长沙房地产市场发展状况及趋势分析13

1、.：.；长沙房地产市场开展情况及趋势分析一、2003年长沙房地产市场根本情况近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步开展的势头。2003年，其加速开展的态势更趋明显，市场表现更为活泼。1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资初次超越了100亿元。2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，估计到12月底，房地产开发投资增幅将到达60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。2、商品房供、销两旺，销售价钱稳中有升从商品房供应情况来看，

2、伴随房地产开发的强力增长，房地产施、开工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万，开工房屋面积256.46万，较去年同期均有较大幅度增长。从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，同意预售总建筑面积为468.82万，较去年同期增长18.77%。其中同意预售的住宅面积为381.82万，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求坚持了较高

3、的增幅，市场供、求两旺。从商品房销售价钱来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/，比去年同期增长3.29%，商品房价钱在去年略有下跌的根底上稳步上升，商品房价钱根本坚持稳定。3、二手房买卖放量增长，住房二级市场日趋活泼2003年，全市共办理二手房买卖9189起，成交面积118.79万，成交金额22.27亿元，分别比去年同期增长39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面积28.47万，成交金额3.33亿元，分别比去年同期增长76.96%、81.57%和92.54%。长沙市二手房买卖量在60万左右维持了五年之后，终于实现了突破，到达118万，增长近一

4、倍。我市住房二级市场经过多年培育之后，在政府宏观政策的调控下，特别是2003年10月我市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场假设干意见市政府58号文的详细措施的作用下，市场活泼明显。4、房地产抵押登记坚持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保证2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万，抵押权益价值194.20亿元，比去年同期增长76.82%、36.16%和29.40%。其中，个人住房抵押登记28078起，个人住房抵押贷款面积330.11万，个人住房抵押权益价值70.36亿元，分别比去年同期增长75.95%、78.24%和58.97%。房地产抵押贷款延续

5、六年坚持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数从98年的613起至2003年的28078起，六年间增长了45倍。购房者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速开展的有力保证。5、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万，分别比去年同期增长78.47%和23.78%。其中，拆迁住宅面积43.86万，比去年同期增长24.32%。2003年，虽然长沙已根本实现三年大变样的城市建立总目的，但城市房屋拆迁任务仍在大力推进，新一轮城市建立

6、正在有序的展开。城市房屋拆迁任务直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求，它为完善城市功能，加快城市根底设备建立，改善市民的居住程度和质量都做出了较大的奉献。6、经济适用住房建立全面得到调控，商品房市场构造更趋合理2003年，全市经济适用住房小区建立共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50万，开工面积58.60万，分别比去年同期增长-49.88%、-28.70%和-6.54%。从年初开场，长沙市人民政府坚决停顿了公务员住宅小区建立，控制了经济适用房建立规模，经济适用住房建立规模全面紧缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的接近50%到调控后的20%以内，使商品房市场构造趋于合理

7、。经济适用住房大规模开发对商品房市场的影响根本消除。二、长沙市房地产市场存在的主要问题近年来，长沙房地产市场整体是安康的，没有出现过热和泡沫。但从市场供、求关系，产品构造，一、二级市场的协调开展来看，也显显露了一些值得引起关注和注重的问题，有待进一步讨论和处理。1、关于供求关系平衡的问题1998年至2003年，长沙商品房上市量与销售量呈现高速增长的态势。从商品房开工情况来看，六年共开工商品房面积1195.95万，年均递增25.67%；从同意预售来看，六年间共有1456.23万商品房被同意上市销售，年均递增75.50%；从商品房销售情况来看，六年间共销售商品房908.49万，年均递增64.82%

8、。从上述数据可以看出，商品房市场容量在快速增大，需求量继续添加，其增幅远大于其他商品销量的增幅。将开工量和销售量进展对比分析，商品房销售量年均增幅远大于商品房开工量的增幅，因此，目前长沙市商品房空置问题并不突出。将同意预售量与销售量进展对比分析，商品房同意预售量明显大于商品房销售量，商品房同意预算的增长幅度也高于销售的增长幅度，假设有效需求得不到释放，后市将存在供大于求的矛盾。2、关于商品房构造的问题长沙市商品房构造矛盾表达在三个方面一是经济适用住房建立与商品房建立的矛盾。2002年这一问题非常突出，经长沙市人民政府采取有效措施后，这一矛盾已根本化解。二是高档商品住房与普通商品住房的比例问题。

