项目代建管理规划

1、圣湖上城房屋建筑工程项目管理规划项目经理部2012年9月目录第一章项目概述一、项目概况二、代建项目管理目标第二章 总体项目管理原则代建项目部组织机构框图项目管理岗位职责前期部主要职责设计管理部主要职责招标采购部主要职责造价合约部主要职责财务管理部主要职责工程管理部主要职责资料管理部主要职责项目的责任分配第三章项目管理目标一、项目管理目标分解的原则二、项目管理目标分解的方法三、项目管理目标分解第四章项目管理内容实施期代建实施代建前期项目代建实施期项目代建实施后期第五章 项目管理程序和控制要点项目代建管理总程序前期手续办理程序和控制要点设计管理程序和控制要点设计准备阶段管理工作程序设计阶段管理工作

2、程序设计阶段控制要点招标程序和控制要点总包、监理单位招标程序和控制要点总包、监理单位招标控制要点专业施工单位招标程序和控制要点材料、设备招标程序和控制要点质量控制程序和控制要点质量控制程序质量控制要点组织措施管理措施经济措施技术措施进度控制程序与控制要点.进度控制程序进度控制要点三级进度计划编制主要进度控制管理措施投资控制程序和控制要点投资控制程序投资控制要点工程成本管理的原则设计阶段投资控制施工阶段投资控制工程投资风险分析及其防范措施合同管理程序和控制要点合同管理程序合同管理要点合同管理的原则项目实施合同结构图合同管理体制构架管理体制运行网络各类合同专用管理模式合同管理的主要措施合同管理中应

3、该注意的问题安全控制程序和控制要点安全控制程序安全控制要点组织措施管理措施经济措施技术措施第六章 项目经理部与公司接口管理项目经理部与公司接口职责分工代建领导小组职责公司各职能部门职责项目经理主要职责刖百本项目代建为实施期代建，即根据批准的初步设计概算，对项目设计、招标、监理、施工直至竣工验收实行代建管理。委托管理的范围和内容包括但不限于：1）为加强项目前期和后期工作的衔接，根据项目目前进展情况，代迅速建人应当尽早接手完成项目委托单位已经进行但未完成的工作,推进项目建设； 2）按照批准的初步设计确定的建设规模（建筑面积）、建设（装修） 标准和概算总投资，组织施工图设计；3）办理规划、土地、环保

4、、施工等许可手续；4）组织施工、监理、设备材料供应等招标活动；5）负责工程建设过程中有关合同、协议、洽商等的洽谈与签订；6）组织、协调处理总包、分包等参与工程建设各方的关系；7）负责全过程的项目管理，负责竣工验收工作；8）审核施工方提交的竣工结算书，编制决算报告；9）整理工程档案资料，向项目委托单位移交资料和相应资产等；10）对工程质量终身负责。项目概述一、 项目概况项目名称：圣湖上城房屋建筑工程项目总投资：人民币两亿叁仟万元建设地点：万州区沙河街道办事处2建设规模：总建筑面积78400m竣工日期：2014年6月15日资金来源：财政拨款与自有资金代建工程性质：新建使用单位：重庆万瑞地产发展有限

5、公司审计单位：重庆茂源会计师事务所勘察单位：四川煤田地质137总公司万州分公司代理单位： 重庆市万州三峡移民建筑工程有限公司监理单位： 重庆市鼎运工程咨询有限公司总包单位：重庆市建工第二建设有限公司二、代建项目管理目标投资控制金额：人民币两亿叁仟万元内工程质量标准：代建管理期限：从签订合同开始至 2014年6月15日工程竣工验收完 毕，达到入住条件。竣工备案、移交完成。三、代建管理依据 1、国家及地方代建管理的法律、法规；2、委托代建合同及其他合同文件：包括设计、监理、施工、供货、竣工验收；3、经批准的可行性研究及估算、初步设计及概算、施工图设计及预算；4、各级审查、审核部门的审批文件、审核意

6、见；5、各种技术规范、规程及各种技术标准、规定。总体项目管理原则一、实行施工总承包制 实行施工总承包制就是选择一个有实力的施工承包商承担实现项目总工期及项目整体质量目标的责任，并由其协调管理其他分包商的工作。此举可以有效地避免将工程分解并平行招标施工产生工程内部交叉管理过多，没有单位对工期与质量控制总目标负责的不利情况，同时也符合我国政府对建设项目管理的程序及规定，这也是国际工程项目管理的一般作法。二、建立项目的管理架构，形成合同网络图在项目管理的初期首先完成项目组织架构的制定工作，形成合同网络图，避免出现管理关系不明晰的、盲目的、混乱的局面，避免在合同执 行过程中产生大量冲突，使项目很快进入

7、正常、有序的管理状态。合同网络图的建立以对工程项目任务技术的可分割性分析为基础，以控制不必要的过多工作界面为分割的限度，以经济上最有利作为合理性判断，以技术上是否可能与合理可靠为必要条件，同时要考虑各项分包工程在合同责任的搭接上既不出现重复也不出现遗漏，并要使每一承包商的工作范围尽可能达到必要的生产规模。2.1代建项目部组织机构框图图2-1组织结构图2.2项目管理岗位职责2.2.1前期部主要职责(1)负责各项报批手续的办理；(2)负责施工许可证的办理。2.2.2设计管理部主要职责(1)负责管理和执行项目的设计要求；(2)负责配合设计报审、报批和取证所要求的相关图纸；(3)参加材料、设备的技术选

