综合体项目物业发展建议报告（164页）

1、中粮上海大悦城项目物业发展建议报告思路判定价值认同与轰动上海对于一个综合体来讲，高调与内容齐全是通常的做法，情感认同与价值追逐才是非常的成功。极速轰动上海，必须在风格上与众不同，同时手法上必须提升高度与关注度，引爆上海。产品品牌与项目品牌项目品牌作为一种顶级系列出现时，其价值更为明显。其美誉度和知名度提升后,集团品牌力将更快速提升。项目品牌为先，带动集团品牌。LUXURY PHENOMENON欲绽上海奇葩。区域价值与高度WONDERFUL BLOOMING IN SHANGHAI融合中粮上海精神。大悦城品牌再升级THE UPGRADING JOYCITY BLENDING IN SHANGHA

2、I运筹。与华侨城的竞与合COMPETITION AND SYNERGY WITH OCT破茧。产品功能选型THE FUNCTION SELECTIONG成蝶。产品开发理念及节奏DEVELOPMENT PHILOSOPHY AND RHYTHM01欲绽上海奇葩【区域价值与高度】导引城市。聚焦中心区域土地供应少，土地稀缺！地块名称建面容积率成交年份竞得方黄浦江中心段E18单元1-10地块499982.42009年大新华物流控股(集团)有限公司海航置业控股(集团)有限公司海航实业控股有限公司黄浦江中心段E18单元1-8地块888362.42009年上海保利建锦房地产有限公司轨道交通10 号线海伦路站

3、地块112132不大于3.992009年杭州紫元教育投资有限公司上海嘉联实业投资有限公司徐汇区徐家汇街道143 街坊（中漕新村地块）59035不大于2.52009年江苏熔盛造船有限公司外滩国际金融服务中心（8-1）地块270000-2010年上海证大置业有限公司黄浦区163街坊地块658044.82010年上海新黄浦（集团）有限责任公司上海新世界股份有限公司闸北区苏州河北岸东块41、42街坊地块12351741街坊：4.1442街坊：3.752010年华侨城集团闸北区苏州河北岸东块1街坊地块1329963.742010年深圳华侨城房地产有限公司徐汇区徐家汇街道146街坊8丘6.11 32011

4、年上海住建创意投资有限公司闸北区95街坊16丘地块7.49 6.382011年上海申通地铁资产经营管理有限公司地块名称总建面容积率截止日期竞得方长宁区周家桥街道91街坊地块191962.252009上海朗华置业有限公司(南京朗诗房地产公司)徐虹北路8号地块120602.52009上海城建建设实业（集团）有限公司1234568910121234567891012核心区域内供应稀缺市中心供应稀缺7核心区域内供应稀缺市中心无供应商办综合用地09年至今，内环内中型及以上商办用地供应仅10幅住宅用地09年至今，中心地区几无住宅用地供应，仅在中心地段辐射区域供应2幅土地上海。本案位于8号线曲阜路站，距人民

5、广场仅1公里，3公里范围内可到达多个各主要商业商务区，交通便利，四通八达；与南京东路步行街的规划尺度惊人相似；同时，项目所在区域正占据苏州河与黄浦江汇聚的源头城市尺度对比城市坐标交汇处新地标核心距离、规划尺度、交汇源头，决定新高度！距离南京东路步行街仅0.5公里距离外滩1.09公里距离人民广场1.4公里湾域复兴。拥有4.7公里滨河带素有“黄金走廊”美誉的苏河湾，拥有4.7公里的滨河带，总规划用地面积为 3.19平方公里。深厚的历史人文底蕴苏河湾地区历史底蕴深厚，融码头文化、仓库文化、民族宗教文化、商业金融文化于一体，积淀了老上海众多历史佳话与典故。高端配套规划，打造新地标闸北区规划先集中优势建

6、设苏河湾、打造新地标，然后由南向北逐步推进，树立闸北的新形象。目标将苏河湾黄金岸线建设成为，与上海国际化大都市水平相适应的高端商务商业区和以金融服务业为主的高档现代服务业集聚区。苏河湾滨河带功能规划布局本案A区商业商务B区商务百货宾馆餐饮娱乐居住C区居住商务E区居住商业文化办公D区商业文化休闲创意产业中粮大悦城苏河湾规划概念图建筑记录着往昔的岁月，镌刻着上海的情怀复兴，见证这城市的发展新亮点最后的黄金宝地，展望城市复兴！城市的高度。城市复兴与新地标伟大的城市复兴，注定将缔造城市地标的新辉煌！太平桥改造前，没有人能想象出今天的新天地。从今天新天地于上海的精神与象征符号，才能看出苏河湾未来之意义。

7、新天地与城市复兴寻踪昨天。太平桥改建与新天地曾经,这里是 破旧的石库门聚居区亭子间、煤球饼；72家房客的场景在这里每天都在上演弄堂便是家庭生活的交汇之地 高端住宅、办公、配套协调发展这里林立起高端酒店式公寓，立体式室内商业步行街、剧院和五星级办公楼高档住宅区内还将兴建4000平方米规模的社区医疗中心、增设两个幼托，一所国际学校白驹过隙 。今天。太平桥城市复兴总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米新天地是太平桥改造规划的最重要一部分人工湖绿地翠湖天地瑞安集团总部大楼企业天地新天地太平桥改建与新天地一个以独有风华和独到品味交织建构的时尚生活坐标。由传统石库门建筑与现代建筑共同构成，云集格

