深圳福田xxx广场营销策划建议书22

1、.：.； 深圳福田xxx广场营销谋划建议书 目 录一、序文二、建议书概括三、深港结合，相辅相成四、xxx广场的笼统与素质包装方案 1、包装楼盘称号 2、住宅外立面效果 3、有关风水 4、智能化系统 5、宣传资料是楼盘笼统代表 6、住宅交楼规范 7、优化住宅户型 8、写字楼分隔 五、销售战略 1、开售必备要素及预备任务安排 2、价钱战略 3、付款方法战略 4、销售手法与进度安排 5、写字楼销售战略 6、人员安排与培训六、结语一、序文 承蒙贵公司赏识与约请，城市地产为“xxx广场 撰写初步销售建议书。敝公司将凭以数年来丰富的国内楼盘销售阅历，根据贵公司提供的资料及近期对“xxx广场及周边楼盘的初步

2、了解，对本楼盘的销售方式与预备任务做一份建议书。敝司真诚希望能为本楼盘的销售任务起到积极有效的作用，能与贵司协作获得“xxx广场骄人的销售业绩！二、建议书概括 本册子对xxx广场的根本情况及与周边楼盘比较将不再另行论述，重点将放在楼盘销售方式、楼宇本身素质与笼统的变改与提高、营销战略与销售预备任务上。也就是说，敝司将在假设城市地产已成为xxx广场的谋划代理商的前提下,如何包装本楼盘及如何安排销售任务。因此，有些内容比较详细化。 本建议书中将会针对xxx广场的现状，提出较为详细的做法与建议，一切建议都是凭藉敝司数年来胜利销售深圳特区楼盘的阅历所得。三、深港结合，相辅相成 敝司以为，按xxx广场的

3、住宅、商场及写字楼的现状，其销售对象中应该思索到香港客人，而且比例不小。根据阅历所得内外销比例约为六比四。而且城市地产以为，xxx广场的销售方式应该是深港结合展销。内销为主，外销为辅。香港市场可以接受xxx广场并且深港结合销售具有很多优势，解释理由如下：香港人接受xxx广场的地理位置。由于福田中心区各大工程启动以及中心区楼盘的大力宣传，例如中国海外开展之中海华庭及和记黄埔开展之黄埔雅苑等，越来越多的香港人士更深认识福田区，看到中心区及临近物业的升值潜力远远大于罗湖区，罗湖区作为港人置业首选地段的位置渐渐被福田区取代。香港人的投资概念很强，而投资买楼，“地段、地段，还是地段曾经是人们的共识。xx

4、x广场位处新洲路与红荔路交界处，紧贴中心区，尽享中心区完美配套与莲花山天然美景。其优越地理位置非普通楼盘可比。2、避开深圳本地猛烈的竞争气氛。 于福田中心区及临近片区，新盘不断推出，数量高达数十个之多。其中不乏诸如黄埔雅苑、中海华庭、阳光四季、江苏大厦、天健名苑、金地翠园、共和世家、深业花园等高质素楼盘。各有特征：卖景的如共和世家借皇岗公园做文章、凭藉大牌知名度及实力的如香港和记黄埔、深业控股、中国海外及金地集团等开展之物业、低价竟争的共和世家高层以5900元/平方米均价开盘、卖户型、卖会所概念的及其它各项优惠措施，千奇百怪，各显身手。而且在本地媒介上主要指深圳特区报及深圳商报大幅、频繁登出。

5、 在如此环境下，xxx广场作为一个与以上楼盘类似质素之新盘，简单地凭藉广告创意与广告费的额度来分一杯羹，难度太大而且没有必要。 城市地产赞成同时抓住深圳、香港两大市场。做法是：不放弃本地市场，但防止正面冲突；胜利开辟香港市场，争取构成惊动效应。3、深港结合展销，能制造抢购热潮，营造现场气氛。 xxx广场深港两地结合展销的操作方式是：深圳、香港设固定售楼中心及展销场；两地同时于当地媒介宣传；充分发扬敝司数年来现场实际阅历及操作技巧，在一定时间段内，聚集深圳、香港两地客人于深圳现场售楼中心；借助香港客人投资愿望强及易激动购买，刺激现场气氛，带动本地客人的羊群心思，势必制造抢购热潮。4、城市地产是一