8、型；参与设备及系统的验收和试运行；(4)办理并审查设计变更，负责对所有设计文件进行收发，建 立图纸文件登记、发放、存档、台账，并分项、分专业统一编号 的管理制度；(5)监督施工图在现场的执行情况，参加工程会议，对工程技 术质量及设计有关问题提出专业意见；(6)参加并监督基槽、结构中间验收及竣工验收；(7)负责对设计合同的管理，承担监理、总分包合同中涉及设计问题的甲方责任和对乙方相关责任、 义务的监控， 对乙方合同中 涉及及设计原因而导致质量、 进度问题做出技术分析， 提出指导 意见；(8)负责组织各相关专业人员进行审图工作，和设计院进行互 馈并跟踪落实(有效传达给设计单位)；(9)负责设计交底

9、的组织工作和施工阶段的协调工作。2.2.3招标采购部主要职责(1)组织承包单位、监理单位招标和工程设备、材料招标管理工作；(2)组织审定由承包单位上报的设备、材料采购计划；(3)负责起草代建单位采购部分的材料设备招标文件，并负责 监督审核由承包单位负责采购部分的材料设备招标文件；(4)负责代建和招标单位供应材料设备的付款申请审核;(5)负责代建单位和招标单位指定供应材料、设备的进度控制、组织进场检验和材料、设备保管等工作，负责工程材料、设备的使用、安装及运行信息的收集整理。2.2.4造价合约部主要职责(1)负责对工程的总投资进行控制，负责对总投资目标进行分解；(2)编制年、季、月度投资计划，按

10、时向委托人提出投资计划申请；(3)做好预(结)算工程量计算、设计变更和工程洽商收集、整理和计算工作；(4)组织监理造价工程师做好预(结)算的审核，设计变更和工程洽商的审核工作。把握工程造价动态变化情况，对项目建设中材料、设备规格型号变化引起价格变化以及建筑市场价格动态，及时整理信息反馈有关人员；(5)根据监理工程师提供的进度款付款建议，核定应付承包商进度款项；(6)配合有关部门做好工程项目的招标工作，及时准确地提供 招标工作所需的造价数据及资料；(7)配合委托人做好竣工决算工作。在委托人的主持下，提供竣工工程结算以及相关的技术经济资料，配合整理建设工程的前期费用和建设工程其他费用资料。准确、系

11、统、完整的反映竣工工程成本；(8)严格控制工程造价，实现预期的造价控制目标；(9)做好本工程建设投资方面的资料收集、整理、分析工作，在此基础上做好工程建设造价方面的分析报告；(10)进行合同管理。2.2.5 财务管理部主要职责(1)根据规定，建立工程专项资金帐户；按照专项资金管理办法，建立专项资金使用管理制度，明确各项资金使用范围和审批权限，负责专项资金安全、有效地使用；(2)根据批准的项目总投资控制额，编制项目总体资金使用计划，上报委托人批准后，进行分解和实施；(3)定期编制资金使用情况报告并上报委托人；(4)按时支付工程款项；(5)代建工程完成后，向使用人和相关部门移交财务档案；(6)进行

12、工程结算、日常资金管理。2.2.6工程管理部主要职责(1)进行项目管理实施规划管理；(2)做好开工前的准备工作：技术准备(图纸审核、组织设计 交底、定位桩、标高及四通一平)和施工组织准备；(3)对整个工程项目的安全生产、进度、质量、环境保护负责 管理，并采取措施，以确保这些目标的实现；(4)监理、总承包施工单位、指定分包单位及总承包分包单位 的资质管理、人员资格管理及诚信守约管理;(5)参加重要部位的工程质量验收；(6)协助招标采购部完成各类招标工作；(7)贯彻执行劳动保护和安全生产的政策、法令、规章制度，结 合项目工程特点及施工全过程的情况，制定项目各项安全生产管理办法，并监督实施；(8)指

13、导、组织施工现场定期的安全生产检查，发现施工生产 中不安全问题，及时向监理、总承包施工单位提出，限时制定措 施，及时解决。对上级提出的安全生产与管理方面的问题，要定 时、定人、定措施予以解决；(9)配合政府相关部门的监督检查；(10)组织单位工程的竣工验收及备案工作；(11)交付使用和工程移交工作；(12)进行保修期管理。2.2.7资料管理部主要职责(1)根据项目建筑内容和特点，构建工程档案总体台帐体系, 分阶段、分项目、分内容建立子档案台帐；(2)建立档案资料管理制度；(3)接收各专业组移交的工程资料并进行管理和存档；(4)列入城建档案馆接受范围的工程档案，在工程竣工验收前,提请城建档案馆进

14、行预验收，将通过预验收的工程档案，按期移交城建档案馆；(5)编制项目竣工资料，向使用人移交项目竣工资料和相关档 案，并办理移交手续；(6)负责日常收发文、接待管理。2.3项目的责任分配表2-1项目责任分配矩阵表编号工作内容项目经理前期部工程管理部造价合约部财务管理部资料管理部招标采购部工程设计部1前期阶段可研报告的编制与审核 各项报批手续 勘察、设计招标 初步设计施工图设计 办理规划许可证 2准备阶段施工图审核 监理招标材料设备招标施工招标项目报装办理开工证3施工阶段地基与基础主体结构二次结构室内外装修市政工程设备安装4竣工及移交阶段竣工预验收 竣工验收竣工备案移交 -组织或管理；-负责或执行

15、；-协助或配合图2-2项目实施合同结构三、建立“目标管理是项目管理核心”的管理理念根据项目管理目标建立起科学、细化、可控的目标分解体系，使各参建 单位的目标形成一个界面明确、相互衔接、原则统一的目标体系，使各 参建单位目标明确、责任清晰、相互协作、相互制约，确保项目总体目 标的实现。 各参建单位以项目目标为基点，详细列出各项管理工作的内容，并找出其中的重点，制订相应的工作方法和措施，将实现目标融 入到每一项管理工作的方法和措施中。四、建立科学合理的计划管理体 系此计划体系包括两个方面：一是由项目参与各方共同建立的三级计划体系；一级计划：参建各方共同确认的项目进度总控制计划；内容涵盖项目开发整个

