现代商务科技综合体项目策划建议书

1、投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体项 目 建 议 书香港诚丰集团2013年3月31日目 录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc356753585 第一章 项目差不多情况 PAGEREF _Toc356753585 h 6 HYPERLINK l _Toc356753586 1.1项目简述 PAGEREF _Toc356753586 h 6 HYPERLINK l _Toc356753587 1.1.1项目名称 PAGEREF _Toc356753587 h 6 HYPERLINK l _Toc356753588 1.1.2项目性质 PAGEREF _Toc356753

2、588 h 6 HYPERLINK l _Toc356753589 1.1.3项目建设地点 PAGEREF _Toc356753589 h 6 HYPERLINK l _Toc356753590 1.1.4项目的指导思想和原则 PAGEREF _Toc356753590 h 6 HYPERLINK l _Toc356753591 1.1.5项目内容及规模 PAGEREF _Toc356753591 h 7 HYPERLINK l _Toc356753592 1.1.6项目的战略定位 PAGEREF _Toc356753592 h 10 HYPERLINK l _Toc356753593 1.2

3、现实背景 PAGEREF _Toc356753593 h 11 HYPERLINK l _Toc356753594 1.3政策依据 PAGEREF _Toc356753594 h 12 HYPERLINK l _Toc356753595 1.4项目建设的可行性分析 PAGEREF _Toc356753595 h 12 HYPERLINK l _Toc356753596 1.4.1区位及交通优势 PAGEREF _Toc356753596 h 12 HYPERLINK l _Toc356753597 1.4.2环境优势 PAGEREF _Toc356753597 h 13 HYPERLINK l

4、 _Toc356753598 1.4.3旅游资源优势 PAGEREF _Toc356753598 h 13 HYPERLINK l _Toc356753599 1.4.4政策优势 PAGEREF _Toc356753599 h 13 HYPERLINK l _Toc356753600 1.5项目建设的必要性分析 PAGEREF _Toc356753600 h 14 HYPERLINK l _Toc356753601 1.5.1符合国务院关于横琴开发的有关政策规定 PAGEREF _Toc356753601 h 14 HYPERLINK l _Toc356753602 1.5.2有利于优化产业结

5、构，提高产业创新能力 PAGEREF _Toc356753602 h 14 HYPERLINK l _Toc356753603 1.5.3有利于促进总部经济进展，带动周边商业和旅游业繁荣 PAGEREF _Toc356753603 h 15 HYPERLINK l _Toc356753604 第二章 项目申报单位的差不多情况 PAGEREF _Toc356753604 h 16 HYPERLINK l _Toc356753605 2.1申报单位概况 PAGEREF _Toc356753605 h 16 HYPERLINK l _Toc356753606 2.2申报单位介绍 PAGEREF _T

6、oc356753606 h 16 HYPERLINK l _Toc356753607 第三章 市场分析 PAGEREF _Toc356753607 h 18 HYPERLINK l _Toc356753608 3.1项目地位分析 PAGEREF _Toc356753608 h 18 HYPERLINK l _Toc356753609 3.2项目生存的市场经济条件分析 PAGEREF _Toc356753609 h 19 HYPERLINK l _Toc356753610 3.2.1高新技术产业进展分析 PAGEREF _Toc356753610 h 19 HYPERLINK l _Toc356

7、753611 3.2.2总部经济基础条件分析 PAGEREF _Toc356753611 h 22 HYPERLINK l _Toc356753612 3.2.3高端现代服务业进展基础分析 PAGEREF _Toc356753612 h 23 HYPERLINK l _Toc356753613 3.2.4创意文化产业的进展条件分析 PAGEREF _Toc356753613 h 24 HYPERLINK l _Toc356753614 3.3都市进展对项目的驱动分析 PAGEREF _Toc356753614 h 26 HYPERLINK l _Toc356753615 3.3.1生态优势 P

8、AGEREF _Toc356753615 h 26 HYPERLINK l _Toc356753616 3.3.2人才资源优势 PAGEREF _Toc356753616 h 26 HYPERLINK l _Toc356753617 3.3.3产业集聚优势 PAGEREF _Toc356753617 h 27 HYPERLINK l _Toc356753618 3.3.4开放型经济进展优势 PAGEREF _Toc356753618 h 27 HYPERLINK l _Toc356753619 3.4本项目独特优势分析 PAGEREF _Toc356753619 h 28 HYPERLINK

9、l _Toc356753620 3.4.1聚拢创新优势 PAGEREF _Toc356753620 h 28 HYPERLINK l _Toc356753621 3.4.2整合优势 PAGEREF _Toc356753621 h 28 HYPERLINK l _Toc356753622 3.4.3强强联手优势 PAGEREF _Toc356753622 h 29 HYPERLINK l _Toc356753623 第四章 投资估算 PAGEREF _Toc356753623 h 30 HYPERLINK l _Toc356753624 4.1投资概况 PAGEREF _Toc356753624

10、 h 30 HYPERLINK l _Toc356753625 4.1.1 估算编制依据 PAGEREF _Toc356753625 h 30 HYPERLINK l _Toc356753626 4.1.2估算范围 PAGEREF _Toc356753626 h 30 HYPERLINK l _Toc356753627 4.2各分项投资估算 PAGEREF _Toc356753627 h 31 HYPERLINK l _Toc356753628 4.4 资金使用打算 PAGEREF _Toc356753628 h 32 HYPERLINK l _Toc356753629 4.5 资金筹措 PA

