8203估价师协会网站cms案例分析

1、土地估价案例分析一一、估价项目背景2008 年 12 月 15 日，杭州天启房地产土地评估接受义乌市房地产开发公司委托，对位于浙江省兰溪市环城东路的一宗住宅、商服综合用地土地使用权价格进行了评估。估价目的是为改变待估宗地使用条件补地价提供参考依据。待估宗地土地所为国有，土地使用权为委托估价方义乌市房地产开发公司以出让方式取得。依据委托估价方提供的兰国用（1999）101-号国有土地使用证和兰开发地让同1992第号国有土地使用权出让合同，土地用途为住宅、商服综合用地；土地使用年限为 50 年，自颁发国有土地使用证之日年月日起至年 5 月 30 日止。因种种原因，土地使用权人取得待估宗地后，一直未

2、进行开发建设，宗地长期处于闲置状态。2008 年底，委托估价方决定盘活该闲置土地资产，计划将待估宗地开发建设为多层住宅和沿街商铺对外销售。由此，委托估价方拟申请将待估宗地土地用途由为原住宅、商服（市场）综合用途改变为商业、住宅综合用途，将住宅用地使用年限由自估价基准日2009 年5 月29 日起算剩余年限40 年延长为70 年，商业用地使用年限保持剩余年限 40 年不变，容积率保持原有 2.2 不变, 建筑密度由 40%60%调整为25%,确定绿地率28%。为了做到心中有数，土地使用权人特委托土地估价机构对需补地价数额进行评估。二、估价过程中的难点随着我地估价业的发展，目前比较实用的土地估价方

3、法有收益还原法、市场比较法、成本近法、剩余法和基准地价系数修等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。本次估价过程中的第一个难点就是估价方法的选择。由于待估宗地长期闲置，难以估算其稳定纯收益，故不宜采用收益还原法进行估价。由于待估宗地坐落于兰溪市环城东路，所在区域属建成区，且土地用途为商服（商业）、住宅综合用地，故不宜采用成本近法进行估价。由于现行兰溪市

4、基准地价基准期日为 2003 年10 月 1 日，至本次估价基准日 2009 年 5 月 29 日历时 5 年多，已严重背离目前土地市场价格水平和分布规律，故不宜采用基准地价系数修。兰溪市是浙江省经济欠发达县市，地产市场相对较小，发育程度相对较低，特别是住宅、商服综合用地交易案例较少，故市场比较法亦不大适用。待估宗地为待开发土地，宜选择剩余法进行估价。然后,如果只选择剩余法法不符合中民城镇土地估价规程的要求。本次估价的第二个难点在于市场比较法估价过程中需要选择的交易案例的数量较多。本次估价设定批准改变土地使用条件时间为估价基准日2009 年5 月 29 日。估价的基本公式为：需补地价数额=批准

5、改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地条件下土地使用权市场价格在估算批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格和批准改变时原土地条件下土地使用权市场价格各需选择至少三个案例。三、难点解决的方法估价经过反复比较、分析，采用排除法，认为兰溪市地产市场比较稳定，比较的有效期可以延长，即可以选择几年前的交易案例用于比较，市场比较法的适用性相对于收益还原法、成本近法和基准地价系数修估价的方法。要强，故最终选择了剩余法和市场比较法作为本次要解决市场比较法估价过程中的难点，需要估价全面准确地市场，掌握充足的交易实例资料。估价在拟定估价作业计划时安排了充分的市场时间。通过互联网信息搜索、查阅当地部门地产交易和各种报刊有关地产交易的信息、向当地寻求帮助等途径收集交易实例。最终从收集到的交易案例中选择了本次估价所需的六个交易案例。四、参与估价项目获得的启示通过参与本估价项目，我体会到，在采用市场比较法估价时,在很多时候并不是市场上缺乏合适的交易案例,而是收集交易案例的工作做得不够,在日常