南宁市某房地产项目策划报告

1、爸某房地产项目策划袄报告目录：第一篇：项目背景拜第二芭篇：开发商的爱前期白准备工作第三篇：市场分析伴3.1跋、房地产市场宏观斑环境分析柏3.2肮、南宁市房地产市跋场概况霸一澳、南宁市房地产市啊场发展态势盎二板、西乡塘区房地产敖市场发展态势靶3.3邦、南宁市消费者需肮求分析绊一柏、消费者购买力分蔼析（决定户型大小办及产品定价）；隘二柏、消费者产品偏好安分析（决定户型结按构、小区配套设施氨、园林绿化、物业斑服务等）；芭三斑、消费者媒体接触版习惯分析（决定采胺取什么渠道传递信昂息）伴 板 瓣 胺 爱第一篇敖 岸 巴项目背景一、项目芭衡阳北湖路口目前岸有一个危旧房改造白项目正在施工，该半项目为广西卷烟

2、厂矮职工集资房项目，邦2012澳年癌12跋月底拆迁完毕，预澳计半2015阿年完工。白现假定：该地块为安出让地块，由开发商买下进行开发建疤设，八土地信息及相关规疤划指标如下：袄1安、位置：北湖衡阳敖路口搬2隘、土地开发程度：爸熟地，七通一平，矮达到基本建设用地傲条件； 氨3哀、土地面积白:17000柏平方米（矮25.5背亩）靶 盎4埃、土地规划利用条白件：挨（摆1稗）土地批准用途：艾城镇住宅、批发零坝售。白（哎2拔）土地使用年限：瓣城镇住宅盎70靶年、批发零售靶40翱年。肮（盎3熬）主要规划设计条靶件：容积率8.0班且碍翱8.5坝，建筑密度瓣25%瓣且昂笆35%阿，绿地率笆30%霸且巴败35%坝

3、。耙（凹4叭）批发零售用地建靶筑面积占总建筑面袄积的比例控制在瓣5%-10%凹，其余为城镇住宅隘。八5按、土地价格：岸1300盎万八/扳亩。吧二、此项目周边环肮境熬此项目八位于西乡塘区北湖安板块，目前该板块埃周边有 HYPERLINK /house/2910548142.htm芭盛天名都艾、 HYPERLINK /house/2910760222.htm芭隆源国际公馆隘、城市春天等新项氨目。在售的隆源国盎际公馆、城市春天爸分别售坝价坝750半0芭元挨/案平方米板、颁650袄0罢元跋/斑平方米百。袄 爱北湖路属于老城区艾较为繁华的地段，绊周边配套有北湖市凹场、北湖路小学、百市第二十八中、广盎西民

4、族医院、广西扮师范学院、广西中岸医学院等商业、文跋教、卫生设施。市绊政配套成熟，居住啊氛围浓郁，交通网把络发达。地块容积跋率高，在片区内地扮段位置较好，虽然凹地块对廉 HYPERLINK /艾租房安有一定的要求，同百时受阿到笆90/7爸0柏的严格限制，但是澳该地块所处地段较矮好，物业具有一定办的升值潜力。奥北湖路地块的成熟邦显而易见。与北湖氨菜市仅一路之隔，暗紧靠盛天名都楼盘叭，每天密集的人流熬、周边成熟的配套百与老城区巨大的刚性需求都成为该地吧块的最大价值。北爱湖曾经作为南宁的吧老工业区，随着上周氨3坝3办亩的北湖北路柠檬埃酸厂地块成功挂出疤，北湖路上的毛毯巴厂、味精厂也改造案在即，该区域将

5、进埃入形象与品质的升吧级换代期。并且北败湖菜市改造已启动巴，此地块未来可借矮机北湖菜市与周边俺新兴小区做足商业搬文章，北湖北路也岸将有八望肮“爱变把脸班”邦为成片开发的居住罢新区与商业集中区背。柏 敖 癌第二坝篇胺 澳 吧开发商的扮前期隘准备工作耙一、哀前期工作（作出投癌资决策后到项目开板工前）（一）、 概念败前期准备工作是指凹在背做出投资决策后罢（已经开始着手准败备项目的开发建设懊后）至项目正式开霸工建设前的所有工百作背（二）、澳前期准备工作的内凹容疤土地前期开发懊 拌 敖 胺市场调研与项目策颁划袄 岸 蔼 斑获得相关行政审批艾手续昂 盎 靶 瓣 背资金筹集昂 伴与合作方谈判（般包括银行、规

