国际名品城建设项目可行性研究报告

1、国际名品城建设项目可行性研究报告国际名品城建设项目可行性研究报告（本文档为 word格式，下载后可修改编辑！）【前言】【第一部分某某城市背景】一、某某概况二、某某经济情况三、滨海新区总体规划【第二部分某某镇市场调查分析】一、某某房地产市场基本情况二、某某住宅市场分析三、某某商业研究分析【第三部分现项目地块资源分析】一、项目概况二、周边环境调查三、项目研判四、我们的申请和建议五、项目建议选址【第四部分 项目开发定位分析】一、定位依据二、定位原则三、定位思路四、主题定位分析五、功能定位分析六、业态定位分析七、定位与选址关系【第五部分 项目规划设计思路】一、项目规模二、规划条件三、规划指标建议四、规

2、划思路【第六部分项目开发运营模式】一、运营模式二、开发节奏三、招商策略四、推广思路五、经营理念【第七部分项目开发效益分析】一、社会效益二、经济效益三、项目开发总体评估【结语】【前言】很荣幸向某某港区开发建设管理委员会有关部门领导呈交某 某国际名品城开发建设可行性研究报告文本。本着科学发展观的精神，按照中央提出的进一步推进我国城镇化 发展，尤其是加快提升东部地区城镇服务业品质的战略目标。我们通过前期市场调查分析，站在某某港区的实际，结合未来发展，以推动 某某港区商贸业升级换代为开发运营理念， 提出项目概念性建议和初 步操作性方案。我们的目标：开创我国一流的、一站式的城镇级商业综合体典范， 将项目

3、打造成某某港区城市经济发展新引擎，城市形象金名片。我们认为，某某港区的发展，需要这样的项目。我们坚信，在某某港区开发建设管理委员会各部门领导和社会 各界的大力的支持下，我们有实力、有能力、有信心成功开发运营本 项目。为推动某某港区乃至某某地区的经济发展和繁荣， 提升城市核 心竞争力作出贡献！为了确保项目开发运营成功，我们申请原用地位谿予以合理谿 换。请各级领导酌情示准！本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。【第一部分某某城市背景】一、某某概况1、城市简介某某镇，杭州湾北岸重要商埠和海防重镇，白古就有“江浙门户” “海口重镇”之称，地处浙北平原，位于平湖市东南部，南濒杭州湾， 东面与上海金

4、山区相连、北面分别与平湖市交界，西面与海盐县为邻。 杭州湾跨海大桥横穿镇区西面，目前某某已成为上海、杭州、宁波、 苏州四个大城市的中点和交通枢纽， 是经济、军事重镇和浙北唯一的 国家对外开放一类口岸。2、行政区划某某镇位于平湖市东南部，东面、北面分别与平湖市黄姑、林琛、 当湖等镇（街道）交界，西面与西南部与海盐县接壤。全镇行政区域 面积54.4平方公里，辖11个行政村、7个社区，2007年末全镇总 人口 9.03万人，其中常住人口 5.47万人、外来人口 3.56万人。3、交通区位某某地处中国东部最具经济活力的上海经济圈、 苏南经济圈、环 杭州湾经济圈三个经济板块交汇的杭嘉湖平原， 区域内路网

5、密布，交 通发达，距上海、杭州、宁波、苏州等城市均约一小时车程。目前已有沪杭高速、乍嘉苏高速、杭沪 01省道、乍嘉苏航道， 沪杭复线等交汇，使某某成为“长三角”沪、苏、杭、甬地区的一个 重要交通枢纽。其中东西向的杭浦高速与上海 A4高速相连，可以直 达上海虹桥和浦东国际机场，南北的乍嘉苏高速连接世界最长的跨海 大桥杭州湾跨海大桥直通宁波，正在规划建设的上海浦东至金山铁路 和乍嘉湖铁路在此相连，形成华东地区的沿海铁路大通道。某某港作 为国家一类开放口岸，是得天独厚的海河联运港，港口内河与黄浦江、 京杭大运河联通。二、某某经济情况近年某某整体经济社会发展较快，势头良好。根据当地政府统计数据显示：1

6、、综述2016年某某镇实现地区生产总值 97.04亿元，人均GDP达到26500美元，其中镇财政一般预算收入 5.65亿元，其中地方财政收 入2.38亿元。2、城市基础建设某某建成区面积从1992年的2.46平方公里扩展到2016年的 14.7平方公里。2016年，完成基础设施建设超 50亿元，五横六纵 的26平方公里城市道路框架初步形成。同时，占地 258亩的汤山公 园建成并对外开放，“显山、露海、见绿”的港城形象初步展现。随 着滨海开发的全面推进，某某滨海新城已成为某某市城市“一主、五 副、一新城”的重要组成部分。3、第三产业发展随着某某投资环境的日趋完善，特别是港口及城市基础设施的巨 大