11、GEREF _Toc356753629 h 32 HYPERLINK l _Toc356753630 4.5.1 权益资金筹措 PAGEREF _Toc356753630 h 32 HYPERLINK l _Toc356753631 4.5.2 债务资金筹措 PAGEREF _Toc356753631 h 32 HYPERLINK l _Toc356753632 第五章 投资回收期测算 PAGEREF _Toc356753632 h 34 HYPERLINK l _Toc356753633 5.1 项目收入与税金预测 PAGEREF _Toc356753633 h 34 HYPERLINK l

12、 _Toc356753634 5.1.1收入预测 PAGEREF _Toc356753634 h 34 HYPERLINK l _Toc356753635 5.1.2税金预测 PAGEREF _Toc356753635 h 34 HYPERLINK l _Toc356753636 5.2项目投资效益分析 PAGEREF _Toc356753636 h 34 HYPERLINK l _Toc356753637 5.2.1 投资收益率 PAGEREF _Toc356753637 h 34 HYPERLINK l _Toc356753638 5.4.2 效益费用比 PAGEREF _Toc35675

13、3638 h 35 HYPERLINK l _Toc356753639 5.4.3 静态投资回收期 PAGEREF _Toc356753639 h 35 HYPERLINK l _Toc356753640 5.4.4 动态投资回收期 PAGEREF _Toc356753640 h 35 HYPERLINK l _Toc356753641 第六章 项目的综合评价 PAGEREF _Toc356753641 h 37 HYPERLINK l _Toc356753642 6.1项目经济评价 PAGEREF _Toc356753642 h 37 HYPERLINK l _Toc356753643 6.

14、1.1利税贡献 PAGEREF _Toc356753643 h 37 HYPERLINK l _Toc356753644 6.1.2行业引领 PAGEREF _Toc356753644 h 37 HYPERLINK l _Toc356753645 6.1.3技术引领 PAGEREF _Toc356753645 h 38 HYPERLINK l _Toc356753646 6.1.4平台建设 PAGEREF _Toc356753646 h 38 HYPERLINK l _Toc356753647 6.2项目社会评价 PAGEREF _Toc356753647 h 39 HYPERLINK l _

15、Toc356753648 6.3项目风险评估 PAGEREF _Toc356753648 h 40 HYPERLINK l _Toc356753649 6.3.1市场风险 PAGEREF _Toc356753649 h 40 HYPERLINK l _Toc356753650 6.3.2政策风险 PAGEREF _Toc356753650 h 40 HYPERLINK l _Toc356753651 6.3.3持续融资风险 PAGEREF _Toc356753651 h 41 HYPERLINK l _Toc356753652 6.3.4法律风险 PAGEREF _Toc356753652 h

16、 41 HYPERLINK l _Toc356753653 附录 PAGEREF _Toc356753653 h 43投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体项目建议书第一章 项目差不多情况1.1项目简述1.1.1项目名称 珠海横琴岛现代商务科技综合体1.1.2项目性质 新建1.1.3项目建设地点 本项目位于珠海市横琴岛内，具体地址以审批确定为准。1.1.4项目的指导思想和原则指导思想依照珠海市都市总体规划和横琴岛开发建设总体规划纲要的要求，充分发掘本区域的历史与文化内涵，利用并有机组织本区域的自然、地理区位、历史与人文要素，运用现代设计风格和都市设计手段，合理调控空间布局，塑造具有鲜亮特色的集高

17、端服务业、高新技术产业、创意文化产业、艺术酒店、办公、公寓、商业中心以及物流中心为一体的综合性建筑群。同时，该建设项目还将提供卫星通讯设备、电脑网络治理设施、本外币结算、商品储运、旅游服务、公寓及其他一切必须的设施和治理配套系统。设计原则方案设计遵循现行有关规范和要求，总体布局划分合理，功能分区灵活，最大限度满足各种使用功能的要求。设计构思独特，造型新颖，美观大方，塑造富有活力的、地点特色浓厚的都市建筑。运输系统布置科学，运输距离、路径力求便捷。土地利用系数和建筑系数科学合理。处理好绿化、道路、活动场地等与人的活动关系，营造和谐舒适的建筑空间。坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新

18、材料、新技术，达到环保节能要求。1.1.5项目内容及规模本项目将以科技研发、文化创意、商会经济及高端服务业进展为核心，打造一个集高技术研发及中试、文化创意产业基地、企业区域总部集聚，办公、居住、餐饮、会展等相结合的大型都市综合体。项目占地：200亩项目总建筑面积： 50.66692 万平方米项目总投资： 76亿元人民币科技进展中心项目占地面积：50亩；容积率：2；建筑面积：6.6667万平方米功能：高新技术研发及中试基地意向项目：1、以诚丰集团并购的飞秒光电科技（西安）有限公司为基础，与中国科学院西安光机所合作研发微小光学新产品、光纤技术新产品、医电新产品研发及中试，以及多模单通道光纤旋转连接

19、器，基于物联网的都市加油站的治理系统、光纤传感测温仪系列等高技术产品研发；2、LED驱动电源核心技术研究；3、新能源研究，专注于镁系电池方面的专业研究，特不是低温领域电池的研究开发和用于无人机、装甲部队的新能源开发；4、引进20余家国际知名高新技术研发企业入驻。文化创意产业基地1、文化创意产业大厦占地面积：30亩；容积率：2；建筑面积：4万平方米功能：（1）创意人才培训孵化园和服务外包产业园；（2）珠三角地区独特的动漫影视作品制作和出口发行基地；（3）文化传媒创意、创意工作室、数字影城、动漫电玩等动漫新媒体研发、制作、发行基地；（4）动漫衍生品研发、设计、制造基地。引入30余家文化创意、传媒、

