5.0商业物业市场分析报告

1、.PAGE ：.；天福经纪银帆西雅图工程市调报告数据版 7.1北京总体市场分析7.1.1 零售物业的历史供应量截至2004年，北京共有近1000万平方米的各类型商业面积。这些商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自在市场以及街边店铺五大类。图7.1：北京主要商业区分布图资料来源：天福地产经纪至2004年底，北京市已建成开业营业面积1万平方米以上的大型店铺116家，营业面积约281万平方米，其中百货公司的面积为185万平方米，占北京大型商局面积的65%。2004年新增大型商场营业面积45万平方米，是历年来供应量最大的一年。北京百货公司所占比例较高的主要缘由与北京零售市场的开展有关。北京第一家大

2、型百货公司是王府井百货大楼，建于1955年，之后有1970年开业的西单商场和1992年开业的赛特购物中心等。这些商场都是典型的百货公司，深受北京市民的欢迎，他们可以在这些百货公司中一次购买到各种商品，包括服装，鞋，电器，食品以及其他日用品。图7.2：北京大型商场历史供应情况1955-2004资料来源：天福地产经纪北京大型百货公司从1990年开场迅速开展，1990年至2002年间平均年新供应量为9.8万平方米的建筑面积，5.5万平方米的营业面积。1998年的供应量比较大，为28.7万平方米的建筑面积，16.5万平方米的营业面积。1998年开业的百货公司有华堂商场十里堡店，新东安市场，庄胜崇光百货

3、和新世界商场一期。2003年共有,000平方米的新商场供应建筑面积，营业面积为82,000平方米，包括君太百货，银座百货，华堂商场丰台店。2004年共有350,000平方米的新商场供应建筑面积，营业面积为192,000平方米，包括华宇时髦购物中心，西单文化广场，金源燕莎，贵友商场等等。截至2004年12月，北京城区有约41家大型百货公司营业面积超越1万平方米以上，只租赁的商场，共提供约185万平方米的建筑面积，营业面积104.2万平方米。百货公司平均建筑面积为4.5万平方米。图7.3：北京大型购物中心分布图资料来源：天福地产经纪北京购物中心的概念来源于80年代末，北京第一个购物中心是王府饭店地

4、下商城，其次是1990年开业的国贸商城一期。百货公司和购物中心最主要的区别是内部规划，消费者付款方式，租客付租方式以及商场管理方式等。百货公司的商品摆放主要是开放式柜台，消费者付款方式为中央收款。但是在购物中心中，商业面积被分割成独立单位，消费者在各个店铺中分别付款。随着90年代中期一些购物中心的相继开业，北京消费者开场认识和接受购物中心这种商业方式。1998年由于恒基中心和新东安的开业，是北京购物中心供应量最大的年份。目前，统计范围内的北京购物中心共有7家，包括：国贸商城，中粮广场，恒基中心，东方广场，新东安市场，丰联广场和金源时代购物中心，提供约98万平方米的建筑面积，52万平方米的营业面

5、积。图7.4：北京购物中心历史供应情况1990-2004资料来源：天福地产经纪7.1.2主要商业区域北京商业面积主要集中在以下地域：王府井地域西单地域朝阳门外、建国门地域宣武门-前门-崇文门地域同时，北京市还存在着公主坟、中关村、北三环、亚运村、燕莎等外围商业中心，这些商业中心都具有部分辐射全市的商业才干。(1)王府井地域王府井地域是北京传统的购物区。该区以前面向群众消费者，出卖中低档商品。在90年代初期，北京市政府开场为王府井商业街推行一连串的美化改造工程，包括安装街灯，铺平地面，整顿小商贩，绿化工程等。王府井于2001年9月宣布改造工程完成，并举行开街仪式。如今王府井曾经成为一条具有优良购

6、物环境的商业步行街。该区以王府井大街与东长安街交汇处的南端起，北至灯市口。改造后的王府井主要顾客多以国内外游客以及消费才干较高的北京居民为主，商场定位多为中高档。根据“北京第十个五年方案，王府井地域商业营业面积将控制在45万平方米左右。王府井地域主要的商场有：王府井百货大楼世都百货工艺美术大楼新东安市场东方广场表7.1：王府井地域商业商场称号营业日期建筑面积平方米营业面积平方米运用率王府井百货大楼195527,50018,00065%世都百货商城199620,00012,00060%工艺美术效力大楼199814,2007,20051%新东安市场百货公司199840,00020,00050%新东

