乘公募REITs之风开启投资新渠道

1、CONTENTS目录REITs的投资价值中国开启基础设施公募REITs元年公募REITs推出契合我国居民资产配置的发展趋势1不动产投资信托基金（REITs），是实现不动产证券化的重要手段。REITs通过发行收益凭证来获取资金，交由专门投资 管理机构进行投资管理运营，这些活动所取得的收益将按比例分配给投资者。REITs所投资的不动产需要具备的重要条件是能够产生长期稳定的现金流；REITs每年产生的稳定现金流需要进行高比例的分红；标准化的REITs在公开市场上市交易，具有较强的流动性；多数市场在REITs的发展中给予相应的税收优惠政策；REITs常见的底层资产可以是基础设施类，也可以是持有型房地产

2、。持有型房地产：酒店、购物中心、办公大楼、公寓等；基础设施资产：工业物流，通讯设施、高速公路等传统基建，以及5G设施，数据中心等新基建.2REITs- 实现不动产证券化的重要手段3REITs具有股性+债性的收益特征债性：强制性的高比例分红 (分派收益率) ；股性：本身代表着所有权，可以获得其价格上涨后带来的资本利得收入REITs平均分派收益率新加坡为7.5%，高居世界前列（多项税收优惠政策）；日本J-REITs为4.00%，相对较低（考虑到日本长期的零利率政策， 其收益率相比国债收益率仍相对丰厚）；从分派收益率与10年期政府债券收益率来看，REITs 分派收益率对于政府债券的利差相对保持稳定资

3、料来源：Bloomberg(2020/5/29), 戴德梁行, 中信证券研究部资料来源：NAREIT, 中信证券研究部4.57%4.00%5.20%7.50%5.70%0.66%0.90%0.85%0.57%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%0.00%美国日本澳洲新加坡香港平均分派收益率10年期债券收益率0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%2010/32010/72010/112011/32011/72011/112012/32012/72012/112013/32013/72013/112014/320

4、14/72014/112015/32015/72015/112016/32016/72016/112017/32017/72017/112018/32018/72018/112019/32019/72019/112020/32020/72020/11FTSE Nareit REITs指数分派收益率 FTSE Nareit 权益型REITs指数分派收益率 美国国债10年期收益率各国家/地区REITs分派收益率与10年期政府债券收益率对比REITs的投资价值高票息美国REITs分派收益率与10年期国债收益率利差相对保持稳定4REITs在长期收益率方面表现卓越长期可靠且具有增长性的分红收入；通过本身

5、价值的上涨获得资本利得的收入；长期来看，REITs为投资者提供了较好的长期回报率表现根据NAREIT的统计数据，从过去48年各类资产的表现来看, REITs的总体回报率超过了其他各类股票指数；各类资产过去20年平均年收益率 （1999.12-2020.12）REITs的长期收益率超越其他股票指数收益率 （截 止2020年12月）富时Nareit 权益型REITs 指数标普500 指数罗素2000 指数纳斯达克 综合指数道琼斯工业 平均指数1年-5.1218.4019.9644.929.723年5.4114.1810.2524.399.905 年6.7015.2213.2622.1214.651

6、0 年9.2713.8811.2018.4612.9715 年7.159.888.9112.4910.0020 年10.027.478.748.617.9525 年10.039.569.0510.547.4230 年11.2010.7010.9612.538.5235 年10.1011.059.7011.098.9040 年11.2211.5010.3310.949.031972-2020年11.4510.82-8.837.4902468101214过去20年平均年收益率（%）FTSE Nareit 权益型REITs指数纳斯达克综合指数 FTSE Nareit REITs指数 罗素2000增长

7、指数罗素2000价值指数 道琼斯美国全股票市场标普500彭博巴克莱美国综合指数标普公共事业 美林债券指数资料来源：NAREIT, 中信证券研究部资料来源：NAREIT, 中信证券研究部REITs的投资价值长期回报率高5从风险和收益匹配的角度来看，美国市场的REITs要显著优于美国各种股票指数（标普500、纳斯达克综合、罗素2000）、 高收益债券、公司债券的风险和收益分布状态。尽管REITs因为资本利得的波动存在较大的年化收益率方差，但REITs的分派收益率具有一定的稳定性，把收益与风险结合 起来看，REITs的夏普比例高于其他指数，是较为优质的投资资产。美国REITs20年风险收益对比（19

8、99.12-2020.12）资料来源：NAREIT, 中信证券研究部REITs的投资价值夏普比例高于其他指数资料来源：NAREIT, 中信证券研究部6REITs的投资价值分散风险REITs与其他资产相关性低，可分散风险组建一个优秀的投资组合，需要各资产之间相关系数尽可能小从而分散风险。在过去20年，NAREIT的权益型REITs指数和标普500指数的相关系数为0.571，与纳斯达克综合指数的相关系数为0.432， 与美国投资级债券的相关系数更低，仅为0.197。从投资分散性角度看，REITs和其他资产的相关系数也较低，从而使其具有了组合投资的优势。REITs与其他各类资产的相关系数（1999.

