%财务费用380 营业税及附加878 销售额的5.5%土地增值税及所得税1317 销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数00地下车库3.00 0.66 0 人防（机械）0.00 0.280.00 0 非人防3.00 0.220.66 2200 规划思路 方案测算方案七 双拼+联排经济指标及成本预算表经 济 预 算 表总建筑面积地上地下容积率总用地面积4.71 3.31 1.40 0.69 4.83 建筑类别联排

27、合院双拼独栋商业及其他用地面积（万m2）/可售面积（万m2）1.57 0.00 1.02 0.00 0.72 售价（元/m2）1200013500150002500015000销售额（亿元）1.88 0.00 1.53 0.00 1.08 销售总额（亿元）4.49 单方成本（元/m2）11721 总成本（亿元）3.88 单方利润（元）1855.71 总利润（亿元）0.61 利润率15.83%成本计算表土地单方成本4378 分项总成本（亿元）土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.92 地库单方成本220

28、0 地库成本0.31 其他单方成本3631 其他成本1.20 前期费用（部分缴费考虑减半）200 基础设施及配套350 开发间接费55 不可预见费用100 销售费用339 销售额的2-3%管理费用339 销售额的2-3%财务费用380 营业税及附加747 销售额的5.5%土地增值税及所得税1120 销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数00地下车库1.40 0.31 0 人防（机械）0.00 0.280.00 0 非人防1.40 0.220.31 2200 规划思路 方案测算方案八 纯联排经济指标及成本预算表经 济

29、预 算 表总建筑面积地上地下容积率总用地面积4.88 3.38 1.50 0.70 4.83 建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他用地面积（万m2）/可售面积（万m2）2.66 0.00 0.00 0.00 0.72 售价（元/m2）1200013500150002500015000销售额（亿元）3.19 0.00 0.00 0.00 1.08 销售总额（亿元）4.27 单方成本（元/m2）11505 总成本（亿元）3.89 单方利润（元）1133.93 总利润（亿元）0.38 利润率9.86%成本计算表土地单方成本4287 分项总成本（亿元）土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本

30、（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.94 地库单方成本2200 地库成本0.33 其他单方成本3455 其他成本1.17 前期费用（部分缴费考虑减半）200 基础设施及配套350 开发间接费55 不可预见费用100 销售费用316 销售额的2-3%管理费用316 销售额的2-3%财务费用380 营业税及附加695 销售额的5.5%土地增值税及所得税1043 销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数00地下车库1.50 0.33 0 人防（机械）0.00 0.280.00 0

31、非人防1.50 0.220.33 2200 方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八产品类型纯独栋独栋+联排独栋+双拼纯双拼独栋+四合院独栋+十合院双拼+联排纯联排地上建筑面积2.08万2.89万2.85万3.28万3.12万3.24万3.31万3.38万地下建筑面积1.20万1.30万1.30万1.401.30万3.00万1.40万1.50万容积率0.430.600.590.680.650.670.690.70户数32户69户64户80户84户92户89户96户利润（粗算）1.15亿元0.39亿元1.13亿元0.97亿元1.12亿元0.45亿元0.61万元0.38亿元利润率34.51

32、%10.96%30.30%24.64%29.23%10.65%15.83%9.86%单方利润5525元1361.37元3978元2965元3632元1394元1856元1134元比选利润率最高，去化可能存在风险联排品质低，利润低品质较高，开发周期快，利润率高产品单一有一定风险利润率高，启东未有产品，市场接受度未知地库开发面积大，周期长，利润低品质不高联排品质低，利润低因成本计算及市场行情看，联排产品不适合在本案操作规划思路 方案测算规划思路 方案生成过程测算一：得出品质最高的独栋产品测算二：排除联排的可能性（联排及与其他产品的组合品质会降低，利润率低）测算三：得出品质相对保证，收益较高，同时容

33、积率突破，独栋+双拼结论：方案一方案三规划思路 方案生成过程2构 思先总体规划，后具体设计规划思路 方案生成过程第一步 两个利用：紧邻2条城市快速路，利于形象打造东侧有城市绿化带，利用其景观第二步 解决地下车库位置：绿化带可给住宅用，所以补一期车库的位置应该设置在西侧第三步 合理分区：地库上布置商业配套，其他均别墅用地第四步 确定出入口位置：一期现仅有一个出入口，二期应综合考虑共用的出入口位置规划思路 方案生成过程第五步 与一期互动：一期有超大景观，二期可以利用，并形成互动主轴一期二期规划思路 方案生成过程第六步 与主轴互动：主轴再次横向延伸渗透，形成多个组团,第七步 生成节点：节点处也是物管