7、安市场购物中心199880,00040,00050%东方广场2001100,00050,00050%资料来源：天福地产经纪(2)西单地域与王府井地域类似，西单也是北京传统的购物区。该商圈以效力本地居民为主，群众化和中档消费成为本区特点，所以传统的百货公司仍受消费者的垂青。根据西城区政府公布的数据，目前西单地域零售面积为23.6万平方米。而根据“北京第十个五年方案，西单商业街的营业面积将控制在40万平方米左右，即在2001-2005年的五年间，西单的零售面积供应将不多于16万平方米。西单地域主要商场有：西单百货商场西单购物中心西单赛特购物中心中友百货首都时髦时代百货原首都时代广场表7.2：西单地

8、域商业商场称号营业日期建筑面积平方米营业面积平方米运用率西单商场197065,00030,00046%西单购物中心199137,00025,00068%西单赛特商城199620,00012,00060%中友百货199970,00040,00057%首都时髦时代百货200240,00020,00050%资料来源：天福地产经纪(3)朝阳门外地域/建国门地域这个商业地域位于朝阳区的中央商务区，主要由建国门内大街、建国门外大街及朝阳门外大街组成。区内有多幢大型综合工程，提供写字楼、酒店和住宅物业。此地域的商场多是综合工程中的裙房商业。本商圈的客流主要以使馆区任务者，商务人员，白领以及驻京外国人士为主，

9、消费以中高档为主。根据“北京第十个五年方案规划，此商圈将进一步提高其商务中心的功能，开展成为高档的商业购物区。主要商场包括：国贸商城赛特购物中心中粮广场恒基中心丰联广场贵友百货蓝岛大厦表7.3：朝阳门外地域/建国门地域商业商场称号营业日期建筑面积平方米营业面积平方米运用率贵友大厦199017,0009,50056%国贸商城1990/199960,00030,00050%赛特购物中心199218,60013,00070%蓝岛大厦199332,00017,00053%中粮广场199660,00036,00060%蓝岛大厦西区199621,00016,00076%丰联广场199732,00016,0

10、0050%恒基中心199883,00040,00048%资料来源：天福地产经纪(4)崇文门-宣武门-前门地域前门地域是北京另一个传统的商业区，包括许多百年老店，有同仁堂药店，瑞蚨祥绸布店，张一元茶馆，内联升鞋店等。但该区旧城老化景象日益严重，购物环境并不理想，不再吸引北京当地居民。此区商店主要由临街店铺组成，客源以中低阶层的北京市民及中外游客为主。根据政府初步规划，将把大栅栏街、珠宝市街、廊坊二条组成步行街，并与琉璃厂文化街连成一体，构成一个集旅游、购物及美食于一体的商业购物区，并以古都风貌为特征，加强民族文化特征的展现。估计前门商圈还需求很长的一段时间才干到达王府井目前的情况。目前在前门地域

11、没有具规模的购物中心和百货公司。在崇文区和宣武区都有一个大型商场为北京南部居民提供效力：新世界商场崇光百货表7.4：宣武门-前门-崇文门地域商业商场称号营业日期建筑面积平方米营业面积平方米运用率庄胜崇光百货1998130,00084,00065%新世界商场一期199874,00040,00054%新世界商场二期200043,00021,00049%资料来源：天福地产经纪(5)公主坟地域实践上，公主坟地域属于长安街的延伸线，也是一个传统的商业购物区，主要效力于北京西边的居民。总体来说，此地域商业的客源以北京中等收入的居民为主。主要商场包括：城乡贸易中心城乡华懋翠微大厦表7.5：公主坟地域商业商场

