房地产估价第2章课件

1、房地产评估第二章房地产评估理论基础 房地产评估第二章 房地产评估理论基础 学习目的与要求第一节 地租理论 第二节 区位理论第三节 产权理论本章小结房地产评估学习目的与要求 通过本章学习，了解地租理论和区位理论的发展过程，掌握和理解地租理论和工业区位论、农业区位论、中心地理论以及产权理论的基本内容，理解地租理论和区位理论对房地产评估的指导作用。房地产评估第一节 地租理论一、地租的内涵（一）地租的概念（二）地租理论的发展过程二、级差地租和绝对地租三、垄断地租 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。四、城市地租五、地租理论的应用（一）地租的概念地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为

2、使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异（二）地租理论的发展过程1、古典政治经济学的地租理论威廉配第弗朗索瓦魁奈亚当斯密大卫李嘉图2、庸俗政治经济学的地租理论萨伊托马斯马尔萨斯3、现代西方经济学的地租理论阿尔弗雷德马歇尔保罗萨缪尔森雷利巴洛维时期代表人物主要观点和贡献17世纪中叶到19世纪初配第提出级差地租的最初概念。土地价格年租21。魁奈提出“纯产品”学说。农

3、业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有。杜尔阁“纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。斯密系统地研究地租理论的古典经济学家。研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。安德森提出了土地相对肥沃的概念。地租来源于生产土地产品的劳动。土地产品的价格决定地租，而不是相反。威斯特级差地租以土地耕种的下降序列为前提。土地产品的边际收益是递减的。李嘉图在劳动价值论的基础上阐明地租理论。只承认级差地租，否认绝对地租的存在。19世纪上半叶萨伊提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是

4、使用土地的补偿。马尔萨斯地租是自然对人类的赐予。杜能（屠能）创建农业区位论。主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租。19世纪下半叶马克思恩格斯把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。地租分为3种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。土地价格是地租的资本化。20世纪初到20世纪下半叶马歇尔创立均衡价格论。地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。克拉克地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。地租是一种“经济盈余”。胡佛建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用的竞标。阿兰索解决了城市土地地租、地价的计算问题。丁伯根土地的影子价格

5、。康托洛维奇土地的影子价格。萨缪尔森地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。哥德伯戈钦洛依用制度经济学的方法对城市地价进行分析。房地产评估二、级差地租和绝对地租（一）级差地租 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性二是不同地块的地理位置即区位存在差异性三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性 本质：等量的资本投入所产生的不同收益。 级差地租第一形式（级差地租） 肥沃程度和位置不同

6、两种情况。 级差地租第二形式（级差地租） 边际产量的不同房地产评估（二）绝对地租马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额三、垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售

7、。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定四、城市地租（一）城市地租的含义所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。（二）城市级差地租城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关

8、的城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级差地租I。城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II（三）城市绝对地租和垄断地租1、城市绝对地租城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。城市绝对地租与农村绝

9、对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定。2、城市垄断地租城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定。房地产评估第二节 区位理论 一、概述二、农业区位理论三、工业区位理论四、中心地理论五、区位理论的应用房地产评估一、概述（一）区位的有关概念 自然地理区位 经济

10、地理区位 交通地理区位（二）区位理论的学派 成本学派 市场学派 行为学派房地产评估二、农业区位理论 农业区位理论是19世纪初德国经济学家冯杜能创立的，其著作孤立国对农业和国民经济之关系（简称孤立国）是第一部区位理论的古典名著。房地产评估二、农业区位理论（一）农业区位理论的主要内容假设条件：在气候、土壤等自然条件均一的并与外界隔绝的大平原中央有一个城市，这就是“孤立国”。区域内没有可通航的河流和运河，马车是唯一的运输工具。中心城市是唯一的农产品销售中心和工矿品供应地。农业经营者追求最大经济收益，并根据市场供求调整生产经营品种。运费同重量和运输距离成正比，由农业生产者负担。农民选择经营品种就与距离