9、长沙市目前高档住宅的建立量呈上升之势，楼盘的质量、配套、环境等方面的竞争也日趋猛烈，价钱不断上涨，但有效需求缺乏。而经济适用住房被紧缩之后，由于建材价钱也在上扬据预测，长沙砖混构造房屋建筑本钱比涨价前添加了80元/M2，价位在2000元/左右的普通商品房的利润空间很小，其建立没有跟上来，呵斥低价商品房市场供应断层。三是商品住宅与运营性用房的比例问题。从2003年同意商品房的上市情况来看，住宅占总上市量的比重为81.44%，比去年同期下降了5个百分点；商业用房占总上市量比重为11.48%，较去年同期上升了2.06个百分点；写字楼占总上市量的比重为6.28%，较去年同期上升了2.16个百分点。从各

10、类商品房的市场表现来看，据长沙市房地产买卖中心最近的抽样调查显示，在售楼盘中含已同意预售尚未开工的商品房住宅的销售率为66.04%，写字楼的销售率为51.63%，商业用房的销售率为69.21%。商业用房的销售情况较好，特别是独立门面，根本处于脱销形状。目前我市商品房供应都有消费需求，但构造性矛盾曾经出现，而且中低价位在减少，高价位在上升，埋伏着构造性供求不平衡的问题。同时，运营性用房的比重偏低，相对于投资性需求扩展的趋势，也存在供应不平衡的问题。3、关于房地产金融的问题房地产业的开展离不开金融的支持。从开发企业来看，长沙市房地产开发企业资金实力雄厚的不多，在进展房地产开发时自有资金缺乏，绝大部

11、分资金靠金融机构贷款。据相关部门提供的数据，房地产开发投资中有80%的资金金融机构及商品房的预售收入。金融机构对房地产的支持程度相当高，而相应的风险也很大，一旦销售困难，资金链断裂，将会呵斥严重后果。从消费者购房来看，2003年长沙共有19827户商品房办理了按揭手续，占商品房总成交量的74.22%。金融机构同时也支撑了商品房市场，只是相对于开发贷款来说，个贷的风险相对要小。因此，房地产贷款要加强风险防备措施，要对贷款进展监管，完善和规范信贷政策，使之有利于房地产市场的平衡开展。4、关于住房二级市场的问题住房二级市场能否活泼，标志着一个城市的房地产市场能否成熟。2003年，在长沙市政府的精心培

12、育下，长沙住房二级市场被迅速激活，买卖量猛增。从住房一、二级市场的关系来看，2003年，长沙住房一、二级市场买卖量之比为2.52：1，与2002年相比(2002年住房一、二级市场买卖量之比为3.77：1)，住房一、二级市场买卖差距明显减少。但是与其他先进城市相比(其比值为1：1)，仍有较大差距。因此，长沙住房二级市场才刚刚起步，住房二级市场开展的潜力虽然宏大，但仍存在一些需求处理的问题。如：房地产中介效力需求开展与规范的问题；二手房按揭要大力开展的问题；住房梯级消费观念需求进一步培育的问题等等。三、2004年长沙房地产市场开展分析2004年，长沙房地产市场在投资与需求的双向拉动下，在政府宏观政

13、策的调控和引导下，仍将坚持较快的增长速度。1、从产业投入角度分析长沙市近几年来经济总量继续高速增长，GDP坚持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大。98年至2003年11月，全市共完成房地产开发投资325.45亿元，占全市固定资产投资的1/3。2004年开场，长沙市将实施新的“三年大变样战略，城市路网及根底设备建立将得到极大提升，原有的地域差别不断减少，地段升值潜力大，为房地产开发提供了宽广的空间。2、从市场角度分析从购房才干分析，伴随长沙经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，98年至2003年，长沙人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达36.84%。而近几年长沙的房价不

