国家广告产业园核心区产业定位、产业落位布局与产品优化建议课件

1、国家广告产业园核心区产业定位、产业落位布局与产品优化建议汉嘉咨询杭州运河国家广告产业园项目组2012.9PAGE2服务阶段服务阶段工作成果解决问题时间节点第一阶段执行启动会与甲方沟通明确以下等问题：项目既定条件和限制因素项目需要解决的核心问题项目研究路径、预期结果项目执行计划、时间节点合同签订后5个工作日内第二阶段杭州运河国家广告产业园核心区产业定位、产业落位布局与产品优化建议项目产业定位、产业落位与产品优化建议成果沟通，基本达成共识2012年9月15日第三阶段产品落地设计方案可落地执行，参与与设计院三方沟通在以上研究成果的基础上；参与项目方案评审、跟进设计院的方案讨论至产品设计修改结束（其中

2、设计任务书在产品报告汇报后7天内提交）报告框架PAGE3核心问题解读研究路径产业/竞争项目认知及核心问题竞争分析产业选择产业落位产品优化产品体系打造一二三项目认知项目整体定位城市规划“大运河时代”区域发展带来历史机遇，本项目开发建设恰逢其时。PAGE4西湖时代运河时代钱塘江时代桥西板块的快速发展；运河新城的规划建设；滨江新城的日趋成熟；钱江新城的蓬勃崛起；“西湖时代”“钱塘江时代”“大运河时代”（湖江河 三水共生兴杭城）产业规划“退二进三”产业转型三级跳，为本项目奠定良好产业基础。PAGE5运河新城北部软件园运河商务区京杭大运河生态发展轴祥符片区城北新城工业仓储片区商贸物流综合体汽车城国际会展

3、中心拱墅区实现产业转型三级跳，从制造业基地（区级）到北部软件园（市级）再到广告产业园（国家级）北部软件园软件开发、电子商务、文化创意为主的高新技术产业和现代化服务业及以设计、外包、营销中心为主导的总部经济，打造集高新创业品质居住的国际化智慧科技新城运河商务区发展国际金融、国际商务、文化传媒等优势产业，进一步促进大公司聚集，发展总部经济，带动城北周边产业发展升级运河新城集生活居住、商务办公、商贸物流、旅游休闲、文化创意、总部经济于一体的城北城市副中心、运河综保的样板区“接轨大城西”，宜居宜商现代化新城“一轴”“三核”“祥符片区”京杭大运河生态发展轴发展旅游会展、休闲娱乐、金融保险、商务办公、文化

4、创意等现代服务业项目属性中央财政支持为一个成功的国家级广告产业园的诞生提供资金后盾。PAGE6北软一期品质住宅与总部经济区广告产业核心区与商务商住区创业创新与金融创投区项目规模： 杭州运河广告产业园规划面积2.74平方公里, 核心区45.5万平方米，由14幢现代化楼宇组成，分三期建设， 预计2014年基本功能布局完成。核心区一期，示范区：面积为5.5万 ，2012年10月交付使用，功能为产业集聚和公共服务平台。核心区二期，提升区：面积为15万 ，2011年10月开工，2013年9月交付使用，重点引进国内外知名的广告企业，各级行业协会完成入驻。核心区三期，发展区：面积为25万，预计2013年12

5、月交付使用。楼宇全部按一流写字楼标准建设，配置双回路供电和高速光纤宽带，智慧园区设施、太阳能工程、物业管理一应俱全。功能定位：“一地六中心”“一地”：全球数字媒体广告大会永久举办地“六中心”：中国互联网广告诚信认证中心 中国广告趋势和广告指数研究发布中心中国广告艺术交流中心中国广告产业云计算中心华东地区广告创意设计中心浙江省广告人才培训中心目标解读项目名利双收，并带动区域升值。PAGE7利：优质企业入驻并长期发展，成为拱墅区税收大户；并通过成功营运实现租金稳定增长。名：中国知名园区、杭州城市“金名片”，拱墅区产业转型示范。项目层面“名利双收”区域层面“以园促区”以产业园区的成功营运，提升区域土

6、地价值，带动新城加速发展。问题一一个成功的产业园的运作体系？PAGE8产业模式运营模式招商模式产品打造产业园运作体系营销模式核心产业问题二面临众多同类型产业园，本项目如何竞争突围？PAGE9凤凰国际创意象山艺术公社白马湖生态创意城湘湖文化创意产业园西溪创意产业园创新创业新天地西湖数字娱乐产业园山南国际创意金融产业园西湖广告产业园本项目创意良渚基地下沙大学科技园丝联166LOFT49A8艺术公社乐富智汇园唐尚433西岸国际艺术区元谷小河园元谷和睦园西湖创意谷浙大网新科技园西部软件园浙大科技园北部软件园恒生科技园海创园滨江慧港高新区网络与通讯设备基地网易公司网络游戏研发生产基地银江软件园杭州高新软

7、件园杭州中控软件园诺基亚西门子通信创新软件园天堂软件园东部软件园华军软件园五常西溪软件园西湖数源软件园西湖软件园新加坡科技园浙大中自科技园杭州技术开发区科技创业园万华科技产业园杭州产业园分布图全国广告产业园分布图问题三产业如何精细化选择和有机复合？以实现可观税收的同时，保证产业的可持续发展。PAGE10文化创意产业信息服务业动漫游戏业设计服务业现代传媒业艺术品业教育培训业文化休闲旅游业文化会展业信息软件产业电子商务产业电子信息设备销售和租赁计算机服务和软件电子信息传输服务其他信息相关服务B2BB2CC2C第三方电子商务企业龙头企业大型企业中小企业孵化企业问题四如何打造园区软硬件配套体系？以实现