16、过程所有影响进度的工作。二级计划：由各专业分包编制，并由总承包汇总，管理、监理核定的 专业工程施工网络计划，主要目的为划分流水、协调专业内施工内容与顺序。三级计划：即由施工总承包汇总各分包人提报的二级计划并进而编制 的涵盖各专业施工内容的短周期施工计划。二是公司内部控制的计划体系。公司项目部将根据项目进度总控制计划进度要求并结合当前项目实际 情况编制，将委托人与代建人的工作任务分配到每一责任单位及责任人，并列出实现的进度要求。通过以上两个计划体系的科学运转，最终确保项目工期目标的实现。五、建立完整的项目管理报告体系通过建立完整的项目报告体系，加强各参建方之间的沟通，从而保证项目的顺利进行。建立

17、的项目报告体系主要包括项目管理工作月报、施工月报、监理月报、财务报告、评标报告以及其它专项报告。其中项目 管理工作月报和财务报告是代建人向委托人和使用人提交的重要报告。六、建立完善的项目管理评价体系此项目管理评价体系包含两方面的内容 ：一是外部评价体系；二是自身评价体系。通过以上项目管理评价体系，对项目参建方的工作给予全面而客观的评价，从而督促各参建单位共同努力实现项目的各项管理目标。同时内部评价体系能够保证我们在项目管理中进行自我检测、自我监督、 自我提高和自我总结，由此达到不断提高项目管理 水平的目的，从而保证项目能够达到各项管理目标。七、项目建设必 须坚持以下管理方法A.凡事有章可循策划

18、每件工作时，都要制订相应的管理制度、工作程序与方法，执行 者依据管理职责、规定与程序，来完成既定的工作，以减少工作的随 意性。B.凡事有据可查做每件工作时、过程中、结束后对工作的内容、结果都要有记录，对待各种事件要有可追溯性C.凡事有人负责做每件工作，只有安排责任人，需要落实的工作才能有人去执行，明确了责任人，工作上才能有责任心，工作才能得到真正的落实。D.凡事有人监督对于每件工作在落实过程中，都要建立一套监督机制，通过监督体系的执行，可以对责任人的工作起到促进作用，并能够及时发现问题，修正工作目标。项目管理目标项目管理的目标主要包括质量目标、进度目标、投资目标、安全目标、职业健康安全目标和环

19、境保护目标。根据设定的各种目标，进行目标分解，并落实到部门和人员。一、项目管理目标分解的原则(1)项目管理目标的分解应该根据代建管理合同进行；(2)项目管理的分目标应该能保证总目标；(3)目标分解应该落实到人，责任到人；(4)目标分解应该尽可能量化。二、项目管理目标分解的方法(1)项目结构图法；(2)组织结构图法；(3)项目管理任务分工表法；(4)项目管理职能分工表法。三、项目管理目标分解根据代建项目管理的内容，质量目标、进度目标、投资目标、安全目 标、职业健康安全目标和环境保护目标一般可按照以下方式进行分解:序号创优分部创优子分部创优分项备注1地基与基础工程有支护土方 土方开挖土方回填地下防

20、水防水碎工程卷材防水工程混凝土基础钢筋工程混凝土工程2主体结构工程混凝土结构 钢筋工程混凝土工程砌体结构砌筑工程钢结构钢结构制作、安装3建筑装饰装修工程地面地面基层工程整体楼、地面工程门窗木门窗安装工程铝合金门窗工程塑料门窗安装工程吊顶暗龙骨吊顶轻质隔墙骨架隔墙帚墙玻璃帚墙、石材帚墙抹灰装饰抹灰工程涂饰水性涂料涂饰饰面板（砖）饰面砖安装细部门窗套制作、护栏和扶手制作安装4建筑屋面工程卷材防水屋面 屋面保温层工程屋面卷材防水层工程屋面防水保护层工程给水管道安装工程5建筑给水、排水及采暖室内给水系统给水管道附件及配件安装室内排水系统排水管道及配件安装工程室内采暖系统采暖管道安装工程采暖附属设备安装

21、工程卫生器具安装卫生器具安装工程室外给水管网给水管道安装室外排水管网排水管道安装供热锅炉及辅助设备安装锅炉安装6建筑电气工程 变配电室 成套配电柜、控制柜安装供电干线 电缆沟内和竖井内电缆敷设电气动力成套配电柜、控制柜安装电气照明安装专业灯具安装备用和不间断电源安装 成套配电柜、照明配电箱安装防雷及接地安装避雷针及接地装置安装工程 7智能建筑通讯网络系统通讯系统办公自动化系统 计算机网络系统建筑设备监控系统 变配电系统、 照明系统、电梯和自动扶梯系统等 火灾报警及消防联动系统火灾和可可燃气体探测系统、火灾报警及消 防联动系统安全防范系统电视监控、停车管理系统等综合布线系统线缆敷设、机柜、机架、

22、配线架安装等电源与接地智能建筑电源、防雷接地环境空间环境、视觉照明环境住宅智能化系统 各分项工程8通风与空调工程送排风系统风管制作安装、风机安装调试等 防排烟系统风管制作安装、风机安装调试等除尘系统风管制作安装、风机安装调试等9电梯安装工程电力驱动的曳引式或 强制式电梯安装 曳引装置组装工程导轨组装、轿箱、层门电器装置安装工程安全保护装置 试运转项目管理内容实施期代建根据实施代建的特点，将实施代建分为三个阶段，即：实施代建前期(从获得初步设计批复到获得开工证)、实施期(从获得开工证到竣工验收移交)和实施后期(竣工移交以后)。4.1.1实施代建前期施工、监理单位招标(1)编制招标任务委托书，拟定

