资产管理战略转型模式

1、代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere资产管理战略转型模式房地产行业是中国经济的重要组成部分房地产行业，是中国经济的重要组成部分，其发展特征与中国经济的发展阶段有着密切的联系。改革开放初期，我国经济增 长主要是粗放型的“量”的增长，因而房地产行业解决的主要矛盾是人民居住面积“量”的不足。当前，我国经济发展形势 主要是“由量向质” 的提升，因而房地产行业需要解决的矛盾以及参与经济的主要方式，明显发生了变化6050403020100丹麦荷兰卢森堡 法国 芬兰 爱尔

2、兰 比利时 德国 瑞典 奥地利中国 (2016)英国 西班牙 葡萄牙 意大利中国 (2010)希腊 中国 (1978)图：2016年欧洲国家与中国的城市人均居住面积对比（单位：平方米/人）房地产占固定资产投资比重上升固定资产拉动经济提升的比例逐渐降低图：2000-2019年固定资产投资、房地产开发投资及占比（单位：亿元，%）25%20%15%10%5%0%020000040000060000080000020002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019全社会固定资产投资房地产开发投资

3、房地产开发投资占比1978年，我国人均住房面积仅有6平方米，住房短缺现在，人均居住水平显著提升，达发达国家水平房地产行业需要解决的矛盾&参与经济的主要方式发生变化新的经济发展特征对房地产行业发展方式提出转型需求在整体经济转型过程中，顶层设计对于原来粗放型的发展方式提出了转变的要求，相应的房地产市场发展也出现了新的特征：综合性片区化、组团化发展，复合多功能物业开发、多元化发展方式2016-2018年上半年：控风险阶段2020年下半年强硬去杠杆阶段2020年上半年纾困难阶段2019年强监管阶段2018年下半年过渡性阶段生产要素改进产业链 转移城市的扩张发展单纯的住宅建设变为综合性片区化的发展产业链

4、的转移升级及新特征的涌现 要求进行复合多功能物业开发，以满足 经济发展的要求城市扩张产业升级金融监管土地集约化 & 宏观审慎体系的提出 房企层面金融管理愈发趋紧，原来单纯靠 加杠杆、做规模的发展方式愈发艰难产业要素 分工金 融 政 策 调 控 力 度 加 大， 融 资 趋 紧京津冀长三角粤港澳房地产行业问题突出，房企可操作空间变窄在这些综合转变的过程中，行业问题变得尖锐突出：周转加快、利润率变低、负债变高等，加上“三道红线”、“房地产贷款集中度政策”、“两集中”等政策加码，房地产企业的可操作空间变窄表：部分上市房企2014-2019年“三条红线”踩线情况及违约风险隐患经营现金流量净额为负依靠筹

5、资现金流入作为补充融资政策环境持续收紧可融资金额受限融资金额无法覆盖为负的经营现金流量净额出现违约风险隐患上升数据来源：wind，各上市房企年报证券代码证券简称经营性现金流净额踩线数量带息债务金额*额度+经营性现金流净额20170059.HK天誉置业-1509.73547.49-673.57133-1506.27553.90-664.042329.HK国瑞置业70.5660.11-102.69333100.39105.35-59.50600340.SH华夏幸福-162.28-74.28-318.19123-91.84-19.33-111.33600683.SH京投发展-1.871.47-72.

6、4233320.2526.02-41.21600223.SH鲁商发展15.5520.95-33.0732333.2426.01-18.661902.HK银城国际控股-34.125.82-20.93333-27.5514.34-5.620845.HK恒盛地产-94.69-22.72-42.76333-53.0012.44-7.58002305.SZ南国置业16.5023.44-20.3032331.3128.77-5.15600743.SH华远地产6.84-31.02-42.5522312.86-22.84-8.996111.HK大发地产16.29-12.88-1.7433321.18-3.90

7、6.73600708.SH光明地产16.79-87.34-47.8933349.10-54.356.112118.HK天山发展控股-33.6627.8011.18233-31.0438.7223.71000402.SZ金融街-72.54-90.2926.60223-47.27-59.10147.35600376.SH首开股份-204.53116.4317.24233-165.19270.32199.440817.HK中国金茂-47.03102.3063.70233-23.07209.30213.29000732.SZ泰禾集团-125.53139.31236.15333-12.54342.564