8、独特竞争力。PAGE11上海中广国际8幢低密办公上海张江高科大面积水景广场张江创新园低密+大面积水景白马湖生态城个性立面+农居SOHO问题&路径PAGE12二、产业客户的选择四、园区整体定位和软硬件打造项目核心问题解决路径产业解读产业初判产业选择竞争策略项目整体定位产品价值体系产品优化三、产业园的竞争策略竞争分析国内外借鉴产业落位一、产业园的操作模式成功案例借鉴成功经验产业园概知PAGE13项目核心问题解决路径一、产业园的操作模式成功案例借鉴成功经验产业园概知产业园从六大方面解构我们对产业园的认识PAGE14产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服务业等；从产业类型来看从产业结

9、构来看从地理区位来看主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性；截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应” ；从园区功能来看已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显；从园区规划来看表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主；从园区环境来看园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展。城市属性PAGE15产业园与CBD的关系是一种互补关系产业园城市中心CBD高层写字楼位置分布1.城市边缘区域，郊区城市

10、化较为完善的区域1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合2.用地密度较低区域2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高产品形态1.低容积率，高绿化率1.高容积率，低绿化率2.建筑密度低2.建筑密度高3.小体量，低层3.大体量，高层4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权4.标准化、统一5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的载体企业群体1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业：如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务”公司呼叫中心、快

11、递服务公司等2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商务事业发展3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务成本很高的城市中心区4.企业对自身形象展示的需要很高客户心理1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率1.这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本2.以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌2.以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信演变历程第一代工业园的演变第二代商务与社区第三代发展邻里关系第四代NEW TOWN基本情况城市边缘，由多

12、组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重于基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区PAGE16产业园目前已经历了四代发展，形成了成熟的理念。本项目属于第三代向第四代迈进的过程PAGE17项目核心问题解决路

13、径一、产业园的操作模式成功案例借鉴成功经验产业园概知案例一上海张江高科技园区PAGE18技术创新区高科技产业区高科技产业区高科技产业区高科技产业区居住区科研教育区居住服务区位置: 位于浦东新区中部项目概况：成立于 1992 年 7 月，规划面积 25 平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。高科技产业区主要包括：生物医药产业基地、集成电路产业区、科技产业区。技术创新区主要包括：孵化楼、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施 。重点发展孵化和创新项目。科研教育区主要包括：研发中心、国家信息安全基地、生物医药产业基地（二期）、大学园区、

14、医院、国家实验室等。重点发展高等教育和科学基础研究。居住服务区：主要包括一个面积为40万的主题公园及商业、金融配套等。 运作模式三阶段分步运作PAGE19 物业开发出售 一级土地开发 物业开发出售 一级土地开发物业开发出售 持有物业租赁出售土地或以土地形式入股为主，出售物业类型也大多为厂房。物业出售从以厂房出售为主转向其它类型物业（主要以写字楼）的出售，同时部分新建厂房开始转向租凭业务。 随着可用的地的减少，一级土地开发出售业务开始降低，主要以厂房租凭与非厂房物业的出售为主。管理运营市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发

15、项目开发土地融资起步阶段：2000年之前发展阶段： 2000-2004年成熟阶段： 2004年之后产业初期依托张江高科技园区的“星星之火”PAGE20良好的宏观经济形式政策的扶植较好的区位条件（陆家嘴）高效的运营模式(灵活）三大核心产业得到了迅速扩张（产业链方向上的与规模上的同时扩张）；在三大核心产业扩张的带动，一些其它的产业也迅速入住张江高科技园区，从而张江高科技园区进入一个良性循环的发展阶段；国家人类基因组南方研究中心国家新药筛选中心上海超级计算国家级研发机构生物医药集成电路、信息技术通过引入一系列的国际级别的研发中心为张江构建了一个良好的技术与人才平台产业升级以三大产业为核心吸引相关产业

16、形成包含更多产业的核心，再不断滚动发展，越滚越大。PAGE21生物医药集成电路信息技术三大产业为核心产业链纵向延伸横向延伸横向延伸产业链纵向延伸横向延伸横向延伸产业链纵向延伸产业链纵向延伸集成电路信息技术生物医药三大产业+聚集产业为核心集成电路生物医药三大产业+聚集产业+聚集产业为核心信息技术横向延伸横向延伸产业链纵向延伸产业链纵向延伸主导产业已形成集成电路、软件、生物医药三大主导产业。PAGE22主导产业：集成电路、软件、生物医药企业类型生物医药集成电路研发中心信息技术教育机构中介机构企业数量2076342487850各产业企业数占总企业数的比重生物医药和记黄埔医药（上海）有限公司罗氏（上海

17、）管理有限公司上海中信亚特斯诊断试剂有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成电路上海华虹NEC电子有限公司德州仪器半导体技术（上海）有限公司迈世微电子（上海）有限公司伯威微电子（上海）有限公司软件（信息技术）萨蒂扬软件技术（上海）有限公司SAP公司 印度Infosys公司毕博信息技术上海（有限）公司研发中心通用电器（中国）研究开发中心霍尼韦尔（中国）有限公司杜邦（中国）研究开发有限公司上海中科大研究发展中心各产业著名企业成功经验三大成功经验成就上海张江高科PAGE23政府导向：利用政策杠杆集各方资源于一身上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，具体目标为：把张江园区建设成为技术创新和科技成果转化