8、局众多特色服饰、餐饮商店，近年国际奢侈品品牌及高尚餐饮会所已然进驻。上海的“大家闺秀”最具人气的顶级商业虽然不及金枝玉叶的精贵，但她的大度、优雅、包容，却得到了更多人的认可与赏识这里依旧是青砖铺地。门外是 风情万种的石库门弄堂，门里则是超现代的装帧艺术。一踱步间恍若穿越摩登上海之“新” 新天地餐饮：小南国、星巴克、采蝶轩、意大利餐厅、太平馆餐厅、天泰餐厅、湖庭、比萨马上诺、真的好海鲜餐厅、里斯南法国餐厅、上海锦江拉丁餐厅、一茶一坐、小山日本料理等文化：新天地一号瑞安会所、中央美术学院油画廊、屋里厢、吴谊艺术工作室名品、时尚、小资、洋文化汇聚在此服饰：I.T、MANGO、素然、VIVIENNE

9、TAM、TWIN ANGEL、英伦风暴、Sisley、Miss Sixty、 The Gloss、Hugo Boss等生活：亚历山大会馆、慧思创智、Y+瑜伽生活馆、雅木轩、VIN、MOSCOT、DAUMIER、新天地国际影城等服务：美丽田园spa馆、VS、旅游咨询服务中心、新天地邮政所、pevonia、花旗财富管理中心等传统只是元素国际化的生活方式才是根本人气摩登上海之“新” 新天地国际文化的碰撞突显她摩登的气质，深深的吸引着一群时尚小资白领、外籍人士。他们趋之若鹜，只因为她内里的深邃&特色环境不可复制的石库门建筑特色品牌设计师作品、设计品牌概念店特色餐饮别具情调的各国风味餐饮，小、精致、有个

10、性高端休闲升级版的配套休闲，比其它更好一点的诉求，健身会所、SPA、美容、电影大众娱乐借助公共空间进行的艺术、展览、Party，更强调参与性、培养新生活方式的接受群体她为何如此受欢迎？客群定位更广泛、规划更具特色、非定向消费群体庞大（观光客）新天地剖析溯源。DNA解析革新 小资 海派 情调启示对于太平桥与新天地的革新，解读她成功的深层次因素在于：在复兴的底蕴中注入新文化元素，并且通过规划与配套创造了新的生活方式与精神文化标签。从这一点看，苏河湾同样具备条件，某些方面可以说更优。那么，苏河湾，价值何在？苏河湾的价值高度求解年轮是岁月留给大树的记忆，皱纹是岁月留给人类的沧桑。时间在沙漏的轮回中悄然

11、流逝，花开花又谢，一年又一年承载记忆的，唯有这片土地。载。历史A pair of natural creatures we desire Fan Sheng to the United States rose might never dieShakespeer载。历史苏州河东段与黄浦江交汇的源头，是英美租界最早开辟的区域，聚集了众多极具西方历史风貌与宗教文化的经典建筑，且大多保留至今丰富而悠久的历史人文资源载。历史曾经辉煌的历史，揭示苏河价值【揭秘1】山西北路早期石库门群诞生地慎余里隶属于苏河湾地区的山西北路西边，是最典型的早期石库门诞生地，沿街的房屋尤富有特色，从北至南，排列着各种风格类型的

12、建筑群。其中，不少尚保存完好。【揭秘2】苏河湾华界曾汇聚了沪上各商贾名流19世纪后期，这块弹丸之地，汇聚了沪上各商贾名流。纺丝局股东徐棣山；富商徐润；总商会会长虞洽卿；地皮大王、黄金巨头周扶九此外，李鸿章之子李经方公馆，就坐落在安庆路。清廷邮传部大臣盛宣怀，其一处公馆坐落在塘沽路【揭秘3】沪上最后一座天后宫126年前，苏河湾曾耸立起一座历史上规模最大、形制最全、规格最高的天后宫。【揭秘4】最早连环画和红色报刊，发源苏河湾苏河湾曾是中国出版业的集聚地。最早的连环画和中共红色报刊，均发源于此。旧时：天后宫山西北路上的梁氏民宅慎余里（现存 ）精。择址地处世界级规划中心，黄金三角的诞生。酒店巨头蜂拥而

13、至，堪比米兰、伦敦、巴厘岛她的魅力远胜过风景。外滩西扩，大外滩概念升级精。择址苏河湾发展枢纽上的 “黄金三角”苏河湾地处三大世界级规划中心，外滩+苏河湾的河湾气质更具汇聚效应苏河湾是上海沿江沿河开发轴线上的关键枢纽带，与北外滩、外滩源构成上海沿江沿河“黄金三角”，与浦东陆家嘴金融城相辉映。这一地理位置确定了苏河湾在城市功能体中不可或缺的位置。外滩精。择址华尔道夫落入 “凡间”外滩亚洲唯一的华尔道夫：外滩2号希尔顿全球酒店集团旗下的顶级奢华品牌上海外滩华尔道夫酒店正式开业。该酒店为美国希尔顿全球酒店集团除静安希尔顿之外在上海的又一落子。曾是具有传奇色彩的外滩2号上海总会，如今摇身一变，魅力重现，

14、成为外滩上显赫的又一座超五星级酒店。“选择中国作为第一家华尔道夫酒店落户，是因为上海是世界顶级城市，在金融、商业、时尚以及文化等方面都具有强大的影响力。境外游客纷至沓来来访上海，加之本地游客的需求日趋至臻，这些都激发了酒店在这座中国人口最多的城市的发展愿景。”令她着迷的，并非只有美景 希尔顿集团CEO 克里斯托弗纳塞塔 金融、商业、时尚、文化的完美结合精。择址半岛酒店重归“故里”这里，承载着奢华的记忆半岛酒店（The Peninsula Hotels）始建于1928年，香港现存历史最悠久的的酒店，也是香港以至全球最豪华、最著名的酒店之一。上海半岛酒店项目，是外滩源工程中最先启动的项目。半岛酒店