11、密切相关，产品的纯收入仅与和城市的距离相关，该纯收入称为区位地租。同一集约程度下单一产品的区位地租与运距成反比，距城市近，区位地租高，距离增加，地租下降，到达一定距离处区位地租下降为零。房地产评估二、农业区位理论（二）杜能环根据区位地租理论，农作区分化成六种农作制度，围绕城市中心呈向心环带状分布，这就是“杜能环”，由内向外分别是：第一区：自由农作区，为关栏养畜和园田种植地带，生产鲜奶、蔬菜等易腐难运产品，满足城市居民的日常生活需要，利润高，可以进行更集约的经营。第二区：林业区，主要生产燃料木材。第三、四、五区：作物轮作区，主要生产商品粮食出售，生产集约化程度逐渐降低。第六区：放牧区。种植粮食仅

12、供自用，主要做牧草养畜，生产活畜和黄油、奶酪及其它质高易运产品。对杜能环的修正。房地产评估二、农业区位理论（三）杜能农业区位论的主要贡献1.“杜能环”为后来的距离衰减法则和空间相互作用原理打下基础。2.杜能理论为研究级差地租和城市土地利用模式提供了依据。房地产评估三、工业区位理论工业区位理论的奠基人是19世纪末、20世纪初德国经济学家韦伯。 韦伯的工业区位理论是古典工业区位理论的代表。 韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。工业区位理论是以现代运输方式为前提的，寻求的是在原材料和消费中心一定的情况下，工

13、业企业的最佳分布点区位因素是指一个地理点上能对工业生产起积极作用和吸引作用的因素区位因素的特性分为自然技术方面的区位因素和社会文化方面的区位因素工业的区位选择主要涉及三个因素：运输费用、劳动成本和集聚因素 1、运费因素。韦伯认为厂址应选择运输成本最低的地点运费决定于两个因素：一是距离远近，与运费成正比；二是原料性质，是常见性还是稀有性原料原料指数稀有性原料总重量/制成品总重量当原料指数小于1时，即采用稀有纯粹原料，其运进工厂的物质总重量小于运出工厂产品的总重量，为节约运费，生产工厂应设在消费中心区当原料指数大于1时，即运进工厂的物质总重量大于运出工厂产品的总重量，如金属冶炼、食品加工等，为节省

14、运费，生产工厂应设在稀有性原料产区附近当原料指数等于1时，即采用纯原料，其运进工厂的物质总重量与运出工厂产品的总重量相等，工厂既可选择原料产地，也可选择消费地或两者之间的任何一点2、工资成本假定一个工厂，从运输成本出发，选择某一区位作为理想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要把增加的运输成本和节约的工资对比如果每吨成本所增加的运输成本大于所节省的工资成本，不应当迁移；如果每吨成本所增加的运输成本小于所节省的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区3、集聚因素当工业的集聚和分散带来的利益或节约超过离开运输成本最小或工资成本较低的位置而追加的费用，则工业选址由集聚因素决定集聚经济效益的产生原因有：由

15、于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济效益或能节约的成本几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业化的利益集聚因素带来了外部经济利益的增长 房地产评估四、中心地理论中心地理论，简称中地论，是1933年由德国地理学家克里斯塔勒在他的德国南部的中心地一书中首先提出的。克里斯塔勒从城市或中心居民点的物资供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度提出了城市区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规模及空间布局的学说，并概括为六边形城市空间分布模型。人口规模交通行政管理奥古斯特勒施提出了市场区位理论。他把生产区位和市场区位结合起来，把利润原则同产品的销售范围即同市场区位联系起来，以利润来判断企业区位选择的方

