禅西新城专题

1、佛山“强中心”战略之禅西新城的崛起摘要：2022年末，佛山市提出了 “禅西新城”的概念，之后一年时间，随着相 关城市规划措施及方案启动，禅西片区进展快速，土地市场地价增长明显, 本文以禅西新城的崛起为例，研讨城市规划改造对地价增长的影响。关键词：禅西新城；佛山市；城市规划；地价2022年，佛山市提出了以“一老三新”为核心的“强中心”战 略布局。“一老”是指以东华里、祖庙为代表的禅城老城区，其中“禅 西新城”，就是和“沥桂新城”、佛山新城角力的“三新”之一。2012 年8月27日，禅城区政府发布禅西新城城市设计及产业布局规划（征 求意见稿）方案（下称方案）,该片区建设范围36. 8平方公里， 定

2、位打造为“华南国际化产业集聚区”。禅城区将有超过100亿元投 到该片区，用于道路、桥梁等基础设施配套。短短一年间，城市升级 改造的策略启动，给禅西新城这佛山新片区的土地市场带来了翻天覆 地的变化。1佛山市近年城市升级改造状况抱负城市模式，早在几千年前就由古罗马建筑师提出来了，佛山 提出抱负城市的目标，是对自身的城市进展形态进行多维度的重新思 索，寻求可持续的进展。佛山版“抱负城市”包含八大要素：即经济 可持续进展、景色美丽怡人、交通平安便捷、生活舒适便利、文化气 息深厚、社会和谐稳定、公共服务健全、人文关怀备至。为追求这一目标，佛山在2022年吹响了城市升级的号角，一方 面方案在3年内投入千亿

3、元重点建设完成包括“广佛地铁南延线”、 “魁奇路东延缩短与广州南站距离”等103个工程，确保城市升级 “一年见成效，三年大变样、另一方面在城市管理上实施软件升级。 通过软硬兼施，促使城市形象、产业进展、人居环境迎来大提升，佛 山将蝶变为远者来、近者悦的抱负城市。103个工程掩盖佛山五区，涉及佛山组团中心提升工程、“三旧” 改造工程、公共交通和市政基础设施工程、生态环境和宜居城乡建设 工程、产业新城建设工程、城市管理智能化建设工程等六大方面。这 对于原本已经背负着300亿元政府债务的佛山市而言，无疑是倾力一 搏。2禅西新城的进展历程2.1禅西新城的消失2022年末，“禅西新城”的概念开头见诸报端

4、，这一概念的提 出者是佛山市市长刘悦伦，他寄望佛山构建“一老三新”的“强中心”。 “一老”是指以东华里、祖庙为代表的禅城老城区，其中“禅西新 城”，就是和“沥桂新城”、佛山新城角力的“三新”之一。自此， 关于“禅西新城”的一系列相关规划和建设逐步明确落实。2. 2禅西新城的范围2013年8月27 0,佛山市禅城区政府公布禅西新城城市设计 及产业布局规划（征询意见稿）方案，规划中的禅西新城东至禅西 大道，西至顺德水道，南至魁奇路西延线，北至东平水道及汾江河， 规划面积36. 8平方公里，横跨禅城张槎街道和南庄镇，地理位置优 越。从产业进展阶段上看，禅西新城位于广佛都市区中心城区外缘， 经济进展相

5、对滞后，产业处于转型提升阶段，具备后发优势。规划布局方面，禅西新城将来的空间结构将依托东平水道一河两 岸，采纳十字地标轴线+圈层功能格局。西岸（南庄）为高端服务综 合片，通过一廊一环多轴渗透、两核两心多点开花，打造行政服务、 文化创意、宜居休闲片区；东岸（张槎）为高端商务综合片，通过一 环一纵三横、一心一核多点，打造商务商业、创新科研、文化旅游片 区。3进展定位依据规划，禅西新城将建设成为立足佛山、面对华南、接轨国际 的“华南国际化产业集聚区”，并建设成为国际化产业制造中心、国 际化产业服务中心以及国际化文化旅游商业中心三大产业中心。禅城 区方案在新城进展四大核心产业，分别是精密制造、高端电子

6、信息、 生物医药以及现代服务业等。2.4区域优势自2022年以来，禅城通过季华路改造、魁奇路东西连续等基础 设施的建设，不断强化西部片区基础设施建设和城市资源要素配置， 禅西与中心老城区的时空距离进一步缩短，整个区域的区位优势和价 值得到很大提升。（1）区域内交通便利，连接佛山一环快速干线，可快速通达佛 开、广肇、广珠西线等高快速路，规划中的佛山地铁2号线、4号 线、广佛环线经过该区域，由主干道季华路可快速连接佛山各大商圈和佛山新城，1小时工作生活圈可到达广州、东莞、珠海、中山、江 门等地。（2）生态环境优越，东平河从中穿越，北江（顺德水道）、东 平河、汾江河（佛山水道）分别为东、南岸，区域内