12、称号营业日期建筑面积平方米营业面积平方米运用率城乡贸易中心199236,00020,00056%城乡华懋199720,00012,00060%翠微大厦199750,00030,00060%资料来源：天福地产经纪宣武、丰台、石景山、海淀等区是以上两个地域的主要辐射范围，这一辐射在短少商业设备的丰台、石景山地域表现尤为明显。7.1.3零售物业未来供应在2005-2006年，估计共有343.5万平方米建筑面积的各类大型商业面积开工，其中2005年的供应量估计可到达150万平方米。根据易铺网不完全统计，目前北京新兴商业地产工程(包括在建)总规模达600多万平方米， 其中规模在5万平方米以上的中大型工程

13、的总规模达441万平方米， 占总在建规模的73%以上。从总体情况看，北京购物中心、百货、大型超市总供应量到达236.59万平方米，到2007年，新添加的供应量将到达294万平方米建筑面积；2003年北京市社会消费品零售总额1916.7亿；其中百货、超市、购物中心的零售额合计占去了80以上的市场份额。新供应量主要集中在中央商务区、中关村地域、金融街地域以及部分住宅工程内，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合工程，尤其在中央商务区和中关村地域。北京未来将出现一些大型购物设备和购物街，例如：华贸中心水世界商城、万柳购物中心、中关村国际商城、中关村广场、金融街四季天地、西环广场、大钟寺

14、购物广场、郦城等等。有必要指出的是，以上未来商业供应的统计专注于大体量商业设备，包括了大型超市、百货和购物中心等业态，由于住宅工程中预期将有大量零散商业设备构成新增供应，因此以上统计数据相对偏小。但预期未来大型商业设备对北京市商业格局的决议性影响仍将继续。7.1.4入住率情况由于比较灵敏的商品组合，风险最低化的流水倒扣的租金方式，使得百货公司的平均空置率比较低。城区大型百货公司和购物中心的平均入住率为85-90%。位置和管理比较好的购物中心的入住率比较高，例如国贸商场和东方广场，甚至出现客户排队等待签约进入的景象。目前西单地域大型百货的空置率根本维持在5%8%的程度上，而公主坟地域百货公司的空

15、置率程度那么在5%左右。7.1.5租金/售价分析(1)百货公司百货公司的租金多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为3-7%，时装的扣点为20-25%, 化装品30左右。所以百货公司的租金收入主要依托零售商的营业收入，或者说是百货公司的营运情况。北京主要大型百货公司的平均营业额为3,353元/平方米/月营业面积，假设按照商场平均扣点为15%计算，平均月租金收入为61美圆/月/平方米，与购物中心的租金程度相当。商场中运营比较好的百货公司有：赛特购物中心、王府井百货大楼、北辰购物中心以及西单商场，它们的平均销售额为4,996元/平方米/月。假设按照商场平均扣点为15%计算，平均月租

16、金收入为90美圆/月/平方米。目前公主坟地域百货商场的首层月租金在65-90美圆/月/平方米营业面积的程度上，地域首层平均租金约为70美圆/月/平方米。同期西单地域优质零售物业的首层平均租金到达87美圆/月/平方米左右的较高程度。(2)购物中心购物中心的租金多是固定租金，租金程度与商场位置，商场规模，店铺临街情况，楼层以及商品种类有着直接的关系。北京购物中心固定租金范围在30-120美圆/月/平方米，平均租金为60美圆/月/平方米。东方广场的平均租金最高，平均为110-120美圆/月/平方米，其次是国贸商场，平均为80-100美圆/月/平方米。未来商业工程出卖工程比较多，平均售价为20,000

17、-30,000元/平方米。购买者有部分运营者，其他为投资者。7.2政府政策法规7.2.1“十五商业开展规划 (2001-2005)法规是为了规范北京未来商业市场的开展，摘要如下：社会消费品零售额2005年到达2,330亿元，年平均增长10%；2021年到达3,700亿元，比2000年增长1.6倍。2005年零售商业面积从2000年的840万平方米添加到1,000万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积0.9平方米左右。2021年零售商业营业面积到达1,200万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积1.0平方米左右。开展重点：北京市商业开展的重点将转移到三环路、四环路及五环路以外的周边地域。