34、设置处与城市道路管控与一期共用管控规划思路 方案生成过程第八步 整合交通：一条主环路联系若干组团规 划 设计5规划设计 方案一总图规划设计 方案一总图规划设计 方案一空间模型规划设计 方案一空间模型规划设计 方案一空间模型商业街流线车行出入口小区车行流线城市道路规划设计 方案一地上车行系统分析访客停车车库出入口地下车库停车系统分析地下两层车库规划设计 方案一、二地下一层示意图(机械车位290辆，普通车位21辆) 面积：5680141.9米49.2米45.4米97.5米33.2米16.0米规划设计 一层机械车库停车系统分析地下一层示意图(162辆) 面积：5412地下二层示意（149辆）面积：5

35、412141.9米49.2米28.4米114.5米33.2米16.0米141.9米49.2米28.4米114.5米33.2米16.0米规划设计 两层普通车库停车系统分析小区步行流线步行出入口城市道路规划设计 方案一步行系统分析组团景观组团节点入口节点次要景观轴主要景观轴规划设计 方案一景观系统分析规划设计 方案一450户型420户型户型布置图规划设计 方案二总图规划设计 方案二总图规划设计 方案二空间模型规划设计 方案二空间模型规划设计 方案二空间模型商业街流线车行出入口小区车行流线城市道路规划设计 方案二地上车行系统分析访客停车小区步行流线步行出入口城市道路规划设计 方案二地上车行系统分析规

36、划设计 方案二景观系统分析组团景观组团节点入口节点次要景观轴主要景观轴450户型420户型320户型规划设计 方案二户型布置图主入口次入口规划设计 出入口示意组团一：北入口组团10.0m4.5m6.0m11.0m27.0m6.0m27.0m30.0m30.0m33.0m33.0mR=6.0m15.0m20.0m4.0m4.0m4.5m4.5m4.0m3.0m3.0m122.组团中心1.入口对景规划设计 组团展示组团二：南入口组团R=6.0m30.0m33.0m30.0m30.0m26.0m26.0m6.0m14.0m3.5m4.0m11.0m8.0m6.0m4.0m5.0m4.5m4.5m2.

37、0m212.宅间绿化1.宅间绿化规划设计 组团展示组团三：双拼组团30.0m6.0m30.0m15.0m15.0m15.0m15.0m3.0m4.0m8.0m8.0m4.5m4.5m4.5m3.0m3.0m3.0m3.0m4.5m212.访客车位1.组团对景规划设计 组团展示规划设计 宅间展示规划设计样板区流线示意1.售楼中心123453.花园4.样板间5.林荫路2.售楼中心户 型 设 计61.面积计算规范：江苏省面积计算规范中，使用中央空调的住宅建筑层高超过3.3米时要按折算系数计算计容面积。问题：以100使用面积为例，层高3.6米时，计容面积=100*3.6/3.3=109；层高4.2米时

38、，计容面积=100*4.2/3.3=127。2.本案优势：本地块综合容积率为13，二期预测容积率0.450.65，计容面积有很大富裕，因此可以按使用面积设计户型，产证面积大，一户一价，不影响利润。产品篇 产品设计原则利用规范和地块优势结论：以使用面积来设计户型产品篇 产品设计原则425独栋设计原则玄关(仪式感)车库(近玄关，有隔离)书房(私设，不干扰居住者)工具间 公卫人车客厅(大空间，挑空)起居室(较私密)餐厅中/西厨可连通可连通走廊(仪式感，宽不小于1.5米)楼梯(单独设置，有梯井，梯宽不小于1.2米，踏步宽不小于250MM、高不大于160MM)电梯(单独设置，不直接对主功能，0.8t电梯

39、)主卧室(大套间，带书房、衣帽间，卫生间（五件套）)客卧室（2）(套房，带衣帽间，卫生间（四件套）)老人房(一层，朝南，套房，带衣帽间，卫生间（四件套）)下沉庭院(景观侧边院下沉，不占用南院)各功能房(娱乐室，影音室，SPA，家庭室，健身室，吧台，酒窖等（预留空间）)后勤(佣人房、设备间等)产品篇 产品设计原则315双拼设计原则玄关(仪式感)车库(近玄关，有隔离)人车客厅(大空间，挑空)餐厅中/西厨走廊(仪式感，宽不小于1.2米)楼梯(单独设置，有梯井，梯宽不小于0.9米，踏步宽不小于240MM、高不大于180MM)电梯(单独设置，不直接对主功能，0.63t电梯)主卧室(大套间，带书房、衣帽间