6、间非常擅长操作深港结合展销楼盘的专业策 划代理公司，且往绩彪炳。 城市地产曾多次获得骄人的成果并积累了很多珍贵的阅历、培育出数十名极具阅历的营业员。操作之楼盘的单价均高于同区楼盘，理由是香港客人看楼，喜欢这层楼，首期较轻松，月供又没问题了，那么现场落订的时机特别高；反而在价钱上，不是很注重每平方米单价，而是在乎总价能否接受。城市地产在这方面深有阅历，曾在销售莲塘惠名花园时创下14天时间内售謦400多个单位的 骄人成果，14天内延续升了三次单价，创下莲塘楼盘售价到达港币5500元的单价价钱人民币每平方米6325元，并于深圳首创“一成首期，九成贷款付款方法。另外，罗芳大澎花园、莲塘富达花园、福田保

7、税区之宝田苑、嘉福花园，都是城市地产发明的奇观：大澎花园在半个月内售罄，最高单价到达人民币10800元；富达花园一期在5天时间内售罄160套住宅，二期280套售罄，均价达到人民币5500元，而同期同片区的鹏兴花园销售均价为人民币4300元；宝田苑紧靠中原地产代理之京隆苑，京隆苑的销售费用接近千万，销售未到七成，同比宝田苑仅用二百余万的费用，销售业绩达九成以上，而且两个楼盘都是深港两地同时展销，宝田苑更是深圳第一个提出“买楼唔使俾首期口号；嘉福花园开盘及早期销售代理公司是香港置业国际，方向好，户型佳的单位售完后主要是二房与部分三房单位，销售便处于停滞阶段，最后以放弃告终；宝田苑的胜利导致嘉福花园

8、开展商决议聘请城市地产独家代理，结果是嘉福花园至今仅剩二十余个单位，均价达人民币柒仟元以上。 城市地产同其它香港或深圳谋划代理公司相比，有其独具的特征：1、城市地产的开展目的是成为一间专业销售国内楼盘重点是深圳楼盘的香港谋划代理公司。2、拥有固定展销场。城市地产写字楼与展销场位于九龙市中心地带旺角区中之友诚商业中心旺角地铁站出口上盖，交通方便，有助招徕顾客。同时展销场特别为物业销售而设计，效果自非普通暂时场地可比，且同租用酒店相比，不会因开放时间限制而影响非假期期间客人观赏，也较为节省费用。在物业展销旺地自设大型展销场，城市地产可谓开创地产代理业的先河。3、同期内接盘数量控制在三个以下，接一个

9、做好一个，求精益求精，而不在于滥竽充数。多接盘会导致谋划力量薄弱，销售人员素质减低，代理公司会顾此失彼，得不偿失，并且损害了开展商的利益。四、xxx广场的笼统与素质包装方案 城市地产建议将xxx广场包装成为一个现代认识强、个性鲜明且功能齐全的高档楼盘。当然，一切建议必需建立在现有建筑设计与构造设计的根底上。详细有关楼盘笼统及素质的谋划意见论述如下：包装楼盘称号 现时本楼盘称号分为两部分：商场、办公楼及公寓部分名为“xxx广场；而住宅部分又名为“昱景轩。楼书及其它宣传资料对外笼统又称为“xxx广场，易混淆会给人错觉，且“xxx广场称号用于商业大厦较多，不适宜代表整个楼盘。 城市地产建议，在两栋单

10、体称号不变情况下，确定一个可以代表整个楼盘笼统及表达楼盘定位的称号，无论对消费者还是方便楼盘笼统定位与整体谋划，楼盘称号相当重要。 敝司提议启用“现代中心城作为整体称号，英文译为“NewTimesCenture。这样对于将xxx广场包装成为富有现代感、指点潮流的中心区概念的中高档楼盘作用重要。楼盘定位、谋划包装上亦起到举一反三、云开雾散之作用。住宅外立面效果 xxx广场以楼花方式出卖，所以楼书、展板、户外广告牌及模型表现的楼盘外立面效果相当重要。敝司以为昱景轩之效果图表现太过商业大厦气味，内容欠丰富。敝司建议请设计院重出立面方案，特别注重以下三个问题：外墙颜色求变化，敝司可提供部分楼盘资料供参