20、动漫设计等企业入驻2、艺术精品酒店占地面积：20亩；容积率：5；建筑面积： 6.7万平方米功能：提供会议、休闲、娱乐场所及其高端服务闽商横琴商务大厦占地面积：50亩；容积率：5；建筑面积：16.67万平方米引入闽商港资企业30余家功能：1、诚丰珠海总部（1）诚丰区域行政中心；（2）办公家具检验测试国家实验室；（3）家具创新设计及工艺研究中心；（4）高档家具（办公、金丝楠木家具、高档沙发）演示展示中心。2、闽商商务中心（1）闽商及港商区域金融总部、采购总部、营销总部和贸易总部；（2）商务信息中心（3）会展中心，打造产品演示、体验和交易平台；（34）引入供应链治理企业、融资咨询、担保结算、通关、信

21、息治理及相关增值服务的企业，为电子商务交易提供物流及相关增值业务服务；（5）餐饮休闲养生中心；（6）购物中心。公寓等配套服务设施占地面积：50亩；容积率：5；建筑面积：16.67万平方米本项目将以高科技企业研发及公司区域总部及高端服务业进展为主导，办公、餐饮、居住、会议等相结合的商务科技综合体。搭建几个平台：科技创新平台； 商务信息平台； 文化创意平台； 远期交割平台； 居住休闲平台；主打业态为：科技研发、文化创意产业、企业总部经济、会展经济、创意人才培训孵化园、服务外包产业园、休闲旅游、艺术精品酒店、高端住宅等。1.1.6项目的战略定位项目定位目标：国际视野、全国一流年企业销售额及商品交易额

22、突破50亿元项目的战略考虑1、大投资，超75亿提高中心都市辐射功能2、园区引领打造高科技研发、文化创意、商贸会展三大基地3、人才聚拢区吸引海内外人才到科技城创业进展4、制造稅源4年内逾24亿元，5年后每年9亿多元5、招商引资引进80余家知名高科技企业、文化创意企业及港澳、闽商知名企业6、和谐、生态的都市副中心倡导高品质都市生活，促进经济进展和都市建设1.2现实背景在当今的全球视野里，珠江三角洲地区是经济最具活力的地区之一。该地区经济不断转型与进展的结果，带动了高新技术产业、高端服务业和文化创意产业的快速进展，同时造就了大批新兴的中产阶级，从而引发了关于旅游业与休闲娱乐业的大量需求。珠海地区凭借

23、其大量自然资源与环境的合理利用将会带来旅游和休闲娱乐产业的巨大进展商机。在政府部门出台的珠海横琴岛总体规划中，对横琴岛以后进展的目标定位为，集综合休闲旅游、商务服务、金融服务、文化创意、中医保健、科教研发、物流会展、高新技术等产业为一体的现代岛屿型都市综合体。此外，横琴岛又是广珠、江珠高速的交汇点，随着横琴大桥和莲花大桥的相继通车，横琴岛差不多与珠海市区和澳门连成一体，成为内地通往澳门的第二个陆路通道。从地理位置看，横琴岛是位于东南亚和中国那个经济活跃地区的中心，在那个地区任何要紧都市要到达横琴岛乘飞机四小时内便可，地理位置极为优越。因此，投资建设珠海横琴岛现代商务科技综合体不仅符合国家对横琴

24、岛进展战略的目标定位，更是充分利用其资源和地理区位优势，依托产业带动和高效的治理运营模式，实现横琴岛地区的跨越式进展，从而促进澳门和珠海的产业对接，为珠海的区域经济进展做出努力。1.3政策依据国家及省有关政策、法规、规定；现行有关技术规范、规定；国务院关于横琴岛开发有关政策的批复；珠海市国民经济和社会进展“十二五”规划珠海横琴岛总体规划；横琴岛开发建设总体规划纲要1.4项目建设的可行性分析香港诚丰集团公司投资建设的珠海横琴岛项目不仅符合当地政府进展新型现代服务业、商贸物流体系及高新技术产业的规划，而且符合国家对横琴岛以后进展战略的目标定位，对促进珠海市地点经济进展将发挥重要作用。珠海横琴岛规划

25、建设现代商务科技综合体具有其他地区不可比拟的优势，要紧体现在：1.4.1区位及交通优势横琴岛位于珠海市南部，珠江口西侧，南临南海，距国际航线一大西水道4海里，北距洪湾保税区不到1公里；西接磨刀门水道与珠海西区一衣带水，距珠海机场约8公里，与澳门三岛隔河相望，最近处相距200米，距澳门机场3公里，距香港41海里。从地理位置看，横琴是位于东南亚和中国那个经济活跃地区的中心，在那个地区任何要紧都市要到达横琴岛乘飞机四小时内便可，地理位置极为优越。随着横琴大桥和莲花大桥的相继通车，横琴岛差不多与珠海市区和澳门连成一体，成为内地通往澳门的第二个陆路通道。横琴岛又是广珠、江珠高速的交汇点，这些交通干线将于