16、向勒施的市场区位理论，是通过对整个企业体系的考察，从总体均衡的角度揭示区位的分布和选择问题。勒施从最大利润原则出发，对市场价格、需求、人口分布等多种因素进行分析“市场圈”概念区域集聚和点集聚问题垄断和自由竞争最大利润原则中地论和市场网络模式是静态分析的、宏观的、以市场为中心的商业服务业和加工工业的区位论，是区位理论发展的重要阶段，为后来的动态地域均衡模式打下基础，是当代地理学数量化的先驱，至今仍是研究各种经济活动的理论基础和依据，并在城市土地利用规划、城镇体系规划等实践中得到广泛应用。房地产评估五、区位理论的应用1.区位条件是房地产估价最首要考虑的因素。2.宏观区位的差异导致城市之间房地产价格

17、的差异。3.区位论是城镇土地分等定级工作的依据。4.区位论是市场比较法的理论依据。房地产评估第三节 产权理论一、产权的概念二、物权三、我国房地产产权类型房地产评估一、产权的概念本意：财产所有权牛津大词典：存在于任何客体之中或之上的完全权利。包括占有权、使用权、出借权、转让权、用益权、消费权和其他与财产有关的权利。产权：财产所有权、财产他物权、债权房地产评估定义：财产的权属关系，是满足人们需要的物质财富的权利，即法律赋予人们的对财产依法直接管理支配并享受其利益，排斥他人干扰的权利。包括所有权以及从所有权中分离出来的相对独立的地役权、地上权、使用权、抵押权等他物权和财产关系人之间的债权。房地产评估

18、二、物权1.定义产权的一种。大陆法系的国家民法产权包括：物权和债权物权：直接基于物而产生，事当事人对物的权利.(所有权）债权：是一方当事人对相对方当事人的权利，亦即相对方当事人对该方当事人承担的义务。（租赁权）房地产评估物权与债权的区别 有无第三方介入 风险性 货币贬值的影响 房地产评估2.物权的类型 主物权（所有权及其派生的权利）从物权房地产评估主物权所有权：财产的法律说明，是最广泛最具体的一种财产权利，是物权的最高形式。（完全用益和处分的权利）不依赖其他权利而单独存在的权利。所有权是最完全的主物权。又称完全物权、自物权。特点绝对核心；排他性；永久性；无限制的权利（使用权、收益权、处分权和占

19、有权）房地产评估主物权派生的权利：设定于第三人的物之上。又称他物权、限制性物权、用益物权。主要包括用益权：对他人之物使用和收益的权利。地役权：为另一所有人的不动产之使用及需要对某一不动产所强加的负担。地上权：对他人所有的土地之上之下行使的物权。使用权：权利人及其家属对财产进行使用及必要的收益的权利。房地产评估从物权从属于债权，是对债权的加强。又称担保物权。他赋予债权人就设定担保的财产享有的优先受偿的权利。抵押权：是债务人或第三人以其不动产的所有权作为债务的抵押物，当债务人不能履行债务是，债权人可以将抵押物变现并优先受偿的权利。不动产特别优先权房地产评估房地产评估三、我国房地产产权类型产权制度改

20、革是经济体制改革的主要内容。房产权是房地产业发展的前提。核心是土地的有偿使用制度。产权制度的建立与产权类型的确立是房地产估价的法律基础。房地产评估我国目前的房地产产权制度土地的社会主义公有制国有土地有偿有期限使用制度国有土地所有权与使用权相分离制度，允许土地使用权依法进入土地市场承认土地使用权，房地产开发经营权，房地产抵押权等权利的存在房地产评估（）土地所有权1.国有土地2.集体所有有土地房地产评估（二）房屋所有权国家房屋所有权集体房屋所有权公民个人房屋所有权中外合资房产的所有权和外资的房产所有权房地产评估（三）城镇国有土地使用权1.取得类型（1）有偿使用：作价入股，有偿出让，土地租赁（土地年

21、组）（2）行政划拨2.出让土地使用权的收益 占有，收益，处分权。受到一定限制的权利房地产评估（四）房地产转让权买卖，交换，赠与或其他合法形式将其所有的房地产转移给他人的行为。房地产评估（五）房地产抵押权抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履约担保的行为。行政划拨方式取得土地一般不可一设定抵押权。可以首先转化为有偿使用方式也可直接抵押，此时要缴纳补地价。土地上新增的房产不属于抵押范围。从物权性质。随债权的转移和消灭而转移核销灭房地产评估六）房地产租赁权房地产的转让，抵押，出租是房地产二级市场行为。房地产评估本章小结【关键词】 地租 级差地租 绝对地租 垄断地租 自然地理区位 经