11、考上下可否有变化注重楼顶外型裙楼部分商业气氛不够浓重5裙楼与住宅或写字楼的衔接部分阶段可否有变化 有关风水 xxx广场地处新洲路与红荔西路交叉处之西北角，其中写字楼与公寓对正两条大马路的交叉口，从风水角度上来讲，不是很适宜。由于客户，特别是商业面积购买者比较计较这个问题以香港人及潮汕人士为主。敝司建议请风水巨匠想方法处理。这样的问题在文锦路之万科俊园反映明显，最后开展商决议在广场前盖门楼，以挡住煞气。4、智能化系统 在xxx广场的楼书中曾提及智能化系统，但其内容不甚详细。作为综合性大厦，从现时市况及开展目光来看，智能化系统对xxx广场作用艰苦。特别是综合布线更是必需实行的措施。而且这些内容对实

12、现更高单价协助 较大。城市地产建议xxx广场在智能化方面除了必要的安防系统及三表抄送系统外，重点做好以下几项内容：1、小区综合布线。 经过小区综合布线设立相应的效力器，组建内部局域网，实现宽频上国际互联网，局域网内可以做到：网上购物、查询系统、区内二手拍卖、物业管理电子公告牌、预订区内设备网上高速点播歌曲影片等；并经过局域网高速上网，并为小业主节省上网费用；经过设置机顶盒，做到利用电视机即可上网。2、一卡通门禁及消费系统。经过该系统可以做到以下功能： a)、经过智能卡出入大堂门禁b)、利用机顶盒运用权限在家里或区内设备“刷卡消费c)、利用智能卡出入停车场d)、进入会所身份识别功能3、可视对讲系

13、统 可以加强小业主对楼盘质素的自信心，对提高楼盘单价亦有作用。4、背景音乐系统 5、宣传资料是楼盘笼统代表 一个楼盘的销售胜利，宣传能否得力相当重要，宣传包括硬件和软件：软件主要指媒介宣传；硬件就是宣传资料了。其中包括楼书、展板、广告牌、宣传单张、条幅横额及有关售楼资料。 敝司以为现阶段，xxx广场的宣传资料同楼盘的整体笼统不是很配合而且不是很适用。举楼书为例，厚厚一本，风光图片占近半版面，关于楼盘资料的内容反而不够详细。楼书不是杂志也不是画册，楼书真大的目的是让客人经过它清楚简明地了解楼盘和根本情况。 城市地产建议重新制造宣传资料，由敝司协助广告公司设计。而且不赞成制造奢华而不且实践的东西，

14、以节省为前提。城市地产在这方面有数年阅历。6、住宅交楼规范 如今的住宅交楼规范为接近“清水房，建议给多客人一个选择即是交楼带装修。可订两种价目：“精装价与“普通装修价，装修价可连楼价一同按揭。由于有相当部分客人，特别是购买小单位100平方米以下的客人希望省却装修烦恼；装修价可以按揭亦可省却一次过拿现金来装修；香港客人大部分接受送装修，只需装修规范令客人称心。 装修规范预算不要太高，最好控制在每平方米400元以内。以下提供一份深港客人都较接受的装修规范不计家具、电器，亦是城市地产几年来的阅历所得： 客饭厅：地面铺砌实木地板或复合木地板并配同等资料之 地脚线；墙身及天花油乳胶漆配石膏天花线：装吸顶