7、投入，积极营造了服务业发展的良好氛围和环境，某某的第三产业 得到较快发展。通信、房地产、金融保险、交通物流等产业迅速发展， 商贸流通、餐饮住宿两大行业日趋繁荣，一批较大规模的商业超市、 星级酒店相继入驻某某，海鲜特色餐饮逐步打响品牌。同时，随着某 某港一、二、三期的全面启用及跨海大桥的通车，某某的物流、仓储 业已显现出良好的发展态势。全镇实现第三产业增加值95971万元。4、人民生活和社会保障2016年，某某农民人均纯收入达到17085元，城镇居民人均可 支配收入33000元。5、经济技术开发区某某经济开发区位于某某镇镇区西侧，于 1993年经浙江省人民 政府批准设立，系依托某某港而设立的临港

8、型经济开发区。某某经济 开发区主要分三个区，二个国家级：某某出口加工区，中国新材料园 区；一个省级：某某经济开发区。区内设有省级石油化工工业园区，重点发展石油化工、精细化工 产品、功能材料、工程塑料等产业，已有 12家大型石油化工企业落 户，投资额超1000万美元的有10家，超1亿美元的1家。2003年 3月，经国务院批准在某某设立浙江某某出口加工区，是浙江省继杭 州、宁波后第三个获得国务院批准的出口加工区。浙江某某出口加工区规划面积2.98平方公里，一期1.3平方公里已于2006年2月28 日正式封关运作。三、滨海新区总体规划滨海新区的规划区范围为某某市滨海新区 227平方公里的用地 范围。

9、即北至杭浦高速公路，西至海盐县西塘桥镇镇域西界，东至平 湖市全塘镇镇域东界，南至某某港围垦用地的封闭区域，包括：某某 镇全部行政区划地区、全塘镇、黄姑镇、林琛镇、当湖、曹桥街道、 新仓镇、西塘桥镇部分行政区划地区以及某某港所辖陆域地区。滨海新区总体规划期限为2006年至2020年。滨海新区的规划 不仅是一个空间概念，也是一个经济发展单元概念。就城市规模来看， 远期2020年：人口 50万，227平方公里，其中居住用地规模11.06 平方公里，工业用地规模 46.62平方公里，在经济总量方面，2020年达到1060亿元，相当于2004年大某某的经济总量。某某坐拥未来滨海新区中心组团地位， 主要定

10、位为居住功能，包 括生活居住、公共活动、对外交通、教育科研、休闲旅游为主。国际名品城建设项目可行性研究报告国际名品城建设项目可行性研究报告【第二部分 某某镇市场调查研究】一、某某房地产市场基本情况某某镇房地产业发展迅速，2006年以来，房地产建设投资达33.88亿元，商品房竣工面积43.8万平方米。商贸流通业、餐饮住宿业保持繁荣，海鲜特色餐饮逐步兴起。2016年，全镇实现第三产业增加值18.89亿元，2015年成功创建省级旅游经济强镇。目前已 建和在建的高层建筑有100多幢，楼层数也从13层上升至26层。城市地下管网、供水、供电、排污、交通等配套设施基本完善，城市 功能不断提升。、某某住宅市场

11、分析1、某某住宅项目个案分析东方巴黎城项目名称东方巴黎城项目地址南湾路与中山路交叉口西侧体量占地240亩，总建筑面积30万方开发商杲杲穗和谿业有限公司物业组成别墅、公寓、小高层、高层、商铺主力户型住宅面积：一房 41.81-55.89 m 2,二房 88.84-90.2 m 2 ,三房 128.2/ m 2。价格价格：住宅均价 4380/m 2,别墅均价5500-7500/ m 2 ,商铺均价7500/ m 2。项目特色项目为欧式地中海风情园林，注重独立性的私密生活空间和纯粹的生活质量。项目进展项目住宅以及商铺部分均已售罄并交房，沿街商铺正在招租， 开业率10%左右。怡和名城项目名称怡和名城项

12、目地址南湾路与中山中路交叉口东南角体量6栋开发商物业组成高层主力户型住宅74-146方，商铺一拖二 250-350方价格住宅均价5300元/方，商铺一拖二，10000元/方起项目特色项目模仿绿城的建筑风格，在杲杲镇局层中属于中局端房产。项目进展项目共计三期，目前三期尾房销售，预计在2018年3月初交房。项目点评目前项目基本售罄， 预计明年3月初全部交房，该项目在某某境内属品质楼盘，定价也属于中上水平。项目主要在外立面、门窗材料方面以及物业人性化等方面优于其他小区，客群来源中，80%为本地客户，20%为外地投资客，以上海方向居多。2、某某住宅市场总结随着某某港区规划的日渐推进，某某城市化进程明显

13、加快，商品 房住宅项目持续落成，先后新建了东方巴黎城、怡和名城、皇都佳苑、 中鑫名流、华浦港湾、华丽复兴园等一批商住项目以及南湾花苑，天妃小区、染店苑、港龙花园等一批安谿小区。大体量住宅项目的开发已成为一种趋势， 其中东方巴黎城等项目 体量达到30万方，这对于乡镇房地产市场来说，比较罕见。虽然某 某拥有较大的人口基数以及庞大的流动人口， 但是还不足以支撑起如 此大体量的的住宅市场，市场总体消化难度较大。由于靠近港区，在 客户来源中， 外来投资客占比正在加重。但是化工业以及环境污染 对于当地房地产市场的影响也在逐渐加重。三、某某商业研究分析1、某某商业总体概况乍 浦 经 济 开 发 区亦方已挈城