7、水网密布，河流 阡陌纵横，拥有多处火山遗迹，是佛山中心城区为数不多、保存相对 完整极具岭南水乡特色的地区。（3）产业基础雄厚，区域内形成了建筑卫浴陶瓷、纺织服装、 仪器仪表、电力机械、信息设施、塑料、汽车零配件、生物技术等优 势产业，拥有我国级的佛山高新技术开发区禅城园和省一级的禅城经 济开发区，以及才智新城、欧洲工业园、华南电源创新科技园、新媒 体产业园、佛山我国火炬创新创亚园、绿岛湖都市产小区等主题特色 鲜亮、配套相对完善的主题园区，集聚了一大批竞争力较强的龙头企 业，产业基础雄厚。4禅西新城片区地价变动的研讨1地价的变动状况伴随着一系列城市政策措施出台，短短一年多时间里，禅西新城 片区内

8、地价水平有了大幅度的增长，参考近年禅城区张槎和南庄内的 住宅（商住）土地一级市场成交数据（见下表），由表中可见，2022 年以前，禅西新城片区住宅土地楼面成交地价普遍在1000-2000元/ 平方米左右，随之禅西新城一系列城市规划的提出和实施，片区内地 价水平增幅明显，2022年成交的多宗住宅用地楼面地价均溢价幅度较大，其中佛山市禅城区季华大桥北侧、东平河西侧住宅地块成交楼面地价高达6201元/平方米，价格水平与禅城中心区域地价水平相当。时间段成交 日期位置用途规划 容积 率净用地面 积（m1）成交总价 （万元）亩单 价（万 元/ 亩）土地 单价（元/m1）楼面 地价 （元/m2）备注2022

9、 年 以前2022-39佛山市禅城区 佛山大道以西、 江湾路以北商业服务业 设施用地，可 兼容居住用 地W6.027111.3313384.295147704128-12011-11-22佛山市禅城区 季华三路南侧、 凤凰路西侧A地块：商业、 金融、办公用 地；B地块： 二类居住用 地，可兼容商 业、金融4.039241.2123653.51402602815072010- 2-4禅城区南庄镇 上元村石南大 桥西引桥南侧居住、商业金 融业用地2.710416018012.871151729641三旧改造项 目设有相关 的交易条件2012- 1-18禅城区南庄镇 佛山一环东侧、 南庄大道南侧居住

10、用地，可 兼容商业、办 公、文化消遣 用地2.5137189. 0830446. 741482219888三旧改造项 目设有相关 的交易条件2012- 2-13禅城区南庄镇 南庄大道南侧、 禅港路西侧二类居住用 地，可兼容商 业、办公、文 化用地W2. 5113321.4524859. 041482227891三旧改造项 目设有相关 的交易条件2012- 8-28禅城区南庄大 道南侧、禅港路 西侧（B地块）二类居住用 地，可兼容商 业、办公、文 化用地W2. 59589. 164700327490120382012- 8-28禅城区南庄大 道南侧、禅港路 西侧（E地块）二类居住用 地，可兼容商

11、 业、办公、文 化用地W2.59124.64232309463820222022 年 以后2013- 3-5佛山市禅城区 兴业二路以南、 东都路以东二类居住用 地，可兼容商 业用地W2.810910.2124727621143240832013- 7-4佛山市禅城区 华宝路东侧、物 华路北侧二类居住用 地，兼容商 业、商务用地2.513736. 1215007310922177容积率提高， 增加的可建 建筑面积6890平方米 的共用宗土 地使用权2013-10-30佛山市禅城区 季华大桥北侧、 东平河西侧二类居住用 地，兼容商业 商务用地W2. 559363. 3792026103315502

12、62012012- 12-6 （挂 牌）佛山市禅城区 南北大涌东侧、 轻工路北侧二类居住用 地，可兼容商 业商务用地W2.5369433086755783553342已挂牌，未成 交4.2城市规划改造对地价的影响的分析禅西新城的崛起，是城市规划改造实施的结果，对于能实现区域地价在一年内消失大幅增长，城市规划的方向对地价的影响无疑是举 足轻重的。城市开发建设速度快时，土地需求量提升，市场供需平衡 简单被打破，地价提升。开发建设速度加快，也意味着增加规划实施 的可能，将导致城市整体地价水平上扬。城市规划是为了实现肯定时期内城市的经济和社会进展目标，确 定城市性质、规模和进展方向，合理采用城市土地，

13、协调城市空间布 局和各项建设所作的综合部署和详细支配。城市规划改造离不开道路 及基础设施的建设，城市房地产价格上涨最快的地区一般都是交通便 捷的区位，尤其是城市新进展区，规划新开通干道、高速大路出入口 两侧的土地，禅西新城范围内有佛山一环、佛开高速、禅西大道等快 速路，规划中的佛山地铁2号线、4号线、魁奇西路、广佛环线等, 相对于拥堵的老城区无疑极具交通优势，说明交通条件的改善对城市 土地价格的提高起着直接的促进作用。聚集程度较高、交通条件优越 的地段不仅对本区域地价水平有影响，而且通过传递集中，可以带 动周边地域地价水平的提高，从而影响到城市地价的整体水平。5结语合理的城市规划意味着对某些土地给予大的开发价值，一个好的 规划不仅能够保证城市土地的高效合理采用，而且能够提高城市地价