物流高端地产市场发展态势和机会

1、物流高端地产市场发展态势和机会目录1、中国高端物流地产市场解读2、正在井喷的物流地产3、物流地产的资本化路径4、第四方物流正在改变未来4 全国高端物流地产市场解读- 需求与租金504030201002015年末全国高端物流仓库租金水平2015年末全国高端物流仓库空置率北上广深保持了强劲的物流需求势头，除了租金继续上扬以外，空置率 都保持在%10以内；深圳任然是目前高端物流仓库租金最贵的城市，接 近人民币40元/月/平方米；重庆和南京这两个城市的高端物流空置率只有2%，意味着市场处于爆仓 状态，这也解释了未来有很多投资者正在这两个城市布点的原因；上海在全国市场中，租金排第二，而空置率大约在8.8

2、%，说明上海市场 仍然是一个被普遍看好的地区。5全国高端物流地产市场解读- 市场规模上海市场规模达到约600万平方米，而整个长三角地区的高标库市场规模达到约800万平方米，大约是渤海湾地区的两倍，是珠三角地区的三倍；中部（武汉）和西南（成渝）地区是迅速崛起的市场，预计三个城市的 总规模很快可以达到300万平方米以上，将成为第四个中国的关键市场。6全国高端物流地产市场解读- 未来供应从未来三年的新增供应来看，除了北上广，重庆和天津将是市场供应的集中 地，三年内分别将新增约110万平方米的供应，由于天津市场的空置率水平 较高，预计未来三年会有较大的市场消化压力；重庆是一个高标库爆发增长的市场，由于

3、原来没有太多的存量，预计新增供 应能有效地缓解市场的需求；深圳已经面临无地可供的困境，相比之下，未来华南的高标库将更多聚集在 广州的周围，在南沙自贸区的刺激下，广州市场会有快速增长。7全国高端物流地产市场解读- 未来供应占存量比9物流业宏观经济发展环境数据显示，未来有限的现代仓储空间无法满足国内消费增长。中国的人均物流面积是美国的十二分之一 今天中国的人均物流面积将达到美国的1/32029年1/120.415.06中国美国1/31.745.22中国美国备注： 资料来源中国仓储协会、公司内部资料、DTZ戴德梁行研究部、世界各国概况、美国人口普查关于美国和中国的预测中国得人均仓储面积是美国的十二分

4、之一；市场总供应量：5.5亿平方米（其中2%是现代化 物流设施）;现有的仓库大部分过小和陈旧；物流成本占GDP比例是美国的2倍多。目前15年后中国人均仓储面积到2029年预计达到美国的1/3保守估计，2027年中国国内生产总值将超 过美国国内生产总值；市场总供应量：1.7亿平方米；10工业土地政策土地转让方式的转变土地等别一等二等三等四等五等六等七等八等最低价标准840720600480384336288252土地等别九等十等十一等十二等十三等十四等十五等最低价标准204168144120968460全国工业用地出让最低价标准摘自国发200631号文件国务院关于加强土地调控有关问题的通知 单位

5、：元/平方米（土地面积）对于企业/开发商来说：可以较低廉的价格获得土地，操 作流程较为简单，周期较短，获得土地的保障性较高；对于政府来说：可以通过土地的优势增强本地吸引投资的力度，政府的可控性更强。协议出让方式招拍挂方式对于企业/开发商来说：土地资源和价格不透明，一事一 价的模式对于中小企业存在不公平的现象；对于政府来说：政府对重点吸引的企业或项目往往需要做 出很大的价格政策让步，损害了国家的土地资源效益。，对于企业/开发商来说：提高了土地资源和价格的透明度 增强了公平竞争的市场环境；对于政府来说：通过保护价的限制保障了当地最基本的土地效益，有利于国家资源的保护。对于企业/开发商来说：土地价格

6、总体提高，运作周期增 长，保障性降低，增加开发成本，提高了投资风险；对于政府来说：受到的最低土地价格限制，对于一些以 低资源成本来吸引投资的地区带了一定的招商难度。2007年之前，工业用地的出让以协议出让为主导方式，招 拍挂的比重非常低；2006年工业用地有偿出让中的97%比 例是通过协议出让方式运作的。根据（国发200631号文件国务院关于加强土地调控有关问题的通知，明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。 该政策从2007年1月1日起执行。* 工业用地土地指标已经成为了制约大型制造业投资的瓶颈，如何确保把有限的指标给自己中意的企业是现在很多开发区纠结的问题。城市政策核心要点上海

7、上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出 让合同2014年7月起执行1、最高年限。2、逾期不开工可收回土地。3、引入履约时间保证金。4、不得整体、分割转让。5、变向流转，受让人资格需审查。关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意 见2014年3月1、建设用地总规模“零增长”。上海工业土地新政刺激了工业物流地价的疯长工业用地新政出台，产业类用地对于开发企业专业性要求提高，物流用地收紧，工业土地资源稀缺是开发商拿地的难点。工业用地政策频繁出台，规划化管理是未来方向，政府对于地产商专业性和客户资源要求逐步提高。仓储物流类土地供应收紧，趋向集中。工业类土地根据区域差异化，对企业的专业化