23、招标方案；(2)审查、补充招标文件；(3)审查招标代理单位的勘察工作计划，勘察范围要求、提交成 果的内容和时间。(4)参与资格预审，组织现场勘察与答疑会；(5)配合招标代理单位组织开标、评标；(6)将招标投标书面情况报告和中标合同报市发改委备案。4.1.1.2 办理建设工程施工许可证(1)协助使用单位准备规定材料;（2）审核申报材料的完整性及合规性；（3）负责申报材料的修改工作及报送工作。4.1.2项目代建实施期4.1.2.1 进度管理1）根据合同总工期提出节点工期要求，确定工程进度管理的重点；2）根据节点工期要求及具体施工条件，编制整个工程的控制性网络进度计划，并对进度目标进行分解，提出各合

24、同控制性进度目标；3）按照建筑业法律法规要求，及时办理政府部门相关手续；4）积极协调外部条件，保证施工过程中水、电、交通、通信及其他社会配合条件满足工程需要；5）及时确定专业分包与主要设备厂商；6）审查经监理单位审批的施工总进度计划，按时检查实施情况，督促监理单位要求施工总承包单位采取措施实现合同目标要求，当计划变动时，及时提出调整网络计划的意见；7）按进度计划督促建设单位直接分包单位及时进场，督促主要材料设备厂商按时供货；8）处理工期索赔；9）按合同规定的要求，监督、检查监理单位、总包单位的工作，根据现场实际进度情况，不定期召开生产计划专题会，保证总控计划的顺利落实；10）定期向委托人汇报工

25、程进度情况。11）及时组织竣工验收;12）及时移交项目使用单位。4.1.2.2 质量管理1）依法对工程建设项目中专业分包、主要材料设备厂商进行招标；2）将专业工程及关键材料设备发包给具备相关资质条件的合格厂商；3）将真实、齐全、完整的基础资料提交相关参建单位；4）审查经监理单位审批的施工组织设计，审查施工承包单位的质量控制体系和措施，核实质量文件；5）组织图纸会审和设计交底；6）按合同规定的要求，监督、检查监理、总包等各参建单位工作；7）审核签认设计变更、工程技术洽商；8）对用于工程的关键材料、设备进行检查验收；9）督促处理重大工程质量问题、质量事故；10）依据合同文件、设计图纸和技术规范要求

26、等，对单位工程、分部工程进行监督、检查和验收；11）规划、消防、电梯、人防、卫生防疫、市政等专项验收与接收；12）组织工程竣工验收；13）向使用单位进行项目交接。4.1.2.3 投资管理1）审核设计预算，制定成本控制目标；2）根据已确定的项目总投资目标及成本控制目标，对不同施工阶段的工程造价进行分解，确定相应的阶段性投资控制目标；3）编制工程建设资金使用计划，并征得委托人认可；4）根据成本控制分解，进行招标、评标中投资控制，确定合适的专业分包及主要材料厂商；5）处理设计变更，包括设备、材料的变更；6）审核索赔引起的费用增减和暂估价；7）对投资计划进行动态管理；8）审核支付工程进度款，审核支付由

27、招标人供应的材料、设备款；9）按合同规定的要求，监督、检查施工监理单位的投资控制工作；10）进行竣工结算审查；11）向上级主管部门及质检站出具工程款支付证明；12）编制竣工结算报告。4.1.2.4 安全管理1）明确安全管理目标，进行责任分解；2）按照国家法律法规要求，办理政府相关手续，申请领取各项证照；3）办理工程相关保险；4）委托总包单位进行现场安全生产管理，审查施工单位的安全控制体系和措施，督促检查落实；5）严格控制设计质量、工程实体质量；6）针对安全风险，督促各方预先采取控制措施，并制定相关预案；7）督促监理、总包定期组织安全检查，发现问题及时纠正；8）在发生安全事故时，配合有关部门对安

28、全事故的调查处理；9）竣工后编制专项报告。4.1.2.5合同管理1）制定本建设项目的合同结构，拟定个合同草案；2）协助建设单位进行合同谈判，签订相关合同；3）对合同进行分析，控制风险源；4）建立合同数据档案；5）形成合同网络系统；6）实施阶段，对合同的履行进行检查、监控、管理；7）索赔管理；8）处理合同争议；9）进行总结。4.1.2.6 信息管理1）建立项目信息管理架构；2）建设过程中，及时传递、收集、整理相关信息；3）定期编制工程项目报告，报送委托人；4）督促所有参建单位按政府规定做好全过程信息收集、整理、归档工作；5）督促所有参建单位将竣工验收资料及时整理、验收、移交；6）及时进行资料信息

29、管理工作总结。4.1.3项目代建实施后期项目的决算、审计；项目后评估；项目总结。项目管理程序和控制要点项目代建管理总程序图5-1项目代建管理总程序前期手续办理程序和控制要点建设用地规划许可证办理程序；图5-2建设用地规划许可证办理程序国有土地使用证办理程序图5-3国有土地使用证办理程序建设工程规划许可证办理程序图5-4建设工程规划许可证办理程序施工许可证办理程序图5-5施工许可证办理程序5.2.5.2控制要点控制的重点是充分理解政府部门的政策规定、办事程序，并结合项目的特点，将可能出现的问题和解决方策作出预先安排，以缩短政府部门的审批周期，避免不必要的反复。(1)充分熟悉相关法律法规；(2)熟

30、悉各委办局的工作程序；(3)材料要齐全、符合法定形式审查标准。(4)协调各协作单位的工作关系，保证项目按期、按时正式开工建设。设计管理程序和控制要点设计准备阶段管理工作程序设计阶段管理工作程序图5-3设计阶段管理工作程序框图设计阶段控制要点设计阶段目标控制与管理目标 设计阶段目标：在控制投资前提下，建筑造型、使用功能及设计标准 满足建设单位要求；结构安全可靠；符合城市规划、公用设施等主管 部门的规定。设计管理是对设计进度、设计质量和工程投资进行监督管理，积极协调良好的外部环境，及时办理各项报建报批手续，为后期工作顺利开展奠定基础。整个项目投资始终控制在计划内，设计进度和设计质量满足合同要求。设