22、济地理区位 交通地理区位 杜能环 工业区位理论 中心地理论 房地产评估本章小结【思考题】简述地租的内涵。地租有几种形式？每种地租的含义是什么？地租理论在实际工作中如何应用？简述区位的概念与种类。农业区位论的主要思想是什么？工业区位论的主要思想是什么？中心地理论的主要思想是什么？11醉翁亭记 1反复朗读并背诵课文，培养文言语感。2结合注释疏通文义，了解文本内容，掌握文本写作思路。3把握文章的艺术特色，理解虚词在文中的作用。4体会作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、导入新课范仲淹因参与改革被贬，于庆历六年写下岳阳楼记，寄托自己“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的政治理想。实际上，这次改革，受到

23、贬谪的除了范仲淹和滕子京之外，还有范仲淹改革的另一位支持者北宋大文学家、史学家欧阳修。他于庆历五年被贬谪到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期间，欧阳修在滁州留下了不逊于岳阳楼记的千古名篇醉翁亭记。接下来就让我们一起来学习这篇课文吧！【教学提示】结合前文教学，有利于学生把握本文写作背景，进而加深学生对作品含义的理解。二、教学新课目标导学一：认识作者，了解作品背景作者简介：欧阳修(10071072)，字永叔，自号醉翁，晚年又号“六一居士”。吉州永丰(今属江西)人，因吉州原属庐陵郡，因此他又以“庐陵欧阳修”自居。谥号文忠，世称欧阳文忠公。北宋政治家、文学家、史学家，与韩愈、柳宗元、王安石、苏

24、洵、苏轼、苏辙、曾巩合称“唐宋八大家”。后人又将其与韩愈、柳宗元和苏轼合称“千古文章四大家”。关于“醉翁”与“六一居士”：初谪滁山，自号醉翁。既老而衰且病，将退休于颍水之上，则又更号六一居士。客有问曰：“六一何谓也？”居士曰：“吾家藏书一万卷，集录三代以来金石遗文一千卷，有琴一张，有棋一局，而常置酒一壶。”客曰：“是为五一尔，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之间，岂不为六一乎？”写作背景：宋仁宗庆历五年(1045年)，参知政事范仲淹等人遭谗离职，欧阳修上书替他们分辩，被贬到滁州做了两年知州。到任以后，他内心抑郁，但还能发挥“宽简而不扰”的作风，取得了某些政绩。醉翁亭记就是在这个时期写就的

25、。目标导学二：朗读文章，通文顺字1初读文章，结合工具书梳理文章字词。2朗读文章，划分文章节奏，标出节奏划分有疑难的语句。节奏划分示例环滁/皆山也。其/西南诸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，琅琊也。山行/六七里，渐闻/水声潺潺，而泻出于/两峰之间者，酿泉也。峰回/路转，有亭/翼然临于泉上者，醉翁亭也。作亭者/谁？山之僧/曰/智仙也。名之者/谁？太守/自谓也。太守与客来饮/于此，饮少/辄醉，而/年又最高，故/自号曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之间也。山水之乐，得之心/而寓之酒也。节奏划分思考“山行/六七里”为什么不能划分为“山/行六七里”？明确：“山行”意指“沿着山路走”，“山行”是

26、个状中短语，不能将其割裂。“望之/蔚然而深秀者”为什么不能划分为“望之蔚然/而深秀者”？明确：“蔚然而深秀”是两个并列的词，不宜割裂，“望之”是总起词语，故应从其后断句。【教学提示】引导学生在反复朗读的过程中划分朗读节奏，在划分节奏的过程中感知文意。对于部分结构复杂的句子，教师可做适当的讲解引导。目标导学三：结合注释，翻译训练1学生结合课下注释和工具书自行疏通文义，并画出不解之处。【教学提示】节奏划分与明确文意相辅相成，若能以节奏划分引导学生明确文意最好；若学生理解有限，亦可在解读文意后把握节奏划分。2以四人小组为单位，组内互助解疑，并尝试用“直译”与“意译”两种方法译读文章。3教师选择疑难句