26、明年年底前建成，并通过横琴岛与澳门衔接；另外，广珠铁路将通过横琴岛进入澳门。设立“泛珠三角横琴经济合作区”，为“9+2”地区的区域交流提供了一个平台。1.4.2环境优势横琴岛四面环水，气候和气，山清水秀，空气清新，原始植被保存完好，一派田园风光，是一片未开发的处女地，而且有“十步一瀑布，百步万棵树”的HYPERLINK /view/43937.htm自然景观。素有“山不奇水奇、树不奇石奇、地不奇岛奇”之美称。有“雨后处处是瀑布，块块奇石差不多上景”的自然景观，加上横琴与澳门三岛一河之隔，澳门的中西文化建筑成为令人驻足观赏的风景线。岛上还有南海前哨钢八连营地、古战场的遗迹和许多漂亮传讲。1.4.

27、3旅游资源优势岛上有南宋古战场遗迹。横琴岛旅游资源丰富，其中盛产鲜HYPERLINK /view/184032.htm蚝，并以“一大、二肥、三白、四嫩、五脆”而闻名于世，被称为珠海餐桌上的名吃。每到节假日，珠三角等地游客云集横琴岛，品尝海岛上的鲜蚝风味。岛上有天湖景区、HYPERLINK /view/133079.htm三叠泉、海洋乐园、HYPERLINK /view/3365072.htm石博园等旅游景点，现在还正在筹建一个大型动物园。1.4.4政策优势拥有对接港澳先进经济体系、最便捷的通关安排、最优惠的财税政策、最创新的体制机制。1.5项目建设的必要性分析1.5.1符合国务院关于横琴开发的

28、有关政策规定珠海横琴岛以后开发的总体规划差不多得到国务院相关部门的审批，并在审批文件中提出“同意珠海横琴实行比经济特区更加专门的优惠政策，加快横琴开发，构建粤港澳紧密合作新载体，重塑珠海进展新优势，促进澳门经济适度多元进展和维护港澳地区长期繁荣稳定。同意横琴建设商业性生活消费设施和开展商业零售等业务，进展旅游休闲、商务服务、金融服务、文化创意等产业。”此外，早在2004年底，珠海市横琴岛作为“泛珠三角横琴经济合作区”（“9+2”合作区）已被正式提到广东省进展日程，作为泛珠三角区域合作进展的重要载体，并加大了对横琴岛进展的政策和资金的扶持力度。由此能够看出，香港诚丰集团投资建设的珠海横琴岛现代商

29、务科技综合体项目不仅符合当地政府进展新型现代服务业、商贸物流体系的规划，而且符合国家对横琴岛以后进展战略的目标定位，是推动珠海横琴岛实现经济跨越进展的重要着力点和增长点。1.5.2有利于优化产业结构，提高产业创新能力一个国家或地区的经济进展有赖于技术创新。高新技术及民生是当前及今后一段时期中国经济进展的两大主题。一批高新技术研发企业入驻，不仅有助于珠海产业结构优化升级，而且其与珠三角企业的互动，也有助于珠海地区企业的技术升级，加速珠三角经济的腾飞。1.5.3有利于促进总部经济进展，带动周边商业和旅游业繁荣国内外经验表明，进展总部经济，有利于提升中心都市的集聚辐射和综合服务功能；有利于集聚高端资

30、源，推动产业结构升级；有利于增强都市综合竞争力，提高在国际产业分工中的地位。珠海横琴岛现代商务科技综合体建成后，不仅能够改善横琴岛的招商引资环境，吸引更多的企业总部入驻，加速区域经济增长，实现横琴岛的聚拢和扩散功能，而且能够促进外部人才、资金、资源向横琴岛内流，服务于岛内的经济建设和经济结构的调整，充分发挥珠海市横琴岛作为都市副中心的示范引领作用，营造良好的投资创业环境、旅游环境和宜居生活环境。同时，能够迅速在此聚拢大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的的繁荣进展，制造出十分可观的经济效益。经综合分析评价，香港诚丰集团投资建设的珠海横琴岛现代商务

31、科技综合体项目符合珠海市都市规划和横琴岛总体规划纲要，项目建成后，将展现横琴岛及珠海市经济、科技和文化的力量。项目具有较强的市场竞争能力和宽敞的市场前景，建设条件良好，经济和社会效益显著，抗风险能力较强。 第二章 项目申报单位的差不多情况2.1申报单位概况项目承办单位香港诚丰集团公司是在香港注册，产业遍布香港和内地多省份，涉足家具、房地产、物流、能源化工、高科技光电、矿业开发等的现代化企业集团公司。2.2申报单位介绍诚丰家具于上世纪初在印尼和香港设厂生产，通过家族几代人的持续经营和品牌维护，使一个办公家具制造企业在当地已初具规模和阻碍。九十年代初期，随着中国的改革开放，开始在内地设厂，将具有世

32、界先进水平的高档办公家具首先引进国内生产制造。得益于中国经济的快速进展和政策制度的优越性，诚丰家具在国内取得了突飞猛进的进展，到目前，家具制造业有办公、实木、钢制家具、五金、门业、装修家具、名贵木材古典家具、软体沙发和奢侈品金丝楠木家具等。分不在福清和深圳设立了八个工厂，在全国的部分省会都市和发达地区设立了40多家全资分支机构，成为多省市政府和中央国家机关的家具招标采购单位，国内家具行业的知名企业，福建省闻名侨资企业和纳税大户，中国驰名品牌，是福建省林业产业化龙头企业。香港诚丰集团公司，依据其品牌的辐射带动作用和分支机构遍布大陆各地的网络优势，涉足房地产、矿业开发、物流、能源化工、高科技光电制

