赣州裕丰房地产开发有限公司与赣州市博达温州街投资置业有限公司土地使用权转让合同纠纷案

1、.：.；赣州裕丰房地产开发与赣州市博达温州街投资置业土地运用权转让合同纠纷案 江 西 省 赣 州 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书2006赣中民一终字第366号 上诉人原审原告、反诉被告赣州裕丰房地产开发以下称裕丰公司。 法定代表人谢宇昆，该公司董事长。 委托代理人张伟、白康生，江西创兴律师事务所律师。 上诉人原审被告、反诉原告赣州市博达温州街投资置业以下称博达公司。 法定代表人黄进益，该公司董事长。 委托代理人赵道领，江西明理律师事务所律师。 上诉人裕丰公司及上诉人博达公司因土地运用权转让合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院2005章民一1初字第1183号民事判决，分别向本院

2、提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院经审理查明：因城市规划需求，赣州市章贡区东阳山21号周征林等人的私房属于拆迁范围。经拆迁有关部门恳求法院强迫执行，2001年6月15日，在法院主持下，房地产开发商即原告与东阳山21号私房主及产权共有人周征林等签署协议商定，由原告补偿周征林等共有人房屋折迁费190000元，周征林等共有人将原私有房屋产权证、土地运用权证交于原告。由于政策缘由，原告于2002年6月10日才将拆迁补偿款交于法院，周征林因此回绝拆迁。6月14日，原告与周征林等人在法院主持下签署补充协议商定，原告在补偿周征林等人房屋拆迁费190000元的根底上，另行

3、承诺：在未来做好的房屋内，就地卖一间15的柴间给拆迁户周征林。如没有临街柴间而是店面，那么卖一间临街店面给周征林，其中15在价钱上优惠30%。6月24日，周征林等人领取房屋拆迁费计190000元。 2003年11月25日，原告与被告签署了土地运用权转让协议。该协议商定，原告将位于赣州市章贡区东阳山35号等土地运用权转让给被告，土地转让款合计3500000元。该协议第三条规定，原告担任承当东阳山21号周征林等人拆迁费用及其它事宜，并向被告提供所涉的相关资料，被告在七日内核对完备资料，即支付土地转让款3200000元，原告协助被告完成报建手续后，被告于三天内支付余款300000元。12月1日，原告

4、依约将相关资料三十份移交给被告，其中包括东阳山2l号私房主周征林的房屋拆迁协议书及补充协议，被告核对资料后，于同日支付给原告3200000元。在对东阳山21号拆迁时，因周征林等人要求按原告与其签署的补充协议履行，补偿其45000元，否那么回绝拆迁。被告于2004年8月2日致函原告，要求原告按双方协议履行，做好东阳山21号住户周征林等人的搬迁任务，被告赞同在房屋拆迁当日将余款300000元支付给原告。但原告未予回答。9月22日，被告致函法院及周征林在告知原告履行拆迁安顿义务未果的情况下，为防止损失扩展，代原告支付45000元，并言明与原告结算抵偿。被告于当日、9月29日分别支付给周征林35000

5、元及10000元。10月29日，被告扣除支付给周征林的45000元补偿款后，将剩余土地转让款255000元交付原告。为此，原告要求被告应支付剩余土地转让金45000元及逾期支付呵斥的损失2574元。 另查明，被告于2005年5月27日获得建立工程规划答应证、建筑工程施工答应证，完成报建手续。 一审法院以为：(1)原告与东阳山21号私房主周征林等人签署房屋拆迁及补充协议由谁履行的问题。 原告与被告签署的土地运用权转让协议第三款商定：除章贡区建立局680m2住宅费用、东阳山路15号的拆迁费用和办理建立用地规划答应证号为2002-118号的国有土地运用证所涉的相关税费用由被告担任外，其他均由原告担任

6、并承当责任，并向被告提供所涉的真实可靠的相关资料。因此，本案所涉的周征林等人拆迁任务及费用应由原告完成，原告必顺履行与东阳山21号私房主周征林等人签署的房屋拆迁协议及补充协议，也就是在支付周征林等人的190000元外，还必需履行补充协议的内容。至于原告提出被告于2003年12月1日接纳了原告与周征林等签署的房屋拆迁协议及补充协议，履行拆迁义务及相关费用转由被告承当。根据原、被告双方所签土地运用权转让协议第三款商定，原告必需向被告提供所涉的真实可靠的相关资料，被告只是接纳原告移交的三十件资料，不是承接履行三十件资料所涉的义务，自然也不承接履行原告与周征林所签补充协议。被告在支付该拆迁费之前，告知

