澳洲花园营销策划预案13

1、.：.；澳洲花园营销谋划预案第一部分 工程谋划的总体思绪 一、 确定工程的主题1本工程以“澳式生活为主题。2楼盘名“澳洲花园，备选“地中海风情。二、 工程定位概念主题：旅顺首座拥有海岸风情的“街区住宅。目的客户群的定位：本工程的消费人群是本地初次置业的人士和外地来连安家的外来人员。功能定位：内设有大型的公建和会所，除满足于本小区人士的生活、休闲、文娱、购物之外，还将辐射周边区域“街区住宅产品定位：中等规模的澳式风格生活住宅小区“海岸风情楼盘起价1680-2380元/平方米，首付30%，七成20年银行按揭。三 、 定价战略本工程以“群众价钱、低开高走定价战略推出市场，必会引起市场的关注，而且为消

2、费者所接受，可以会聚大量的人气，为工程后期销售打下坚实的市场根底。四、 销售方式本地销售与外地销售相结合方式总套数600多套本地销售 外地销售100多套 500多套第二部分 工程执行部分一 楼盘笼统包装 入主工地前期阶段楼盘包装战略1 外墙广告本工程工地围墙呈长方形，面临和平世纪公园的那面主围墙应切合工程主题来做文章，做到给看楼者耳目一新的觉得。其他三面围墙的内容一样，并要标有楼盘名、楼盘标识、售楼等，以到达一致笼统，加深买家印象的目的。2 户外广告看板应在售楼处的顶部或两侧、相邻公路的主要入口处设立大型看板，内容要有楼盘透视效果图、楼盘称号、广告语、售租、标识和交通图等等。 施工阶段的楼盘包

3、装战略1 建立精神堡垒。顾名思义，也就是说要有充分表达楼盘精神内涵、切合楼盘的主题与定位的东西。例如石刻、浮雕、文化长廊等。2 施工进度板3 广告条幅4 指示牌5 温顺的警告牌6 对工地进展围墙围蔽以后，施工通道的设置应思索不影响示范区环境和看房观赏道路的美观。7 加强工地内部管理，同时在条件允许的情况下，一致规范施工人员的着装，并在工地现场挂放关于施工质量监控的标语。等等。设立以上几个方面，主要是展现开展商的细心与诚意。表达效力的人性化目的。 销售阶段楼盘包装战略1 路旗2 售楼处。售楼处的建筑外观风格应与楼盘的类型、档次相吻和，颜色、外型尽量与楼盘配合，风格一致；室内摆设大致有接待台、展板

4、包括广告板、效果图、阐明图、灯箱广告、楼盘模型、户型设计模型、销售进度表、售楼书等等。3 售楼处的音响设备除播放工程广告片之外，适当插播高雅音乐，在听觉上为现场销售营造高雅的气氛，支持工程定位。4 留意对细节的关注。如伞架、擦鞋机、纸巾等等。充分表达人文关怀。5 在推行展销活动期间，工地现场需思索设置相应的气球空飘、横幅。6 工程现场观赏动线所经过的主入口，应设立保安亭，表达工程物业管理的素质。7 加强示范区域的环境保洁，防止由于卫生问题，影响客户对工程的印象。8 交楼期间设置站岗值班，以表达本工程物业管理的平安化、人性化。9 添加观赏本工程的园林景观的动线安排，同时表达出工程的成熟优势。10

5、 售楼处的规划应设立样板间，以便顾客更方便、更直接了解楼盘的构造、户型，加深对工程的印象。 收尾阶段楼盘包装战略1 立入住率广告板2进展答谢会。等等2 样板间的制造应充分认识到样板间在本楼盘销售中的重要性，它不仅仅提高了开展商的实力，提高了顾客的购买愿望，还在于给周边竞争楼盘无形的竞争压力，争夺有限客源。设置原那么 充分表达本工程的定位和产品设计的风格特征，并吻合目的客户的喜好、档次。 充分展现工程的主题。例如，突出海洋特征文化等等。 经过装修、装饰弥补产品设计方面存在的优势.(3) 售楼处位置的选择售楼处的地点选择应在旅顺的繁华地带，在市区；工地现场不适宜设立售楼处，由于地点较为偏远4 销售

6、模型的制造5 售楼书的制造6 工程的整体笼统包二广告宣传战略广告主线理念分析分析要求：一个基调，多种系列表现一个基调：即产品广告表现的主要特点、主导定位语、根底笼统等，其作为产品广告的主要精神，不可改动。多种系列表现：即广告推行过程中根据产品销售不同时期、不同主题进展的系列宣传；系列和系列之间的宣传内容根据需求制定，每个系列内部广告宣传风格和表现方式均该当一致。广通知求点之一 “群众价钱广通知求点之二 “人文优越和剧烈归属广通知求点之三 “山水景观广告主题提示“本区域需求什么样的人文生活？及“生活的多样化以“本区域需求什么样的人文生活？以及“生活的多样化为题，展开讨论，讨论的方向应本区域的行政