6、划设肮计机构及与项目建罢设有关的勘察设计懊施工监理等单位胺）凹1搬、土地前期开发：昂 坝开发商需进行：啊征地安（熟地伴）败唉拆安迁板胺安般置耙岸补偿：盎此熬集资房项目是七通埃一平（通上水、通碍下水、通水、通电矮、通路、通气、通八讯、通热、场地平澳整）胺。办2摆、八房地产项目开发中绊的行政审批案：哀1皑）唉房地产开发行政管伴理的必要性扒 案= 1 * G巴B3绊 颁拌政府进行城市管理板的需要。笆 岸= 2 * G稗B3扳 般巴政府制定的审批制哀度可以使房地产开坝发纳入城市规划范蔼围，对房地产开发拔进行引导、监督和俺管理，保障广大房跋屋消费者的利益和岸城市建设的有序进翱行哎。柏 拔2肮）罢房地产管

7、理的三个邦层阿次澳 霸 肮宏观层面：政府管瓣理熬 斑 癌 熬微观层面：企业管般理碍中观层面：行业组摆织管理败其癌手段罢为皑：自律性、行规行懊约。挨版其哀主体奥为袄：房地产商会、协唉会和企业联盟。昂3岸）按房地产行政审批的凹主要内容 坝= 1 * G跋B3半 傲翱土地审批手续：获跋取土地使用权证。唉 艾 矮行政主管部门：土隘地管理部门板条件：啊a氨土地产权合法、无傲争议；（征地、拆半迁中）岸；斑b爸政府批准（划拨用颁地转为商业用途）摆；胺c凹交付土地出让金（版招拍挂方式出让的隘经营性土地）盎。 斑= 2 * G吧B3翱 拜邦建设规划审批手续挨：获取建设用地规扒划许可证和建设工扮程规划许可证岸。伴

8、 八 矮 懊 熬行政主管部门：规佰划管理部门其管理部门分为：奥 鞍 爸 扳a般、跋建设用地规划管理绊:案核定土地使用性质板和土地开发强度。笆 傲 背 叭土地性质：商业、拔居住、办公、娱乐吧、旅游、工业、教碍育、文化、体育等俺不同用途。癌 霸 肮 熬土地开发强度：容白积率、建筑密度、罢建筑高度、绿化率唉等指标。巴b吧、癌建设工程规划管理艾核定拟建工程项目百的性质、规模、位胺置、密度、高度、扒体型、建筑平面、胺建筑色彩等奥。拌 芭= 3 * G吧B3胺 俺挨建设审批手续：获瓣取施工许可证。扮 暗 芭 唉行政主管部门：建按设主管部门翱 八 扮条件：落实勘察设鞍计施工监理等合作芭单位稗4肮）其他相关部

9、门的氨审批手续颁 罢相关部门：市政、疤园林、消防、公安爱、教育、卫生、环芭保等等。巴 俺5隘）办 拔商品房需要奥五证齐全搬（版土地使用权证、建败设用地规艾划许可证、建设工稗程规划许可证、施稗工许可证、预售（暗或销售）许可证）昂才算合法项目扒 板第三案篇澳 鞍市场分析爸 昂 霸 3.1安房地产市场宏观环袄境分析笆 隘一、唉房地产开发企业购挨置土地面积负增长熬，地价小幅上涨澳 搬201巴2氨年房地产开发企业澳购置土地面积为负巴增长，全年企业购敖置土地面巴积哀3566佰7傲万平方米，同比减跋少啊19.5般%坝，增幅减岸小柏2扮2阿个百分点拔。败1邦季度后各月份购置鞍土地面积持续负增跋长肮。稗201霸

10、2阿年地价保持小幅上笆涨，下半年涨幅略昂增。案全年捌环比累计上鞍涨鞍2.57班%翱。从不同用地类型翱来看，商业旅游娱熬乐用地价格涨幅最邦高，居住用地价格按涨幅最低。邦二、房地产开发投资增熬速较快回落八 敖201盎2奥年房地产开发投资蔼增速较快回落。全国房地产开发完成扮投耙资安7180芭4般亿元，比上年名义懊增袄长碍16.2扮%哎（扣除价格因素实跋际增熬长八14.9袄%埃），增速癌比昂201皑1罢年回绊落俺11.拔9唉个百分点，比同期耙固定资产投资增速隘低邦4败个百分点。从月度蔼数据看，爸前皑1俺0办个月房地产开发投澳资增速逐月回落皑，颁1斑1熬月增速略有回升。疤从不同物业类型来看，商品住宅开发

11、氨投资增速较快回落版，办公楼、商业用八房开发投资增速仍保持较高水平。隘三、捌商品房各项供给指哎标增幅回落，新开澳工面积负增长败 百201阿2矮年，商品房施工面艾积挨57.哎3懊亿平方米，比上年懊增板加绊13.2俺%瓣，增幅减扮小扒1板2捌个百分点；新开工碍面鞍积隘17.唉7凹亿平方米，比上年靶减拔少邦7.3稗%按，增幅减般小按23.柏5芭个百分点；竣工面袄积佰9.矮9昂亿平方米，比上年佰增笆加安7.3隘%熬，增幅减唉小巴6芭个百分点。从逐月拜数据看岸，俺4伴月份以后商品房新疤开工面积持续为负瓣增长。各类型物业肮新开工面积增幅均奥减小，其中商品住拌宅新开工面积负增翱长。哎四佰、澳商品房需求触底企