14、断较为稳定，增幅较小，这使得市民的住房购买才干大为提高，个人购买商品房占市场总销量的94%以上。从投资角度分析，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求，长沙目前经过按揭贷款购买商品房的比例为74.22%，据长沙市房地产买卖中心最近的一次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的比重为：商品住房为16.10%、写字楼为40%、商业用房为59.80%。从消费构造分析，随着房地产市场的开展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行的传统观念。长沙住房消

15、费正由“居住型向“享用型转变。二次置业、三次置业的消费群体逐渐扩展，长沙人均居住程度迅速提高。至2003年，长沙人均居住建筑面积达22.07。从需求关系分析，随着长沙城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大。从1998年到2002年末，长沙市净增城市人口22.08万人(含自然增长和机械增长)，每年平均增长5.52万人。在不思索有效购买力的情况下，单从住房需求分析，长沙市每年因人口增长而拉动住房需求将到达120万( 按目前我市人均居住建筑面积为22.07计算)。实践上2002年长沙市净增城市人口为8.22万人，这一理想需求将到达180万。另外，城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，长沙市目前外

16、来人口购房的比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。3、从政策角度分析从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业开展的支持力度。二是国家将启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力开展和启动住宅消费。三是深化住房制度改革，彻底停顿了住房实物分配制度，全面推进住房商品化，市场化的进程。四是经过推进经济适用房及廉租房建立，保证中、低收入家庭的住房需求。五是先后出台了旨在依托科技提高，提高住房质量的一系列规范体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业继续、安康开展提供了良好的外部环境。从长沙的政策环境分析，近几年

17、来长沙市人民政府非常注重对房地产市场的培育，注重政策的引导，在先后出台了外地人购房入户、取消房改房上市审批、简化办事程序、降低买卖本钱、允许经济适用房上市等一系列政策措施的根底上，2003年10月又出台了长政发200358号文件“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场的假设干意见，进一步放宽政策。主要措施有扩展公房出卖范围；积极妥善处置了产权发证中的历史遗留问题；进一步降低和调整商品房和二手房买卖契税(二手房买卖契税降为1%)；提高公积金贷款额度，加快住房货币化进程 ；坚决停顿公务员小区建立，控制经济适用房建立规模等等。每一项政策和措施都具有极强的操作性，将极大的激活潜在的消费群。四、主要应对

18、措施1、进一步明确房地产市场开展的指点思想。坚持住房市场化的根本方向，不断完善市场体系，坚持以需求为导向，调整供应构造，满足不同收入家庭的住房需求，继续深化改革，落实城镇居民住房制度改革的各项详细政策措施，进一步完善住房一级市场，搞活住房二、三级市场和租赁市场，发扬存量和增量住房联动效应，加强和带动居民住房消费的积极性。2、进一步伐整房地产供应构造。根据住房市场化进程的要求，市方案、建立、国土、规划、房产、财政、物价等各职能部门相互配合，坚持以需求为导向，仔细分析市场需求，加强宏观调控和政策指点，合理确定年度房地产开发供应总量，调整住宅与非住宅构造，注重加强住宅建立，控制写字楼建立规模，特别是

19、高档写字楼、高档商品房营业用房，严厉控制别墅、高档公寓和大户型建立工程，防止出现新的空置。重点开展中低价位的普通商品住房，添加中低价位住房供应比例，优先满足大多数居民的住房需求，逐渐实现多数家庭购买或承租普通商品房，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的详细规范和范围，强化住房保证职能，真实做好住房供应保证任务。3、进一步深化住房保证制度改革。一是经过深化改革，出台政策，制定顺应我市住房实践的保证措施，消除一切妨碍市场开展和居民住房消费的体制性、政策性妨碍，完善和落实住房货币分配政策，不断提高职工购买商品房的支付才干，真实处理他们的住房问题。二是开场建立和完善廉租住房制度，合理确定城市住房保证范围，选准开发地块，着手组织建立一定数量的廉租住房，满座城市低保无房户和进城务工农民的住房需求。三是进一步加强经济适用住房建立的规范管理，严厉控制在中小户型，严厉审定销售对象，加大政策支持力度，降低建立本钱，保证建立质量，使城市低收入家庭真正得到实惠。四是逐渐推行经济适用房建立工