8、42.441622.HK力高集团23.9931.40-93.9812227.6235.02-88.273639.HK亿达中国-1.55-14.52-15.772325.9610.96-6.24000042.SZ中洲控股-51.8430.02-8.43322-36.9339.33-0.13600266.SH城建发展-139.36-86.21-7.59232-128.73-27.1514.791862.HK景瑞控股-34.98-26.289.90112-21.58-11.9919.43600663.SH陆家嘴-53.5843.175.17322-3.1760.5420.07600185.SH格力地

9、产-21.02-12.1717.25322-4.15-4.9625.35000656.SZ金科股份-84.8613.2922.39222-62.7647.0163.09000961.SZ中南建设-29.38194.3281.96222-10.28220.81110.930337.HK绿地香港-72.87-86.17-241.45331-46.58-59.79-222.950754.HK合生创展集团29.5326.28-145.5111169.5670.74-97.230813.HK世茂集团-68.3880.37-203.2900132.63211.82-94.16000736.SZ中交地产-3

10、6.1457.96-46.12221-33.0563.55-35.14000797.SZ中国武夷-16.53-10.85-14.47011-10.00-5.49-9.261233.HK时代中国控股25.1231.57-58.5901156.3264.86-10.960832.HK建业地产-12.22-0.45-33.031112.2115.24-12.30600077.SH宋都股份0.0835.78-5.191012.5344.18-1.08房地产行业寻求发展的二次动力在这样的背景下，房企的运营理念在发生改变。简单粗暴的“盖+卖”适应性变得越来越低。大部分开发商开始将目光投向了产业链延伸的上下

11、游，逐步试探、思考哪些环节可以发展，成为行业、企业生长的二次生长动力资产处置成本投入培育 存量资产运营管理传统销售模式金融模式运营模式开发商拿地销售酒店写字楼商业公寓运营大宗交易证券化退出开发租金现金流凯德模式 当房企成为“每一个”角色CapitaLand China凯德集团中国子公司住宅房产开发、综合性房地产开发和运营（包括来福士系列）CapitaLand Mall Asia商用地产投资、开发和运营The Ascott Limited 雅诗阁集团在中国子公司服务公寓地产投资和服务公寓管理，下有附属雅诗阁信托Funds and Reits Management 基金和房地产投资信托管理与私募基

12、金一起，实现商办项目资本运作和退出开发商运营商资产管理服务商事实上，在成熟的商业模式中，房地产企业的角色，不是选择成为“哪一个”，而是可以成为“每一个”。以凯德为例，在其运作模式下，他既是房地产开发商，又是物业运营商，还是资产管理服务商凯德中国业务公司现金投资资产升值收益资产置入资金支持稳定分红增发融资项目管 理团队参股收益注入成熟物业收购商业物业开发/运营转化为公众投资私募投资人私募基金CRCT公众投资者资金链条项目运作链条中国房地产市场 发展进行时凯德模式的前世今生 增量开发为主由于新加坡土地资源宝贵，以国有为主导，私人土地甚少，且一再减少私宅地段供应，本土房地产市场空间较小，加之亚洲 金

13、融危机导致新加坡币贬值，致使凯德的发展受限。与此同时，中国1994年住房制度改革，2000年福利分房取消，中国房 地产增量市场发展势头正猛，因此凯德开始转向中国，经营增量市场199420001994年7月18日国 务院下发关于深 化城镇住房制度改革的决定2000年初，中国的福利分房制度终 止，货币化分房方案全面启动199819711981中国新加坡凯德集团当时碰到的问题与大多数国内现在的房企类似，面临房地产市场内部开发空间变小、外部各种环境与发展不利等问题，其当时的选择方式是拓展其他增量市场，并未发生战略转型本土市场空间较小 经营环境艰难80 年代 后期始于1997年7月2日 泰国放弃固定汇率