18、未来商业区主要集中在前门，崇文门地域，中央商务区，中关村科技园以及四环和五环地域。王府井商业中心主体部分营业面积总规模控制在45万平方米左右；西单商业中心营业面积总规模控制在40万平方米。马甸地域将建立一个商业区来效力周边居民，商业区的营业面积在10万-20万平方米之间。大钟寺与双榆树地域商业将共同组成新型现代化商业中心，营业面积总规模在20万平方米左右。为了控制商场和超市的数量和规模，防止北京出现商业过剩的局面，还提出了一些措施，包括：营业面积1万平方米以上的大型仓储式商场只能规划在三环路以外的商业中心新开展5,000平方米以上的大型超市包括大型仓储式商场，与相邻大型超市之间的间隔 不得小于

19、4,000米。二环路以内近期不再新开展大型百货店。7.2.2北京市流通业开展分类指点这个法规是北京市商业委员会在2005年2月4日颁发的。这个文件分为两个部分。第一部分是鼓励开展的工程目录，第二部分是限制开展工程目录。鼓励开展的工程目录连锁运营便利店、专业超市、专业市场、折扣商店、折扣直销中、专业化商品直销中心、汽车专业效力连锁店以及休闲效力和特征商业街市级商业中心建立前门-大栅栏、木樨园、朝外大街、望京、天通苑等。商业开展区域商业中心建立中关村科技园区、北京商务中心区、北京经济技术开发区等限制开展工程目录城区二环路以内：限制新增10,000平方米以上大型百货店。城区三环路以内：限制新建营业面

20、积10000平方米以上的大型仓储式商场、各类大型零售市场。营业面积5000平方米以上的大中型零售商业设备，只能规划在全市性商业中心、区域商业中心和规划的特征商业街区。新增各类初级集贸市场、零售市场，只能分布在城市中心区商业中心、区域商业中心、中关村科技园区海淀园、商务中心区。城区内南三环、东四环、西四环、北四环以内地域制止新增小商品零售零售市场7.3未来开展趋势预测北京未来将有大面积的商业面积的供应量，尤其分布在住宅区和郊区。另外，许多商业面积是位于综合工程中，不仅可以提高工程的本身价值，而且添加了消费需求。由于对于市区内商业面积的限制，所以呵斥北京未来商业面积向城市外围扩展，主要集中在三环、

21、四环和五环沿线。商业市场日趋成熟，租赁市场大于销售市场。只需主题突出，适宜消费者需求的商场才可在市场中站稳。未来，北京商业市场百货公司仍受欢迎，但数量将逐渐减少而购物中心的数量将逐渐添加。另外，大型超市越来越具有百货公司的特征。所以，消费者有了更多的选择，百货公司的需求也逐渐下降。北京市未来百货、购物中心、大型超市的开展将有以下趋势：体量规模超大化，将以Shopping Mall的方式出现于北京；购物中心内各业态集中化；“体验购物成为中高档商业市场需求的动力；文化底蕴深化化；消费者对大型购物中心的需求不断加强；商品运营将向功能性转变；从群众化运营向中高档运营转变；百货商场将由多种运营转向主体性

22、运营、主题运营。7.4区域市场分析经过对工程周边百货、超市、专业市场和餐饮等零售市场的调查分析来讨论本工程所面临的竞争环境。工程周边的商业设备主要集中在以下地域：朝阳路、朝阳北路、星火路。现状分析从供应上来看，该区域内现存商业物业151310平方米建筑面积，包括百货、超市、专业市场、餐饮、专卖店和休闲、文娱设备。各业态供应面积及占比如图7.5所示。图7.5区域各业态供应量及比例图资料来源：天福地产经纪调研表7.6：区域餐饮物业统计表编号物业称号类型地理位置建筑 面积消费人群1兴富德食府餐饮朝阳北路北侧200普通消费者2老五饺子馆餐饮星火路东侧100普通消费者3祥乐居餐饮星火路150普通消费者4