33、造等产业。房地产在福建福清、福州，辽宁沈阳，内蒙，唐海等地设立开发公司，在云南设立两家矿业开发公司，面对海峡西岸开放开发的大好机遇，成立物流、能源化工公司等，向流通、服务贸易方面进展，和内地高科技研究院所合作，进行光电产品的开发和生产，不断提升企业产品的档次和科技含量，现集团公司年产值约30多亿元人民币，职工5000多人，一个脚踏实地，以实业开发经营为目标、多产业辐射带动的集团公司进展壮大之势差不多形成。公司经营理念：诚信服务，丰裕社会企业精神：勤奋、包容、拼搏、卓越企业愿景：打造百年企业，成为一个值得令人尊敬的企业。第三章 市场分析3.1项目地位分析该项目地处珠海市横琴岛内，2009年12月

34、正式批准成为横琴新区。横琴岛位于珠海市南部，珠江口西侧，南临南海，北距洪湾保税区不到1公里；西接磨刀门水道与珠海西区一衣带水，与澳门三岛隔河相望，是位于东南亚和中国经济活跃地区的中心，这些地区任何要紧都市要到达横琴岛乘飞机四小时内便可，地理位置极为优越。横琴新区作为“一国两制”下探究粤港澳合作新模式的示范区，经国务院特批，将实行比经济特区更加专门的优惠政策，拥有部分省级经济治理权限，并实施“一线放宽、二线管住、人货分离、分类治理”的创新通关制度和措施。此外，横琴岛自然环境优美，人文气息浓厚，文化旅游资源丰富，尤其是紧邻岛屿的澳门中西文化建筑群成为横琴一道亮丽的风景线。珠海横琴岛科技商务综合体开

35、发项目不仅符合国家对横琴岛以后进展战略的目标定位，更是与珠海市政府进展高新技术产业、高端现代服务业等产业布局和规划不谋而合。建成后，不仅能够改善横琴岛的招商引资环境，吸引更多的企业总部入驻，加速区域经济增长，实现横琴岛的聚拢和扩散功能，而且能够促进外部人才、资金、资源向横琴岛内流，服务于岛内的经济建设和经济结构的调整，充分发挥珠海市横琴岛作为示范区、先行区的引领辐射作用，营造良好的投资创业环境、旅游环境和宜居生活环境。势必将成为推动珠海横琴岛实现经济跨越进展的重要着力点和增长点。3.2项目生存的市场经济条件分析3.2.1高新技术产业进展分析我国高新技术产业进展态势当前，世界正处在大进展、大变革

36、、大调整的时期，国际金融危机使世界经济增长格局出现新的重大变化，以绿色、智能、可持续为特征的新一轮科技革命不断进展，催生了新一代高新技术产业的蓬勃进展。大力进展高新技术产业，尤其是战略性新兴产业差不多成为当今国际社会应对金融危机、实现经济社会可持续进展的共同选择。加快培育高新技术产业对巩固和进展我国经济回升势头、转变经济进展方式、调整产业结构、走新型工业化道路具有重大意义。近年来，我国高新技术产业化进展成果显著，在信息与空间、新材料、先进制造、能源、先进交通等领域涌现出一批重大技术创新成果，自主创新能力进一步提高；若干高新技术重大成套装备及其关键零部件实现了自主设计制造。高新技术产业化进展已成

37、为推动区域经济进展的重要增长极，将为以后战略性新兴产业的培育和进展提供强大支撑。从政府扶持力度来看，目前我国高新技术产业进展具备良好的政策环境。新修订的科学技术进步法开始实施，科技规划纲要配套政策的实施细则陆续出台。高新技术企业、技术先进型服务企业税收优惠，国家大学科技园和国家级科技企业孵化器税收减免，企业研发费用加计扣除等政策全面实施。建设国家自主创新示范区工作取得新突破，股权激励、鼓舞企业创新创业的财税支持、技术转让税收激励、科技金融、非上市公司股权代办等政策在中关村科技园区先行先试。创业板正式启动，高新技术企业成为支持的重点。在进展战略性高新技术产业方面，中央将新一代信息技术置于七大战略

38、性新兴产业之首。而国务院也将新一代信息技术定位为2020年国民经济的四大支柱产业之一。能够认为，以物联网、云计算、下一代宽带网、下一代移动互联网、三网融合等为代表的新一代信息应用，正在成为经济进展创新驱动、内生增长的重要力量。而光电线缆及光器件是新一代信息产业的重要载体，势必将迎来良好的进展机遇。光电线缆及光器件行业属现代制造业，绿色制造是可持续进展战略在现代制造业中的体现，是国民经济的基础产业和先导产业。我国光电线缆及光器件行业随着我国经济迅速进展，已取得了引人注目的成就，业已进入世界光电线缆制造大国行列。目前，我国已形成了光电线缆及元件产品品种差不多齐全的制造体系以及与之配套的材料、设备制

