8203估价师协会网站cms案例分析

1、案 例 分 析 二房地产评估300042一、项目背景2008 年 1 月 17 日，市土地交易中心委托对市北辰区北仓道一块待出让住宅、商业用地进行价格评估。根据估价现场查估宗地是一块已完成场地平整的待开发土地。本次估价的估价目的是为委托方出让该宗土地的需要提供市场价值参考，估价时点是现场勘查日 2008 年 1 月 18 日。委托方提供的主要相关资料有：市北辰区北仓道地块规划要点、拟出让地块勘测定界图。二、估价对象基本情况1、项目名称：市北辰区北仓道住宅、商业用地土地使用权出让价格评估。2、宗地位置：待估宗地位于市北辰区北仓道,东至科峰路（规划路）；南至都旺新城住宅；西至路；北至北仓道；北距外

2、环线 4.1 公里。3、宗地出让条件土地用途：住宅、商业用地土地面积：25000 平方米建筑密度：40绿 地 率：35商业建筑面积：20000 平方米住宅建筑面积：40000 平方米4、土地实际开发程度：土地实际开发程度宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通暖气、通燃气、通讯），宗地红线内“场地平整”。三、估价技术路线经过分析，估价对象为待开发土地，且周边多为规模居住小区，新建商品房市场交易活跃，能够准确判断开发完成后土地连同建筑物的售价，可采用剩余法进行评估；待估宗地所处区域土地市场比较发达，有充足的具有替代性的土地交易实例，故可采用市场比较法进行评估；待估宗地为住宅和商业混合用

3、地，不宜采用成本法进行评估。四、项目难点及解决方法由于估价对象是住宅和商业混合用地，其自身的特点给本次评估工作带来了一些，经过现场勘查、仔细分析后对这些难点予以合理的解决。难点一、估价对象开发完成后地上建筑物的建筑形式较难确定。估价对象为住宅和商业混合用地，首先需要确定项目开发完成后地上建筑物的基本情况，因为建筑物状况决定整个项目的售价，从而影响待估宗地的价格。待估宗地开发完成后究竟是独立的商业办公楼和住宅楼，还是下面为商业用房、上面为住宅用房的混合建筑，是估价利用剩余法计算时应该首先明确。解决方法：首先，根据待估宗地的规划条件进行了准确的测算；其次，现场勘查待估宗地状况和周边房地产的使用状况

4、；最后，估价根据最高最佳使用原则推断出该项目开发完成后的基本情况：待估宗地开发完成后地上建筑物应为总层数为六层的混合建筑，其中 1 层至 2 层为商业用房，3 层至 6 层为住宅用房。难点二、待估宗地为住宅和商业混合用地，用市场比较法评估时有些。市场上没有规划条件类似的住宅和商业混合用地交易实例，只有商业用地或住宅用地等用途单一的交易实例可供参考。解决方法：通过仔细研究，我找到两种办法对估价对象进行评估，并对两种办法的合理性进行了比较。办法 1：将待估宗地等同于以下两块宗地土地使用权价值的叠加，两块宗地的土地的设定条件分别为：A 地块：商业用地，土地面积 25000 平方米，容积率 0.8B

5、地块：住宅用地，土地面积 25000 平方米，容积率 1.6结论：待估宗地价值= A 地块价值+B 地块价值办法 2：将待估宗地的市场价值等同于以下三块宗地土地使用权价值的叠加，三块宗地的土地设定条件分别为：A 地块：商业用地，土地面积 25000 平方米，容积率 0.8B 地块：住宅用地，土地面积 25000 平方米，容积率 0.8C 地块：住宅用地，土地面积 25000 平方米，容积率 2.4待估宗地价值= A 地块价值+（C 地块价值- B 地块价值）通过仔细推敲我发现，办法 2 的叠加效果与待估宗地的规划条件完全吻合，充分考虑了估价对象开发完成后是商业 1 层至 2 层、住宅 3 层至

6、 6 层的建筑形式；而办法 1 的叠加效果是商业 1 层至 2 层、住宅 1 层至 4 层的建筑形式，与估价对象规划条件不符。最终选用办法 2 作为本次估价运用市场法的评估思路。五、估价过程中获得的启示通过完成本次评估工作，我获得了以下两点启示：1、面对一个估价项目，无论采用哪一种估价方法，第一步工作都是非常重要的。例如收益法中的求取，市场法中案例的选取，剩余法中房地产开发完成后价值的判断，完成好第一步工作往往会起到事半功倍的效果。本案中，在运用剩余法评估待估宗地时，准确判断建筑物开发完成后的建筑形式非常重要，直接影响到房地产开发完成后的市场价值，估价要认真分析规划条件、实地勘查估价对象及周边市场状况，根据最高最佳使用原则予以判断。2、估价需要深入学习各种估价方法，做到综合运用、灵活运用。目前基本的估价方法有市场法、收益法、剩余法、成本法等。在实际