12、稳，多数城市下半芭年以来二手房成交凹量回升态势明显皑 肮201按2芭年，商品房销售面颁积疤11130绊4矮万平方米，比上年肮增捌加敖1.8袄%蔼，增幅减版小爱3办个百分点。其中，昂现房销售面积柏为暗26763.3背6斑万平方米，比上年靶增袄加班0.1败%摆，增幅减鞍小佰0.摆4靶个百分点；期房销扮售面积巴为般84540.2耙9鞍万平方米，比上年斑增搬加岸2.4靶%澳，增幅减叭小氨4懊个百分点。逐月数按据看罢，败201阿2隘年扮前叭1蔼0爱个月商品房销售面柏积同比均为负增长暗，艾1案1哀月小幅增加。翱扳201拌2阿年，北京、天津、隘宁波、郑州等城市班二手房成交量分别袄比上年增蔼加巴16.1暗%叭

13、、皑21.3疤%胺、版62.5罢%稗、靶24.2案%傲；上海、深圳、广氨州、南宁等城市二澳手房交易量分别比叭上年减盎少把2.3版%绊、伴10.1隘%笆、懊20.4颁%板、板8.1啊%肮，但减幅明显收窄背。从交易量的月度碍变化来看，北京、稗广州、深圳等一线笆城市以及天津、宁案波、郑州等二线城矮市下半年以来各月奥份二手房交易量均八表现为同比增加。澳五百、捌房价由降转升，价把格环比下降城市数叭量减少敖 懊 案从价格的月度环比捌变化来看八，蔼201颁2隘年霸，翱7拔0坝大中城市二手住宅与新建住宅价格分跋别笆于隘4跋月份俺和摆6袄月份企稳爱；稗1半1案月份昂和扮1扳2搬月份，新建住宅价百格上涨幅度较大。

14、唉新建住宅价格环比白平均涨懊幅靶6柏月份以来企稳回升碍，吧1唉1邦月份隘和凹1稗2肮月份价格环比涨幅佰均懊为昂0.3袄%隘；二手住宅价格环安比平均涨扮幅半4背月份以来止跌，之埃后各月价格保持稳稗中有升，但涨幅均柏不超翱过吧0.1办%敖。案 201捌2奥年叭1-5颁月份，新建商品住敖宅和二手住宅价格柏以稳中有降为主绊。笆6奥月份以来肮，版7邦0柏大中城市中，新建跋商品住宅和二手住宅价格下降的城市扮数量明显减少袄。绊1坝2熬月份，新建商品住艾宅价格下降城市数邦减少叭为埃8唉个，二手住宅价格案下降城市数傲为哀1俺5伴个；四个一线城市凹新建住宅与二手住盎宅价格均表现为环癌比上涨柏。绊3.2 爸2013

15、扮年南宁市房地产市翱场概况百一、爱南宁市房地产市场澳发展态势啊1斑、澳201奥2哀年南宁房地产市场跋继续实施限购令。叭从年度商品房成交扒数据上看，南宁住挨宅市场整体呈现恢白复性回暖的态势，扮成交量逐月上升，疤其中刚需客户占绝巴对主力。伴从月度交易走势看氨，今年伴仅办1澳月芭、碍2吧月交易量与去年同霸期相比出现下降，按其它各月度均呈现败上升趋势。其中耙，艾1佰1埃月签约量达年度最熬高锋值，共计拌433叭8熬套，与上年相比增笆长暗116.25奥%熬；年底收官之际，矮环比签约量虽出现扮下降，但与上年度吧同期相比，增幅仍凹达斑94.08捌%昂。按在全国各隘地颁“伴金九银爱十捌”霸多数市场以低迷为哎主，

16、在我市，截然跋相反，签约量攀升稗，分别签斑约氨414扒7捌套败、奥342昂5傲套，与上年相比增背长傲61.74巴%瓣、摆79.88唉%按。从均价上看，与唉上年相比，全年仅爸有疤5月埃、安8半月百和蔼1摆2扒月出现下降，其它埃月度均呈现上扬趋捌势矮。哎2癌、把房价走势八从扳201哎2氨年办到俺201白3疤年安4盎月的变化3、市场情况 跋= 1 * G邦B3巴 白癌一级市场：背201拔2捌年南宁新增土地供斑应坝11班1敖宗，总供地面挨积扮416.3巴8跋万平方米。从供应矮的地块性质来看艾，哀201盎2爸年南宁的土地市场扳供给以商住和工业懊用地为主。从供应罢土地区域分布来看搬，明显居前的是江扳南区，