9、12-2020.12）REITs在资产配置中具有抗通胀的优势。作为其底层资产的不动产，具有强大的抗通胀能力。不动产作为全球的首要抗通胀工具，可以抵御通胀以及预期通胀带来的风险；在货币超额供给的高通胀时期，不动产领域如房地产基础设施建设的信用扩张最为明显，居民名义收入的增加也会优先配置不动产资产，从而拉高了不动产的价格。REITs的主要收益来源的租金等也会根据通胀情况调整，也降低了通胀风险；7REITs的投资价值抗通胀820%15%10%5%0%-5%-10%25%酒店零售办公资料来源：NAREIT, 中信证券研究部注：林地，基础设施建设，数据中心收益率分别起始于2011，2012，2015年医

10、疗林地住宅自助仓储工业基建数据中心10年综合收益率（2011-2020）5年综合收益率（2016-2020）REITs的投资价值基础设施REITs收益率表现2011-2020年美国REITs市场各类别REITs的综合收益率比较基础设施REITs长期收益率优于商业地产REITs基础设施REITs在美国主要覆盖光纤电缆，无线通信设施和能源输送管道等领域，2011年至2020年的平均综合收益率超 过以办公，零售，住宅为底层资产的商业地产REITs；数据中心作为新基建的重要领域，5年的平均综合收益率也达到了21%；基础设施REITs实质上是成熟资产的上市，其底层资产具有周期长，市场化程度高，现金流稳定

11、，低风险等特点，为其 获取长期稳定的较高收益率奠定了基础。CONTENTS目录9REITs的投资价值中国开启基础设施公募REITs元年公募REITs推出契合我国居民资产配置的发展趋势10资料来源：中国政府网，中国证监会，国家发改委，上海证券交易所，深圳证券交易所，中国证券业协会，中国证券登记结算有限责任公司， 中信证券研究部基础设施公募REITs的政策风向标逐步落地2020年4月30日关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知：正式启动基础设施 领域的公募REITs试点工作，标志着中国公募REITs制度与市场建设正式拉开帷幕；2020年8月7日公开募集基础设施证券投

12、资基金指引（试行）：基础设施公募REITs试点有了正式的法律政策支持；此后, 上海证券交易所，深圳证券交易所，中国证券业协会，中国证券登记结算有限责任公司制定并发布了正式的REITs试 点配套规则。基础设施建设REITs 政策逐步落地11资料来源：各公司公告，中信证券研究部此前已有多家公司正式发布关于开展基础设施公募REITs申报发行工作的公告公司公告日期项目领域底层资产拟募集规模首创股份2020年8月29日城镇污水垃圾 处理深圳首创水务有限责任公司持有特许经营权的深圳市福永、燕川、公明污水处理厂BOT特许经营 项目、合肥十五里河首创水务有限责任公司持有特许经营权的合肥市十五里河污水处理厂PP

13、P项 目18.35亿元渤海水业2020年9月8日城镇污水垃圾 处理天津市润达环境治理服务有限公司持有的天津市武清区第七污水处理厂项目、天津武清汽车产 业园污水处理厂项目、天津市金博企业孵化器有限公司污水处理厂项目、天津市润达金源水务 有限公司持有的天津市静海区大邱庄综合污水处理厂项目、天津市润达清源污水治理服务有限 公司持有的天津武清城关镇污水处理厂项目、天津宜达水务有限公司持有的自来水供水厂项目7亿元东湖高新2020年9月22日高科技产业园 区武汉软件新城1.1期产业园项目8.5亿元协鑫能科2020年10月28日水电气热如东燃煤热电联产项目， 南京燃机热电联产项目27-31亿元光华新网202

14、0年11月12日数据中心中金云网数据中心57亿元以基础设施开启公募REITs的上半场我国以基础设施领域开启公募REITs的上半场，此次基础设施REITs试点项目有三个重要的准入标准：区域选择：优先支持京津冀，长江经济带，雄安新区，粤港澳大湾区，海南，长江三角洲等；行业领域：优先支持基础设施行业，包括仓储物流，收费公路，水电气热，城镇污水垃圾处理，固废危废处理，信息网络等新型基础设施，国家战略性新兴产业集群，高科技产业园区，特色产业园区等等；项目质量：要求必须通过严格的合规要求并且是具有成熟经营经验的优质项目；12资料来源：中信证券研究部“公募基金+资产支持证券化”的交易结构我国基础设施公募RE