39、造体系，光电线缆及光器件已形成超过1000亿元的规模经济，加上线缆组件将达2000亿元以上。而飞秒光电在光器件研究处于国内前沿，多项关键技术的研发突破将带来10亿以上的效益。LED电源产业得益于国家近期出台的一系列鼓舞政策，在最近几年得到了飞跃式进展，已逐渐从政府机关照明方向转向民用照明，并出现了系统化、集成化的良好进展趋势。2010年广东LED产业实现工业产值853亿元，企业近3000家，产值和企业数居全国首位。但我国LED产业核心技术缺失，尤其是电源器件创新不足，成为LED产业进展的瓶颈。据IMS Research最新公布的 HYPERLINK / LED照明电源器件市场机会报告显示，20

40、16年全球LED照明电源市场可能将达到100亿美元，意味着电源制造商将主导50%以上的LED电源市场。此外，为了进一步加快推动半导体照明(LED)技术和产业创新进展，科技部公布了半导体照明科技进展“十二五”专项规划。规划中提出，到2015年，产业化白光LED器件光效达到国际同期先进水平(每瓦150-200流明)，硅基半导体照明、创新应用、智能化照明系统开发等达到世界领先水平；产业规模达到5000亿元。这意味着，以后几年将是我国LED产业进展的关键期，培育龙头企业和谋求国际话语权将成为产业进展的重要内容。LED驱动电源企业面临的要紧挑战为：降低成本，以大调光比高效率地对LED调光，同时能保证在高

41、和低亮度时颜色特性恒定。而本项目引入的研发企业中突破传统技术方案，从全然上解决了上述问题，是一种具有重大突破的技术创新，这对广东乃至全国LED产业的进展将发挥出重大作用。珠海市高新技术产业进展态势珠海国家高新技术产业开发区1992年经国家科技部批准成立，是全国54个国家高新区之一，由南屏科技工业园、三灶科技工业园、新青科技工业园、白蕉科技工业园和科技创新海岸组成。目前，高新区形成了以软件研发企业为主体，集产学研于一体的高科技产业走廊。主导产业有计算机软件、集成电路设计、生物制药工程等高科技产业；以及医药、电子、五金、电器设备、休闲器材等技术产业。高新区各科技工业园作为珠海市新的经济增长点，进展

42、势头良好。其中，清华科技园（珠海）、珠海新经济资源开发港、珠海南方软件园、广东珠海高科技成果产业化示范基地、珠海高新技术创业服务中心，是高新区内的五大孵化器，是具有国际竞争能力的“产、学、研”结合体。目前，已入驻的通讯设备及其他电子设备制造业企业要紧有格力新元电子、松下马达、飞利浦电器、华冠电子、粤科清华电子陶瓷、金达电路版、威士茂商住电子等多家全国知名品牌企业集团公司，构成高新区主导产业的重要支撑力量。3.2.2总部经济基础条件分析所谓总部经济，是在信息技术迅速进展的条件下，某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，把生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区，同时企业得以利用区

43、域间资源禀赋的差异不断寻求经营成本最小化，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济进展产生重要阻碍的一种经济形态。总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。进展总部经济将对珠海市横琴新区进一步提高信息、资金、人才、服务、治理、技术等方面的质与量发挥积极作用。同时，总部经济产生的资源集聚效应，不仅有利于提升横琴新区总部经济的国际化水平，加强区域经济与国际接轨，促进粤港澳合作创新进展，早日实现改革开放和科技创新先行区的目标定位，而且还有助于增强珠海市都市经济的综合竞争力，进展总部经济势必将成为横琴新区乃至珠海市经济进展的“

44、催化剂”和“新名帖”。珠海市作为中国的经济特区，是外商投资的热点地区之一。目前，已有52个国家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目7303项。HYPERLINK /view/1554.htm日本的HYPERLINK /view/6929.htm三菱、HYPERLINK /view/1742961.htm三井、HYPERLINK /view/60316.htm伊藤忠、HYPERLINK /view/38202.htm松下、HYPERLINK /view/23001.htm东芝、HYPERLINK /view/43853.htm佳能、日通、珠海紫翔，美国的HYPERLINK /view/6303

45、0.htm埃克森美孚、塞拉尼斯、HYPERLINK /view/629233.htm伟创力、壳牌，英国的BP公司，德国的HYPERLINK /view/63068.htm戴姆勒克莱斯勒、HYPERLINK /view/23146.htm西门子，法国的HYPERLINK /view/18119.htm家乐福，荷兰的HYPERLINK /view/67700.htm飞利浦等30 多家闻名跨国公司已落户珠海，为横琴岛吸引大型跨国企业集团公司、世界500强集团的区域总部、研发中心入驻新区，推动总部经济的跨越式进展提供了优质资源和进展基础。3.2.3高端现代服务业进展基础分析加快产业转型升级历来被各大都

46、市作为提升都市竞争力、增强经济综合实力的有效抓手和工作重点。在今年全国两会上，此话题再次成为讨论的热点和焦点。目前，以服务外包为核心业务的高端现代服务业，正成为进展中国家参与国际竞争、实现持续较快进展的重要战略选择。服务外包产业市场规模正在以每年20%30%的速度加快扩张，并已成为各地区的“抢粮新宠”。依照国际数据公司测算，2011年全球离岸服务外包市场规模达到1221亿美元，到2020年全球离岸服务外包市场将达4100亿美元。面对如此巨大的市场蛋糕，珠海市，尤其是横琴新区如何谋划“分羹”战略，在国内，乃至国际市场中占得一席之位已显得迫在眉睫。依照中国服务外包都市投资吸引力评估得出的结论显示，