17、全年土地供案应量瓣以笆115.1碍4俺万平方米，占全市办土地供应唉的拌27.7耙%邦。从土地成交区域爸分布来看，成交量明显居前的是江南懊区，工业用地居多俺，全年土地成交量拜以懊109.5懊8岸万平方米成为全市碍第一，占全市土地哀成交傲的岸30.1%绊。 颁= 2 * G佰B3奥 皑板二级市场胺：艾201奥2稗年，南宁全市商品耙房新增批售总面积颁是叭494.5岸2跋万平方米，较邦之埃201疤1绊年减熬少靶17.8拜%爱。 哎 八 鞍201袄2拌年坝南宁全市共成交商案品拌房捌4530氨3敖套，与去年相比上安升搬16.65板%耙，成交面积翱为扳424.7拌9挨万平方米，与去年爸相比上笆升罢0.2颁%

18、暗；其中普通住宅成熬交袄3520袄0碍套，与去年相比上版升罢13.71白%叭，成交面积拔为斑347.4澳6挨万平方米，与去年昂相比上颁升巴9.04捌%般；非住宅成扳交颁624艾6柏套，成交面积碍为班47.5案6哀万平方米，经济适捌用房成瓣交笆385挨7隘套，成交面积稗为叭29.7跋7吧万平方米，商品房按成交均芭价皑721蔼3摆元昂/凹平米，全市总成交哎额翱为靶306.4碍1百亿元。颁二巴、西乡塘区房地产耙市场发展态势岸 201阿2捌年西乡塘区普通住癌宅成交面积按为熬75.1俺5氨万平方米。从成交艾走势来看，上半年靶成交波动较大，从胺下半年开始逐渐稳拌定并开始小幅回升瓣。从成交均价走势懊来看，西

19、乡塘区全袄年均价还是波动较邦大，并在下半年逐白渐下跌，稗在拔1哎2叭月份跌到了全年的哎最低价。全年西乡笆塘区普通住宅成交把均价肮达唉606背7叭元稗/板平米，与去年相比邦变化幅度不大，基隘本持平扒。艾201凹2背年西乡塘区商品房跋住宅批售面积懊为办87.0阿3爸万平方米，全年批懊售均匀，特别是碍在肮1隘1肮月份的批售最大。澳全区新增批售面积斑与成家面积之比傲是拌1.16:半1把，供应与成交也基暗本持平。唉3.3 熬南宁市消费者需求傲分析哀一、坝消费者购买力分析芭消费者的购买力决搬定着房地产行业的疤发展。鞍为了继续做好房地霸产市场调控工作，巴促进房地产市场平熬稳健康发展，市人暗民政府日前公布隘了

20、斑201隘3敖年度南宁市新建商澳品住房（不含保障板性住房）价格控制凹目标：增幅低于当哀年城镇居民人均可伴支配收入实际增幅把（即城镇居民人均岸可支配收入名义增挨幅与居民消费价格搬指数增幅的差值）百。今年南宁拌市疤“坝两扒会颁”靶上政府报告中公布矮的信息显示叭，白201哀3班年城镇居民人均可吧支配收入增长目标矮为鞍12扳%把。随着泛北部湾经岸济区开区开发投资拔渐入高潮，南宁作百为中翱国拌-跋-俺东盟自由贸易区前瓣沿城市，正发挥着跋区域经济中心城市把经济、交通、文化拜、生活、贸易各方爱面的优势，吸引着芭越来越多的投资目耙光半。因此南宁市城镇皑居民平均收入越来斑越高，这大大提高跋了消费者的购买力啊。这

21、对于房地产行熬业的开发是一个很搬好的动力伴。蔼 懊作为省会城市南宁颁而言案，安“扮存不存在需求其实肮是伪命拌题拌”澳。重要的是唉“岸价格是不是符合市板场实际预期并具有败购买力柏”罢。肮在品质前提下，高罢性价比（户型赠送跋力度）、高综合性鞍（地段、配套）、柏高诱惑价格比（低白于片区同类楼盘的案价格）成为营销利皑器拜。爱“埃三邦高半”板的凸显正是迎合刚肮性客户的购买预期胺。1、购房需求奥(败1笆)按首次置业客户数量哀增长，投资型需求啊被抑制碍南宁仍是以首次置罢业和改善需求性客埃户为主，绊在版“安限购隘令绊“班无限期延长的政策叭性干预下，投资型客户的购房需求被按抑制，环比下摆跌白7背个百分点，而首次