18、、产业化的示范基地；产学研结合、综合改革的先行先试基地；创新人才、研发机构和高科技企业集聚与辐射基地；与市场经济和知识经济相适应的科技服务基地。借助政府之手和市场之手形成开发合力、整合各种开发资源，形成不同于硅谷模式的张江模式。产业集聚引发研发集聚通过推进产业链发展模式，在较短的时间里，在集成电路、软件、生物医药等产业领域，快速实现了中外资相关企业的高度聚集，形成了强大的产业群体。生产制造企业的持续发展，提升产业能级，实现技术与服务的本地化使研发中心具备了快速进入的前提条件。依托上海浦东雄厚的人才资源、优惠的产业政策、完备的金融服务、发达的信息网络，背靠着长三角广阔的制造业基地，是外商战略性投

19、资设立研发中心的首选地。构建完善的研发服务体系，主要包括搭建技术平台和服务平台、加强人才培养等新建了国家人类基因组南方研究中心、国家新药筛选中心、国家新药安全评价中心、上海光源工程中心、上海超级计算等国家级研发机构，与、杜邦、霍尼韦尔、罗门哈斯等跨国公司研发中心，共同构筑起园区最高层面的技术平台。通过企业化和市场化运作，搭建一些研发创新的公共型技术支持平台，如软件增值平台、生物医药外包平台等等。另外，园区还建立起众多公共科研实验室、公共测试、检测中心等。案例二北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道PAGE24位置: 位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区

20、的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。项目概况：项目总占地12万，总建筑面积约11万，其中地上部分9万，计划分为三期开发，于2005年中全部竣工。其中一期面积3万左右，主力户型在1000-3000之间。容积率：0.77，绿化率：41%。 交通:位于北京经济技术开发区南大门的入口处 ；项目北部有开发区内唯一交通服务中心 ；三条主干道通往市中心 。配套：项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休闲功能的商务会所 ;北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管理局等机构，及专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务机构、消防中心等配套设施。 亦

21、庄BDA市场定位准确的市场定位获得市场先入者优势。PAGE25成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境。高层写字楼多层写字楼厂房+写字楼独栋办公楼生态独栋办公楼BDA国际企业大道市场定位过程市场细分目标市场15003000 的环境优美的、独栋式的、智慧型产业建筑市场定位大型企业的研发、设计部门；中等规模的以研发、设计、商务或增值服务为主题的智力密集型企业目标客户入驻客户特征：部分入驻客户名录：中石化; 资生堂;白领服饰; 世纪城房地产; 宝恒服装设计; 西班牙奉尔文特控制系统(北京)公司;中国黄金集团;生态独栋办公楼产业定

22、位依托开发区产业，截取各产业高端作为自己的目标客户。PAGE26亦庄经济开发区的五大产业链电子信息光机电一体化 生物技术与新医药 新材料与新能源 软件制造 代表企业诺基亚、朗讯科技、中国数字电视联盟 代表企业SMC、ABB、施耐德、GE 代表企业拜尔、安万特人类基因组北方研究中心国家病毒生物中心 代表企业英纳超导嘉捷恒信大陆太极中钞锡克拜 代表企业北京经济技术开发区软件园、软件工程师学院 以开发区五大产业链为依托聚引此五大产业链的上下游及相关企业，形成更加完善的产业协作关系，最终形成具有强烈竞争优势的产业集群。 国际企业大道客户敏感点PAGE27 通过BDA的案例，在综合分析影响客户购买决策因

23、素的基础上,可将这些因素分成三大类:第一类:必须满足的因素; 第二类:综合考虑的因素; 第三类:加分因素必须满足的因素交通便利配套完善面积满足其个性化需求政府优惠政策高速信息网络综合考虑的因素入驻相关企业园区产业框架办公楼面积易于划分人力资源基础区域大环境完善的服务体系生态环境加分因素标杆企业入驻特色化的服务灵活的经营方式彰显企业个性与文化的建筑形态 案例三北京丰台总部基地PAGE28位置:丰台南四环西路188号 项目概况：丰台总部基地是中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发。占地65公顷。总建筑面积106万，容积率约1.59，平均绿化率50%左右，总投资约45亿人民币。规划：中国庭院与西方开

24、放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化合。 建筑形态：总部基地将建设700栋独立办公楼，每栋面积1000-5000，主导楼每栋面积3000-5000，12层高。其中500栋供单个企业作为总部所在地，其余200栋可分层出售。配套：约40000五星级酒店、约40000商业配套，总部小公寓和几十个200至500不等的各种风味餐厅，全宿制双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。营销方式北京丰台总部基地的营销亮点PAGE29国内外优秀企业进驻北京设立的不同内涵、不同性

25、质的总部机构 中国总部、北方总部、北京分公司等企业管理机构 市场中心、研发中心、采购中心等企业职能部门 人力资源、资本与金融等企业运营平台把目标市场锁定在主动联系外地企业，扩大成交客户基数拓展外地代理体系，合作开发市场为餐饮、金融、邮政、商务中心、药店、超市等配套设施成立一个专业招商小组主动参加各种经济会议，宣传总部经济，带动招商发挥各地驻京办事处的纽带作用，发掘属地客户积极联系外地企业驻京分支机构，促进母体企业对总部基地的了解，带动招商组织营销策划活动，带动客户基数的产生并促进招商的实现营销销售措施特色服务是企业选择入驻的加分因素总部楼冠名设立企业服务中心。汇集工商、税务、财政、外经委、计委