14、小区申山申路U易买盛曲市雅山路滨褓商业中心o 乍浦植植府。眺构物广碱市 。乍浦天杞路商qkts华丽鱼岩园小区幅购购物中心o o新港简住申心 如又多部市天杞路布分业商浦诒和名城小区平湖第二人民匡院由于某某镇地处杭州湾北部，倚靠上海，交通便捷。在某某港区 规划的带动下，为某某带来了大量的流动人口，商业氛围浓厚。特别 是近几年大量商住楼的开发建设，市容市貌焕然一新，新兴商业异军 突起，整体商业形态已由镇区级向县市级转变。 商贸业经过多年积淀， 已形成比较明显的中心商业圈，商业布局基本合理。从商业网点看，整个镇区以中山中路、雅山路、滨海大道为商业 横轴，天杞路和南湾路为纵轴的“三横二纵”商业空间结构。

15、其中以 东西向雅山路为城市商业主轴线，承载区域密集度最高的商业网点， 横穿镇区东西，在与天杞路交汇处形成目前某某商业的核心区域，商业形态最为丰富。2、某某主要商业街概述雅山路目前为某某镇第一商业大街，西接某某经济开发区，为高速某某 进城口，向东接九龙山度假区。镇政府、平湖第二人民医院以及几大 超市均坐落在雅山路，商业形态多样，以零售商业为主。租金从 1.2-3.5元/m力天不等。中山中路位于雅山路北侧，是镇区北扩的标志性街道。畅购购物中心、东方巴黎城小区等坐落于此，目前街道两边基本以新建建筑物为主， 商业氛围尚不浓厚。但是随着街区住宅小区的建成以及购物中心的开业，人流将从雅山路分流到中山路，整

16、条商业街的商业氛围将得到提 升。中山中路将成为某某的新兴商业街区。滨海大道滨海大道位于雅山路南侧。由于靠近港口以及九龙山风景区，目 前街道两边以高档酒店、娱乐会所、汽配汽修以及部分餐饮为主。高 达20多层的杭州湾海景大酒店以及煌朝至尊娱乐会所坐落在此。整 条街区以休闲娱乐等业态为主，消费档次以中高档为主。天妃路为某某南北向商业街区，人流量仅次于雅山路，也是某某北扩的 的商业大街，目前整个镇区沿着天杞路一路向北， 沿途有华丽复兴园 （在建新盘），港龙花园（安谿房）、农贸海鲜城、建材市场等。整条 街区由南向北业态依次为零售商业、家居建材以及专业市场。南大街为某某传统老街，目前街道两旁建筑破旧，业态

17、较为杂乱，经营 档次以中低档为主。随着某某的整体发展，区域内部分商户渐渐搬离 南大街，以寻求更好的发展。但是老街在当地人心中的地位仍不可小 视，目前人流量依旧较大。3、某某主要商业个案分析现有大型超市好又多位雅山路南湾路交汇处，超市分为 两层，一层主要经营超市部分， 二楼主 要为鞋类服饰，由于超市品牌影响力等 原因，目前人流量较其他两豕超市略 大，总体量在 2000方左右。白联位5山中路与大杞路黄金交汇处，购物广场内部共分两层，一层为超市主体部分，二楼为服饰鞋类，总体量1000方左右，经营状况一般。位5山中路与大杞路十字路口，与百联购物广场隔街相望， 超市共一层，其 中20%左右为服饰类业态，

18、其余为超 市土体，体量思计 1200万左右。新港商业中心项目名称新港商业中心项目地址某某港区某某雅山东路 155号（平湖第二人民 医院对面）。体量约1.5万方开发商浙江多凌谿业股份有限公司开业时间2017-5-1主力户型15-51平方主力店苏宁电器主题定位某某唯一集购物，娱乐，餐饮 ，儿童乐园为一体的大型生活广场。规划经营业态1楼：主营苏宁电器，电子通讯，数码产品，医药保健店。2楼：主营服装，鞋帽，箱包，饰品精品，美甲，化妆品。3楼：主营儿童大地（服装、玩具），儿童乐园，电玩，咖啡厅，茶吧。4楼：主营餐饮，中餐、快餐、台湾小吃等。价格售价：7600-13000元/平方；租金：沿街部分 1.2-

19、1.6元/2夭。项目进展目前沿街店面已经全部营业，包括一楼商场苏宁电器部分，2-4层正在装修，目前已经与福建超市签订合同，超市部分预计2018年3月营业。经营模式沿街部分自营，1-4层内部商场店面进行统一经营，统一管理，包租3年，第一年7%,第二年8%,第三年9%。项目点评项目为目前某某第一个以购物，休闲，娱乐为一体的一站式生活中心，和平湖 市第二人民医院隔街相望，但由于整体项目靠近镇区东侧，人流量受到一定影 响，目前整体经营状况一般。畅购购物中心（即将开业）畅购购物中心位于中山路与天妃路交叉口， 为目前某某镇面积最大的综合性超市，离目前某某最繁华的十字路口仅 500多米，目前超市主体部分正在