7、原告履行义务，未得到回答的情况下，又向担任拆迁任务的法院及周征林致函言明代原告支付拆迁费，在与原告结算中抵偿，被告已尽了通知义务。因此，被告在原告不履行补充协议的情况下，为防止损失扩展，采取积极措施代原告履行义务，根据第一百一十九条的规定，支出的合理费用由原告承当。 (2)补偿45000元价钱能否合理的问题。 根据补充协议，原告承诺：在未来做好的房屋内，就地卖一间15m2的柴间给拆迁户周征林。如没有临街柴间而是店面，那么卖一间临街店面给周征林，其中15m2在价钱上优惠30。周征林提出要求折价补偿45000元，由此可知补偿的计算方法，以临街店面10000元m2计算，15m2价钱优惠30，折价补偿

8、款就为45000元。众所周知，在实践销售中，被告在东阳山开发“温州街临街店面价钱每平方米都已超越10000元。根据当时东阳山路段店面的市场价值，结合如今该地开发销售临街店面的价钱等各要素综合客观思索，以10000元m2计算没有超越该路段店面的平均价款，被告代原告支付给周征林等人45000元补偿款是合理的，并且在庭审过程中，原告并未提出补偿45000元不合理或价钱过高。因此，被告代原告补偿周征林等人45000元安顿费用是合理。 综上所述，原告与被告签署的土地运用权转让协议意思表示真实，方式合法，是有效合同，原、被告对此均无异议，因此，双方应依约履行各自义务。原告在收取了被告土地运用权转让款后。没

9、有完全履行补偿安顿义务，致使被告无法真正得到和直接运用转让的土地，原告的行为已构成违约。原告的违约，直接导致拆迁人回绝拆迁，被告不能办理报建手续，这与被告有直接的利害关系，在敦促原告履行义务未果的情况下，为防止损失的进一步扩展，代其支付拆迁费，其法律后果理应由原告承当，由此支出的合理费用应由违约方承当。故对原告提出被告尚欠土地转让款45000元，要求被告支付的诉讼恳求，不予支持。至于被告反诉提出要求原告赔偿一小部分投资利息损失的诉讼恳求，由于被告代原告支付了拆迁费用，致使法院拆迁任务顺利进展，损失的45000元被告已在土地运用权转让款中抵扣了，没有呵斥其更大的实践损失，并且，被告在2004年8

10、月2日致原告的函件中没有向原告主张损失，承诺撤除房屋当日，支付原告土地转让余款300000元，因此，对被告反诉提出要求原告赔偿一小部分投资利息损失的诉讼恳求，不予支持。据此，按照第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条的规定判决：一、驳回原告反诉被告的本诉恳求。二、驳回被告反诉原告的反诉恳求。本诉案件受理费1920元，实支费200元，合计2120元，由原告承当。反诉案件受理费2310元，实支费300元，合计2610元，由被告承当。 一审问决宣判后，裕丰公司和博达公司均提起上诉。裕丰公司的上诉理由及恳求为：裕丰公司获得东阳山21号土地运用权后，由于政府规划的缘由，被迫与博达公司

11、签署包括东阳山21号在内的土地运用权转让合同。后裕丰公司已将其与周征林签署的补充协议等资料一并移交给了博达公司。相关资料的转移阐明相关权益义务的转移。博达公司在没有征得裕丰公司赞同的情况下，按照周征林的要求与周征林私下达成折价补偿协议，支付现金45000元给周征林，这是博达公司本人的事，与裕丰公司无关。裕丰公司已充分履行合同义务，不存在违约行为。原审问决博达公司支付给周征林的45000元直接在博达公司应付给裕丰公司的转让金中予以抵销，于法无据，于理不合。恳求二审法院依法撤销一审问决第一项并判令博达公司支付土地运用权转让金余款45000元及逾期支付呵斥的损失2574元。博达公司争辩称：根据裕丰公

12、司与博达公司订立的土地运用权转让合同第三条的规定，对周征林的补偿安顿义务并未概括性转移，仍归裕丰公司担任并承当责任。因裕丰公司没有按其与周征林达成的补充协议的商定，履行卖一间15的柴间给周征林，或一间店面15价钱优惠30%给周征林的义务，呵斥拆迁户周征林无处运营谋生，仍在老屋开店，不予搬迁。裕丰公司的这一违约行为呵斥博达公司在转让的土地上进展投资推迟受害，仅投资款的利息损失每月就达数万之多。博达公司为防止损失扩展，不得不代裕丰公司履行对周征林的安顿义务，支付给周征林45000元补偿款。原审问决认定裕丰公司没有完全履行补偿安顿义务，已构成违约，现实清楚，证据确实充分。判令裕丰公司承当博达公司为防