7、规划、经济开展入手，并以旅顺的规划开展为重点，来挑起潜在客户的留意。卖点发掘整和媒体的运用“定向选媒、传播整和报纸：大连日报 大连晚报 半岛晨报 新商报杂志：风格 魅力等 户外广告：路牌、灯箱、精神堡垒、条幅、宣传海报、路旗、车体等等 其他：电视、电台、网站、直邮、短信等媒体的组合报纸：硬广告以笼统、促销信息宣传为主，新闻、软文以活动事件跟踪报道为铺户外+宣传海报：主打企业笼统和工程笼统电视：以大连一套、二套、四套、五套为主。电台：以交通电台为主，以差点报时、栏目报名方式为主。其他；以直邮、短信、网站的方式。以促销、活动宣传为主，选取适当杂志等媒体配合营销需求，在适当节点进展适当投放。广告效果

8、监控、评价修正每周，每次广揭露布后，经过现场数据反响及媒体和广告公司递交的资料，评测广告的发布效果，并总结效果缘由，以便调整。a广告咨询量b客户到访量c意向客户比例增幅d成交量e每天反响统计f每周反响统计广告费用预算原那么:广告预算的编制方法，应结合本工程的特点、营销战略和营销目的、和周边竞争对手的竞争态势、广告执行的效果来灵敏掌握。 广告的预算方法筹备期公开期 占广告费用的70%继续期 广告全体的费用应按年销售额的1%来计算，预备费用应根据详细情况，合理安排，运用。继续期占广告费用的25% 预备费用占剩余广告费用的5% 广告费用的编排见广告预算分配表 附图一 广告实施方案中的媒体运用A预备期

9、和认购期:a户外看板b现场看板c路旗d报纸软性新闻报道e电视栏目冠名f电台主题采访B强销期和继续期a户外公告的推出b加大力度，刊登报纸广告c派发宣传海报d电视、电台广告力度加大e利用分众传媒延续期a正式公开强势销售一段时间以后，客户对本案的认识程度不同，销售人员应配合广告，重点追踪，以期到达成交目的。b利用已购客户引见客户，使之成为活的广告，并事先告之假设引见胜利，公司将提供相应奖励。c积极把握回头客户d退订户也不能放弃，应继续跟踪，实践了解问题所在。e销售成果断定于能否在最后一秒钟全力以赴，故销售末期的士气高低不容忽视。公关活动的配合 本工程在营销推行过程中，应注重公关活动和促销活动的良性效

10、应，积极造势，在适当时机，加以巧妙利用，力争实现花钱不多，影响不小的最正确效果。促销战略工程的广告投放及公关活动的举行应与相应的促销手段相配合，更有助于将经过广告、公关活动吸引到场的客户做实，也是促进意向客户成交的有效手段，因此建议在适当销售节点，争取不同促销战略。业主奖励 节点折扣促销活动贯穿于整个销售周期之中，详细视情况而定。新闻配合对于本工程区域重要市政配套完成、工程重要营销事件发生前后，进展新闻配合不仅可以大大提高事件对工程的营销力，同时也有助于开展商控制推行费用。因此，开展商应充分整合媒体资源，经过新闻的炒作，提升本工程笼统，树立品牌。第三部分 本案销售方式及战略1 营销推行阶段划分

11、及各阶段推行战略市场认购期 开盘强销期 销售继续期 二期开盘销售期 二期销售继续期1个月 1。5个月 6个月 2个月 6个月 05315 4。15 4。30 5。31 12。31 06。2。28 8。30 市场认购 正式开盘强销 二期认购 强销 终了截止 后开盘 销售60套 估计销售300套 销售40套 销售200套广告引入 广告顶峰期 广告继续期2 各价段推行战略期数 时期 推售单元 单位总数量 销售预测 风险应对一期 市场认购期 本次推出的单元，在于建立工程的市场位置，因此详细的推行方案视情况而定。推出的单元比例好：中：普通=4：3：3 推出的货量占一期的20%打94折 假设到达推出单元的

12、50%左右，调整战略，加强广告宣传。 假设推出的单元销售尚未到达原定的30%，那么停顿广告宣传，寻觅新的战略。 开盘强销期 原那么上的是清上次推出的单元后，再有选择地加推其他单元。推出的单元比例好：中：普通=5：2：3 推出的货量占一期的30%打96折 假设销售未到达50%立刻查找缘由，改动广告推行战术。 假设销售只到达30%立刻封盘，寻觅缘由，调整战略 继续期 将一期剩余货量全部推出 推售剩余货量价钱视情况，适当提升价钱。 假设销售普通，那么立刻寻觅缘由，加强推行。 假设销售非常差，那么立刻停顿广告宣传，重新调整营销思绪，制定新对策二期 市场认购期 以一期封盘，暗下操作二期景观系数好的单元，做主推推出的单元比例好：中：普通=3：4：3 推出的货量占二期的30% 参照一期下同 参照一期下同 开盘强销期 彻底清市场认购期的剩余单元，适当加推部分新单元，构成销售良性循环。推出的单元比例好：中：普通=3：3：4 推出的货量占二期的40% 继续期 将二期剩余货量全部推出 推售剩余单元 3 销售各阶段的资金回笼方案阶段 时间 估计成交量套 销售率 销售金额万元 估计回笼资金万元一期 市场认购期 一个月 60 10% 1632 1224 开盘强销期 15个月 100 17% 3672 2040 销售继续期 6个月 200 33% 2040 4080二期