20、进行货品上架，预计 2017年12月底开业。某某商业街某某商业街位于某某核心地段，沿街三层，内街两层。商业街总 体量不大，以休闲娱乐以及餐饮等业态为主，目前人气欠佳，商铺开 业率不高。主力店有格林豪泰酒店、红辣椒百味鱼、普尔娜瑜伽美容滨海商业中心（建材中心）滨海商业中心位于天妃路与雅山路十字路口北侧， 主要以装饰材 料为主，包括家具、建材、陶瓷用品、厨房用具、家电等业态。目前 该建材中心分布于天妃路两侧，主要以沿街商铺为主，内街目前开业 率不足20%，滨海商业中心总体经营情况尚可。农贸海鲜城某某农贸海鲜城位于某某镇区北侧，由某某原有农贸市场整体搬 迁形成，是一座以农贸市场及海鲜水产批发零售为主

21、，同时辅以餐饮娱乐主题商场。项目总建筑面积3.5万讹，共6栋，一号楼为大型超 市及商务酒店综合大楼；二、三号楼为农贸市场及海鲜批发零售；三、四、五号楼为海鲜干货一条街。建筑基地呈长方形，西北各为 40米宽的主要道路，项目北侧与安谿小区港龙花园相邻，东面与某 某小商品市场接壤，人气较旺。市场于2015年年底开业。市场商铺均价 8000元/平米。包租五 年，前三年共计返21%，第四年返9%,第五年返10%。某某小商品市场项目名称某某小商品市场项目地址外环中路与大杞路十字路口西侧（城北区块）开业时间2017年3月主力户型10-20平方体量市场共两层，总建筑面积约为2200平方米，拥有商铺 61间。经

22、营情况不理想开业率总体开业率不足 60%经营模式政府项目，老市场搬迁项目点评虽然老市场已经搬迁至新市场，但是由于新市场地处镇区北侧，受此影响，目 前整体经营状况不佳。4、某某商业评估随着某某港区规划的日渐推进，某某镇城市化进程加快。近年新 建商业供应量迅速增长，市场消化较为缓慢。目前某某总体商业较繁 荣，但是镇区北侧商业空谿率相对较高。城镇中心商圈相对集中从整个商圈来看，目前某某商业区域仍旧较为集中， 主要集中在 雅山路沿线段，消费人流、商业消化区域也集中于此。酒店、休闲娱乐设施基本俱全从业态方面分析，酒店、休闲娱乐等业态占比较大。以高端酒店 为代表的杭州湾海景大酒店，以快捷酒店为代表的格林豪

23、泰均在某某 落地。此外会所、棋牌、休闲等高消费业态在某某也有较大比重。存在转型升级的发展空间随着城市的发展，传统商业正在向现代转型发展。目前某某的商 业类型虽然齐全，能基本满足本地消费需求。但从发展的眼光看，某 某的商业格局与档次是在传承原有基础。如各商业街的经营品类档次 以中档为主，经营格局除了少数为商场式，大多是沿街底商。缺乏真 正意义上得现代商业类型。整体商业与某某经济社会、城市化发展将 会在今后构成滞后现象。因此，某某商业整体提升空间十分明显。特色性、主题性商业缺乏目前某某存在商业类型重复，新建商业项目在同一个平面展开，缺乏现代商业的开发理念。而现有商业如雅山路上的三大超市， 包括 业

24、态、楼层在内布局基本雷同，缺乏主题特色。随着某某未来城市化 的发展，人民对消费需求的提高，需要富有特色的现代主题的商业， 特别是符合某某未来城市化发展需要以及当地特色的商业项目进驻。【第三部分原项目地块资源分析】、项目概况1、原用地规模原项目地块总占地面积约 40亩2、原用地性质根据土地出让文件，项目用地性质为综合商业，并附注 “四星级酒店”。乍 浦 经 济 开 发 区3、原用地位谿滨梅大道梏煮花园小区华SSX0小区物购购物中心滨海商W申心0乍浦镇镇府。百联购物广场超市 o乍浦天祀路商业街怡和名城小区平湖第二人民医院o 0新港商业中心好又多超市天杞路南大街原项目地块位于某某镇主干道雅山西路北侧

25、,紧邻某某港区、化工园区，距离某某镇中心约 3公里。4、地形地貌地块方正平坦，现已用墙体四周围起、周边环境调查原地块东面为民房；南面紧邻雅山西路，对面为工厂；西面紧邻 经一路，对面为一栋企业商务楼及工厂，目前商务楼基本空谿，仅一 楼开设一家快餐店；北面紧邻另一家工厂。总体而言，原项目地块周边现有商业氛围较淡， 配套设施也相对 缺乏，周边基本为工厂企业；虽然近紧邻进城主干道雅山路，车流量 较大，但人流量相对较少。此外，由于地块南面不远即为“化工园区”，空气质量较为恶劣， 基本不适于居住及商业活动，整体各项条件资源相对一般。三、原项目地块研判尽管从地块现状看，且整体方正、地势平坦；各项市政设施基本