15、已经有香港、纽约、芝加哥、比佛利山、东京、曼谷、北京、马尼拉、上海9家半岛酒店，巴黎半岛酒店将在今年开业。 半岛酒店曾被选为全球十大知名酒店，曾入住的名人包括美国前总统理查德尼克松、影星奇勒基宝、NBA球星迈克尔乔丹等，英女皇伊丽莎白二世亦指定下榻。半岛酒店的劳斯莱斯车队是全球最大的劳斯莱斯车队。 半岛酒店由英籍犹太裔的嘉道理家族拥有及经营，由香港上市公司香港上海大酒店有限公司持有。 2004年5月7日，嘉道理家族宣布投资上海半岛酒店。这是它在阔别上海五十多年后，再次重返申城。香港上海大酒店有限公司成立于1866年，当时在香港和上海同时启动营业，至1924年它已拥有当时上海最豪华的三家饭店。二

16、战之后，香港上海大酒店有限公司出让在内地的所有股权离开上海，转而以香港半岛作为酒店公司的旗舰标志。 “奢华大家”重归外滩 续写“百年情缘”精。择址宝格丽酒店入驻苏河湾宝格丽的选择第一站：米兰米兰是宝格丽酒店的第一站。位于最负盛名的商业及文化区vloesrivota Fratel Gabba，与著名的scala歌剧院和米兰植物园Ono Botanlco相邻 第二站：巴厘岛宝格丽第二座豪华酒店落于人间天堂“巴厘岛”，印度洋上空150多米的高处。在悬崖和海洋之间，长达1.5公里的海滩由于珊瑚礁的保护，只能通过度假村内部的专用倾斜电梯到达第三站：伦敦2012宝格丽选择伦敦市中心最负盛名的骑士桥 (Kn

17、ightbridge) 区毗邻海德公园落成第三个酒店项目。 下一站，苏河湾。最挑剔的眼光，恋上了这片“湾”高。规划是什么使得这些酒店巨头蜂拥而至？苏河湾的规划价值在哪里？高。规划城市印记，苏河湾What makes them so crazy？自东向西连通的历史人文景观轴线，形成新老建筑的交替变幻与延续串联苏河湾过去现在和未来的“时光纵轴”借助重要的步行系统形成互补互动；环状系统涵盖历史遗址，同时又融合生态绿化，与苏州河的流向相对应。 动态的艺术时尚商业，结合静态的城市公共空间，最终体现可持续的历史景观与城市景观，打造一流的地标式都市综合体.打造苏州河生态走廊和曲阜路林荫大道两条“生态横轴”，

18、横向贯通整个苏河湾地区苏河湾规划理念文化创意、商务、休闲旅游、生态宜居高。规划历史建筑的保留与兴建保留建筑的改建与运营。高。规划复兴与突破国际游艇俱乐部总建筑面积约500m2，为城市提供国际水准的滨水旅游体验公共生态绿地提升可持续发展的城市公共空间，注重低碳环保理念，结合多种绿化景观设计手法，通过水系加强与城市间的联系，体现丰富的休闲娱乐性高端商业配套高端酒店与会所高。规划品味与身份时尚品牌展示 艺术家工作室聚集 艺术品鉴赏与拍卖 继承 与 升华伟大的城市复兴，注定将缔造城市地标的新辉煌！曾经新天地赋予上海的，是摩登之上的文化融合海派且小资。苏河的未来，会是上海腾飞的至高点，它代表着上海名流社

19、交圈的文化、富贵菁英的理想、及国际都市的脉搏与节点。区位价值前面是一种历史的风景，后面是一个城市的经济。新地标Location-wealth商业价值Business-wealth城市核心城市复兴江河黄金点国际巨头品牌入驻高端商业规划生活价值Lifestyle-wealth生态宜居生态景观轴艺术人文熏陶苏河历史人文沉淀艺术产业规划文化传播主题活动多种产业推动价值外滩金融圈辐射范围富贵圈层的理想生活高端商业配套顶级会所、酒店、游艇码头身份标签苏河文化价值核心CBD拓展区域金融中心的助力支点国际都会人才中枢文化新地标带动旅游、贸易、传媒产业的发展多元化的休闲娱乐巨头企业的入驻价值。高度Loft创意空

20、间高端商业艺术生态宜居酒店式服务最新理念潮流时尚新娱乐宝格丽会所尖端设计规划国际化多元化标杆畅捷历史人文富贵菁英外籍国际方式颠覆夜生活苏河湾 DNA地标奢侈品华尔道夫核心CBD游艇会时尚生活，国际方式精品价值。高度富贵菁英VS小资国际化生活血统与印记小资颠覆VS革新：国际方式：价值。高度再造并超越融合并超越曾经的经典整体物业发展标志性，完整的城市都会功能VS. 新天地之于 大悦城配套体系时尚与人文结合的升级，标签性、场所感02运筹，与华侨城的竞与合【华侨城项目与本案的竞争及关系】今日的苏河湾今日苏河湾华侨城的愿景随着华侨城苏河湾项目启动建设序幕的揭开，这块市中心区域仅有的黄金地块已越来越受到社

21、会各方面的关注。不得不提华侨城华侨城的愿景华侨城综合25年来成片开发的成熟经验，目标立足于将苏河湾项目打造成为传承历史文脉，同时又融合艺术、时尚、商业、居住及都市娱乐，符合可持续发展理念全新的城市综合体，为上海呈现一座又一城市地标，为上海的城市复兴作出贡献。华侨城苏河湾策划概念主题 总体项目内部形成一条自东向西连通的历史人文景观轴线，形成新老建筑的交替变幻与延续。 借助重要的步行系统形成互补互动；环状系统涵盖历史遗址，同时又融合生态绿化，与苏州河的流向相对应。 动态的艺术时尚商业，结合静态的城市公共空间，最终体现可持续的历史景观与城市景观，打造一流的地标式都市综合体。 本案目前摘得1#、41#