15、ITs采用“公募 基金+资产支持证券化”的交易结构。战略配售：原始权益人或关联主体比 例不低于基金份额发售数量的20%； 其他专业机构投资者也可参加战略配 售网下配售：扣除战略投资者配售部分， 专业机构投资者可参与网下配售，配 售比例不低于公开发售数量的70%公众投资者认购：公众投资者以询价 确定的认购价格参与认购我国公募REITs计划采用“公募基金+资产支持证券化”的交易结构13REITs名称类型底层资产原始权益人基金管理人基金托管人浙江证券沪杭甬高速REITs高速公路杭徽高速公路浙江段及其相关构筑物资产组（含收费权）浙江沪杭甬高速公路股份有限公司,杭州市 交通投资集团有限公司,杭州市临安区

16、交通 投资有限公司,杭州余杭交通集团有限公司浙商资管招商银行国金铁建重庆渝遂高速公路REITs高速公路渝遂高速公路（重庆段）中铁建重庆投资集团有限公司，重庆高速公路股份有限公司国金基金招商银行平安广州交投广河高速公路 REITs高速公路广河高速（广州段）广州交通投资集团有限公司平安基金中国工商银行博时招商蛇口产业园区REITs产业园区蛇口网谷产业园区的万融大厦和万海大 厦招商蛇口工业区控股股份有限公司博时基金招商银行东吴-苏州工业园区产业园 REITs产业园区国际科技园五期B区和2.5产业园一期、 二期项目苏州工业园区科技发展有限公司,苏州工业 园区建屋产业园开发有限公司,苏州工业园 区兆润投

17、资控股集团有限公司东吴基金招商银行华安张江光大园REITs产业园区张江光大园上海光全投资中心（有限合伙）,光控安石（北京）投资管理有限公司华安基金招商银行中航首钢生物质REITs垃圾处理及生物 质发电生物质能源项目、残渣暂存场项目、餐 厨项目首钢环境产业有限公司中航基金招商银行富国首创水务REITs城镇污水处理深圳市福永、松岗、公明水质净化厂 BOT特许经营项目及合肥市十五里河污 水处理厂PPP项目2个子项目北京首创股份限公司富国基金招商银行中金普洛斯仓储物流REITs仓储物流7 个仓储物流园组成普洛斯中国控股有限公司中金基金兴业银行红土创新盐田仓储物流REITs仓储物流现代物流中心项目包括4

18、 座仓库、1 栋综合办公楼及1 座气 瓶站深圳市盐田港集团有限公司红土创新基金招商银行已申报封闭式基础设施证券投资基金资料来源：上交所, 深交所REITs名称拟募集规模存续期首年现金分派率预测次年现金分派率预测浙江证券沪杭甬高速41.35亿元为募集底数20年1211国金铁建重庆渝遂高速公路REITs45.73亿14年8.28.4%平安广州交投广河高速公路REITs86.74亿15年6.197.20博时招商蛇口产业园区 REITs25.28亿（项目估值）50年4.14.17东吴-苏州工业园区产业园 REITs33.5亿40年4.504.54华安张江光大园REITs14.7亿20年4.474.11

19、中航首钢生物质REITs12.49亿21年8.888.32富国首创水务REITs18.36亿26年8.719.13中金普洛斯仓储物流REITs56.18亿50年4.454.48红土创新盐田仓储物流REITs17.05亿36年4.474.75已申报封闭式基础设施证券投资基金14资料来源：上交所，深交所已申报封闭式基础设施证券投资基金15特许经营权类项目届满后，可供分配的现金流分配后，基金估值接近0，无最终资产处置收入，这类项目估值的重点在于对基础资产未来现金流的预估，分派收益率预估较高仓储物流和产业园区基础资产到期后仍有市场价值，现金流不归0。这类项目估值的重点在于持有不动产的公允价值变动， 分

20、派收益率预估较低已申报项目各具特色，为后续项目提供了多重样本中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金引入了过桥基金CONTENTS目录REITs的投资价值中国开启基础设施公募REITs元年公募REITs推出契合我国居民资产配置的发展趋势162019年美国401(k)养老金账户投资REITs的占比情况2001年-2019年持有REITs资产的美国人数翻倍资料来源：NAREIT, 中信证券研究部10%5%0%25%20%15%45%40%35%30%50%0.000.200.400.600.801.001.201.401.60持有REITs资产的美国人数 (亿）持有REITs资产的美国家庭占比0%10%20%30%40%50%60%股权基金目标日期型基金平衡基金公司股票各类基金占比各类基金中REITs相关基金占比17美国对REITs的资产配置需求翻倍增长据美国房地产协会统计，截止2019年，持有REITs资产的美国人接近1.45亿，较2001年的6500万人翻了一倍