40、，卫生间（五件套）)客卧室（2）(套房，卫生间（三/四件套）)老人房(一层，朝南，套房，卫生间（三件套）)各功能房(娱乐室，影音室，桌球室（预留空间）)后勤(佣人房、设备间等)工具间 公卫户 型产品篇独栋A（方案一)地下一层二层总计使用面积320.30250.20170.06420.26四房四厅五卫两厨户型特点：1.每个房间较为规整2.双车位3.门厅和车库入口处设计衣帽间4.门厅客厅贯穿5.客厅门厅挑空6中西厨7.楼电梯独立8.赠送地下室四房四厅五卫两厨户型特点：1.大套房，书房可分可和2.卧室全套间设计3.卧室均有露台产品篇独栋A（方案一)地下一层二层总计使用面积320.30250.2017

41、0.06420.26地下一层二层总计使用面积321.00250.82170.03420.85产品篇独栋A（方案二)四房四厅五卫两厨户型特点：1.每个房间较为规整2.双车位3.门厅和车库入口处设计衣帽间4.门厅客厅贯穿5.客厅门厅挑空6中西厨7.楼电梯独立8.赠送地下室四房四厅五卫两厨户型特点：1.大套房，书房可分可和2.卧室全套间设计3.卧室均有露台产品篇独栋A（方案二)地下一层二层总计使用面积321.00250.82170.03420.85产品篇 独栋B一层四房四厅五卫两厨户型特点：1.内院外院结合2.双车位设计2.主入口做门廊式 豪华大气3.人行与车行入口分离，更 显人性化设计4.客厅挑空

42、5.中西厨6.卧室全套间设计7.卫生间全明设计8.楼电梯独立9.赠送地下室地下一层二层地上总计使用面积317.26223.61205.80433.41一层平面图四房四厅五卫两厨户型特点：1.客厅挑空2.卧室带露台3.卧室全套间设计4.卫生间全明设计二层地下一层二层地上总计使用面积317.26223.61205.80433.41产品篇 独栋B二层平面图地下一层二层总计使用面积320.10255.05175.05430.10四房四厅五卫两厨户型特点：1较大南院，侧向院落2.双车位3.门厅和车库入口处设计衣帽间4.客厅、会客厅、门厅空间贯穿5.客厅门厅挑空6中西厨7.楼电梯独立8.赠送地下室产品篇独

43、栋C产品篇独栋C四房四厅五卫两厨户型特点：1.大套房，书房可分可和2.卧室全套间设计3.卧室均有露台地下一层二层总计使用面积320.10255.05175.05430.10地下一层二层三层总计使用面积159.89140.4789.8385.68315.98地下室四房两厅五卫两厨户型特点：1.C型院落，子母车位2.仪式入口、车行入口分离2.入口隐蔽，私密性强3.客厅挑空4.中西厨5.大露台6.卧室全套间设计7.楼电梯独立8.地下赠送160产品篇 双拼A产品篇 双拼A地下一层二层三层总计使用面积159.89140.4789.8385.68315.98一层四房两厅五卫两厨户型特点：1.C型院落，子母

44、车位2.仪式入口、车行入口分离2.入口隐蔽，私密性强3.客厅挑空4.中西厨5.大露台6.卧室全套间设计7.楼电梯独立8.地下赠送160地下一层二层三层总计使用面积159.89140.4789.8385.68315.98二层四房两厅五卫两厨户型特点：1.C型院落，子母车位2.仪式入口、车行入口分离2.入口隐蔽，私密性强3.客厅挑空4.中西厨5.大露台6.卧室全套间设计7.楼电梯独立8.地下赠送160产品篇 双拼A地下一层二层三层总计使用面积159.89140.4789.8385.68315.98三层四房两厅五卫两厨户型特点：1.C型院落，子母车位2.仪式入口、车行入口分离2.入口隐蔽，私密性强3

45、.客厅挑空4.中西厨5.大露台6.卧室全套间设计7.楼电梯独立8.地下赠送160产品篇 双拼A地下一层二层三层总计使用面积159.89140.4789.8385.68315.98地下室四房两厅五卫两厨户型特点：1.C型院落，子母车位2.仪式入口、车行入口分离2.入口隐蔽，私密性强3.客厅挑空4.中西厨5.大露台6.卧室全套间设计7.楼电梯独立8.地下赠送160产品篇 双拼B地下一层二层三层总计使用面积159.89140.4789.8385.68315.98四房两厅五卫两厨户型特点：1.C型院落，子母车位2.仪式入口、车行入口分离2.入口隐蔽，私密性强3.客厅挑空4.中西厨5.大露台6.卧室全套间设计