XXXX年上半年成都市房地产市场分析

1、.：.；2021年上半年成都市房地产市场分析2021年是“十二五开局之年。经济增长与宏观调控面临情势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择。房地产市场政策调控效果逐渐显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保证房建立加速，房地产开发的外部融资增速继续缓慢回落，自筹资金照旧是行业投资资金的主要来源。2021年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春。2021年，市场成交量稳步上升。2021年1-2月延续2021年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。2021年上半

2、年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联络，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会遭到追捧。下半年开发商能够面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将继续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币张望态度，估计后期动摇不大，短时间内难以出现火爆局面。1.1 成都房地产市场1.1.1 成都市土地市场1、概略截至2021年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，

3、成交面积155.2万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。市区/类别宗数面积平方米成交价万元平均楼面地价元平均溢价率成华区7304457264680276629.85%金牛区2924510013250%青羊区419860222127029150%武侯区415698885926117.68%锦江区420993224241732006.38%高新区24155254489110252.44%合计4538435161333520/2、趋势变化12021上半年成都土地成交量走势

4、 从线状图看，2021年上半土地成交主要集中在1月，一共成交95宗地，合计成交面积353.73万。在后往几个月中，呈波浪形交替上升趋势。2土地流拍统计6月10日成都主城区5宗土地拍卖流拍，该5宗土地分别位于青羊区和锦江区，净用地面积合计约为418亩，其中包括青羊区万家湾村6、7、8组界内，成飞大道以西65.2925亩地块，青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西63.7241亩地块，青羊区万家湾四组81.1218亩地块和青羊区培风村8、9组114.1339亩地块，以及锦江区三圣街道办事处曾家坡二、四联组及三组3号93.9095亩地块。房地产受政策的影响较大，去年的追高和今年的流拍，都

5、是市场不理性的结果。目前频现流拍的缘由之一是市场调控继续，房价能够走低，会影响土地的溢价空间，此时买地有风险。二是开发商资金紧张，销售乏力，银行限贷，开发公司资金捉襟见肘，有拿地之心，无拿地的实力，只好作罢。3政策影响政策调控等综合要素导致地价下滑，小规模土地出让特征明显. 2021上半年受房地产调控政策影响，商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2021年下半年下降31.54%，从成都商品住宅成交用地规模来看，上半年小规模土地出让特征明显，83.05%的成交土地小于10万平方米。(4)土地溢价率回想近三年土地市场溢价率变化来看，除2021上半年受2021年地震影响，土地市场较为冷清，住宅

6、用地平均溢价率仅为6.31外，以后，2021年2021年住宅用地的平均溢价率几乎坚持在30以上程度，而2021年上半年，土地平均溢价率跌入2021年下半年以来的最低谷，住宅平均溢价率仅为11.91%，估计随着政策影响的深化，保证房建立用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，下半年土地溢价率仍将坚持较低的程度。 2021年上半年成都市主城区买卖宗地位置图1.1.2 成都市商品住宅市场情况1、概略2021年上半年成都市主城区共有221个工程获得预售资历包含车位。新增供应面积约412.12万方，新增供应面积相比去年同期的359.48万方，上涨了52.64万方。涨幅为14.64%。住宅面积共成交

7、359.62万方，成交套数共37634套，成交面积相比去年同期315.86万方上涨43.76万方，涨幅为13.85%；成交套数相比去年同期的34281套上涨9.7%。虽然2021上半年整体成交量上涨，但从整体成交情况来看，上半年成交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在1-2月，成交面积205.84万方，占上半年成交量的57.2%。2月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，3月成交量环比2月下降65.97万方。同比去年3月跌幅52.77%。从3月到6月，主城区成交量继续低位运转。2021年上半年的成都楼市，高新区南延线是整个成都主城区成交量的支柱，以绝对优势位

8、列各主城区之首。共成交约117.6万方，占各主城区成交面积的33%。青羊区成交量排名整个主城区的第二名，占比为18%。其他各主城区占比均在10%-15%之间。从整体来看，上半年城西和城南的商品住宅成交占比主城区的51%。2021年上半年，成都市主城区商品住宅均价为8650元/平方米，同比大幅上涨24.2%，环比小幅上涨6.2%。1、2月份成交单价延续2021年的高价位；“限购令出台后，从3月开场，成交量开场下降，可见限购令对于抑制房价过快上涨还是有一定的作用。2、二三环间和三环外一同构成了主城区推盘量的主力区域在2021年1-6月成都市主城区各环线开盘统计中发现，目前二三环和三环外是主城区推盘

9、量较多的区域，共有126个楼盘批次推出。目前三环外是主城区推盘量最多的区域，2至3环随着土地供应的日益减少逐渐在呈下降趋势，但依然和三环外一同构成了主城区推盘量的主力区域。从主城各区来看，成华区受东客站开通的影响，有逐渐升温的趋势。双流、新都在郊区县房地产开发中依然处于非常活泼的主力区域，开盘量也位居前列，而郫县上升势头强劲，开展前景良好。3、电梯住宅依然是市场主流产品无论主城区还是郊县，电梯住宅曾经成为供应的主流产品，别墅、多层、花园洋房等低密度物业市场比重在逐渐降低，日益成为不可复制的稀缺产品，而受城市化进程的需求以及普通住宅物业在遭到密集的调控政策的影响下，写字楼有所开展，有上升的趋势。

10、4、热点板块5月8日，西部综合交通枢纽主枢纽的成都东客站在历经近3年的建立之后，正式投入运营，这无疑给东客站片区楼市规划和拓展装上了“加速器。虽然楼盘价钱伴随东客站的开工建立一路走高，但依然吸引了众多购房者到这里置业投资，在万科、绿地、蓝光、和信等品牌房企推进下，东客站片区刚需购房潮和投资热潮都明显升温，东客站将带来的人气与商机都让人都看好该区域晋级潜力。新客站城际商旅城打造“城际商旅中心。以成都东客站为中心，按照“交通大枢纽、城东CBD、现代田园城区域开展总体定位，整体打造东方新城、迎晖路片区、“二十四城片区，启动新客站城际商旅城龙之梦商务城等工程建立，推进香港信和、阳光100、上海绿地等工程，以及超大型综合购物休闲城、银行、电信等配套工程建立，打造辐射中西部的“城际商旅中心。小结：在政策环境下，上半年成都市商品住宅成交走低的缘由有三点：1、改善型和投资型需求遭到抑制，刚需置业成为支撑市场的主力军。2、部分需求由主城区转到近郊，呵斥成都周边区域关注度提升。3