26、、城市建设管理、城管执法、规划、园林、公安等部门联合办公，提供专项服务建立企业领袖俱乐部建立企业交流平台提供员工出入班车,班车整租等服务.解决员工就餐招商方式PAGE30模式一:由大到小, 再到大第一阶: “大”引入核心企业第二阶: “小”吸引相关中小企业第三阶: “大”核心产业群吸引其它产业群大企业,在循环往复模式二:由小到大,再到更大第一阶: “小”引入某个产业的一群相互竞争的中小企业第二阶: “大”竞争胜出一批大企业招商引入一批大企业第三阶: “更大”核心产业群吸引相关产业大企业再形成新的核心产业群模式三:由大 “生”小,再到大第一阶: “引入大企业母体”引入大企业母体,将招商职责让渡给

27、大企业第二阶: 由大“生”小大企业履行招商职责,吸引其相关中小企业进入第三阶: 再到大核心产业群吸引相关产业大企业再形成新的核心产业群借鉴小结产业园区成功的KPI体系PAGE31 核心KPI形成核心产业与框架政策扶植交通较为便利配套完善高速信息网络重要KPI人力资源基础好环境优美低密度建筑经营方式灵活办公楼面积灵活多变良好的商务基础次要KPI个性化的建筑形态招商网络、代理体系特色化的服务完善的服务体系标杆企业带动良好的区域规划与前景借鉴小结成功经验PAGE32产业模式运营模式招商模式产品打造产业园运作体系营销模式核心产业核心产业：自身条件+政府导向，共同形成具有竞争力的核心产业；产业模式：多元

28、化高复合的产业选择；产品打造：注重核心亮点的打造，以及环境、服务配套，形成与普通写字楼差异的氛围和文化；营销模式：两大推广渠道：通用渠道（大众传媒）和专门渠道（行业活动/展览会、投资说明会、圈层营销、企业认证机构合作、直接约拜等）；招商模式：组建多元的招商团队：行业协会、龙头企业以及专业代理机构。以产业的业务类型为依据划分招商团队。运营模式：产业培育期外力扶植阶段，政府主导；产业发展期市场作用领域，所有权、运营权、管理权三权分离，公司运营；产业成熟期城市中心形成；研究思路PAGE33二、产业客户的选择项目核心问题解决路径产业初判产业选择竞争策略三、产业园的竞争策略竞争分析产业解读产业落位产业初

29、判PAGE34电子商务以广告传媒为主导的复合型产业园文化创意信息软件筛选原则三大筛选原则为指导PAGE35以广告产业为导向效益最大化复合型产业园 宏观（政策）层面要以广告产业为核心导向宏观政策：以广告产业为发展主题的产业集群； 政府开发层面借势自身资源，降低开发成本， 优选产业和产业链，效益最大化；借势自身资源：北软一期已有软件开发、电子商务、文化创意、广告传媒等产业集聚，可受其聚集效益辐射；拱墅“十二五”规划：北软整体产业为以软件开发、电子商务、文化创意为主的高新技术产业；现代化服务业；以设计、外包、营销中心为主导的总部经济开发效益：不以租金为最终目的，但优高税收选产业及产业链； 同类产业园

30、借鉴借鉴与竞争 同类产业园：多元化产业复合的发展道路；中广国际广告创意、设计制作、总部研发、电子商务、软件开发、信息科技上海多媒体产业园影视动画、宽带多媒体应用、展览展示、DELL、埃森哲、LG、新思科技（半导体）北京国家广告产业园引力传媒、阿里巴巴、淘宝网、酷听网、北视英特维文化传播、东方视角影视公司研究思路PAGE36项目核心问题解决路径二、产业客户的选择产业初判产业选择竞争策略三、产业园的竞争策略竞争分析产业解读产业落位PAGE37文化创意信息软件电子商务产业细分文创产业细分具体行业范围设计服务业主要是指以先进装备制造设计、服装设计、包装设计、模型设计等为重点的工业设计业和以建筑设计、规

31、划设计、园艺设计与城市色彩设计等为重点的建筑景观设计业及广告业现代传媒业主要是指以内容和技术更新为特征的广播影视业、新闻出版业等信息服务业主要是指互联网信息服务业、广播电视传输服务业等动漫游戏业主要是指动画和漫画业、网络游戏业、其他计算机服务（含网吧服务）等数字娱乐类相关行业艺术品业主要是指绘画、书法、雕塑、篆刻、工艺美术等造型艺术业教育培训业主要是指除学前教育、义务教育和高中教育以外的普通高等教育、职业技能培训及其他教育业等文化休闲旅游业主要是指以人文资源为内涵的休闲旅游业文化会展业指文化类会展或富有文化创意内容的会展及活动PAGE38文化创意产业八大核心层定义：文化创意产业又叫创造性产业、

32、创意经济，是源自个人创意、技巧及才华，通过运用知识产权，创造财富和就业潜力的行业。特征：文化创意产业的共同特点是：以创意为核心，依托科技，集群式增长，政府引导。分类：文化创意产业一般可细分为8大类。文化经济科技文化创意产业产业概况PAGE39 十大文化创意产业园区已成为产业集聚主平台。2010年底，全市十大文创园区建成面积为124.4万 ，增加57.16万 。园区企业数量为1437家，就业人数为23074人，实现营业收入为42亿元，同比增加8.44亿元，增幅达25.15%。全市市级文创园总数达16家，企业数量为38851家，全市从业数量近30万。市GDP比重已超北京（12.01%），上海（10