47、珠海市仅为35个服务外包非示范都市中的一员，优势并不是专门突出，与21个示范都市相比存在着一定差距。珠海服务外包产业要进展“求进”，必须先“求变”。该项目正是以此为突破口，紧抓横琴新区开发建设的难得机遇，力推以服务外包为核心支撑的高端现代服务业的进展，加快珠海市产业优化升级，打造以粤港澳创新合作新模式为载体和平台的新型服务外包产业基地和示范区。在产业转型过程中，高端现代服务业进展对经济增长的重要作用日益显现，尤其是会展产业作为信息经济时代的产物必将成为新亮点。会展业作为都市型朝阳产业，不仅自身能产生可观的经济价值，而且具有1:9的产业带动作用，同时又能够促进不同区域信息文化的交流与传播、提高都

48、市知名度、推动区域合作等功能。广州作为我国的三大展览都市之一差不多进入世界展览中心都市百强，而珠海市如何凭借广州丰富的会展资源，横琴新区开发建设的大好机遇，通过进展横琴国际会展经济推动珠海市和横琴新区的经济腾飞是亟待解决的问题。近年来，珠海市已承办了多个知名展览会，初步呈现出会展都市的魅力，但受到专业会展场所不足、规模普遍较小、持续时刻较短等因素阻碍，难以壮大会展业的整体实力，对区域经济增长也未能提供应有的支撑作用。打造横琴国际会展经济，不仅与横琴进展绿色、低碳产业的总体规划定位相一致，而且能够整合珠三角现有会展资源，提升珠三角会展业竞争实力，以此带动珠海市实现产业升级和进展。3.2.4创意文

49、化产业的进展条件分析从世界范围内看，创意文化产业差不多成为21世纪知识经济时代的无烟产业，世界发达国家一向特不重视文化产业的进展，并争先恐后将文化产业作为本国的支柱性产业。创意文化产业目前也是中国最具进展潜力的新兴产业之一，也是中国政府列为重点扶持的产业，现在正在成为我国新的经济增长点。近年来，在宏观政策和一系列鼓舞扶持文化产业进展的专项政策支持下，中国文化产业快速进展，市场规模不断扩大，经历了从小到大、由少到多、由代工走向原创的转变，在推动产业结构升级、加快转变经济进展方式方面发挥着日益重要的作用。在我国文化产业进展中，尤其是动漫产业更是彰显出巨大的进展潜力。在“十二五”动漫产业进展规划中提

50、到，我国动漫产业将着力打造5至10个知名国产动漫品牌和骨干动漫企业，培育出一批具有较强市场意识、国内外知名的动漫艺术家和企业家。在产业进展方面，将通过设立中国文化艺术政府奖动漫奖，实施国家动漫精品工程、国产影视动画扶持项目等，扶持原创动漫产品的创作生产。强化国产动画播映体系，为国产动画电影推向主流院线和重要影院制造良好条件。这些扶持政策无疑为我国文化产业的快速进展注入了“强心针”，预示着我国动漫文化产业辉煌的以后。目前，广东省文化产业已有良好的进展基础，广东差不多成为国内文化产业实力和基础最为雄厚的地区之一。珠海文化产业的产业基础差不多初具规模，也具备了良好的大环境，而且正在努力与深圳，汕头等

51、地已拥有一批具有较强综合实力和自主产权的文化企业和动漫公司合作，试图融入其文化产业集群中，凭借其集群优势和地域特色，培养和进展具有浓郁岭南特色的珠海动漫产业文化。可见，创意文化产业基地落户珠海横琴，不仅给珠海市横琴旅游休闲产业增添一道新的亮点，为市民和游客开发一个休闲憩息的乐园，而且，还能够创意文化产业基地为依托，带动其他相关产业的迅速进展，如影视拍摄、动漫制作、动漫交流、出版印刷、网络媒介、工艺品制作等多个项目。从项目的经济效益看，创意文化产业基地是以文化创意和传播为核心，带动研发、生产、展示、销售、饮食、交通、商业、娱乐等行业配套进展的一个重要文化产业集群，能有效带动横琴的产业结构升级，促

52、进区域经济的协调进展和地点财政收入的大幅增加。最后，项目建成后，不仅能够获得上述良好的社会效益和经济效益，而且由于该项目建设中融合了更多都市园林建设理念和内容，因此，将对美化横琴都市容貌、改善都市生态环境产生特不有益的作用。3.3都市进展对项目的驱动分析3.3.1生态优势横琴岛作为珠海市最大岛屿，总面积106.46平方公里。2009年经国务院正式批准了横琴总体进展规划，并指出：横琴岛现有未开发的土地面积超过90%，开发建设要使用绿色和低碳材料，产业进展将以清洁生产与循环经济为特征，70%以上是海洋、森林和湿地。横琴岛的这一生态优势与该项目进展高新技术产业、总部经济及高端现代服务业的定位十分吻合

53、，为该项目的顺利开展提供了天然的生态环境保障。3.3.2人才资源优势横琴岛周边聚拢了澳门大学、中山大学、暨南大学、吉林大学、北师大、香港浸会大学联合国际学院（UIC）等十多所高校，学科众多，专科、本科、硕士、博士层次齐全，在校本科生逾12万人，每年高校毕业生超过2.5万人。近日，国务院已批复同意澳门大学迁址珠海横琴岛，设立横琴岛澳大新校区，并建议全国人大常委会授权澳门特不行政区依照澳门特区法律对HYPERLINK /view/4228451.htm新校区实施管辖。3.3.3产业集聚优势珠海十字门中央商务区南部片区位于横琴，占地约3.49平方公里，是横琴新区开发的启动项目。珠海十字门中央商务区的