14、，后在1998年演 变成亚洲金融危机从1971年起，新加 坡允许居民向市场 出售组屋，开放祖屋转售市场从1981年起，新加 坡允许符合条件的 居民提取公积金购 买私人住宅，至此私人住宅市场开始发展新加坡超过85% 的人口住在政府组 屋凯德模式的前世今生 商用化+运营化+金融化基于对中国房地产以及城市化进程的研判，凯德从2000年逐步转向了商用化的发展。商用化的发展一方面需要专业运营团 队，另一方面是自持型运营重资产的选择。重资产持有倒逼凯德启动更多资本平台，建设自身的金融能力，其中私募基金与 REITs都是这一阶段诞生的。私募与REITs的联动是凯德未来做规模，做战投的基础2003.10凯德置

15、地中国住宅基金北京上元项目、东 城项目各20% 股 份；上海天山河畔花园 14.55%的股权，上 海闵西郊林茵湖畔 项目20%的 股权； 广州天河项目20% 权益2005.10凯德置地中国发展基金2005年以1.08亿美 元的价格，完成了 购买浙江宁波市一 处综合性房地产项 目的交易；2007年收购了中国 35 家购物中心，资 产总值达35亿美元2006.6嘉德商用产 业中国发展 基金嘉德商用产 业中国孵化 基金商业项目2006.12嘉茂零售中国信托西直门嘉茂、望 京购物中心、九 龙购物中心、安 贞华联商厦、七 宝购物中心、郑 州购物中心、呼 和浩特的 金宇 购物中心、芜湖 嘉信茂广场嘉德商用

16、 产业中国 发展基金II商业项目2007.9来福士 中国基金中信凯德 科技园基金2008年上海、北 京、成都、杭州 来福士注入来福 士中国基金； 2010年 宁波来 福士城注入来福士中国基金20082008工业地产基金 名称资产 状况成立时间注1：凯德集团总裁（中国区与投资管理）罗臻毓媒体访谈现金投资资产升值收益资产置入资产支持稳定分红增发融资项 目 管 理团队参股收益注入成熟物业收购商业物业开发/运营转化为公众投资私募 投资人私募 基金CRCT公众 投资者资金链条项目运作链条2000-2003年，凯德确定商用化+运营化+金融化的战略方向后，整个商用化过程与金融能力建设几乎是两条平行线凯德模式

17、的前世今生 综合体战略大连腾飞园区苏州中心腾飞新苏腾飞苏州创新园上海来福士广场 长宁来福士广场 北外滩来福士 腾飞大厦腾飞元创大厦 凯德星贸浦发大厦凯德国正中心（一期、二期）凯德虹口商业中心 LuOne凯德晶萃广场 凯德大厦腾飞科技楼凯德天府重庆来福士凯德星贸中心中新广州知识腾飞园深圳来福士广场 凯德公园1号杭州来福士中心 新加坡杭州科技园宁波来福士广场 凯德上江邑13个城市27个办公楼项目9个产业园区项目十年后，我国房地产开发行业逐步走向白银时代，增量不足的趋势已经开始显现，依靠土地增值的制造业模式，转向深刻理 解并引导消费者需求的服务业模式，城市发展出现了新的特征和综合的问题。追随房地产发

18、展步伐，凯德越来越意识到综合 开发能力在行业中的重要性，因此在逐步探索之后，综合体战略应运而生图：凯德中国办公楼&产业园区项目分布天津国际贸易中心目前，在北京、大连、广州、 上海、苏州、西安7个城市运营 管理者9个腾飞产业园项目北京来福士中心 工业及物流项目新加坡腾飞科汇城 腾飞创新中心凯德广场新地城西安成都来福士广场上海苏州杭州武汉成都广州深圳北京 天津大连宁波重庆地产行业在不同阶段，有着不同的使命和需要解决的核心问题 凯德集团的发展，顺应的是经济发展的规律开发能力是基础物业开发是房企的基本功底在增量时期是大干快上，解决量的不足在存量时期，则是有限的土地，综合的需求，复合的业态 的情况下，提供最基础的物业解决方案运营能力是核心一方面决定了要开发物业的类型、现金 流、资本上市产生的收益（每种物业的回 报率是不同的）另一方面决定了资产增值的能力金融能力是提升效益的驱动引擎金融目前是房地产企业加杠杆的工具未来作为资本化操作手段，助力房企提升效益多元化、金融化、持续运营化或是房企参与方式的新趋势当前，在或主动或被动的变化形势下，我国房企的发展模式出现了一些明显的变化，给予了积极正面的信号多元化碧桂园金融化新湖中宝持续运营化物业企业上市1