33、.02%）进入第一梯队。文化创意产业已成为杭州的重要支柱产业和经济发展新引擎，产业容量和未来增长空间大产业分组实绩数(亿元)占GDP比重（%）排位全市GDP5949.17 100.00 其中：文化创意702.00 11.80 1旅游休闲353.02 5.93 4金融服务606.03 10.19 3电子商务76.88 1.299信息软件276.74 4.65 5先进装备制造690.23 11.60 2物联网101.16 1.707生物医药100.96 1.708节能环保106.46 1.79 6新能源35.83 0.6010十大产业实现增加值合计（不含交叉重复）2472.00 41.55 201

34、0年杭州市十大产业增加值总量及占比情况2010-2012.6文化创意产业增加值及占GDP比重文化创意产业园开发、企业数量及从业情况产业分布图杭州文化创意产业分布：以“环西湖、环西溪、沿运河、沿钱塘江”的两圈两带为主线 PAGE40之江新城湘湖新城西溪板块市中心区块（庆春凤起沿线、武林商圈、湖滨商圈、城站吴山一带）城西文教区下沙新城运河两岸商务区滨江新城良渚板块本项目现代传媒业、教育培训业、文化休闲旅游业设计服务业、艺术品业艺术品业、教育培训业、文化休闲旅游业文化休闲旅游业、设计服务业、艺术品业、文化会展业现代传媒业、设计服务业、教育培训业信息服务业、动漫游戏业现代传媒业、艺术品业、设计服务业信

35、息服务业、动漫游戏业“玉”文化生态旅游与时尚消费创意设计分布特征文化创意产业的分布特征PAGE41产业分布带市中心（景区）、运河两岸、城西文教、西溪板块滨江新城、湘湖新城、之江新城、下沙新城良渚板块等其它地区发展特征产业发展成熟，入驻率高，多数为饱和状态产业快速发展阶段，企业入驻未饱和，承接主城外溢，发展初期，板块办公成熟度低主要分布板块区位划分主城区新城绕城外文化创意产业属于城市服务业，对交通、区位有一定要求，较少外溢至绕城外分布启示园区分布图杭州主要文化创意产业园分布图PAGE42凤凰国际创意象山艺术公社白马湖生态创意城湘湖文化创意产业园西溪创意产业园创新创业新天地西湖数字娱乐产业园山南国

36、际创意金融产业园西湖广告产业园本项目创意良渚基地下沙大学科技园丝联166LOFT49A8艺术公社乐富智汇园唐尚433西岸国际艺术区元谷小河园元谷和睦园西湖创意谷园区分类文创园分两类，旧改新项目供应有限，目前饱和；政府主导开发产业园为未来主要新增量，是本项目主要竞争对手PAGE43旧改新政府主导开发乐富智汇园、西岸国际艺术区、 LOFT49、丝联166、元谷小河园、唐尚433、元谷和睦园、A8艺术公社、凤凰国际创意、山南国际创意金融产业园等白马湖生态创意城、西湖数字娱乐产业园、西湖广告产业园、运河广告产业园、西溪创意产业园等供应量少，物业条件受限招商政策为最大优势，多为只租不售产业园分类现状特征

37、典型产业园三大类旧改新项目供应有限，目前饱和；政府主导开发产业园为未来主要新增量，是本项目主要竞争对手竞争启示竞品分析选取意义代表园区主导产业体量入驻率租金招商政策服务配套国家级广告产业园西湖广告产业园广告、文创、软件、服务外包等50万（启动期租用5700，今年年底可交付使用3万）以谷歌为代表的十余家家客户1.7元相对本项目更优惠的税收、租金、企业扶持、人才等政策3.3万酒店、2.5万酒店式公寓、1万商业，现阶段依托西湖科技园，配套档次一般政府主导开发的文创产业园白马湖生态创意城文创（动漫）为主，信息软件、房地产、中介服务、大旅游业为辅动漫广场：19.346万；农居soho：1.693万杭州中

38、赢影视传媒有限公司第一年1.0；第二年0.8；第三年0.5；相对最优惠的税收、租金、企业扶持、人才政策白马湖建国酒店（五星级）、3万会展中心、规划1.5万会所/商业，现阶段园区办公生活配套基本无旧改新运河天地创意园文创（文化艺术、设计服务）21.18万约100%0.7-2.5元不等基本无优惠政策需依托于区域配套，各分园零散的咖啡厅、酒吧、展厅等本项目运河广告产业园广告传媒为主导的文创、信息软件、电子商务45.5万约20家意向客户1.8元税收、租金、企业扶持、人才等优惠政策2000梦立方，2200食堂、企业服务中心等共1万服务配套PAGE44竞品启示本项目相对旧改新、非政府主导开发产业园具有规模

39、、政策等优势；相对西湖广告产业园及白马湖，在交通通达性、未来周边配套上有优势，在租金、政策上无绝对优势，需在产品软硬件配套上发力。竞争策略竞争维度竞争园区西湖广告产业园白马湖生态创意城运河天地创意园本项目外部条件区位交通自然资源周边配套优惠政策招商政策租金物业条件整体规划设备设施景观体系园区配套办公配套生活休闲配套运动配套物业服务园区文化园区文化PAGE45PK旧改新（企业主导）在政策、物业条件、配套上“你无我有”PK政府主导产业园在园区软硬件打造、园区文化上“你有我优”细分产业分布文创产业细分主要分布区域分布特征（产业办公需求）与本项目匹配程度生产性文化创意产业完善各产业的产业链条的中间环节