22、皑置业客户上吧涨唉9凹个百分点，由此可皑以看出，目前南宁隘市场购房客群依然挨以刚需客户为主导办，投资型需求依然白受制。把(爸2板)按首次置业和改善需芭求为主导，购房计办划不变埃南宁楼市经叭过般201氨1皑年以来限购令等一坝系列政策性干预的按影响，房价有所回拌落，而中央层面对胺于促进房价合理回罢归的指导思想依然芭不变，但对于南宁版楼市来说，刚性需肮求受到一年的积压唉之后，部分购房客矮群开始理性回归，氨相应的南宁楼市供半求方面也有所回升板。从一季度的市场哎走势来看吧，氨3盎月份南宁楼市明显搬回升，各项目开始袄积极推量入市，有熬效的刺激了购房者摆的购房冲动，购房隘者购房信心增强，爸过半的购房者表示百

23、不会改变原有的购拜房计划。并且邦有拌3瓣%哎的购房者表示会提办前购买。 HYPERLINK /staticpages/20120420/newgx4f90c33e-5103992-2.shtml败图阿3- 201敖1班年南宁商品住宅房耙型成交比例图埃从成交结构来看，瓣限购令实施之后，阿投资客逐渐淡出市昂场。在房价僵持不扮下，首置型客户为捌主力却购买力有限板的背景下，购房者胺对户型的需求逐渐胺由大户型柏向半“败面积适中而功能齐扮全艾”啊的方向发展。因此翱四房以上户型成交胺量明显减少，二房百比例大幅上升，目俺前户型成交主要集搬中在二房和三房，半其中又以二房为主绊。奥 拌 翱在市场调整的情况搬下，南

24、宁市场依旧哎以刚性需求客户为般主要购买力。刚性蔼需求客户对于价格隘敏感性高，购买力般有限。因此从成交柏单价段来看，成百交跋6000-700案0昂元巴/爱价格段的商品住耙宅疤是懊201搬1捌年的成交主力，其昂中成交占比较大的懊有荣挨和败扮山水绿城、龙扒光芭半水悦龙湾、瀚林美袄筑、台湾街、盛天傲果岭、盛天公馆等澳项目。目前南宁市绊场上刚性需求客户盎对俺于拔700叭0吧元啊/案以下的价格接受皑度较高摆二佰、消费者产品偏好翱分析扳随着城市经济建设霸发展，南宁市人流凹量也不断增多，购败房消费者对户型的巴要求也多样化。埃20坝05绊年澳、败20奥0矮6敖年，国家针对房地熬产行业分别出台扮了稗“扳国八办条艾

25、”敖和稗“搬国六巴条昂”拔等一系列的宏观调袄控政策，不断深化罢户型构造，并提出把重点发展中小套型阿普通商品住房，且安在爸“笆十五项措颁施奥”绊中更明确户型结构稗比例要求，从此，白以发展中、小户型扮为的住房市场时代把开始降临了。我国颁房地产已经由最初懊阶段的发展邦转至当今的敏感性碍阶段。由于房地产俺发展速度较快及房傲价的一路高涨，对稗于普通市民而言，班房子已逐渐由必需袄品变成了必需哀的半“盎奢侈熬品埃”八。在这种情况下，艾由于购买力的限制吧住宅户型设计逐渐哀由大户型转巴向半“吧面积小而功能齐版全哎”瓣的方向发展。去年靶的政策提出背，般“伴套型建筑面艾积稗9邦0百以下住房（含经碍济适用住房）面积肮

26、所占比重，必须达爱到开发建设总面积拌的瓣70昂%坝以版上吧”伴，这一规定正符合八了的市场的发展方爸向，同时也满足了办可持续发展战略。唉从数据上显示，斑购房者仍偏半好皑70-12百0哎区间户型，在改跋善型需求的增加情扮况下伴，哎90-12爸0百户型区间成为四唉季度购房者主要考氨虑的户型，所占比凹例为调查人数白的皑37氨%袄。这一情况可能是佰由于市场形势的下扒滑，楼市价格的下瓣行预期增加，一些癌项目优惠折扣增大柏，使购房者开始考笆虑面积较大的户型柏，以避免首付增加佰及利息增加带来的巴双重负担。但整体肮来说，中小户型依扮然现下市场刚性需哎求主要的主力户型拌。耙随着房改的深入进罢行，个人购房比例埃逐渐

27、上升，对产型按的要求也随之提高按，户型设计的合理懊与否是决定消费者笆购买心态的重要因叭素。户型结构指厅坝、卧室、厨房、卫背生间、阳台等。傲根据使用选择户型爱，消费者在挑选时癌，结合平面、剖面澳一起考虑。对于一爸室一厅、二室一厅柏、二室二厅等户型伴，因主要的目的是癌满足使用功能，且叭面积控制紧张，故颁应选择剖面上无大昂动作的设计。对于稗独幢公寓、三室二懊厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上爸应有变化才好。若邦全从一个标高上展懊开，空间感觉较死邦板，而且也需要一啊些走道。若能结合俺剖面变化，水平走盎道会减少，空间也巴多了一个层次。所败以消费者在选择此皑类住宅时，选择剖哎面有变化设计。从昂户型结构分析，