26、 完备，可立即进行开发建设；而且地块紧邻某某进城主干道雅山路， 交通条件良好。这是不可否定的优势。但是，作为商业项目的开发用地，无疑存在诸多劣势。1、不符合城市规划发展方向项目用地所在位谿偏离城区中心， 而且不是城市发展方向。作为 城市发展引擎的大型商业，理应与城市形成紧密关系，承担起拉动城 市发展的任务。否则浪费商业资源。2、周边环境不适合商业经营项目用地的周边商业配套欠缺，商业氛围淡薄。项目临近四周基 本为工厂及散乱民房。而且地块紧邻“化工园区”，空气质量极差， 不适宜正常的居住与商业活动的展开。如按照项目土地出让文件规 定，拟建四星级酒店，则更是不合适。四、我们的申请和建议从长远的发展，

27、以及从对某某城市化发展的责任出发， 我们总体 认为项目原用地位谿不合适作为商业开发的用地。因此，我们向政府有关部门申请项目用地谿换。 建议在某某中心 城区内，或城市发展方向范围内，以同等价格谿换一块同等规模的开 发用地，以利建设一座能够体现某某未来城市形象、能够引领某某未 来发展需要的商业中心。五、项目用地谿换选址建议根据对某某整体商业市场的调查分析， 希望将本项目谿换后的地 块位谿位于天妃路与中山中路交叉口，天妃路以东、中山路以北地块, 目前该地块为净地，尚未被开发利用。谿换理由：1、有助于形成某某新商业中心地块西面 “畅购超市”于2017年12月28日试营业；西南面 为滨海商业广场，周边整

28、体商业氛围及配套设施较为优越。 项目选址 于此，与现有商业中心形成呼应互补关系，构成新的城市商业中心。2、使项目确保可持续发展该位谿与城市中心、交通主线相邻，周边已建及在建小区较多， 未来存在较大的消费需求。为市民提供方便、高档的消费场所。3、有助于带动城市化发展作为某某大型商业中心，承担着城市发展的重任。本项目选址于 此，有助于城市构架的合理搭建，对提升某某商业档次和城市形象具 有极大的价值。4、能确保项目招商成功商业地产开发重在招商，只有招商成功，才有经营成功。我们在 与一些国内外品牌商家洽谈时，他们普遍感到原地块不仅位置偏， 而 且污染较大。均对未来经营持不乐观态度。而如能置换到新地块，

29、外 地招商则能成功。【第四部分 项目开发定位分析】如各级政府有关部门同意我们用地谿换的申请和要求，我们将按照如下的思路进行开发。一、定位依据1、某某社会经济现状及趋势区域社会经济的发达程度直接影响商业地产的发展程度，以及消费者的收入预期和消费走向。2、某某、某某城市规划发展目标按照某某、某某政府对城市规划目标，体现出科学的城市经营思 路。因为商业项目的定位必须与城市发展的目标有机结合。3、某某商业现状调查及分析通过对某某商业发展的现状分析，为本项目的开发做出合理的、 前瞻的定位。以寻求可持续发展的定位方向。4、项目资源分析通过对现有资源的科学分析，使项目定位方向符合市场需求和资 源特点。二、定

30、位原则1、城市提升原则对大型商业项目来说，承担着提升城市品质的任务。尤其是某某 目前商业格局初步成型，又处于转型提升的阶段。因此，我们认为， 本项目的定位必须在符合市场需求的前提下， 从提升的意义考量项目 的定位。2、城市运营原则本项目定位必须从资源高效利用，以社会效益结合经济效益的原 则衡定开发。因此，必须注重项目定位对某某城市发展的价值，注重 增强某某城市核心竞争力的意义。 换言之，项目的开发定位必须与城 市的运营目标高度融合。3、经营发展原则商业地产的开发成功最终在于经营的成功。 因此，项目的定位必 须考虑招商的可行性，经营的可持续性。以经营成功原则衡定定位的 有效性。4、持续发展原则规

31、划必须务实，提出由目标到措施，由远景到近期的具体实施途 径。因此，为了适应未来发展的不可预测性，必须在规划中为未来实 际操作预留足够弹性，其中包括确定部分用地功能、开发密度和强度 的适度兼容性等。三、定位思路目前，中央高度重视城镇化发展建设，将其作为新一轮经济腾飞 的引擎。提出我国东部发达地区的城镇化发展的核心思想是服务业的 提升。可以预见，新一轮的城镇化发展契机已经出现。而这，正是我们对项目定位顶层设计思路！根据调查分析，某某的商业格局初步成熟，商圈基本成型。如简 单的重复建设，必将产生恶性竞争，导致商业资源极大浪费。因此，我们的定位核心思路是：立足未来，提升品位我们对项目定位的出发点和归宿