40、，即为包括文化产业在内的各产业提供中间产品设计服务业市中心区块、下沙新城、运河两岸商务区、创新创业新天地、白马湖生态创意城、之江新城、良渚板块产业办公适应性较强，分布最广现代传媒业市中心区块、下沙新城主要依托交通优势、高教园资源信息服务业滨江新城、城西文教区、创新创业新天地、白马湖生态创意城主要分布于城西、滨江高新技术开发区动漫游戏业滨江新城、城西文教区、白马湖生态创意城主要分布于城西、滨江高新技术开发区，与信息服务有较大联动关系消费性文化创意产业直接生产满足大众消费产品的文化产业，可产生消费作用艺术品业市中心区块、运河两岸商务区、西溪板块、白马湖生态创意城、之江新城主要依托西湖、西溪、运河、

41、白马湖、之江等景观资源教育培训业下沙新城、西溪板块、湘湖新城主要依托景观、市区交通和高教园资源文化休闲旅游业运河两岸商务区、西溪板块、湘湖新城、良渚板块必须依托自然景观、人文历史资源文化会展业运河两岸商务区、白马湖生态创意城主要依托产业集群、动漫节举办地PAGE46本项目更适宜生产性文化创意产业产业选择文创产业细分杭州市产业容量及未来发展前景拱墅区产业容量及未来发展前景与本项目匹配程度是否为主力招商产业设计服务业主导现代传媒业主导信息服务业主导动漫游戏业辅助艺术品业否教育培训业否文化休闲旅游业否文化会展业否PAGE47建议本项目的文创产业招商以设计服务、现代传媒、信息服务为主导，以动漫游戏为辅

42、助产业容量大，与广告产业关联度高，且本项目拥有北软一期的产业基础，建议为主力招商产业产业发展潜力大，本项目拥有缔顺科技等优秀动漫企业作为产业基础，建议为辅助招商产业产业容量较少，且对地段（市中心、景观、高教园）资源要求较高，不建议为主力招商产业产业选择文化创意企业生命周期的选择PAGE48我们将杭州市主要的文创产业龙头企业的办公地址做了初步统计发现：企业生命周期需求特征典型企业税收贡献度对本项目意向度龙头企业设计、媒介类市中心、景区（交通便利亲近客户，注重企业形象和办公环境）捷群高低分支机构办公面积小、承租能力较强，政策敏感型东方龙广告传媒高中影视类拍摄、录影等大面积办公需求浙青传媒高中成长型

43、企业办公扩张、对租金和政策敏感群智广告中高孵化型企业办公面积小、承租能力弱且对政策敏感低高思美传媒股份南方设计院捷群广告东方龙广告传媒杭州公交广告分众传媒控股博采传媒浙江高速广告浙青传媒西泠印社PAGE49文化创意信息软件电子商务产业概况PAGE50由主导产业成为杭州重要支柱产业，杭州软件服务业的综合竞争力列全国第四产业分组实绩数(亿元)占GDP比重（%）排位全市GDP5949.17 100.00 其中：文化创意702.00 11.80 1旅游休闲353.02 5.93 4金融服务606.03 10.19 3电子商务76.88 1.299信息软件276.74 4.65 5先进装备制造690.2

44、3 11.60 2物联网101.16 1.707生物医药100.96 1.708节能环保106.46 1.79 6新能源35.83 0.6010十大产业实现增加值合计（不含交叉重复）2472.00 41.55 2010年杭州市十大产业增加值总量及占比情况行业应用软件（证券金融、服装/纺织CAD、工业自动化控制）；服务外包（通讯研发和金融服务外包）；杭州市信息软件发展现状信息软件产业特色企业数量就业人数产业园数量中国百强近1000家约9万人13家20余家 产业细分PAGE51信息软件产业细分具体行业范围电子信息设备销售和租赁计算机、软件及辅助设备批发；计算机、软件及辅助设备零售；其他电子产品零售

45、；通讯及广播电视设备批发；通信设备零售；计算机及通讯设备租赁计算机服务和软件业提供计算机系统的设计、集成、安装等方面的服务。数据处理、计算机维修、其他计算机服务、基础软件服务、应用软件服务、其他软件服务电子信息传输服务固定电信服务、移动电信服务、其他电信服务、互联网信息服务、有线广播电视传输服务、无线广播电视传输服务、卫星传输服务其他信息相关服务广播；电视；电影制作与发行；电影放映；音像制作；新闻业；图书出版；报纸出版；期刊出版；音像制品出版；电子出版物出版；其他出版；图书馆；档案馆服务外包BPO（业务流程外包：企业业务流程设计服务、企业内部管理数据库服务、企业运营数据库服务、企业供应链管理数

46、据库服务）；ITO（信息技术外包：软件研发及外包、信息技术研发服务外包、信息系统运营维护外包）；KPO（知识流程外包：知识产权研究、医药和生物技术研发和测试、工业设计、动漫及网游设计研发、教育课件研发等领域）；信息软件产业的产业细分产业分布图杭州信息软件产业分布：服务外包外移至绕城外，信息服务/软件服务分布于市区与产业新城PAGE52滨江新城萧山板块下沙新城城西文教黄龙板块环浙大(紫金港)硅谷西湖科技园北部软件园临平板块钱江科技城西溪科技岛服务外包；服务外包；互联网经济产业，计算机服务，软件服务;服务外包；电信和其他信息传输服务业，数字电视产业；互联网经济产业，计算机服务，软件服务;服务外包；