27、或值得翻译的句子，请学生用两种翻译方法进行翻译。翻译示例：若夫日出而林霏开，云归而岩穴暝，晦明变化者，山间之朝暮也。野芳发而幽香，佳木秀而繁阴，风霜高洁，水落而石出者，山间之四时也。直译法：那太阳一出来，树林里的雾气散开，云雾聚拢，山谷就显得昏暗了，朝则自暗而明，暮则自明而暗，或暗或明，变化不一，这是山间早晚的景色。野花开放，有一股清幽的香味，好的树木枝叶繁茂，形成浓郁的绿荫。天高气爽，霜色洁白，泉水浅了，石底露出水面，这是山中四季的景色。意译法：太阳升起，山林里雾气开始消散，烟云聚拢，山谷又开始显得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明变化的，就是山中的朝暮。春天野花绽开并散发出阵阵幽

28、香，夏日佳树繁茂并形成一片浓荫，秋天风高气爽，霜色洁白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季。【教学提示】翻译有直译与意译两种方式，直译锻炼学生用语的准确性，但可能会降低译文的美感；意译可加强译文的美感，培养学生的翻译兴趣，但可能会降低译文的准确性。因此，需两种翻译方式都做必要引导。全文直译内容见我的积累本。目标导学四：解读文段，把握文本内容1赏析第一段，说说本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此运用了怎样的艺术手法。明确：首先以“环滁皆山也”五字领起，将滁州的地理环境一笔勾出，点出醉翁亭坐落在群山之中，并纵观滁州全貌，鸟瞰群山环抱之景。接着作者将“镜头”全景移向局部，先写“西南诸峰，

29、林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南诸峰之中，视野集中到最佳处。再写琅琊山“蔚然而深秀”，点山“秀”，照应上文的“美”。又写酿泉，其名字透出了泉与酒的关系，好泉酿好酒，好酒叫人醉。“醉翁亭”的名字便暗中透出，然后引出“醉翁亭”来。作者利用空间变幻的手法，移步换景，由远及近，为我们描绘了一幅幅山水特写。2第二段主要写了什么？它和第一段有什么联系？明确：第二段利用时间推移，抓住朝暮及四季特点，描绘了对比鲜明的晦明变化图及四季风光图，写出了其中的“乐亦无穷”。第二段是第一段“山水之乐”的具体化。3第三段同样是写“乐”，但却是写的游人之乐，作者是如何写游人之乐的？明确：“滁人游”，前呼后应，扶老

30、携幼，自由自在，热闹非凡；“太守宴”，溪深鱼肥，泉香酒洌，美味佳肴，应有尽有；“众宾欢”，投壶下棋，觥筹交错，说说笑笑，无拘无束。如此勾画了游人之乐。4作者为什么要在第三段写游人之乐？明确：写滁人之游，描绘出一幅太平祥和的百姓游乐图。游乐场景映在太守的眼里，便多了一层政治清明的意味。太守在游人之乐中酒酣而醉，此醉是为山水之乐而醉，更是为能与百姓同乐而醉。体现太守与百姓关系融洽，“政通人和”才能有这样的乐。5第四段主要写了什么？明确：写宴会散、众人归的情景。目标导学五：深入解读，把握作者思想感情思考探究：作者以一个“乐”字贯穿全篇，却有两个句子别出深意，不单单是在写乐，而是另有所指，表达出另外一种情绪，请你找出这两个句子，说说这种情绪是什么。明确：醉翁之意不在酒，在乎山水之间也。醉能同其乐，醒能述以文者，太守也。这种情绪是作者遭贬谪后