28、超半大户型与超小产型绊的设计不是大众的霸需求对象，而面积傲大小适中、居室功颁能分开、双厅双卫摆双阳台的户型设计按较受欢迎。拔当前市场上的楼盘埃普遍根据客户群的办不同需求，设计出瓣多种面积和选择的爸两房或者三房住宅搬，而目前占据南宁暗楼市消费主流的两艾房两厅跋、N+把1罢房等中面积产品所按面对的则是最复杂哎的消费群。比如，八一房一厅的小户型伴只能作过渡之用，啊其购买者主要是年袄龄扒在鞍3爸0熬岁以下的年轻人，岸积蓄不多而又渴望搬拥有一片自己的小芭天地，当前市场上吧很多小户型或岸者案MIN懊I昂户型无疑是最佳选白择。有的三口之家扮经济可能较为宽裕稗，因而偏好面积宽斑松、布局更合理的癌大两居；而有的

29、工办薪家庭人口较多却扒资金不多，则更希哎望购买房间较多而盎面积偏小的小三居奥，等等哀。八小户型项目受购房挨者追捧，很大的原傲因是因为小户型的拔总房款低，另一方哎面则是广告宣传的办高回报率。不管是办自主还是投资，小扮户型对普通老百姓败尤其是过渡时期的搬年轻一族来说更有般吸引力。而在大户坝型住宅受到市场追安捧的背后，则是资隘本投资消费的冲动霸，与小户型相比，搬大户型在稀缺性、唉投资回报率及保值八性等方面都具有优霸势，因此，得到了扮不少消费者的认同罢。安 柏1岸、蔼购房者面积偏好凹从数据上显示，购隘房者置业偏好偏向拜于斑71-12班0绊区间户型，随着把改善型客户的增加八，中小户型成为目白前南宁市场的

30、主要八畅销户型，从四季耙度的调研结果来看翱，板71-9佰0版户型占调查人数熬的傲30斑%碍，邦91-12懊0哎户型占调查人数奥的佰35颁%捌，一方面由于开发拜商针对刚需群体对靶价格抗性较大的特疤点，推出低价特价芭房，而目前南宁市班场的各刚需楼盘均按是版以疤71-12颁0芭户型作为主打户挨型，从整体上加大胺了购房者对中小户败型的偏好。 HYPERLINK /staticpages/20120420/newgx4f90c33e-5103992-3.shtml背从表中可以看出，哎有百分白之班3背7啊的购房者偏好斑于岸40-6耙0叭万之间的房屋。从白中可看出购房者更蔼多倾向于购买总价靶在白40-6扮0

31、绊万的房屋面积，且八一季度开始以来供肮求关系一度供过于柏求，高优惠策略开扒始增多，各企业抢坝占市场窗口以低价爸起跑，一定程度上佰调动了购房者的积跋极性，且首付分期鞍等促销方法，也解凹决了部分购房者的凹资金压力胺，啊 40-6靶0稗万之间的总价段的白需求加大。拜2摆、俺购房者户型偏好俺南宁购房者在户型靶方面较为偏好两房哀和三房户型，分别伴占般了奥25肮%颁和氨52拌%办，四房需求环比有霸所上涨。主要由于岸目前南宁楼市的购八房群体均是以刚需笆客户为主，而在总埃价方面，由于前期蔼市场低迷的影响，稗有所下跌，相应对拔于三房以上户型的氨需求有所增加。跋从表面上看来，大熬户型住宅的价格高爸，这是因为其面积

32、颁大造成的总价高，奥其实其单价普遍比跋小户型低，以同一唉区位的产品为例，罢许多楼盘大户型产拜品要比小户型的单鞍价绊低癌200-30半0拜元袄/柏平方米。而且，随爸着伴90/7袄0敖政策效应开始显现凹，南宁的大户型房吧产存量会逐步减少败，价格低、存量少邦，这就为大户型房胺产的升值提供了先决条件霸9捌0氨以下的面积区间伴可以设计较宽松的澳二房，又能设计较叭紧凑的三房，在满暗足功能需求同时又背可以有效节省面积熬，使广大购房者的艾购买能力与功能需爱求达到一个相应的白平衡点，不会造成耙不必要的浪费。未埃来的住房将靶以瓣9稗0叭以下面积区间为霸主的市场，其市场伴竞争力也随之加大艾，而在有限的面积板区间内，

33、户型的设熬计和多种功能的需白求成为开发商应该碍深思的方向。项目项目均价（元/m）热销户型凤岭名园596090实用三房天域香格里拉650037-90单间、一房、二房红日、江山680075-902房、2+1房聘望、怡璟湾650080-100二、三房云星、城市春天7000起77-1002+1房、3+1房相思湖花园880085-128二、三房大嘉汇、东城5800起80-105二、三房龙光、普罗旺斯600076-130二、三房保利、山水怡城6300起79-142N+1户型蓝波湾5800起78-117二、三房万昌、邕江明珠650090-116N+1户型荣和大地880074-116的2+1、3+1华凯、逸悦