47、互联网经济产业，计算机服务，软件服务;服务外包；互联网经济产业，计算机服务，软件服务;服务外包；互联网经济产业，计算机服务，软件服务;服务外包；互联网经济产业，计算机服务，软件服务;服务外包；互联网经济产业，计算机服务，软件服务;服务外包；电信和其他信息传输服务业，数字电视产业；互联网经济产业，计算机服务，软件服务;园区分布图杭州主要信息软件产业园分布图PAGE53浙大网新科技园西部软件园浙大科技园北部软件园恒生科技园海创园滨江慧港高新区网络与通讯设备基地网易公司网络游戏研发生产基地银江软件园杭州高新软件园杭州中控软件园诺基亚西门子通信创新软件园天堂软件园东部软件园华军软件园五常西溪软件园西湖

48、数源软件园西湖软件园新加坡科技园浙大中自科技园杭州技术开发区科技创业园万华科技产业园分布特征信息软件产业的分布特征PAGE54产业分布带城西文教、黄龙板块、环浙大(紫金港)硅谷滨江新城、下沙新城、萧山板块、西湖科技园、北部软件园西溪科技岛、临平新城、钱江科技城分布特征依托老城区产业基础、高教（浙大）的教育资源带动，发展成熟产业快速发展期，新城发展的引擎和主城区产业外溢的承接产业发展初期，主要以服务外包业为主，依托政府导向、高教园资源主要分布板块分布划分市中心产业新城/大产业园绕城外计算机服务和软件业、电子信息传输服务主要集中在市中心和产业新城/大产业园； 以研发为主的服务外包业主要分布在绕城外

49、分布启示竞品分析绕城内已近饱和，将无法承接部分企业扩容改善需求，绕城外供应上升PAGE55选取意义代表园区主导产业体量入驻率租金招商政策服务配套市区城西天堂软件园信息软件16.8万100%3元税收优惠、租金优惠、住房补贴、项目资助、融资优惠等3000多食堂、餐饮、SPR咖啡馆、职工俱乐部、书屋、健身房、母婴室、多功能厅产业新城下沙新加坡科技园信息技术、服务外包、生产研发和文化创意68万一期90%2元基本无咖啡、银行、酒店、快递、商务中心、超市、餐饮、运动滨江区滨江慧港信息软件（华为技术和印孚瑟斯）4.9万100%1.7，三年一签，每年8%递增基本无班车、餐饮、购物、运动、商务绕城外仓前海创园电

50、子信息、生物医药、新材料新能源、装备制造、软件与创意、服务与中介平台启动期37万，未来280万建设招商中，引进海外高层次人才144名-注册资本零首付，两年内缴足；鼓励以知识产权等智力成果出资，最高可达注册资本70%；三年内办公用房租金减免；项目资助、人才奖励、融资优惠、住房及子女就学政策创业服务、会议中心、展示、研发中心、酒店、商业临平万华科技产业园总部经济、高新技术、先进制造业、金融服务业、大学生创业、文创70万3800-8800元/以三年商业计划，按照税收贡献标准，免费赠送房屋产权或免费租赁、免收注册办理服务费、免收办公经营场地费、免收工商注册登记费食堂、便利店、活动室、商务服务、金融机构

51、、洗衣店、美容美发店、美食特色店、会议中心、酒店式公寓政府主导主城区产业园，优势明显，高入住率，但未来供应稀缺政府主导绕城外产业园，政策优势，以产业导入带动新城发展模式，现阶段仍受区位及配套制约，处于发展起步期，未来供应量大企业主导新城产业园，因政府产业导向利好，处于快速发展期，但基本无政策优势，未来有一定供应量企业主导绕城外产业园，市场化运作，产业园的房地产化，多以出售为目的，未来供应量较大PAGE56竞争策略竞争维度本项目天堂软件园海创园滨江慧港新加坡科技园万华科技园外部条件区位交通自然资源周边配套优惠政策招商政策租金物业条件整体规划设备设施景观体系园区配套办公配套生活休闲配套运动配套物业

52、服务园区文化园区文化PAGE57PK绕城内项目，以软硬件提升取胜PK绕城外项目，以区位交通优势、配套优势取胜产业选择PAGE58壮大发展计算机服务和软件业；优选培养发展电子信息服务业；提升发展服务外包产业；优选辅助外围圈层中心圈层核心圈层产业新城/大产业园：改善的客户绕城外：截流的客户市中心：外溢的客户优选对区域要求高的电子信息与软件服务业，承接市中心、老产业园改善外溢客户产业选择客户来源产业选择吸引行业内龙头企业，成为龙头企业集聚高地，以此吸附中小企业PAGE59印孚瑟斯 Infosys华为技术网易公司网络游戏研发生产基地杭州中控软件园诺基亚西门子通信创新软件园恒生科技园浙大网新科技园美国虹

53、软（当虹科技）美国道富杭州公司欧姆龙通灵自动化系统外资分公司自建产业园我们将杭州市信息软件产业园中的企业进行统计梳理发现：产业园的大型企业：印孚瑟斯 Infosys、美国道富杭州公司、塔塔信息技术、美国虹软等国内大型公司分公司华为技术、信雅达等恒生科技、网易、浙大网新、中控等可能入驻的大型企业：外资分公司、国内大型公司分公司PAGE60文化创意信息软件电子商务行业概况以阿里巴巴为龙头，引领杭州在网站数量、B2B、C2C、第三方支付等方面位列全国第一PAGE61产业分组指标2015年目标值2010年实际值完成目标年均现价增幅（%）文化创意增加值1300702.00 13.1 旅游休闲总收入170