31、计阶段质量控制要点工程项目设计阶段是质量控制、投资控制的关键性阶段，必须处理好质量和投资二者关系。设计质量直接影响工程质量，督促设计单位确保设计质量是项目管理部的首要任务。各个设计阶段的内容不同，工序不同，对设计质量的控制要求也有所不同，有关各工序质量控制要点见表1。表5-1设计质量控制的主要环节序号 工作阶段 项目管理控制要点备注设计准备1、根据项目建设要求，拟定规划设计大纲2、组织方案竞选或设计招标、择优选择设计单位3、拟定设计纲要及设计合同4、落实外部条件，提供设计所需的基础资料二设计阶段1、督促建立质量保障体系，制定质量、进度计划2、督促设计进度，组织设计与外部有关部门间的协调工作。3

32、、督促设计单位开展技术经济分析，搞好设计方案比选，优化设计4、各设计单位之间的协调工作5、参与主要设备、材料的选型6、检查控制设计进度三成果验收1、组织对设计的评估或咨询2、审核工程估算、概算3、审核主要设备及材料清单4、施工图审核设计阶段进度控制要点1）督促设计单位按照设计进度计划提供各阶段的设计文件，确保工程建设的需要。2）对设计进度实施动态控制。定期检查设计工作实际完成情况，一旦发生偏差，及时分析原因，并提出纠正措施。必要时应对原进度计划进行调整或修订，以确保设计工作按计划完成。设计阶段投资控制要点项目投资控制贯穿于项目建设的全过程，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%95% ,

33、技术阶段，影响项目投资的可能性为35%75%,施工图阶段，影响项目投资的可能性为5%35%。因此，项目关键在于施工前的投资决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计阶段。设计阶段投资控制要点1）严格审查设计概（预）算。主要审查内容：（a）设计概（预）算的编制依据（编制依据的合法性、时效性、适用性 ）；（b）设计概（预）算的构成：对于单位工程概（预）算，建筑工程重点审查工程量、采用的定额或指标、材料预算价格；设备及安装工程重点审查设备清单、标准设备原价、非标准设备原价、设备运杂费、进口设备费用。2）设计变更控制管理设计变更必须征得项目管理单位同意并办理书面变更手续，凡涉

34、及施工图审查内容的设计变更还必须报请原审查机构审查后再批准实施。对非发生不可的变更，应尽量提前实现，变更发生的越早损失越小。如在设计阶段变更，只须修改图纸，其他费用尚未发生；如果在采购阶段变更，则不仅要修改图纸，设备材料还必须重新订货与采购；若在施工中变更，除上述费用外，已施工的工程还需拆除，势必造成更大的损失。尤其对影响工程造价的重大设计变更，更应先算帐后变更，使得投资控制在目标值内。设计阶段投资控制的方法与手段对项为实现投资控制目标， 设计过程中就要始终采用限额设计方式,目投资目标进行合理分配，在初步设计完成时，复核及调整初步设计概算低于投资额；技术设计完成时，控制其修正概算不超过初步设计

35、 概算；施工图设计完成时，控制其施工图预算不超过修正概算。即限额设计必须贯穿于设计的各个阶段，实现投资的纵向控制。1）采用限额设计控制投资要求设计单位必须严格按照批准的初步设计确定的原则、范围、内容投资进行限额设计。限额设计的重点放在工程量的控制上，控制工程量一经审定，即作为施工图设计的工程量的最高限额不得突破。当涉及建设规范、产品方案、工艺方案、工艺设计方案的重大变更时，原 初步设计已失去指导施工图设计意义，则必须重新编制或修改初步设计文件。随着初步设计的重编和修改，另行编制修改后初步设计的概算报建设单位及管理公司审批。投资控制即以批准的修改初步设计概算为准。2）运用价值工程法对设计进行技术

36、经济比较运用价值工程法，通过设计的多方案技术经济比较，达到造价降低，功能不变或提高功能；造价略提高，功能大幅度提高的目的。3）主动控制为主，使投资控制取得令人满意效果。设计合同管理要点设计合同文件的编制和管理1）编制设计委托合同文件，对有可能引起经济纠纷的条款内容要明确表述。合同文本出台前要充分讨论，避免歧异和模棱两可的文字，避免错漏，对有特殊要求的部分，必须在合同文件的补充条款中表述清楚2）与设计单位进行合同谈判。3）设立合同管理机构，配备合同管理人员，对合同进行编码分类，统一管理并建立台帐。4）对合同履行情况进行检查，督促各方严格履行合同义务，保证本 工程设计合同的顺利履行。5）及时收集设

37、计工作实施中各类数据的反馈信息，在此基础上做好 合同分析，预测合同风险并制定相应措施。设计变更管理要点1）不论是在初步设计阶段、方案设计阶段，还是施工图阶段，凡是 设计单位、建设单位、管理公司和监理单位提出的变更都要严格把关。2）项目管理师在审批设计变更要求时，充分考虑设计变更后对工程 的安全性、外观、使用功能、进度、造价等方面有无影响，是否符合 现行技术标准、规程规范。3）设计变更管理程序，见图4。本设计变更程序为一般情况下的变更程序，具体的项目应根据代建管理合同的有关规定及实际情况执 行，如功能改变或限额以上的变更须由委托人进行审批等。图5-4设计变更管理程序框图设计延期管理1）当设计单位