22、、42#地块，均临近苏州河，具有比本案更好的河景资源。1#地块，东至河南路，南临北苏州河路，西至山西北路。41#/42#地块的四至边界为：北至曲阜路，东至浙江北路，西至文安路，南至北苏州河路、紧邻苏州河。两个地块由甘肃路划分。今日苏河湾华侨城的愿景4142街坊1街坊项目整体定位“历史文化及景观资源型”市中心综合体，项目整体功能形态丰富华侨城整体规划思路2010年2月11日，苏河湾1街坊，商办住综合用地，出让面积3556万；70.2亿元，楼板价5.28万元/，全国单价地王。 地标性顶级豪宅组团定位，以滨水别墅、超高层豪宅公寓(T2/T3)、顶级酒店（宝格丽）和酒店式公寓（T1）为主体规划1街坊规

23、划思路分析华侨城1街坊经济指标类型经济指标类型经济指标地上总建筑面积约133，000高层住宅约54，000占地面积约42,000服务式公寓约40，000容积率3.74别墅约5，500用地规划性质公共设施用地、居住用地、市政及绿化用地商业约4，000酒店及配套（会所、酒店设施）约28，000高地价&土地可开发性好于41/42街坊，因此1街坊定位于顶级豪宅组团，以滨水别墅、超高层豪宅公寓(T2/T3、46F150米)、顶级酒店和酒店式公寓（T1，44F150米）为主体规划，塑造项目豪宅地标感；由于土地开发性质要求和项目配套考虑，地块设有一定商业，但通过下沉式商业空间设置和西北角车道主入口处设置，减

24、少商业对居住产品的不利影响。由于地块用地强度大，除通过超高层设置，减少建筑密度外；还大量利用地下空间，三层开挖，以满足地下车库、商业、项目配套和居住功能空间需要，完善、提升项目豪宅品质B3：地下车库及人防区域、T1酒店配套服务区域、超市卖场卸货平台区域，T1、T2设有地下车库入户大堂B2：地下车库及人防区域、T1酒店/酒店公寓地下接待大堂、酒店厨房及配套区域、T2/T3接待大堂、别墅B2功能区域、住宅泛会所配套区域（篮球场）B1：超市卖场地下一层营业及配套区域、酒店厨房及配套区域、下沉式商业广场及仓储/滨水商业区域、T3底复B1功能区、别墅B1及夹层功能区、住宅泛会所功能及管理区（泳池、SPA

25、、健身中心、阳光下沉庭院等），局部少量设置车位1街坊规划思路分析开放性组团布局规划，无实体围墙，通过建筑和景观绿栽自然隔断；内部景观空间较小，以硬质铺装为主，结合绿栽营造景观体系外围滨水商业和下沉式商业广场内部景观空间效果示意1街坊规划思路分析可提升以豪华大户型为主，在梯户比、套型设计上存在部分不足T2/T3：45层，标准层高3.3米，部分转换层和42-45层层高3.5-3.8米局部楼层复式设置；T3一、二层底复设置中低区标准层户型（4-21层）高区标准层户型（24-42层）1街坊规划思路分析高层公寓为主力中低区: 180、200、260平米中高区: 270、310平米局部区域: 500-58

26、0平米左右复式沿河设置3栋10套类独栋，主力面积495、612平米T2/T3公寓尺度和功能设计豪华：层高3.3米，全套房、中西双厨，独立保姆房设计；中低区客厅6.5米/阳台6米以上、主卧4.8-6米，高区17米以上三开间南向设计、客厅7.5米/阳台6.8米/主卧6米以上；但中低区单层三户，边套卧室大多北向设置，与国内客户居住习惯不符。可提升10套创新7层别墅设计，地上四层，地下三层，高附加值赠送，但商业与别墅想兼顾的组合做法略勉强，别墅私密性和居住品质有一定影响三栋联排滨水别墅：3联+4联+3联共十套：612平米2套（地上面积，东西两侧边套，地下赠送面积超600平米），495平米8套（地上面积

27、，中间套及内部边套，地下赠送面积超500平米）1街坊规划思路分析通过地下空间的利用，实现别墅的居住功能和空间价值的放大，地上则通过滨水商业的规划实现别墅的围合和二楼室外空间的扩充。每户私属电梯、功能分区规划，保证客户的奢享居住体验。不借鉴纯商办用地，保留建筑多，地上可开发空间小，通过老建筑改造和地下空间利用，打造以时尚商业和艺术家工作室为主体的地标型城市商业街区2010年7月23日，苏河湾41/42街坊地块，出让面积约3.54万；17.91亿元，楼板价1.45万元/。41/42街坊规划思路分析纯商办用地，保留建筑多，地上可开发空间小，因此41/42街坊定位于高端商业居住组团，在产品规划上做出很

28、多突破性尝试通过老建筑改造和地下空间利用，打造以时尚商业和艺术家工作室为主体的地标型城市商业街区，新建建筑主体为回现能力更强的公寓式办公产品，通过立面、户型和装修规划打造产品的极致居住体验。华侨城41地块经济指标类型经济指标酒店式公寓约45,000商业约18,000总建筑面积约63，000华侨城42地块经济指标类型经济指标服务式公寓约27,000多功能中心约8,000LOFT办公、艺术家工作（含会所、俱乐部）约35,000商业约16,000总建筑面积约86，000大量利用地下空间，三层开挖（42街坊由于商业体量大，车位配比要求多，下挖四层），以满足地下车库、商业空间和项目配套需要B3：层高3.