54、01025.70 10.6 金融服务增加值1000606.03 10.5 电子商务服务收入1000110.00 55.5 信息软件主营业务收入1500718.55 15.9 先进装备制造工业销售产值60003734.80 9.9 物联网主营业务收入1000309.61 26.4 生物医药工业销售产值1000314.81 26.0 节能环保工业销售产值1400419.51 27.3 新能源工业销售产值1000159.31 44.4 十大产业合计（不含交叉重复）增加值占GDP比重（%）5041.551.69（百分点）“十二五”期间杭州市十大产业完成目标年均增长情况3.领军企业众多，带动显著第三方电

55、子商务企业：阿里巴巴、淘宝网、支付宝、网盛科技；电子商务应用企业：贝利电子、老板电器华东医药、珍诚医药、佑康电子商务；2.发展潜力巨大，目标年增长55.5%1.总体规模偏小，仅占GDP1.29%4.总体企业规模偏小杭州市限额以上电子商务企业主营业务收入在500万元以下单位数占全部限额以上电子商务企业的70.6%。 产业细分电子商务产业的产业细分PAGE62电子商务产业细分具体行业范围核心层企业为其他单位、个人开展电子商务提供交易或服务平台的经济活动。可分为交易平台服务、网上预订、网络广告、搜索引擎、电子支付等类型，称为第三方电子商务企业，具体行业范围界定互联网信息服务外围层借助互联网络，进行商

56、务洽谈、寻价、订单签订及货款收付结算等商务行为，并最终实现产品或服务交易的经济活动。按照不同交易主体分类电子商务交易额，主要分为企业对企业(B2B)、企业对消费者(B2C)、消费者对消费者(C2C)等类型，称为电子商务应用企业，主要涉及行业包括制造业、批发和零售业、住宿和餐饮业等相关层为电子商务企业提供包裹、物品的收集、运输、发送服务，以及为顾客提供快速、便捷、灵活的商务快送服务第三方电子商务企业B2B企业对企业 B2C企业对消费者 C2C消费者对消费者 电子商务应用企业产业细分园区分布图杭州主要电子商务园分布图PAGE63杭州电子商务产业园淘宝城阿里巴巴下沙电子商务园下城区星火电子商务产业园

57、北部软件园东部软件园东方电子商务园杭州服装电子商务中心电子商务大厦分布特征电子商务产业的分布特征PAGE64园区分类滨江区、城西文教、仓前未来科技城九堡四季青、下沙板块主要分布分布特征依托阿里巴巴和淘宝网依托货源（专业市场、工厂）阿里巴巴、淘宝城、杭州电子商务产业园等杭州服装电子商务中心、东方电子商务园、下沙电子商务园、北部软件园等代表园区/项目阿里巴巴和淘宝网产业带动效应显著，本项目受其辐射力较弱；但本项目周边拥有专业市场和仓储物流能吸引电子商务应用企业；分布启示竞品分析PAGE65选取意义代表园区主导产业体量入驻率租金招商政策服务配套发展成熟城西杭州电子商务产业园电子商务、信息软件4万余1

58、00%2.5元基本无特殊优惠政策产业培育平台技术支撑平台科技金融平台法律保障平台人才服务平台九堡东方电子商务园电子商务、软件开发、网络游戏、电子信息14万100%0.8元认证奖励中介服务补贴网络服务年费资助创业孵化政策等淘宝“杭州网商园” MR.I互联网创新基地电信BPO呼叫基地IDC数据托管中心云计算数据服务中心现代服务业运营中心未来供应仓前淘宝城电子商务及上下游产业链57.1万将设立研发、客服、网站运营、销售、技术支持、伙伴孵化中心、培训中心及其他配套设施（商业、酒店、公寓）；逐步开展计算机软硬件开发、物管、计算机系统服务、电脑动画设计、经济信息咨询、成年人的非文化教育培训等现主要的电子商

59、务产业园入驻率高，尤其在城西的产业园已呈现饱和，未来供应主要集中在仓前、临平等地竞争策略竞争维度发展成熟未来供应本项目杭州电子商务产业园东方电子商务园下沙电子商务园淘宝城外部条件区位交通自然资源周边配套优惠政策招商政策租金物业条件整体规划设备设施景观体系园区配套办公配套生活休闲配套运动配套物业服务园区文化园区文化PAGE66PK现有产业园优势明显，可在物业条件、配套、文化上优化；PK新建产业园，可在政策、物业条件、配套上做超越；产业选择PAGE67产业细分企业细分与项目匹配程度核心层第三方电子商务企业阿里巴巴、淘宝网服务于阿里集团或企业成果应用于阿里巴巴、淘宝网的电子商务企业其他第三方电子商务

60、企业外围层电子商务应用企业B2B依托第三方电子商务平台的传统企业传统企业独立电子商务运营商B2C依托第三方电子商务平台的传统企业传统企业独立电子商务运营商C2C依托第三方电子商务平台的个人相关层物流、仓储等作为本项目的配套企业已拥有自己的园区，甚至自己打造电子商务产业园对阿里巴巴、淘宝网的依附度高，为节约沟通成本，一般选择就近办公一般租金承受力低，有较大一批选择在住宅楼中办公依据北软一期的产业基础和该类企业的办公特征，可作为本项目的主力招商对象产业选择PAGE68浙江磐石淘宝城阿里巴巴网盛生意宝绿线（杭州）信息技术浙江传化物流杭州珍诚网络科技浙江华瑞信息资讯佑康电子商务余杭区滨江区下城区萧山区