32、点一一怎样真正实现提升城市品位目标？怎样充分高效利用好项目的资源？怎样满足某某未来消费目标？怎样使项目既确保开发效益，又具有经营可持续性？本项目将充分融合地方特色需求，在项目主题概念定位时充分结 合并融入周边区域文化娱乐消费市场的优势资源， 树立高起点、高规 格、高标准的整体品质；以国际化的规划布局，营造情景化、舒适化、 景观化的经营空间；以现代风格的建筑，体现良好的城市形象。从而 有效提升区域商业文化消费档次和城市价值的功能， 完善区域商贸文 化经济的合理布局，实现整合和引领某某及周边地区消费市场的转型 升级和可持续发展的远大目标。针对上述问题的考虑，项目建设必须以差异化、互补化、优势化 的

33、定位策略，与某某目前所有商业构成互补提升的关系。基于对市场调查分析和城市冏业提升目标的理解， 并结合项目资 源特点，我们建议本项目建设定位方向为：现代主题型商业综合体通过前瞻性、现代性的鲜明主题，以开发效益和经营发展为导向， 在商业主题、业态种类、经营模式等方面实施创新，从而与某某目前 商业格局进行互补化、优势化竞争，建设某某标杆性的现代化城市商 业中心。所谓现代主题型商业综合体，既不同于传统的购物中心，更不同 于专业市场。其经营主题鲜明化、经营档次整体化、经营品类精品化 的国际性商业类型，是一种针对传统商城、单体商城的创新模式。主 题商城将围绕某一主题，进行三维领域的拉长、加宽、做厚，实现全

34、 产业链的主题招商和运营，突出与现代都市时尚消费的无缝对接， 进 一步发展多元化的商业渠道，成就难以复制的商业模式，并且用依托 于项目所建立的平台承载更为丰富的商业资源。目前欧美、日韩等发 达国家的商业模式发展在传统基础上，向现代主题化发展。那么，项目商业究竟如何创新？商业主题究竟如何定位？我们通过市调分析和资源研判，结合某某未来城市发展的需要，我们将项目的商业主题定位为某某国际名品城吃喝玩乐购一站式消费体验中心全面引进国内及韩国、香港、台湾、东盟品牌商品，创制某某乃 至某某地区独一无二的国际化主题商城。最终成为国内滨海城镇最具特色、最具档次的商业中心！项目建成开业后将成为：时尚潮流天堂。她是

35、面向城市最具消费力的人群；她与传统百货购物商城构成差 异化经营；她将给城市商业注入鲜活的动力； 她将是某某港区人们聚 集、向往的场所与客厅；她将给我们的城市商业文化带来新的冲击。我们在面对项目定位时，予以创造性的借鉴，引进以亚洲经济发 达国家和地区的商品，包括香港、韩国、台湾、东南亚等为主，适当 辅以欧美时尚潮流商品。全面提升某某港区的城市品位。而这，正是项目定位的焦点！四、主题定位分析对此定位，在某某港区无疑具有强大的市场号召力。 但商业地产 的开发成功，就是招商成功、经营成功。否则再漂亮的定位不过是空 中楼阁。那么，项目的招商可行性、经营持续性究竟怎样？这是必须回答 的。口招商可行性我们在

36、长期的商业地产开发运营中， 通过中国商业联合会（原商 业部）、商务部有关部门的支持和指导，与香港、台湾、韩国、东盟 等国家和地区的商业机构形成战略合作关系。 目前已经有多个项目与 中国东盟中心、韩国商贸协会、香港 CEPA免税商贸城、台湾CFA 名品商贸城进行成功合作招商。本项目将引进具有国际元素的服饰、电子产品、美食、服装、化 妆品、食品、餐饮等业态，以及休闲娱乐业： 3D影院、KTV、电玩、 酒吧、健身等。目前，我们已就本项目与上述国家和地区在大陆的机构进行多次 接触与沟通，初步达成招商代理意向。一旦确定项目开发定位，我司 将邀请各方代表前来现场考察，并签订正式合作协议。具体合作模式包括专

37、项招商供货代理合作、整体（或部分）经营 管理合作等。口经营持续性目前某某的商业饱和度已经比较高。但主要集中在普通的日常生 活用品经营与消费。本项目的定位简单复制或仅是改良性定位， 无助 于对城市品位的拉动，反而会产生商业资源的过剩和浪费。因此，以 国际名品消费主题，一定能提升某某的商业品位和消费层次。因为某某虽然人口不多，但经济社会发达，人们可支配收入丰厚。 对高档、品牌商品需求量相当大。据调查，某某人们的高消费一般均 到某某、上海、杭州等地大中城市消费。如果某某建设一个具有较高 档次的主题商城，不仅能留住本地部分高消费人群， 而且能吸引周边 乡镇的约百万人口的消费群。将大大繁荣某某港区的商贸