29、6米，商业地下车库及人防区域，42街坊B4也是商业地下车库B2：层高3.6米，地下车库及人防区域、设备间和储藏区域、41A/B/C地下车库入户大堂B1：层高6米，地下商业广场、设备间和储藏区域、41A/C接待大堂（41B接待大堂在L1）、设备间、小货车卸货平台；41A地下设有会所及配套区（斯诺克球房、健身中心、阅览室、特色酒吧等）41/42街坊规划思路分析LOFT、艺术家工作室融入时尚与文化的场所精神商业定位包含时尚品牌展示、本土国际知名艺术家聚集区与工作室、艺术品鉴赏拍卖、知名画廊、滨水商业41/42街坊规划思路分析时尚商业展示拍卖场所利用地下一层6米空间及地上两层商业空间（41D/E独栋商

30、业+裙楼），结合局部高差，设计中庭采光天井，打造时尚风情商业广场，结合老建筑改造的艺术家工作室，打造出地标性商业街区41/42街坊规划思路分析1-2F：零售商业，1F5.6米，2F4.8米，转换层2.2米标准层高：41A复式单层3.6米，41B3.24米，顶楼复式单层层高3米41A共22层，41B共19层，41C8层；41A复式标准层户型（4-21层）商办产权酒店式公寓以150-180平米为主体，以尺度舒适为设计原则，得房率与居住感略不足，物业服务（甲方背景）提升推进中，项目整体规划的价值体系整合目前还在推进中复式下层复式中间层复式上层41/42街坊规划思路分析酒店式公寓产品为主力中间段：15

31、0平米端头： 170-180平米高区 : 250-300平米41A主力中间套150平米复式户型，层高3.6米，5.2米开间，南北双阳台，大客厅、大主卧套设计；但整体功能规划有较多缺陷中间层入户会客厅功能单一/缺少厨卫设备，厨房餐厅与卧室区域混杂，南北不通透，下层复式北向功能间多，北向卧室受厨房影响，居住感差；41B户型尚在调整中，标准层3梯6户，主力东西向户型设置，居住感和景观体验弱。41街坊AB栋于2012年三季度上市，预计价格6-7W/平米。可提升竞与合之 整合共赢1时尚与文化的商业场所精神创造！品位潮流的休闲都市生活空间！丰满创新的物业形态，丰富的物业组合与内容起势区域整合共赢与价值最大

32、化融入时尚与文化的场所精神商业定位商业空间动静态结合与形式创新，提升商业价值形象丰富的物业组合，构建项目独立的价值体系纯商业服务式公寓多功能中心LOFT办公、艺术家工作室高层住宅商办综合产权物业住宅产权物业别墅2纯商业主体商办综合物业服务式公寓及其他主体商办产品整体价值体系搭配物业（如华侨城多功能中心、LOFT办公、艺术家工作室）高层住宅商办产权物业住宅产权物业别墅保证住宅居住价值的纯粹性、私密性和内部景观体验效果；需注意差异化面积控制及功能设置；形式的特色、品牌的亮点与舆论效应非集中竞争与差异化的其他商办产权物业功能定位；合理面积设置，避免出现华侨城已有缺陷；提供整合价值体系下的物业实力产品

33、，实现一定竞争优势；竞与合之 竞争优胜差异化、功能互补与竞争优势转势功能互补与差异化、精神价值层面的提升03融合中粮上海精神【中粮。大悦城品牌与上海文化】中国业界元老!中粮上海之旅，低调务实前行稳健融入 / 城市深耕 / 尊重城市与动辄高喊“布局全国”的开发商相比，中粮房产步伐并不算快。然而，每一步，都是一个坚实的脚印；每一座城，都留下“打造钻石人生”的传奇：以一流的产品质量、优越的客户服务和良好的诚信口碑树立起地产大企的品牌形象，助长物业保值增值的长远预期，最大程度提升业主享有居住和投资的双重价值。这一次，中粮在上海，如何更进一步？中粮集团有限公司（COFCO）成立于1949年，经过多年的努

34、力，从最初的粮油食品贸易公司发展成为中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体，利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。如今，中粮集团的足迹以及遍布了祖国大地的多座城市，延续至今未被动摇的，就是那颗精雕细琢、恒久坚固、保值增值的品牌之钻。中粮从粮油食品贸易、加工起步，产业链条不断延伸至种植养殖、物流储运、食品原料加工、生物质能源、品牌食品生产销售以及地产酒店、金融服务等领域，在各个环节上打造核心竞争能力，为利益相关者创造最大化价值，并以此回报全体

35、客户、股东和员工。通过日益完善的产业链条，中粮形成了诸多品牌产品与服务组合，这些品牌与服务铸就了中粮高品质、高品位的市场声誉。作为投资控股企业，中粮旗下拥有中国食品（00506.HK）、中粮控股（00606.HK）、蒙牛乳业（02319.HK）、中粮包装(00906.HK)四家香港上市公司，以及中粮屯河（600737.SH）、中粮地产（000031.SZ）和中粮生化（000930.SZ）三家内地上市公司。品读中粮ABOUT THE BRAND海纳百川，融合与创新引领海纳百川，有容乃大承载着时代的光荣与梦想，集责任、使命、进取、创新等于一身，中粮多元化拓展、规模化经营，屹立于世界前沿，引领时代变

36、革。在商业地产、住宅地产与酒店、金融服务等领域，中粮倾力奉献国际化、专业化的产品，构筑一条从安居空间到城市生活再到商务工作、旅游休闲的完整生活链条，奉献高品质的绿色生活空间和服务，引领时尚潮流的生活方式。品读中粮ABOUT THE BRAND引领潮流的高品质生活方式的综合发展商 中粮业务城市综合体鼎级景观住宅都市精品住宅产业园旅游地产高端酒店国际生活住区服务链，好生活！品读中粮ABOUT THE BRAND珍惜土地独特价值，融合时代脉搏的一体生活综合体打造中粮洞悉时代对高品质生活的渴求，坚持产业链的一贯品质要求，珍惜每一寸土地的独特价值，倾力打造每一件地产作品。融合时代脉搏，坚定磅礴信念，中粮