23、东方瑞金达餐饮星火路300普通消费者5喜满居餐饮星火路680普通消费者6川湘人家餐饮星火路640普通消费者7福华肥牛餐饮星火路200普通消费者8欧陆风情餐饮六里屯路808站1000普通消费者9肯德基餐饮六里屯路星火路300普通消费者10酱骨头炖菜餐饮朝阳北路南侧150普通消费者11双福龙餐厅餐饮朝阳北路南侧50普通消费者12昭阳湘菜馆餐饮朝阳北路南侧200中高收入者13亚马逊烤肉餐饮十里堡路与朝阳路350中高收入者14华美饭庄餐饮八里庄路与朝阳路400普通消费者15肯德基餐饮十里堡路与朝阳路400普通消费者16郭林家常菜餐饮十里堡路与朝阳路800普通消费者17麦当劳餐饮十里堡路与朝阳路330普

24、通消费者18必胜客餐饮十里堡路与朝阳路300普通消费者19维可瑞比萨餐饮十里堡路与朝阳路300普通消费者20永和豆浆餐饮华堂西邻150普通消费者21大红椒重庆菜餐饮华堂西邻200普通消费者22马兰拉面餐饮华堂西邻150普通消费者23大白鲨火锅餐饮朝阳北路南侧800普通消费者24京城码头餐饮星河湾附近1800中高收入者25美食餐饮华堂商场2000普通消费者26甘露烤鸭店餐饮甘露园300普通消费者27竹楼火锅店餐饮甘露园400普通消费者28东八饭庄餐饮甘露园500普通消费者资料来源：天福地产经纪调研据本司调研数据显示，区域内运营面积50平米以上的餐饮物业共28家，总面积约17225平方米建筑面积，

25、以中档、中低档为主流，中高档、高档餐饮物业匮乏。表7.7：区域商场统计表编号物业称号类型地理位置建筑面积m2消费人群1华堂商场商场十里堡路与朝阳路28000普通消费者2伊人秀商场华堂西邻3000普通消费者资料来源：天福地产经纪调研区域内现有百货商场两家，十里堡华堂及西邻的伊人秀商场，总建筑面积31000平方米，均为中档商场。表7.8：区域专卖店物业统计表编号物业称号类型地理位置建筑 面积消费人群1大荣专卖星火路西侧100普通消费者2精益佳视眼镜专卖星火路西侧100普通消费者3外贸服装店专卖朝阳北路南140普通消费者4多吉达鞋行专卖朝阳北路南侧50普通消费者5金风成祥专卖十里堡路与朝阳路40普通

26、消费者6阿瑟斯专卖十里堡路与朝阳路200普通消费者7金犀宝专卖十里堡路与朝阳路200普通消费者8GIORDANO专卖十里堡路与朝阳路200普通消费者9罗宾汉专卖十里堡路与朝阳路200普通消费者10卡玛专卖十里堡路与朝阳路200普通消费者11迪信通电讯专卖十里堡路与朝阳路380普通消费者12协亨电讯专卖十里堡路与朝阳路120普通消费者13宝岛眼镜专卖十里堡路与朝阳路80普通消费者14裤子天地专卖朝阳路易初莲花西150普通消费者15金象大药房专卖星火路150普通消费者16音像店专卖星光路东朝阳北路40普通消费者资料来源：天福地产经纪调研该区域内还分布着16个规模较小的沿街专卖店，绝大部分为连锁运营

27、，提供2350平米的供应量，涵盖医药、服装、眼镜、通讯器材等多种运营范围。表7.9：区域内超市统计表编 号物业称号类型地理位置建筑面积m2消费人群1同升和超市超市朝阳北路南侧1000普通消费者2法宝超市超市十里堡路朝阳路1500普通消费者3华堂超市超市十里堡路与朝阳3000普通消费者4易初莲花超市朝阳路东21000普通消费者5上海华联超市星光路六里屯400普通消费者6京客隆超市甘露园500普通消费者7京客隆超市朝阳路西段800普通消费者8物美超市超市十里堡路5000普通消费者9万惠超市超市甘露园南里500普通消费者10美廉美超市超市星火路3000普通消费者资料来源：天福地产经纪调研区域内分布着