38、提出的设计工作延期要求符合设计委托合同文件的规 定条件时，项目管理部应予以认可。2)当设计单位未能按照设计委托合同要求的工期完成工程设计并交付全部设计文件造成设计工期延误时，管理部应按照设计委托合同规定从设计单位应得的款项中扣除误期赔偿费。招标程序和控制要点中华人民共和国建筑法、中华人民共和国招投标法、工程建设项目施工招标投标办法、工程建设项目货物招标投标办法、房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标管理办法、工程建设项目自行招标试行办法、招标公告发布暂行办法、工程建设项目招标范围和规模标准规定、评标委员会和评标办法暂行规定评标专家和评标专家库管理暂行办法 等法律和法规、规定文件对招 投标做出了要

39、求， 各地方及部委也相应出台了一些规定， 进行招投标活 动时，应遵循这些规定。招标方式分为公开招标和邀请招标，招标组织形式分为委托招标和自行招标。总包、监理单位招标程序和控制要点本招标流程是根据北京市建设工程发包承包交易中心的流程进行编制，各区招标办的流程可能与此有所差异，本流程只是提供参考。总包、监理单位招标控制要点(1)委托招标时，选择信誉良好、具有相应招标代理资质的招标代理单位；(2)编制的招标计划应与总控计划相一致；(3)委托招标时，应向招标代理单位明确要求，详细审核招标代理单位编制的资格预审及招标文件(特别是商务、技术要求和评分方法)，确保能选择到满足工程要求的总包、监理单位，又能使

40、造价在控制范围之内。(4)选择合适的合同文本，确保利益，减少风险，合同文本应尽量考虑周全。(5)委托招标时，监督招标代理单位及时报送资料，确保进度。专业施工单位招标程序和控制要点单项合同估算价在 50万元以上的劳务分包工程；单项合同估算价在200万元以上的专业分包、专业承包工程；单项合同估算价在200万元人民币以下，但工程项目中政府投资或者融资在100万元人民币以上的专业分包、专业承包工程。专业施工单位招标程序本招标流程是根据北京市建设工程发包承包交易中心的流程进行编制。专业分包、劳务分包工程公开招标流程与施工、监理招标程序基本相同。专业分包、劳务分包工程邀请招标流程见下图。图5-6专业分包、

41、劳务分包工程招标流程图(公开)图5-7专业分包、劳务分包工程招标流程图(邀请)专业施工单位招标控制要点(1)委托招标时，选择信誉良好、具有相应招标代理资质的招标代理单位；(2)应及时进行招标，以免耽误工期;(3)招标时，应确保能选择到满足工程要求的信誉良好、价格合适的专业施工单位。(4)选择合适的合同文本，减少索赔。材料、设备招标程序和控制要点重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上或者单台重要设备估算价在30万元人民币以上的。材料、设备招标程序材料、设备招标流程与施工、监理招标程序基本相同。材料、设备招标控制要点(1)、严格评分方法和评分程序，确保选中的供货商能满足项

42、目的要求，采购的材料、设备质优价廉；(2)、明确技术和商务要求、供货时间等。(3)、确定招标时间并严格执行，明确责任部门和人员，以防招标时间过长。质量控制程序和控制要点质量控制程序(1)质量管理总工作程序图5-8质量管理总工作程序(2)质量管理分工作程序图5-9质量管理分工作程序(3)材料、设备质量管理工作程序图5-10材料、设备质量管理工作程序(4)分包单位管理工作程序图5-11分包单位管理工作程序(5)分部/分项工程验收管理工作程序图5-12分部/分项工程验收管理工作程序(6)单位工程验收管理工作程序图5-13单位工程验收管理工作程序(7)质量问题处理管理工作程序图5-14质量问题处理管理

43、工作程序质量控制要点组织措施(1)质量目标控制由工程部管理部负责。工程管理部设符合专业质量控制岗位资格的专业质量控制工程师。要求各参建单位均应设置质量控制工程师。工程部将质量控制目标进行逐级分解，落实到相应的单位和人员。(2)根据本工程的管理职能分工表，落实具体的质量管理职能。(3)编制项目质量控制的工作流程，并严格执行。(4)组织召开各种关于质量管理的会议(周、月质量例会、专题质量会等)，并进行会议的组织设计。管理措施(1)质量控制管理的原理1）采用PDCA循环原理进行质量控制2）采用三阶段控制原理，即坚持事前、事中和事后控制；3）采用三全控制管理的思想，即坚持全面质量控制、全过程质量控制和

44、全员参与控制的管理思想。（2）管理的方法和手段1）建立工程项目质量控制系统2）编制施工质量控制计划要求总、分包单位编制施工质量控制计划，设置质量控制点。质量控制计划的内容一般应包括：工程特点及施工条件分析（合同条件、法规条件和现场条件）；履行施工承包合同所必须达到的工程质量总目 标及其分解目标；质量管理组织机构、人员及资源配置计划；为确保工程质量所采取的施工技术方案、施工程序；材料设备质量管理及 控制措施；工程检测项目计划及方法等 总、分包单位质量计划编制完毕，应经企业技术领导审核批准， 并按承包合同的约定提交工程监理及代建人批准确认后执行。3）对施工生产要素进行质量控制。对施工质量的五大要素

45、进行控制：劳动主体、劳动对象、劳动方法、劳动手段、（3）选择合适的承发包模式为了便于工程质量的控制，保证实现质量目标， 在本工程中考虑选用合理的合同结构， 尽量减少合同交界面， 尽量将直接分包和直接供应纳入总包管理范围之内，由总包对工程质量统一管理，分包单位和总包单位共同承担连带责任。(4)进行风险管理为了实现质量控制的目标，针对本工程进行质量风险分析，并在分析的基础上采取风险管理措施，以减少质量失控的风险量。质量风险的分析主要从以下几个方面：组织风险、管理风险、合同风险、工程环境 风险、技术风险等。(5)重视信息技术在质量控制中的应用信息技术的应用有利于提高质量信息处理的效率、有利于提高质量