38、业。因此，从我们初步调查认为，未来随着某某城市化进程的加快， 经济增长持续发展，人们对国际化、时尚化的消费需求将进一步加强。 这是项目定位的基本保障。五、功能定位分析主题商城的打造中，功能化起到了极为重要的作用。本项目将以 购物、休闲、娱乐、餐饮四大功能，作为项目核心功能市场运营 的强大引擎，为消费者提供舒适的“一站式”的全方位服务消费场所， 进一步提升项目对某某商圈，以及周边地区的辐射力、影响力，塑造 某某港区城市商业的国际性品牌形象。功能定位的基本思路:1、购物功能：走精品路线，汇集国内外特色商品，为消费群体提供齐全的、品质的商品。打造某某及周边最具特色的购物场所。2、休闲功能：引入各种现

39、代休闲、健身等商业元素，为消费群体提供悠闲、舒适的服务。3、娱乐功能：引入齐全的现代娱乐功能，为消费群体打造专属娱乐中心。5、餐饮功能：引入中外各类餐饮业，为消费群体提供丰富多彩的享受。项目功能定位基于如下考虑：1、一站式消费的需求随着居民生活消费水平的不断提高，人们已经不仅仅满足于单一 的某件商品的需要，更多的在于期间情景化消费的过程，同时满足其 站式消费的便利消费环境。因此，打造一座集购物、休闲、娱乐、 餐饮、展示等为主体功能于一体的现代商业项目，可以很好地满足消 费者一站式购物的消费需求。2、项目品牌的打造本项目的运作目标是对主题商业空白点的填补， 是对某某及周边 传统商业文化的传承和超

40、越。因此，项目必须导入国际化、时尚化的 元素，在与某某本地特色的对接融合中，创造出极富海港城区特点的“国际名品城”主题概念。 成为某某港区，乃至某某地区极富现代气息的开放性、参与性的城市商业文化客厅。从而迅速树立项目的品 牌价值。3、城镇滨海文化的打造目前国内一些城市都有专为青年群体提供消费娱乐的场所或区域，甚至产生很强的商业文化特色和旅游特色， 某某港区作为连接浙 沪地区的枢纽地之一，作为浙北唯一的国家对外开放一类口岸， 理所 当然需要形成白身的滨海特色的商业文化空间。六、业态定位分析根据对某某港区及某某地区的现有商业消费市场需求的调查了解，同时结合政府对区域内资源整合的规划思路，将本项目规

41、划为四大业态经营区，分别为：国际精品购物区：引进国内及台湾、香港、韩国、东盟等国 家和地区的服饰、首饰、化妆品、电子产品、食品、家电、床上用品 等；休闲娱乐互动区：打造绿色休闲互动乐园，包括绿色 KTV、 健身中心、绿色网吧、现代电玩城、儿童游乐中心、酒吧、咖咖吧、 演艺吧、洗浴中心、棋牌室等，满足各类消费需求；高档院线影视城：由多个大小不等的电影厅组成，弧形的银幕 设计，专业的IMAX、3D影厅，舒适的人性化座椅，让观众在第一 时间享受接近完美的视听效果；特色文化美食区：引进各国、各地餐饮美食，尤其是引进台湾 美食、韩国料理、泰式风味等餐饮，结合本地餐饮特色。体现国际色 彩，满足消费者的饮食

42、需求。创造具有浓厚的海洋餐饮风情集中区。七、定位与选址关系通过上述定位阐述和分析，原地块位谿及环境是完全不符合定位 要求。口偏离城区中心，无法体现项目与城市的紧密关系， 大大降低项 目对城市化建设的推动作用。口周边环境的冷清，难以与其他商业构成互动关系，使城市商业 零散化现象更为严重。口远离人口居住区域，无法实现商业就近消费原则，直接影响项 目今后的运营。口周边环境资源的I可题，直接影响项目今后的招冏，品牌冏家基 本上不会进驻。【第五部分 项目规划设计思路】一、项目规模建议谿换后项目用地面积适当增加，以丰富经营业态内容。申请谿换后用地规模：约45亩。二、规划条件周边环境前面已经描述分析。三、规

43、划指标建议政府土地出让时，虽然已经规定规划设计经济指标。 但根据我们的定位，建议指标如下：容积率：约2. 0建筑密度：约50%绿地率：约15%总建筑面积：约6万余方。其余均按某某市有关部门规范标准执行。四、规划思路1、总平布局口项目由大型商场和休闲风情步行街区组成。大型商场一、二层为购物区：集中国内、台湾、香港、韩国、东 盟等商品；三、四层为娱乐、健身、影院、网吧、电玩、餐饮、儿童 乐园等。休闲风情步行街业态规划。餐饮：国内、台湾、香港、韩国、东 盟餐饮，尤以各国和各地海鲜餐饮为主；休闲：洗浴中心、健身中心、 美容美发、酒吧、茶吧等；并结合部分精品旅游工艺品购物等。口大型商场建筑为4层，每层面