28、大小10个超市，总供应面积达33700平方米建筑面积，占商业物业总面积的22%，仅次于专业市场位于第二的位置。其中，易初莲花、华堂超市、美廉美超市和物美超市的规模较大，其他均为中小超市。从超市的档次上看，大部分是中档超市。表7.10：区域内专业市场统计表编号物业称号类型地理位置建筑面积m2消费人群1天地天龙市场专业市场朝阳北路1000普通消费者2苏宁电器专业市场朝阳路南侧18000普通消费者3白云服装城专业市场朝阳路间隔 2000普通消费者4住总小商品市场专业市场星火路500普通消费者5住总家居专业市场星火路22320普通消费者6大钟电器专业市场朝阳路东段900普通消费者7兴隆建材城专业市场朝

29、阳路东段4000普通消费者资料来源：天福地产经纪调研区域内共有7个专业市场，总供应面积达51720平方米建筑面积，运营范围涉及电器、家居、建材、服装以及二手家电、家俱等等，物业档次以中档，中低档为主表7.11：区域休闲、文娱物业统计表编号物业称号类型地理位置建筑 面积消费人群1欣欣靓典休闲文娱朝阳北路40普通消费者2香榭里舍美容休闲文娱朝阳路225普通消费者3飘逸美容美发休闲文娱星火路50普通消费者4黄金海岸洗浴休闲文娱星火路1200普通消费者5山外山ktv休闲文娱星火路500普通消费者6朝阳园会所休闲文娱朝阳路7800小区业主7远洋天地会所休闲文娱朝阳3000小区业主8蓝T公寓会所休闲文娱朝

30、阳路2000普通消费者9东恒时代会所休闲文娱朝阳路500小区业主资料来源：天福地产经纪调研区域内休闲文娱设备非常缺乏，规模较大的休闲文娱场所多为社区配套会所，只对社区居民开放。小结：图7.6：区域商业物业分布图表7.12：区域现有商业物业租金调查统计表街道称号商业业态品 牌 名 称租金程度 元/m2天星火路餐饮东方瑞金达、喜满居、川湘人家、福华肥牛、欧陆风情、老五家常饺子馆、肯德基3.5-6专卖大荣、精益佳视眼镜店4-6专业市场住总服装小商品市场、住总家居商城1.52.5超市上海华联超市、京客隆便利店2-3商场休闲文娱黄金海岸洗浴、山外山、飘逸美容美发4-6朝阳北路餐饮酱骨头炖菜馆、双福龙餐厅

31、、昭阳湘菜3.56专卖外贸休闲服装店、多吉达鞋行4-7专业市场天地天龙旧货零售市场1.52.5超市同升和超市1.52.5商场休闲文娱欣欣靓典朝 阳 路餐饮亚马逊巴西烤肉、华美饭庄、肯德基、郭林家常菜、麦当劳、维可瑞、比萨自助、必胜客、永和豆浆、大红椒重庆菜、马兰拉面47专卖罗宾汉、云柏鞋业、卡玛、GIORDANO、金犀宝、阿瑟斯、迪信通电讯、协亨电讯、宝岛眼镜、裤子天地5-6专业市场苏宁电器、大中电器、3-7超市易初莲花超市、华堂商场、法宝超市、物美超市、超市发、京客隆1.22.5商场伊人秀商场、华堂商场倒扣流水25%-35%休闲文娱香榭里舍美容6资料来源：天福地产经纪调研从商业物业的地域分布

32、上看，区域商业物业集中分布在两个地带：朝阳北路和星火路交叉口及周边，以华堂为中心的朝阳路沿线。如图7.6从租金程度上看，商场租金采取流水倒扣的方式，服装类扣率为20%-25%，化装品类为30%左右；超市租金程度介于1.2元/平米/天到3元/平米/天之间；专业市场和沿街店铺的租金位于3.57元/平米/天的程度。整体来看，朝阳路沿线租金程度比朝阳北路、星火路稍高。7.4.2 未来分析表7.13：区域商业物业未来供应统计表序号工程称号类型地理位置建筑面积 平方米估计启用 时间1韩show商业综合朝阳路250002005年102财满街商业综合朝阳路370002005年63炫特区商业综合十里堡一号200