8、要求提高。鼓励存量工业用地盘活，既是放开又是严格控制的。9大量国内非传统物流地产开发及投资类行业纷纷涌入物流地产领域是2015年中国物流地产 市场最大的特点电子商务类物流商金融机构进军 物流地产商住宅/商业地产 转型物流地产商传统物流地产商物流地产大事10典 型 事 件物流地产开发成为炙手可热的产业，黑石、平安等金融大鳄对用于仓储、物流功能的开发项 目和土地虎视眈眈，开始对物流地产加大投入，这些都足以说明物流市场发展火爆。菜鸟网络在重庆、成都、郑州等地与政府签订超过1000亩的供 地协议，扩张形势明显同时，受限于开发能力和经验，市场对于菜鸟的“摧城拔寨” 褒贬不一，甚有传闻说其将很快变卖已有物

9、流设施类资产成立物流、不动产等部门收购Vailog及当地民营仓储物流设施投资1号店等电商机构曲线进入与黑石合作，共同拿地采取住宅+物流搭配拿地的策略集团层面成立独立的物流团队，由毛大庆挂帅物流地产大事11新的国内私募和境外基金的涌入，及原有基金持续增资是2015年物流领域资本层面的主要特征。易商、东久的战略投资机构与万科签订战略合作协议联合厚朴、中资保险公司对普洛斯进行增资澳大利亚养老基金对嘉民中国物流基金进行新一轮增资 继Carlyle后对宇培进行新一轮注资联合北京建设进入中国物流地产开发领域Brookfield将旗下IDI与Gazeley做全球平台整合，目标直指中国市场12物流地产大事15

10、物流地产市场井喷的理由1. 现代化标准仓储物流设施仍是市场稀缺的资源；2.供求关系刺激租金快速增长，吸引更多的资本和玩家进入。理由一备注： 资料来源中国仓储协会、公司内部资料、DTZ戴德梁行研究部68014现代化的物流设施物流设施供应总量中国现代化的物流设施占现存设施的2%（百万平方米）国家一系列的房地产调控政策严重阻碍了 传统住宅地产开发商的开发信心和盈利能 力，转而把目光专向长期收益率高强且稳 定的物流地产市场。高调宣布与黑石的合作成立产业地产事业部，明确物流开发的核心 地位与国药合作，打造专业医药物流的龙头企业国家对于工业用地弹性地价政策释放，但大部分地区实施细则尚未公布，造成市场恐慌性

11、的拿地，并 且带动了二手工业用地市场的成交量。2014年以来网购市场持续火爆，电商玩家 各自在全国大面积布点，通过延伸产业链 获取当地及周边市场份额。理由三理由四理由二物流市场爆发性增长概括为以下四点：17主要开发商的市场份额GLP仍然处于垄断地位，未来市场份额会逐步降低会有更多的新面孔进入到饼图中数据截止到2015年末，以各开发商建成投入使用的面积为据开发模式及盈利模式开发模式专业运营模式地产商模式企业自用模式基金模式政府开发模式16开发模式及盈利模式产业物业及其配套建 成后，通过针对性招 商以及提供运营管理 服务带来收益资产融资是实现产 业地产价值另一途 径，可分为债务性 融资和权益性融资

12、通过部分或者全部出 资/出售产业物业实 现产业地产的收益土地基础设施配套 建设不完善及营销 推广开展会带来土 地自身的升值土地增值物业租售物业经营资产融资17案例：普洛斯 GLP普洛斯简介普洛斯是中国、日本市场领先的现代物流设施提供商。在中国的39个城市拥有并管理着156个综合性园区，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。成立于:2003年总部:上海进入市场:39个城市园区数量:156个总建筑面积:1,220万平方米 （截止到2015年12月）18普洛斯 GLP战略布局普洛斯布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲 东海沿海地区的一、二线城市设点布局。

13、布局特点普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。临港物流园上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港等空港物流园北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青 岛流亭国际机场等工业园区苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等19第三方物 流服务业零售商制造业普洛斯 GLP仓储形式：物流园主要产品是高标准双层、 单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。保税与非保库：除了建设普通物物流园，还 建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足 客户需求，获得丰厚回报。园区规模：物流园一般规模都不大。在全球 开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园 在10-20

14、万占地面积，很少有上千亩的物流园。分期开发：园区基本采用分期开发，分期开 发3-5万建筑平方米的仓储设施。普洛斯合作的客户主要分为三类：20普洛斯 GLP基金管理部门的加入，使得普洛斯的物业开发、物业管理和基金管理构成了一个物业与资金的闭合循环。普洛斯实施基金模式之后的迅速扩张，从而实现轻资产扩 张的秘密，在于围绕基金模式重组了业务架构。为了配合 基金模式，普洛斯对业务结构进行了重大调整，核心部门 除了原来的物业开发部门和物业管理部门外，新增了基金 管理部门，在新模式下，物业开发、物业管理和基金管理 构成了一个物业与资金的闭合循环。通过基金模式撬动3-5 倍的股权资金杠杆， 再通过50%的负债