37、以卓越不凡的表现，不断超越自我，成就今天的地产业务宏图。以“全服务链城市综合体”建设为依托，打造集居住、购物、餐饮、娱乐、休憩、社交、办公为一体的生活空间。【地产业务】厚积以成大业，深化发展延伸未来！大悦城城市综合体，集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅为一体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力量。2009年11月5日，中粮集团在上海举行 “大悦城”品牌推介会，发布了“全服务链城市综合体”战略，“大悦城”品牌在中粮商业版图上的作用得到显著加强。 大悦城，已成为中粮集团城市综合体的核心品牌。未来3-5年，中粮将在全国打造30个大

38、悦城，基本完成大悦城体系国内布局。年轻、时尚、潮流、品位的大悦城，已成为高品质城市生活的新标志。理解大悦城ABOUT THE BRAND中国商业地产领先品牌城市综合体大悦城系列西单大悦城朝阳大悦城安定门大悦城沈阳大悦城天津大悦城天津六纬路大悦城烟台大悦城上海大悦城杭州大悦城成都大悦城长沙大悦城广州大悦城“大悦城”之出处来自论语.子路：“近者悦，远者来。”意为“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快，并吸引远道而来的客人”自西单大悦城运营以来，大悦城所代表的年轻、时尚、潮流、品位的核心品牌文化，已成为高品质城市生活的新标志。优雅蓝调中慢享一杯咖啡，挑剔味蕾下品味世界美食，琳琅满目中追逐新锐时尚，高级

39、影院里鉴赏好莱坞大片不管是潮流新贵、时尚达人，还是流行先锋，在大悦城，都让我格调闪光。理解大悦城ABOUT THE BRAND大悦城，重塑城市生活大悦城的理念：倡导全新的Fashion生活理念，注重消费者体验和时尚教育的概念因地制宜，符合商业规律符合市场的同时，注重城市或区域的差异化和引领性产品线协同尊重城市，创造全新生活理念理解大悦城ABOUT THE BRAND成功的上海大悦城，坚实的上海品牌之路的奠基石ABOUT THE JOY CITY“轧闹猛”这件事，上海人一贯乐此不疲，总有那么多的人，心甘情愿去大悦城排队吃外婆家，总有那么多人挤出时间去大悦城看几米星空雕塑展,引领时尚、还原经典，再

40、现海派文化精髓，这就是大悦城的魔力。感谢大悦城，中粮地产在上海滩获得了又一个产品和营销的双重闪光点，为中粮企业在上海的持续发力铺平了道路，创造了让“中粮”二字光耀上海的可能。组合推广工程设计运营服务全方位欢乐体验品牌组合新体验定位面向全上海的消费者新、奇、特，冲击力强，对人群形成强吸引聚焦客层的一站式购物中心魅力一期提供符合品位时尚新生活方式的一站式生活中心潮流的性感的创意的活力的上海大悦城ABOUT THE BRAND年轻、潮流、生活、一站式定位客群品牌年轻化、时尚潮流的新兴阶层强调潮流生活方式、一站式业态国际化、中高端结合进一步丰富餐饮、生活娱乐、家庭化消费业态补充男性品牌、儿童、通勤装年

41、轻化基础上适度提高客单价从白领女性适度扩大为为中高级白领，兼顾新兴中产的家庭坚持时尚，更加突出潮流生活的一二期商业关联既具现代都市的时尚潮流的消费体验、又具有生活情调、闹中取静、一站式的的都市生活空间共性延伸更潮流更摩登更生活以“潮流”与“生活”为核心，进行目标客群与品类的延伸，打造22-30岁都市白领的一站式潮流生活空间衍进二期时尚潮流、生活情调的一站式都市生活空间上海大悦城ABOUT THE BRAND大悦城品牌文化解读大悦城文化时尚、潮流、品味：时尚是主线，大悦城坚持求新、求变，是一个活的、具备引领性的品牌。潮流是表现方式，大悦城符合主流文化特征。品位，是生活的追求，大悦城希望透过品牌，

42、建立人们对更美好、精致的生活的向往。他是浓缩都市精华，具有潮流生活感的商业中心，是以国际化生活氛围，成为享受都市品质生活的最佳选择，是海派文化与国际文化兼容并蓄，动静结合的都市休闲体验空间。站在中粮的高度看大悦城：他是海纳百川的，融合时代脉搏与土地独特价值的，创新引领潮流的站在大悦城品牌的高度看大悦城：他代表的是大悦城对城市的尊重、与城市的融合，在对城市生活与生活理念的深刻理解下，对都市生活空间的创新塑造新高度中粮大悦城如何更进一步融入上海文化？寻踪上海文化人们总喜欢用女人来比喻这个城市，它可以优雅、可以清丽、可以雍容华贵、可以世俗魅惑、可以浓妆艳抹、可以素面朝天上海到底是什么样的上海？上海气

43、质论上海的72种表情每个人心中的上海各不相同，是因为上海给你看的各不相同优雅老洋房贵族最好的时光曾经的政商贵胄、风华岁月、历史沧桑都在老建筑的每一个皱褶里讲述着自己最好的时光时髦百乐门、大世界、声色潋滟老克勒的爵士乐、上海的狐步舞、百老汇的音乐剧，上海先生小姐们的声色场、游乐场、名利场怀 旧花样年华，旧日风华上海是一袭华美的袍，张曼玉穿出她的味道，30年代、旗袍、王家卫的光影世界，缅怀曾经的孤寂与美丽财 富繁华世界中心世界各地的人带着他们的理想、财富来到这个城市，也给这个城市带来繁荣与荣耀国际霞飞路上，一段法国梧桐的优雅，带着英式礼帽的绅士，吃过一餐日本清淡的料理，再去舞厅来一曲美国的爵士乐现