33、00招商中4国际创展商业综合朝阳路20000招商中5国美第一城商业综合青年路1400002006年66珠江罗马商业综合朝阳北路70002006年107金泰国益商业综合朝阳北路4000已封顶资料来源：天福地产经纪调研图7.7区域商业物业存量及未来供应根据我司实地调研，到2006年区域内将有7个商业工程建成投入运用，新增商业面积253000平方米建筑面积，新增面积为现存面积的1.7倍，总商业面积达404310平方米从地域分布上看，商业物业有逐渐东移的趋势。新增商业物业以中档，中高档为主流，与现存商业物业相比，物业档次呈现高档化趋势。小结：7.4.3 区域重点商业物业分析7.4.3.1 十里堡华堂商

34、场物业类型十里堡华堂商场是区域内最主要的一个大型综合类商业物业，于1998年4月28日建成开业，运营范围涵盖食品，服装，百货等等。经过7年的开展，华堂商场曾经拥有一批稳定的顾客群，并带动了周边商业的开展，构成了一个以华堂商场为中心的商圈。 体量表7.14华堂商场商业体量统计表称号物业总体量 m2建筑面积与本工程直线间隔 m估测位置华堂商场310003000朝阳路业态比例表7.15华堂商场业态比例表称号百货超市文娱餐饮健身休闲华堂60%25%/15%/从上表可以看出，百货业态占据很大的比例，整体来讲，业态比较单一，仅配有一个地下超市和少量餐饮。可见华堂商场属于传统商业物业。商业特点华堂商场是一家

35、中日合资的商业物业，努力于效力商场周围5公里范围的社区居民。以方便、全面、优质的效力吸引区域内的中心消费人群。区域内的中，中低消费群成为华堂长期稳定的顾客群。租金程度华堂商场采取只租不售的方式，租金实行流水倒扣的方式，扣点平均程度为20%-30%。运营情况、档次华堂商场开业3年营业额累计达20亿，最近几年营业额都超越6亿。带动周边商业的开展，吸引了云柏鞋业，苏宁电器等商业物业进驻该地域，逐渐构成一个人气兴隆的商圈。从运营档次看，华堂商场属于中档商业物业。空置率华堂商场入住率到达100%，空置率为0%。辐射范围经过7年开展，华堂商场及周边曾经开展成为一个具有一定规模和人气的商圈，70%的顾客5公

36、里范围内。同时，由于交通便利，以及东部通州地域很多社区商业配套不完善，华堂商场也吸引着大批的通州消费者。华堂的营业额大约20%通州消费者。易初莲花朝阳店物业类型易初莲花是正大集团下属的一个大型连锁超市集团，目前在北京地域有4家分店。朝阳路易初莲花于2004年4月开业，属于大型综合超市，营业范围包括生鲜、食品、服装和家电。体量表7.16易初莲花商业体量统计表称号物业总体量 m2建筑面积与本工程直线间隔 m估测位置易初莲花210003000朝阳路业态比例表7.17易初莲花业态比例表称号百货超市文娱餐饮健身休闲易初莲花/90/10%/易初莲花为大型超市，仅配有少量餐饮物业，业态单一。商业特点易初莲花

37、营业面积比较大，商品全，购物环境较好，采取天天低价战略吸引周边居民，提供“一站式购物。以周边3公里内中等收入家庭为主要目的顾客群。租金程度易初莲花自营部分租金为1.21.7元/平米/天，出租部分租金采取流水倒扣方式，扣点为20%左右。运营情况、档次该区域内大型综合超市缺乏，易初莲花开业以来运营情况不断很好，平常客流量约10000人次/天，节假日可达13000人次左右，月均销售额2200万左右。开业以来，整体营业情况不断处于上升中。从物业档次来看，易初莲花属于大型中档综合超市。空置率易初莲花出租运营的面积比较小，出租率为100%,没有空置营业面积。辐射范围超市70%的顾客周边5公里以内，由于易初莲花开通了十几条免费效力班车道路，大大提高超市的辐射范围，使其辐射范围可达10到20公里范围内的大型社区。区域需求分析商业物业的需求主要有两部分组成，一是商业物业的运营者，二是商铺投资者。消费者需求的增减会影响运营者进入/退出商业物业运营，也会影响商铺投资需求，从而影响对商业物业的需求。因此，本司从消费者需求着手研讨区域内对商业物