13、止损失扩展而支付给周征林的45000元费用，于法有据，应予维持。 博达公司的上诉理由及恳求为：博达公司与裕丰公司签署土地运用权转让合同后，按约付给裕丰公司土地运用权转让款320万元。由于裕丰公司不履行合同商定的担任拆迁安顿，交付土地运用权的义务，呵斥博达公司为该工程投入的数千万元资金不仅迟延受害，而且还不断的添加投资利息损失。博达公司为防止损失扩展，不得不代裕丰公司履行安顿补偿义务。裕丰公司的行为已构成违约，故要求裕丰公司赔偿一小部分的实践投资利息损失。原判处置错误，恳求二审法院依法撤销原判第二项并判令裕丰公司赔偿利息损失计人民币6万元。裕丰公司未提出书面争辩状。 二审法院查明的现实：1、裕丰

14、公司是根据赣州市人民政府府办抄字2003117号文件精神，将东阳山路21号等土地运用权面积2350.2转让给博达公司的。2、2002年6月14日裕丰公司与东阳山21号拆迁人周征林订立补充协议载明：裕丰公司承诺，在未来做好的房屋内，就地卖一间约15的柴间给周征林，如没有做柴间，而是店面，那么卖一间店面给周征林，其中15在价钱上要优惠30%。其他现实与一审法院认定的现实一致。 本院以为：裕丰公司与博达公司于2003年11月25日签署的土地运用权转让协议合法有效，双方均应按约履行各自的义务。由于裕丰公司是根据赣州市人民政府府办抄字2003117号文件精神，将包括东阳山21号在内的土地运用权转让给博达

15、公司的，裕丰公司在与博达公司签署协议之前，不能预见包括东阳山21号在内的土地运用权会转让给博达公司，并因此出现无法履行其与周征林签署的补充协议，周征林回绝拆迁的情形。裕丰公司与博达公司签署的土地运用权转让协议第三条虽商定，除章贡区建立局680住宅费，东阳山路15号的拆迁费用和办理建立用地规划答应证号为2002-118号的国有土地运用证所涉的相关税费用由博达公司担任外，其他均由裕丰公司担任并承当责任。但因该条款就如何承当责任的问题商定不明，且裕丰公司确实存在无法履行其与周征林的补充协议的客观缘由，故不能据此认定裕丰公司违约。根据裕丰公司与周征林的补充协议，只需在周征林购买店面的情况下，才可享用其

16、中15在价钱上优惠30。博达公司接纳裕丰公司移交的相关资料后，明知裕丰公司与周征林补充协议的商定，其在未坚持要求周征林购买柴间或店面，也未获得裕丰公司赞同的情况下，应周征林的要求，采取货币补偿的方法付给周征林45000元。博达公司的这一行为，变卦了裕丰公司对周征林承诺优惠债务补偿利益的方式，阐明其与周征林另行达成了协议。而裕丰公司此前对周征林的承诺，并不包含周征林不购店面时，裕丰公司负有补偿相应货币义务的意思。因此，不能认定为博达公司代裕丰公司履行义务支付了拆迁费用，该45000元不能直接从博达公司应付给裕丰公司的土地运用权转让金中抵销，博达公司应将土地运用权转让金余款45000元付清给裕丰公

17、司。鉴于博达公司支付补偿费45000元给周征林，处理了裕丰公司原承诺优惠售房所遗留的周征林房屋拆迁问题，而根据双方所签署的土地运用权转让合同，处理周征林户拆迁的义务仍属裕丰公司担任。但该义务不能了解为裕丰公司需向周征林支付45000元。博达公司以为其支付45000元属代裕丰公司履行义务的理由亦不充分。故该45000元应由裕丰公司和博达公司共同承当，以各自承当50%计人民币22500元为宜。综上所述，上诉人裕丰公司提出的上诉理由部分成立，本院予以支持。上诉人博达公司提出的主张赔偿损失6万元的诉讼恳求，缺乏现实和法律根据，本院不予支持。原审问决认定现实清楚，但处置不当，应予改判。据此，按照第一百五十三条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持赣州市章贡区人民法院2005章民一1初字第1183号民事判决第二项。 二、撤销赣州市章贡区人民法院2005章民一1初字第1183号民事判决第一项。 三、由上诉人赣州市博达温州街投资置业付给上诉人赣州裕丰房地产开发土地转让金余款计人民币45000元。 四、上诉人赣州市博达温州街投资置业支付给周征林