44、在这里人们依然用用不同的语言，构建着上海的繁华华洋共处，很上海圈层这里从来不缺名媛淑女、香槟美酒、衣香鬓影也从来不缺潮流风尚、纵情享乐的行家里手这个城市，各个角落，都有属于自己的Party永不落幕的PARTY 英文modern是在上海有了它的第一个中文译音摩登 30年代。大光明上演的是好莱坞最新的电影 40年代。张爱玲的旗袍是经过自己重新设计的“个人品牌” 21世纪。王家卫的电影正逢世纪末“怀旧”的热潮文化、个性、创新、时尚这里从来都是最适宜新事物生长的地方，这个城市从来不怀旧，除非怀旧刚好很时尚、很流行、很IN上海气质：摩登女郎她优雅、有内涵、不乏世俗的财富追求、但又有自己的哲学和个性、她永

45、远引领潮流即使她穿着复古的旗袍、她热爱生活、她喜欢交流、她很城市、很现代、很开放摩登上海 In Shanghai华洋共处的国际化使人趋之若鹜的理由（主题）时尚品牌文化是必不可少的精致即使是生活必须，也有美学的追求摩登上海必备元素当中粮邂逅摩登上海。大悦城三期更进一步，中粮品牌与上海气质的完美融合，这是中粮未来坚实的上海品牌之路必须要思考的问题！华洋共处的国际化使人趋之若鹜的理由（主题）时尚品牌文化是必不可少的精致即使是生活必须，也有美学的追求上海气质:摩登中粮与大悦城DNA延续：高端、时尚的升级：注入更多元素城市功能的文化的交流的平台的中粮：融合时代脉搏与土地独特价值、与城市融合、创新引领潮流

46、大悦城：时尚、潮流、品味浓缩都市精华，国际化生活氛围，海派文化与国际文化兼容并蓄的都市休闲体验空间大悦城三期必备元素探 究大悦城之未来04破茧 产品功能选型【产品市场可行性判断】产品研究方向判定【住宅产权物业方向】高层住宅产品规划可行研究市场竞争可行研究地块及容积率考虑可行方案纯高层住宅高层住宅+别墅方案规划比较住宅集中在三期南侧地块，保留建筑、学校、外围建筑干扰多，高层+别墅规划排布难度大，别墅纯粹性和景观体验差，规划价值较低规划角度倾向高层住宅高层住宅市中心主流资源型高价值产品，客户占有欲望强烈苏河湾和其他豪宅竞品户型面积大，功能设置布局平庸；本案产品差异优势塑造空间明显，项目主力产品别墅

47、产品绝对高价产品，市场容量极小；资源依赖性强，本案资源弱于凯旋门和苏河湾，资金回流期极长，不利于项目资金平衡和流转产品研究方向选型判断【商办产权物业方向】主体物业方向服务式公寓传统品质办公基础性配置物业高端精品商业产品规划可行研究市场竞争可行研究商办产权主流产品方向传统办公、服务式公寓、商业、酒店方案规划比较办公、服务式公寓、商业、酒店作为整体价值体系构建性物业，可提升项目的功能复合性、构建完整客户需求价值链，塑造项目品牌形象亮点和舆论追随；技术层面考虑，办公和服务式公寓可有效形成内部人口扩张和固定消费人流，主力型产品设置传统办公和服务式公寓办公/服务式公寓北外滩规划区域传统品质办公价值收益较

48、好（5W以上），苏河湾区域价值更高，但缺乏同等产品，本案可抢占区域先机，优势塑造传统品质办公苏河湾未来核心地段资源推升服务式公寓客户需求，华侨城同类产品缺陷明显，本案服务式公寓可产品优化设计，竞争优势明显偏小众性需求产品，应同时规划两类产品，规避客户规模成长风险商业市中心区价值型产品，综合一二期考虑，注重品牌、形式、功能形态特色及体量控制酒店形象性产品，中短期收益回报差；高端酒店3W以上体量要求，持有成本高，且周边高端酒店和小体量精品酒店集聚，整盘资金平衡考虑，本案不宜规划主体产品研究方向确定高层公寓服务式公寓传统品质办公高端精品商业作为基础配置产品注重体量控制、形式特色设计和功能形态延伸产品

49、功能选型研究研究思路：通过对位整体市场和重点参考个案的分析研究，确定本案各产品方向的可行性以及价格-产品建议高层住宅市场分析及可行性判断产 品功 能 选 型 高端住宅格局板块分布格局资源型顶级豪宅不可复制，绝版资源优势一般分布在陆家嘴滨江板块、黄浦滨江板块等，这些板块有江景等绝版稀缺资源，具有不可复制性。传统资源型豪宅 有人文底蕴的城市资源一般分布在淮海中路、新华路板块、南京西路板块以及沿线等上海传统高尚居住区，人文氛围浓厚，市级商圈聚集区，其次是苏州河沿线/二线江景楼盘。内环老城区核心地段豪宅一般分布在老西门板块、江宁路板块等，紧贴CBD区域，旧城改造未完全，规划良好。新兴规划资源型豪宅一般

50、分布在北外滩、卢湾滨江等有景观资源区域，高起点规划，潜力空间大。陆家嘴滨江板块黄浦滨江板块衡山路板块老西门板块淮海中路板块江宁路板块新华路板块打浦桥板块塘桥板块南京西路路板块北外滩板块内环武宁路板块苏州河高端住宅格局板块价值界定板块名称板块豪宅主力单价（W/）代表项目黄浦滨江板块10-15华润外滩九里、绿城黄浦湾淮海中路板块10-15翠湖天地嘉苑、凯德茂名公馆陆家嘴滨江板块9-15汤臣一品、世茂滨江花园新华路板块10新华路1号、嘉里华庭北外滩板块8-10豪景苑、白金湾府邸江宁路板块8-10远中风华园衡山路板块8嘉御庭南京西路板块8经典茂名公寓塘桥板块7-8国信世纪海景园老西门板块7-8公馆77