15、 灯饰；阳台地面铺防滑瓷砖，墙身铺瓷片。 房 间：地面铺砌实木地板或复合木地板并配同等资料之 地脚线；墙身及天花油乳胶漆配石膏天花线：装顶灯 饰；窗台铺砌花岗岩。浴 室：地面铺砌防滑瓷砖，墙身瓷片到顶；铝板假天花配 筒灯；配优质洁具及换气扇。厨 房：地面铺砌防滑瓷砖，墙身瓷片到顶；铝板假天花配筒 灯；装设厨柜、吊柜，配置抽油烟机及煮食炉。门 扇：入户门为防火防盗门；房门为榉木面优质夹板门；厨 房及浴室装木门或铝合金门配磨砂玻璃。 7、优化住宅户型 目前，敝司仅有“昱景轩住宅户型图，经研讨发现不少美中缺乏之处：如A型单位，入门后先是浴室再是厨房是不适宜客人目光的分布。理由一，不适宜生活习惯，厨房

16、近入户门清洁卫生；理由二，浴室不方便开窗对着阳台。另外，如D型单位，主人房浴室门对房门，不是很合理；公用浴室窗对阳台亦不方便。理由三，户型面积较大，可以将户型合理地改动，例如：85.55平方米的二房可改为三房。详细的做法，待获得详细构造图及建筑图后再与贵司详细讲解处理方法。8、写字楼分隔 城市地产建议改动写字楼间隔，重新分隔面积，尽量合理地变小。经初步了解，重新划分能够性大。望贵司提供写字楼及商场之构造图或建筑图施工图亦可后，敝司将会在短时间内回答这个问题。9、商场 引进大型超市、快餐、食市等，例如：万佳百货、华润超市、百佳、人人乐、家乐福、麦当劳或肯德基等；以及小型的地方美食小馆、例如：北方

17、小食馆、川菜馆、湘菜馆、客家王、粤菜馆等。这样，既可以吸引多些人流，且开展商又可以收取租金。五、销售战略1、开售必备要素及预备任务安排 xxx广场在公开出卖前须完成以下事项，城市地产在 这方面亦深有阅历，可协助完成以下任务：一、市场调查研讨 1、楼盘调查报告、分析 户型、价目、付款、 特征、优优势等详细 报告 2、可行性报告 1市场可行性： 行情走势分析宏观 市场走势预测 街区功能分析 2技术可行性二、前期谋划 1、工程定位 2、运营管理思绪 3、建筑设计的要求 4、干扰要素的分析 5、销售目的和方式 6、入市时机 7、躲避索赔的战略 8、销售费用及投资安排三、确定按揭银行、广告公司等四、售楼

18、处及示范单位 1、设计 2、施工 3、布置五、现场环境 1、绿化 2、围墙包装 3、售楼车的包装停车安排 4、看楼通道 5、现场气氛的宣染布景、喷绘、彩旗语 6、广告牌 六、宣传推行资料的设计及制造 1、展板 2、模型 3、楼书 4、价目表 5、付款方法 6、装修规范 7、暂时认购书 8、宣传单张 9、购房费用 10、按揭须知 11、其他资料 12、纸袋七、广告制造 1、宣传方式 2、宣传密度方案表 3、设计定稿 4、媒体选择制造及运用 1深圳 2香港 3口岸 4公共场所2、价钱战略 城市地产以为，楼盘以期楼方式推出，在价钱定位上建议按上坡式方法去完成开展商预期的最后收益单价。出卖前开展商应确

19、定一个最低接受收益价，简单地说，就是最保守想实现多少利润；然后再确定楼盘的本钱价。这样对代理公司方便统筹管理。 3、付款方法战略现有的付款方法根底上，建议以下两种付款方法：供楼易银行按揭： 照订价落定时付定金人民币或港币，以下用人民币举例 一万元整落定后7天内付楼价10%扣除定金落定后30天内将楼价70%交由国内银行办理按揭余款交由开展商办理最长36个月免息分期付款双重银行按揭：95折落定时付定金人民币一万元整落定后7天内付楼价5%扣除定金落定后30天内将楼价25%交由香港大新银行办理 最长十年优惠贷款敝司可引见该银行楼价余款70交由国内银行办理按揭 4、销售手法与进度安排 城市地产按本身阅历及对xxx广场的了解，初步制定销售手法与进度安排，列表如下：下表中假设最后收益价为单价人民币柒仟元整。销售手法与进度安排销售阶段时间销售方式销售比例(%)销售单价元内部认购2周在深圳作笼统推出，