46、信息的透明度、有利于促进质量信息的交流和项目各参与方的协调工作。在本工程中， 为了提高质量控制的效率和效果，要求各参建单位 对质量管理统一采用计算机进行，建立局域网并配备必要的质量管理软件。(6)本工程的主要质量控制管理措施1)设计质量控制组织施工图图纸会审，吸取建设单位、施工单位、监理单位等方面对图纸问题提出的意见，要做到设计与施工工艺的良好接合，以保证施工顺利进行； 落实设计变更审核，控制设计变更质量，确保设计变更不导致设计质量的下降。并按规定在工程竣工验收阶段，在对全部变更文件、设计图纸校对及施工质量检查的基础上，出具质量检查报告，确认设计质量及工程质量满足设计要求。所有设计文件均应有各

47、专业设计、审核人签字，设计文件封面要有设计负责人、设计单位负责人和总工程师签字并加盖公章。设计管理人员要按图纸目录和合同约定的份数进行清点验收 2）施工质量控制的方法施工准备质量控制a）做好质量控制工作的准备。详细研究监理合同、总承包合同的有关条款，根据有关国家、部委颁布的现行有效的法规、规范和标准，针对本工程的特点，编制工程项目质量控制文件；b）检查由监理审查的分承包方、试验单位的营业执照、资质情况及对分承包商施工人员的技术素质进行控制情况；c）检查由监理审查的分承包方在特殊过程中所用设备和人员，是否符合规定；d）检查由监理审查的总承包方的施工组织设计和主要的分部、分项工程施工方案和季节性施

48、工方案。与承包单位、监理单位协商拟订工程的特殊工序、关键工序、重要部位关键控制点及控制措施，并编制作业指导书，作为工程施工中控制的重点；e）检查对工程所需原材料、设备质量进行检验和控制情况，对分承包方进场材料在监理工程师的组织下，按有关标准规范进行抽检，共同检验，合格后方可进场使用；f）认真组织好图纸会审和设计交底工作。审核总承包单位的质量管理、技术管理、质量保证体系。施工过程质量控制a）对进场施工的总承包商进行工程质量的目标交底，通过监理工程师对其施工工序进行监督控制和验收。只有通过分承包自检、总承包复检及监理工程师终检合格后的分项工程，才能进行下一道工序；b）在施工过程中对施工现场进行巡视

49、检查，对特殊工序、关键工序、 重点部位进行重点控制；c）检查执行工序样板制度；d）建立定期现场工程协调例会制度。对交叉配合中的有关问题，进行协调、配合、计划和管理，充分发挥监理、总承包的协调作用，确 保工程各工序衔接合理，工种配合得当，避免人为返工，确保工程质 量。施工验收质量控制a）总承包方组织有关人员按规定的施工及验收规范和质量评定标准对完成的分项、分部、单位工程进行检查验收，并以书面形式通知监理工程师；b）总承包单位自检合格达到专业验收和竣工验收条件时，应申请验收，由招标人组织对工程进行验收，符合合同要求后，办理竣工验收手续；c）代建人责成总承包单位将工程施工管理资料、工程质量保证资料、

50、工程质量评定资料、竣工图等工程资料整编、组卷、成册，交监理查验后按合同规定的份数由总承包单位提交代建人。3）进场材料的控制与管理措施工程管理部制定对材料质量管理的程序； 分承包商及材料供应商提供材料时，必须根据合同，向代建人、监理、总承包方提供产品说明书，并根据其材料进行牢固、清楚和明显的标识;要求总承包方依据总承包方材料采购程序文件与其材料供应商制 定严格的要求和程序，保证材料在使用、管理、装卸、储存和运输中 严格保持标识，防止损坏、变质、丢失和错用； 要求总承包商根据标识，材料的性质分区进行堆放，以防止材料 腐蚀、污染、变质，防止使用、滥用和错用不正确的或者有缺陷的材 料，对有特殊要求的材

51、料，进行特殊的贮存； 要求总承包商必须按制定的材料储存管理程序，设专人负责对材 料进行发放、使用和回收；对于易变质的材料在贮存期间进行定期检查，在规定的有效期内进行使用，如材料超过使用期限或已发现变质现象，就要严格加以控制，不准使用到工程上。4）对不合格品的控制与管理措施在施工过程的检查中，发现不合格品应由责任人进行标识、记录、隔离、并填写不合格的记录，根据不合格品的类型（一般不合格品、重大不合格品）分别处置。一般不合格品，由分承包方标识、记录、隔离，并停止该工序的施工，提出合理的纠正措施和处置方案，由监理工程师、总承包方签署确认后按纠正措施和处置方案返工，重新按规范验证合格后方可进入下一工序

52、的施工。重大不合格品， 分承包方标识、记录、隔离，并停止该工序的施工，总承包方填写不合格品报告，及时上报监理工程师，组织专家进行评审后处置。5）纠正与预防措施的控制与管理措施 总承包商在施工中发生不合格项，应及时向监理工程师报告，总承包方应采取适当管理措施，以保证及时鉴别和纠正有损于质量的情况；对于施工中出现严重的或者重复发生有损于质量的情况，总承包方应检查起因和采取纠正措施，并用文件说明不合格品(项)的起因和应采取的纠正措施，向监理工程师报告； 对于严重有损于质量的情况，工程部通过监理方发出停工令，直 到总承包方采取适当的纠正措施为止；总承包商对其所有严重有损质量情况的纠正措施在执行前必须提