51、武宁路板块7-8华府樟园打浦桥板块7-7.5丰盛皇朝陆家嘴滨江等板块依托稀缺江景资源价格达到8-15W/；淮海中路板块等以传统地段价格达到了8-10W/；老西门板块等以来老城区核心地段和未来规划价格达到7-8W/。地段资源价值板块介于顶级资源型豪宅板块与新兴规划资源型板块之间，价格目标8-10W(王子晶品，7.6W)(嘉里华庭，8W)(新华路一号，10W)(远雄徐汇园，5.5-7.5W)(城市一品苑，6W)(御华山，7W)(凯德茂名公馆)(济南路8号，8-12W)(西康路989，6W)(公馆77，8.5W)(华润外滩九里，10W)(绿城黄浦湾，12-15W)(汇景天地，7.5W)(丰盛皇朝，6

52、.5-6.8W)(汤臣一品，14-16W)(财富海景花园，9W)(世贸滨江花园，7-12W)(国信世纪海景，7.5W)(四季雅苑，6-7W)(豪景苑，7.2W)(白金湾府邸，7-13W)(远中风华园，7-8W)(中粮海景壹号，12-15W)(尚海湾豪庭，6-11W)(翠湖天地嘉苑，16W)香梅王座，7.5W)（浦东星河湾，7.5-8.5W)(新鸿基凯旋门)(华侨城苏河湾)市场结构分析成交单价结构分析09年成交单价段10年成交单价段11年成交单价段单价（元/）套数面积（）户均面积（）套数面积（）户均面积（）套数面积（）户均面积（）70000-800001612946318373189332591

53、724240724780000-9000078238793065817428300681705525190000-10000035119043402872852603911159286100000-1100006019882331154040269298548295110000-12000013477936883281410132790215120000-13000062052342522354471409409130000-140000727453924140035041739435140000-150000-1434 43493455432150000-160000315585199447

54、0497310153381600005971597 59741492373170000-180000-1597 5972959480180000-190000-31792597-合计365974582672066249330334291029266全市7W以上公寓成交相对稳定，市场容量在400套左右；7-8W之间为主力成交，占总成交量的44.4%,成交套数方面呈现递增趋势，户均面积明显上扬，注重居住舒适性；8-10W成交相对趋于稳定，由于总价关系，户均面积略有下滑；9W以上成交相对8-9W下滑较明显；10-11W市场变化波动较大，这个单价段为高端项目价格瓶颈；11W以

55、上成交受产品供应，产品品质、地段等因素影响，成交占比均略有上扬，但绝对量较小。7-8W之间为主力成交，8-10W成交趋于稳定，10-11W将是高端项目价格瓶颈市场结构分析成交总价结构分析1500W以下为门槛总价，1500-3000W规模稳定，3000W以上为总价抗性点全市7W以上公寓历年成交套数（总价段）1500W成为门槛总价，占总成交量的27.1%；户均面积：1000-1500W基本保持在160左右；1500-3000W成交相无较大波动，相对平稳；户均面积1500-2500W基本保持在230-260之间，2500-3000W上升到300以上；3000-5000W基本为高端产品的总价瓶颈,其中

56、，3000W成交相对成交量锐减；5000W以上历年成交量较小。09年成交总价段10年成交总价段11年成交总价段总价段（万元）套数面积（）户均面积（）套数面积（）户均面积（）套数面积（）户均面积（）1000以下809307 116 15 1675 112 27 2901 107 1000-1500396109 157 243913 163 6310257 163 1500-20005512953 236 316482 209 6313359 212 2000-2500379860 266 4712638 269 5415004 278 2500-3000206473 324 226409 291

57、 6721837 326 3000-35005016730 335 134258 328 226696 304 3500-40002910690 369 93669 408 104386 439 4000-50004218772 447 199653 508 209151 458 5000-600072982 426 83898 487 82984 373 6000-70001595 595 62698 450 52100 420 7000-8000-31831 610 21072 536 8000-90001595 595 -9000-10000042390 597 52979 596 -1

58、00000以上-42390 597 21282 641 合计36597458 267 206 62493 303 343 91029 265 2009年2010年2011年项目板块套数单价（元/）户均面积主力总价段(万元)项目板块套数单价（元/）户均面积主力总价段(万元)项目板块套数单价（元/）户均面积主力总价段(万元)翠湖天地嘉苑淮海中路板块145779501581R:650-7002R:900-11003R:1650-2100尚海湾豪庭龙华板块37817953842R:1250-14003R:2200-25004R:3200-3500远中风华园江宁路板块55798601732R:917-1

59、1003R:1200-14004R:1690-1850鹏利海景公寓陆家嘴滨江板块661100633274R:3300-3800绿城黄浦湾黄浦滨江板块29888983074R:2200-2500华润外滩九里黄浦滨江板块341014042433R:1600-18004R:2800-3200汤臣一品大厦陆家嘴滨江板块361083364603900-4400华润外滩九里黄浦滨江板块231009722163R:1750-19004R:2500-3200嘉御庭衡山路板块28799991712R:1000-11003R:1370-1500嘉里华庭新华路板块30811422414R:1900-2000汤臣一品

60、大厦陆家嘴滨江板块171540815399000-10000尚海湾豪庭龙华板块26919523354R:2800-32005R:3800-4000海珀日晖打浦桥板:1700-19003R:2300-25004R:3222-3400世茂滨江花园陆家嘴滨江板块16894142712R:2100-23303R:3100-3200星河湾荟苑花木板块23734613902500-2600新华路一号新华路板:2200-2400复式：2300-2500翠湖天地嘉苑淮海中路板块131098172112R:1000-1200世茂滨江花园陆家嘴滨江板块19828