15、率 撬动两倍的债务杠杆， 普洛斯将总的资本杆 率放大到6-10倍。推行基金模式后，普洛斯5年平均的总资产回报率在5-6%水平，净资产回报率则上升到7-10%水平，较之前的4%均有大幅提升。基金收益并非基金模 式的最主要意义，关 键是在这一模式下， 公司提前兑现了开发 部门的收益，加速了 资金的回笼。基金模式下，普洛斯 开发部门资金周转大 大加快，促使其投资 回收期从10年缩短到 2-3年。核心原则就是控制基 金模式下处于不同开 发和运营阶段的物业 比例，或者说维持各 部门资产的均衡比例。收益来源多样化回 报率提升撬动10倍资金杠 杆提前兑现开发收益 与回笼资金轻资产、高周转运 营风险控制之道：

16、资 产平衡基金管 理部门物业管理部门物业开发部门基金、 N21房地产信托投资基金(REITs)当布点形成一定规模，成功引入REITs，通过整合形成资产包，将对集团起到资产放大的作用。多个物流地产项目组成资产包物业一物业二物业三REITs可广泛、 普遍持 有分红没 有所得 税盈利分 配低风险低负债长期投资22房地产信托投资基金(REITs)运营模式物业开发部门物业管理部门基金管理部门基金公司、 置入基金后回笼资金 继续新项目开发23受托管理基旗下物业招租和服务完善使物业达到稳定 运营后交基金管理部门置入基金1、发起基金（募集资金）2、投资管理(资产收购与剥离）3、资本管理（负债率控制）4、收益分

17、配1、基金管理费2、业绩提成收益3、基金份额收益物流地产基金是欧美发达国家主流模式：物流地产企业将稳定运营成熟物业（低周转收益稳 定）置入专门物流基金，开发阶段物业（高周转）保留培育，资产分离保证了基金稳定收益， 提高了物流地产公司资金周转速度。开发项目，完成建设，预租60%后，转入物业管理部门培育成熟物流地产资本化市场- 策略日趋多元化27早期进入的国 际物流地产商 有出现少量抛 盘市场回报率在下降通道越来越多的 开发商正在 寻求资本化 路径业务的多元 化发展为企 业资本化创 造更多卖点国际性的中小 型基金正在快 速进入，期望 抢占更多资源企业间的兼 并行为日趋 普遍国内准Reits 渠道是

18、目前 国内开发商 最简单易行 的资本化通 道本轮国企改 革释放的资 源将会成为 市场稀缺性 的有效补充互联网思维 颠覆式创新客 户 需 求高端客户需求高端企业产品低端企业产品低端客户需求颠覆式创新产品时间时间短 （比低端和高端企业产品满足客户需求的时间都短）跨纬度（有能力快速跨越低端和高端两个市场）追求高端市场的大公司必然死亡25互联网思维 三要素产品社群具有黏性的粉丝群体中间成本趋零，毛利 率趋零26把产品做到极致原料不用最便宜，用最好的有粉丝的反馈机制自组织蜂窝状组织而不是叠层式管理公司的推动力不在公司组织以内案例天地汇模式中国公路货运市场现状小 规模小 散 市场散 乱 管理乱 差 设施差

19、无信息化平台 无规模化网络 无标准化产品 无高效率管理27中国和美国公路物流行业效率差距巨大28美国中国物流总费用占比GDP9%18% *车辆空载率15%40%物流外包比例73%左右50%左右公路货运登记企业8000家78.9万家整车集中度5%(前5家)1.3%(前5家)零担集中度69%(前5家)2%(前20家)案例天地汇模式中国公路货运行业痛点分析29行业问题专线劣势司机物流园供应链断裂线路单一、网络缺失个体车主居多孤岛经营，不成网信用缺失同质化产品服务管理难纯线下无线上品牌缺失利润低下5%配货难物业收入网络化缺失纯价格竞争休息差无流量收入，客户粘度差集约化水平低下发展资源能力缺失停车难主要

20、客户生存情况差，信息化水平低下35年内将巨变现金交易发展盈利空间窄标准化产品化水平低下信用缺失健康隐患无能力帮助客户升级案例天地汇模式“物流淘宝”模式总体设计概念：一港三网生态圈公路港：高度集聚物流 行业各类资源，作为线下 切入载体地网：连点成网的全国一体化实体资源平台天网：“互联网、移动互联网、车联网、物联网”四网融合的信息系统作为 线上平台车网：品牌统一、服务高效的个体车辆联盟生态圈：基于整个供应链优化提高中国物流效率， 打造高效的物流生态圈34生态圈30案例天地汇模式地网- 线下连点成网，消除孤岛，发挥规模效应信用认证载体 : 由于物流供应链环节上各主 体普遍弱小和缺乏信用，地网（实体节点）对 实现物流企业和车辆的信用认证不可或缺物流运作平台 : 不可或缺，且中小物流企业的仓库越来越难找，能产生黏度物流资源集聚平台 : 车辆、物流企