53、交到监理工程师审查认可后，完成纠正措施的实施；总承包方将根据工程合同及程序对分承包方的质量和所采取的不合格品项的纠正措施，进行监督检查，验证纠正措施是否已按进度要求完成，是否上报监理工程师。经济措施为了更好的保证工程的质量目标，采取经济激励措施。在总、分包合同、采购供应合同中明确奖罚措施，对于达不到合同中规定的质量要求的单位，进行经济处罚。技术措施(1)采用对质量目标有利的设计技术。在设计时，采用对本工程 质量目标有利的设计技术，以保证目标的顺利实现。(2)选用对质量目标有利的施工方案。施工方案对工程质量有直接 的影响，在选用施工方案时，应优先考虑能保证工程质量的方案。进度控制程序与控制要点,

54、进度控制程序(1)进度管理总工作程序 图5-15进度管理总工作程序(2)进度管理分工作程序 图5-16进度管理分工作程序进度控制要点三级进度计划编制(1)项目进度总控制计划1)由项目工程部计划工程师主持编制。此计划为项目指出最终进度目标，为项目各主要工作及主要分部、分项工程均指出明确的开始、 完成时间；反映各工作之间、各分部分项工程之间的逻辑制约关系；并确定该项目进度计划的关键线路；是组织制订和落实二级、三级进度计划、项目部月/周工作计划以及必要专项工作计划的依据。2)项目代建合同签订后，项目工程部计划工程师应着手项目进度总控制计划的编制，要求项目管理部收集并提供相应的资料和配合。项目进度总控

55、制计划报经委托人批准后，作为指导开工前项目管理工作和总包招标工作的依据；经项目管理部与监理、设计、施工单位充分协商并 报经委托人批准后，作为指导施工期建设、监理、设计、施工各单位工 作的依据。3)当项目建设过程中出现重大变化或进度计划严重滞后时，项目部应明确责任方及进度总控制计划调整的必要性。4）关于项目进度总控制计划编制、协商、审批、发布的工作原则，应在设计、施工等相关合同中予以明确。（2）二级进度计划1）二级进度计划是总包、各分包单位编制由总包汇总的其合同承包 范围内工程的施工计划， 是总包、各分包单位对其合同内工作的详细分解和具体安排，用于指导、检查和管理各总包、分包单位按期完成各自合同

56、规定的工作。二级进度计划应依据项目进度总控制计划编制，原则上必须符合项目进度总控制计划确定的工期要求，如有重大变化，需报项目管理部批准。2）项目管理部在总包、分包单位招标时，应依据项目进度总控制计划，在招标文件中明确相应工程的工期及开、竣工时间，要求投标单位在投标时提交双代号网络图形式的二级进度计划，并作为评标的重要指标，在确定中标单位前，可要求投标单位修改其二级进度计划以达到较满意的进度计划水平、质量和时间安排作为授予合同及履行合同的重要依据。3）确定中标单位后，应要求中标单位正式提交二级进度计划，二级进度计划报经总包、监理、项目管理部审核批准后，用于指导中标单位开展工作。4）项目管理部应及

57、时组织检查二级进度计划的执行情况，出现较大偏差应及时发函给总包单位，要求其责任单位及时采取相应改进措施。（3）三级进度计划1）三级进度计划即月/周施工计划，是由总包组织各分包单位依据二级进度计划编制的短周期各专业施工综合计划，是用于指导、检查、督促施工进度安排的具体操作性工作计划，是实现一、二级进度计划的必要保证。2）项目管理部应要求总包按建设工程监理规程及时组织各分包单位编制日施工计划并上报监理部、项目管理部审核。 项目管理部应依据一、二级进度计划进行审核，发现问题应及时要求总包进行调整。3）项目管理部应要求总包在每周工程例会前提交监理、项目部其周施工计划，作为检查上周施工进度、安排下周施工

58、计划的依据。4）项目工程部计划工程师负责制订推荐使用的月/周施工计划标准格式，由项目管理部提供总包单位参考使用。（4）项目管理部月/周工作计划及专项工作计划1）项目管理部月/周工作计划是由项目管理部经理依据项目进度总控制计划组织编制，是以月/周为单位涵盖委托人、使用人及项目部全部管理工作的日常工作安排计划。在项目进度总控制计划完成前，月/周工作计划可依据里程碑计划安排各项工作。制订月/周工作计划 应切合实际，责任到人，是落实项目进度总控制计划的必要保证。2）项目工程部计划工程师负责制订并提供项目部月/周工作计划的标准格式，项目管理部经理应依据标准格式如实填写完成情况，详细制订工作计划。3）项目

59、管理部月/周工作计划应于每月/周的第一个工作日前，将月/周工作计划传至项目管理公司。4）公司各职能部门应依据项目管理部月/周工作计划和项目管理公司工作需要，制订各部门的月/周工作计划，用以支持、配合项目管理部完成计划工作和完成项目管理公司工作要求。主要进度控制管理措施（1）组织措施1）工期控制由项目工程部负责。工程部设符合进度控制岗位资格的专职计划控制工程师。要求各参建单位均应设置计划控制工程师。工程部将工期目标进行逐级分解，落实到相应的单位和人员。2）根据本工程的管理职能分工表，落实具体的进度管理职能。要求各单位将相关的任务落实到个人。3）项目部经理负责组织项目进度总控制计划的检查、落实，制

60、订月工作计划时均应对比项目进度总控制计划检查完成情况，分析问题原因并采取相应对策。4）项目部各专业工程师负责其职责范围内二、三级进度计划的检查、落实，发现问题应及时要求总包及相应责任单位采取相应措施。5）项目部经理负责组织项目部月/周工作计划和专项工作计划的检查、落实，并反映在下月 /周工作计划中。6）项目工程部计划工程师负责对项目部进度计划体系建立和运行情况的检查、检测， 运用双代号网络图的当日线和前锋线，比较实际进度和计划进度差距，进行量化分析。（2）管理措施1）编制项目进度控制的工作流程，并严格执行。2）组织召开各种关于进度管理的会议（周、月进度、计划会、专题会等），确定影响工程实际进度