34、豪庭6300起81-125二、三房临君天下650051-100一房、三房锦绣豪庭650089140的二至四房半由上表可知：熬大半都是二室、三案室户型澳、拔75-9罢0笆面积所占比例较懊高碍。斑各种贷款压力促使叭众多的刚需者和投佰资者纷纷转向购买扮总价低的小户型。百开发商顺应购房者肮需求，小户型集中啊放量傲，拜4拜月艾2败4氨日，荣啊和班扒山水绿城首度开盘岸，推出以中小户型案为主矮的扮77疤9敖套房源，保坝利搬昂山水怡城推搬出癌8案8疤套蔼49.1肮3拜奥119.3般8熬的一至三房，大半嘉爱汇斑瓣东城推出氨近啊30拔0邦套挨3昂0拜败11蔼0碍的一房至三房半；捌5阿月胺2跋2伴日，汇东星城首度碍

35、开盘推出懊近拌50爸0耙套吧6阿3背佰搬13芭2吧绊N+矮1绊户型傲；败 1肮2奥月芭2澳5吧日，盛天果岭首哎推百3背8懊耙6昂0八颁1+癌1氨、半8班5叭扮12跋0笆安N+耙1捌户型房源阿；扒1癌2阿月败2隘6败日，融捌晟芭昂公园大地推矮出叭17吧7柏套罢66-12肮9扒鞍N+颁1矮户型房源；这些项扒目开盘当天销售率均超氨过伴90捌%按，部分项目甚至当矮日售罄。据统计版，奥201版0哎年南宁商品房住宅懊成交总量伴为邦3072矮6爱套，其敖中隘75-9爱0岸户型成交量拜为班1020笆4哎套，所占比例阿为白33.21%隘。小结办：癌201伴0跋年以来，由于许多靶消费者迫于当时经佰济的发展纷纷购买

36、捌总价低的小户型。跋南宁市房地产开发矮商为了适应国家政唉策，同时满足消费懊者的需求，逐步推癌出小户型的套房。搬根据近两年的观察案，南宁市物价水平矮一直呈现出快速上敖升的态势，市民工巴资收入远不及房价耙的增长速度。在保白证生活质量的基础耙上，人们要想在中敖心城区购买到住房矮，就必须改变原有白的购房目标，将购笆买大户型的计划转坝向小户型市场。另哀外，对于投资者而矮言，要在商业中心埃区域购买大户型，把所消耗的成本相当奥大，因此也将目光吧投放于小户型市场澳，利用出租或转手办获取收益。在小户啊型需求不断上升的板情况下，供应商也翱不得不顺应民意，敖建设大量小户型，百但仍然会保持一定八量的大户型住房供碍应唉

37、。邦201搬3坝年艾“叭3.1搬2办”半植树节主题皑：皑“哎深入开展造林绿化鞍，大力推进生态文捌明建稗设埃”拜。借今年捌第扳3蔼2哎个植树节东风，有氨些楼盘忙着组织业胺主开展各种植树活懊动，有些楼盘却忙班着移植古树名木打翱造小区园林景观。颁为迎合购房者的心伴理需求，南宁楼盘奥掀起了一白阵暗“阿绿色风碍暴拜”阿。哎昔日，先建房后种埃树，这是南宁大多拔数开发商的想法和奥做法。如今，花重拜金买来高大的古树氨名木吸引购房者的安眼球。建筑可以模背仿，而自然景观无翱法复制。为此，开敖发商在园林景观的熬打造上越来越注重隘罕有的自然景观细跋节，在绿色景观上把争取更胜一筹也成挨众开发商的目标。扒以往，购房者对于

38、傲楼盘的地段、交通巴等方面很重视，而埃对楼盘品质、园林胺绿化等方面的意识懊淡薄，开发商不需阿花大多心思策划与般包装，楼盘便可完氨美售罄。如今，购巴房者对楼盘品质、暗园林绿化等方面要啊求越来越高，而开碍发商也注重绿化景瓣观改造升级，甚至捌把澳“奥实熬景哎”熬概念引入楼盘营销哀。俺以下几个楼盘的绿扮化率都翱在碍40凹%坝以上，这证明购房案者越来越重视小区岸的园林绿化。项目中房翡 HYPERLINK /xinfang/house/1280翠园升禾 HYPERLINK /enterprise/index.php?name=%E7%BB%BF%E5%9F%8E%E9%9B%86%E5%9B%A2绿城天池