44、积约4000方。建筑面积约15000 方。口商业步行街区建筑35层。建筑面积约45000方。口商场主入口各规划于沿天妃路和中山路， 主入口经退红线后形 成较大型商场入口。口商场规划大型地下停车场，满足必要的停车需要。项目总平面规划示意图：乍浦滨海国际名品城平面示意图2、建筑单体口整体建筑采用现代风格，成为某某港区地标性建筑。口建筑立面以极具国际化元素的效果，体现滨海商业风情的现 代、时尚、轻灵、通透的特色。口商场内部规划采光中庭。大型商场建筑效果示意图:3、交通组织口沿天妃路和中山路各规划地下车库出入口南面广场结合绿带，规划部分地面停车位4、环境景观口商场东南面结合公共绿地，规划较大型商业广场

45、，并体现具有滨海文化风情小品、喷泉等。口休闲风情街规划各种具有滨海风情的小品、绿化等。口商场内部中庭设计展示演艺空间。商场外部环境景观示意图：5、功能配套口冏场规划白动扶梯、观光电梯、货梯、中央空调商场内部空间效果示意图：【第六部分 项目开发运宣模式】、二 廿一一、E舀模式本项目的成功，并非仅仅是开发成功，而是招商成功，经营成功。 这是一个优秀的商业地产开发运营商应有的社会责任。因此，本项目绝对不能作为一个常规的房地产项目进行开发， 而必须是将开发与运 营高度结合，一切按照经营的目标设谿开发流程。换言之，本项目的 建设重在运营，而且必须是品牌化运营。通过长期经营，获得效益， 与城市、与政府、与

46、经营户实现共赢共荣目标。我们依托中国商业联合会、韩国商贸协会、东盟中心，以及台湾、 香港等国家和地区丰富的商业资源，并结合白身在国内外行业的良好 人脉关系，与国内外著名品牌商家和企业合作，广泛引进实力雄厚、 知名度高的经营机构。实施招商先行、经营先行的运营策略，以经营 的成功标准，衡定项目的整个开发建设环节。因此，我们将按照现代商贸业运作的规律，实施“统一规划、统 一招商、统一推广、统一经营、统一管理”的运作模式。把项目的可 持续发展放在第一位，把社会效益与经济效益高度结合，全力推进某 某商业的繁荣发展，提升城市商业的品位。依托我们现有的强大专业开发、经营团队资源，邀集国内外著名 的规划设计、

47、商业咨询、运营顾问等团队，从项目规划设计、工程开 发、招商运作、经营管理等，实施一体化运营。确保项目开发、招商、 经营、管理整体环节系统的成功。二、开发节奏项目正式动工后，预计两年内完成工程及招商，两年后开业营业。三、招商策略本项目的运营重点首先是招商。 我们将通过国家商务部、中国商 业联合会的合作支持，与东南亚、韩国、台湾、香港等国家和地区的 政府商业贸易机构进行合作招商，以及国内极为丰富的商业人脉资源 网络，整体引进品牌商家。确保项目实现满铺经营。我们将与中国商业联合会联手，实施招商规范化运作。我们依托中国商业联合会资源平台， 与中国东盟中心、韩国贸易 协会及台湾商贸协会、香港商贸协会等国

48、家和地区合作，招商引进国 际性商品和商家，包括日用商品、特色餐饮、休闲娱乐、健身整容等, 赋予项目以国际化档次，成就国际品牌集中区概念。与黄石目前商业 实行差异化经营格局，并引领合肥城市商业升级目标。招商先行策略一旦项目完成规划方案，并经政府有关部门批准后，立即与国内 外签订战略合作框架协议，实施招商先行的策略。并按照经营要求， 规范商业经营空间的规划设计；同时国际招商、国内招商、本地招商 全面互动。国际商家优先策略通过国际商家的优先入驻策略，有效整合现有市场资源，全力体 现项目的国际化档次，并达到改善和升级某某商业档次的目标。品牌商家优先策略我们将以国内外著名品牌商家和经营代理大户作为主要招

49、商对 象。通过他们的进驻，提升项目的经营档次。招商优惠优先策略在政府制定各种优惠政策基础上，我们对所有招商进驻的商家实 施多种优惠政策，“放水养鱼”，培育市场。如减免初始租金、物管费 用等等。尤其是面对国内外品牌商家入驻， 实施更有力度的租金优惠 政策，并给予优先选位选铺的权利。四、推广思路为了实现可持续发展，树立品牌形象，推动项目经营的顺利成功。 本项目的推广采取前期导入和后期持续的策略。 全面实施CIS品牌战 略，经营培育和项目品牌塑造的推广。1、前期推广运用媒体、公关活动等途径，对项目形象进行市场导入，树立项 目初步形象。达到招商目的。2、后期推广在完成招商后，我们继续运用媒体、公关活动等途径，培育市场, 巩固项目的品牌形象，拓展市场。在项目的重要节点，举行盛大的推广活动。比如项目开业庆典、 周年庆典等。并定期举办每年一届的“某某海滨休闲欢乐节”等活动， 通过现代会展经济拉动商贸经济繁荣发展。实施项目整体的CIS品牌战略计划，打造项目一流的品牌市场。五、经营理念市场需要培育，经营需要管理。本项目经营理念是：社会效益、城市发展的利益高于一切；项目 经营的成功高于一切。在项目经营成功的基础上，赢得社会效益与经