54、开发定位是打造符合珠海以后进展需要的、国际化、滨水生态型、区域性现代服务业聚拢平台。其一期项目是要紧建设HYPERLINK /view/2343063.htm珠海国际会议中心、展览中心、国际标准HYPERLINK /view/6264.htm甲级写字楼、HYPERLINK /view/3009593.htm白金五星级酒店、国际标准五星级酒店及相关配套设施。这些目标定位和都市功能与该项目形成有序的产业链延伸和产业集聚优势，能够更好的发挥高端服务业的产业集群效益。该项目建成后，将与十字门中央商务区完美融合，真正成为珠海的HYPERLINK /view/1381346.htm新都市中心、科技商贸高端

55、现代服务中心、珠三角地区对外开放的重要窗口、粤港澳紧密合作的创新平台。3.3.4开放型经济进展优势广东省是我国开放程度较高的都市，具有前瞻性的世界眼光和先进文明成果的包容性和融合性。内外联动、互利共赢、安全高效的开放型经济体系，差不多使广东省在新的国际经济格局中占据有利位置，凸显出国际竞争新优势。珠海市作为广东省的地级市，也在加大对内与对外两个层面的开放。不断打破行政壁垒，克服既有利益格局的障碍，“互利共赢”地推动“珠中江”经济圈的合作，并进一步成为开放型经济体系向粤西地区辐射的“桥头堡”。同时，通过港珠澳大桥开工与横琴新区建设，紧密与港澳合作，以全球化进展的视野，除提高“引进来”水平外，积极

56、实施“走出去”战略，参与全球中高端产业竞争，通过推动产业链向中高端转型、培育若干世界名牌、支持重点企业掌握关键技术、扩大产品或服务的市场占有率，促进珠海优势企业在全球市场上更有效占有和利用资源。其中包括依托HYPERLINK /search?ie=gb2312&tid=info&ts=2&qs=4_4_2&w=&qs=4_4_2中海油深水工程装备制造基地、三一海洋重工产业园等项目，打造世界级海洋工程装备制造基地。以HYPERLINK /000651/格力电器等龙头企业为基础，建设具有全球阻碍力的先进家电制造基地等。3.4本项目独特优势分析3.4.1聚拢创新优势本项目科技大厦旨在以诚丰集团自身及

57、紧密联系的科技创新将企业为主导，为众多高新技术研发企业搭建活动的舞台。高新技术研发瞄准了光电、新能源、LED驱动电源等当前进展最迅速的产业，解决产业进展瓶颈问题，市场空间大，技术创新性强，利润丰厚。专门多技术一旦实现产业化，对相关产业的带动效应大。以LED驱动电源新技术创新为例，该技术的应用将极大拓展广东LED产业的市场空间，带动该产业的转型升级，提升我国LED产业的国际竞争力。3.4.2整合优势香港诚丰集团是全国家具业的龙头企业，公司进展历史较长，老实守信，在业界及福建商界、香港商界是有较广泛的阻碍和一定的号召力。该项目由诚丰集团运作，关于引入一批福建和香港企业入驻横琴，整合资源，业务互补，

58、合作共赢，将会发挥十分重要的作用。3.4.3强强联手优势诚丰集团与国内一批上市公司或相关行业的龙头企业有良好的关系。如神华集团、中石油、广州富力、华联集团等。在项目实施中能够将某些项目与行业的龙头企业联手，实现各项目的最优组合和运营。第四章 投资估算4.1投资概况该项目总占地面积为200亩，总建筑面积为 50.66692万平方米,总投资为 76亿元人民币。经估算达到了投资强度（1.5亿元/万平方米）和税收强度（每年1500万元/万平方米）的要求。4.1.1 估算编制依据（1） 国家关于建设项目可行性研究时期投资估算的有关政策和法律法规；（2） 建设工程费参照珠海市2012年各类建筑设施单位面积

59、综合造价指标和硬化场地单位面积综合造价指标；（3） 项目建设治理部门颁发的建设工程造价费用组成、计算方法、及其他有关计算工程造价文件；（4） 其他费用参照广东省建筑工程计价依据4.1.2估算范围总投资是保证项目顺利建设和生产经营活动正常进行所必要的资金，是在建设项目的建设规模、技术方案、工程方案和设备方案及项目实施进度等确定的基础上，估算建设投资以及生产经营所需的流淌资金。本建设项目的总投资组成如图4-1所示： 土地费用前期工程费用开发建设投资基础设施建设费用建筑安装工程费用 开发成本公共配套设施建设费用不可预见费用开发项目总投资开发间税费治理费用绿化费用 开发费用自营资金销售费用 装修费图4

60、-1 项目投资构成图4.2各分项投资估算表4-1 投资汇总表投资汇总表 单位：元序号项目名称占地面积容积率绿化率（%）投资金额占总投资比例%1高新技术研发中心50235654903046.78.6171453522文化创意产业大厦30235442533270.95.8228061973商务大厦50540176726236823.253452214艺术精品酒店20540770210021.510.134342395出售公寓50545119329883915.701300526自营资金277179245436.470953347合计76000000001004.4 资金使用打算为了本项目的顺利实施