39、山龙胤当归绿化率49.6%46%46%42.5%凤岭山语城嘉和城海茵国际花城40%40%40%疤3扮、八购房者物业类型偏傲好拔目前南宁购房者巴仍然是以首次置业案和改善型置业为主啊导，在购买力有限扳的情况下，购房者办多是偏好总价较低半的多层和小高层产哀品，而这两类物业碍类型分别占斑比癌40瓣%拔和班34佰%百，可见多层带电梯耙和小高层受到刚需搬客户的青睐，且偏碍好度逐渐上升。碍三、瓣南宁市民媒介接触皑习惯分析隘作为重要的媒介形叭式，电视、报纸、袄杂志等历来是消费败者媒介接触的重点唉，因此，首先考察傲消费者平时的媒介绊接触情况。通过频昂率分析发现，消费岸者日常接触频次最按高的媒体是报纸，八紧跟其后

40、的是电视班，网络则占到了第昂三位，传统强势媒坝体杂志和广播则屈碍居第四位和第五位按。调查研究结果表敖明，目前南宁最为癌强势的媒体可以界扒定为报纸、电视和败网络。碍1.报纸媒介接触情况盎在南宁消费者中，挨从累加频率统计来班看，接触频率最高翱的报纸是南国早柏报，其次是当靶代生活报和南爱宁晚报，三者基败本占据了南宁报纸把市场爱的扳90俺%把；通过对被访者报版刊选择次序的研究耙，我们发现，被访罢者第一选择是南颁国早报，占据了坝绝对的优势，在第二选择和第三选择斑中，分别是当代案生活报和南宁奥晚报。疤调查结果表明，从翱阅读行为上看，把南国早报目前已艾成为南宁最为强势哎的报纸媒体，无论是阅读频率上，还耙是在

41、读者的忠诚度斑上，都占有非常大绊的优势。而南宁板晚报和当代生爸活报从总阅读率搬上看数量也十分可扳观，但读者的忠诚鞍度较弱。巴2.摆电视媒体接触习惯斑：安研究发现，南宁市澳民日常接触最多的捌媒体是广西台综艺扳频道扮，爱52.5班%挨的被访者表示有收澳看综艺频道的习惯氨；位居其后的是南绊宁电视台新闻综合跋频道，其收视份额拌与广西台综艺频道版非常接近。广西卫碍视和广西台都市频爱道的接触频率也较氨高，均超拌出哀40颁%敖的比例。在市级频芭道上，除南宁电视暗台新闻综合频道表拌现突出之外，南宁盎台影视娱乐频道的罢收视份额也比较优芭秀，超出拔了半40霸%扳的比例。版通常被访者会将其认为最为重要、最案值得信赖

42、的频道作拌为其电视首选频道扒，因此，我们通过皑电视频道第一接触癌行为研究发现，被哎访者的首选媒体中奥，广西卫视的表现啊最好，超凹出拜20按%扳的人将广西卫视做奥为其电视媒体首选吧频道，也有接稗近胺20斑%拌的人将南宁电视台鞍新闻综合频道作为耙其首选电视频道。翱 捌就节目的喜好程度拌来看，广西台新闻笆在线和南宁台新闻疤夜班的喜好程度较懊高，被访者中，绝绊大多数人都表示有颁收看过新闻在线和八新闻夜班，新闻在昂线和收视忠诚度尤芭其高。分析这两档稗节目，研究认为，凹该类节目都是新闻邦类节目，且多节目案内容多为社会民生啊类新闻，因此较为袄贴近老百姓的日常哎生活，给予被访者哎较高的可信度，因艾此其收视率和

43、忠诚捌度都较高。哀3.吧广播收听行为研究靶：肮从南宁市民的广播板接触习惯来看，超百过半数的被访者表罢示平时基本上是不澳听广播，而表摆示邦“耙经常癌听吧”扮的被访者仅占整体碍的凹11.6澳%吧。经筛选出有购房霸意向人群进行分析熬，发现其收听行为搬与总人群之间无显半著差异，各部分人蔼群所占比例较为近拔似。肮 肮在所接触的电台频哎率中，被访者对南疤宁交通音乐频道的瓣认知度最高，超翱出霸25佰%霸的人表示有听过南案宁交通音乐的节目肮；从听众的忠诚度笆而言，南宁交通音拜乐也是占有绝对的袄优势，是首选率最隘高的广播电台。广西电台交通频道的挨表现在整体上略逊芭于南宁交通音乐，昂但也占据不小的比拌例，排在广播电台奥收听行为的第二位八。邦 柏研究结果表明，这笆两个交通类频率之笆所有能够从众多的疤电台频率中脱颖而斑出，与近年来私家按车的发展以及与之癌相伴随的交通状况胺的拥堵有关，众多爱的驾车一族在行车办过程中，时刻关注板地面交通状况，并柏由此获取市区路况埃信息，为路线选择百提供依据；根据这百一论断，交通音乐伴频道的听众从其个挨人特征上来看，应版当是具备家庭收入挨较高、受教育水平霸较高的一些人。扒4.跋网络接触行为研究白：鞍随着网络的普及化敖，网络已渐渐成为背主