《 投资分析》 课程设计

1、*经济管理学院投资分析课程设计房地产开发项目投资分析报告指导教师：*学号、姓名：*学号、姓名*号、姓名：*日 期：2014-7-6课 程设计目的在学完工程经济学 等课程的基础上，通过课程设计熟练掌握运用计算机表格数据处理软件 Excel ，编制房地产开发项目财务评价的报表、计算评价指标，判断项目经济可行性；学会运用 技术经济学的理论与方法，选择与确定项目财务评价的重要参数与进行数据调查，进 行数据预测, 了解 房 地产行业，熟悉房地产开发项目的经济性评价。项 目调查财务分析 内容运用 Excel 进行财务分析汉国 置 业 “东 莞 庄项目 ”位于天河区东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，

2、东面是华南理 工大学北区，西面是嘉逸花园。项目 紧 邻 华 南 理 工 大 学 、 临 近 华 南农业大学 ， 拥有浓厚的文化氛 围 ， 而 且校园风光一览无遗，高校校园也可作为休闲场所，距离项目几 分钟路程便是燕岭公园，项目高层可领略无限山景占地面积约106,000 平方米，总建筑面积约 300,000 平方 米 ，将建成 30栋高 层住宅楼。并配有商业、幼儿园、小学 等设施。汉国置业东莞庄项目基本信息类型：普通住宅 , 高层洋房开发商：汉国置业 （中国）有限公司投资商：香港建业 发展（集团）有限公司指标及 限制条件项目指标： 本项目地块性质为住 宅，占地面积近11.5 万 平 方米。项目限

3、制条件： （ 1）项目要求物业类型为住宅类型（ 2 ）项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标（ 3 ）项目对资金流没有提出 要 求，我们按照利润最大化条件考虑，项目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出 租地块解 析1、区位：该地块位于 天河东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，东面是华南理工大学北校区 ， 总占地面积约 106,000 平方米，总建筑面积约 300,000 平方米，早在 2005 年被汉国置业收购，如今5 年时间过去了，该地块仍然闲置未动工。而2010年天河区已无土地 挂牌出让，汉国置业10 万平方米 土 地弥足珍贵，尤其紧靠华南理工大

4、学，是名副其实 的学位地。2、资源：毗邻华南植 物园，广州白云山风景名胜区，黄花岗七十二烈士陵园等旅游名胜地，树木葱茏，森林资源丰盛。3、交通：交通便利， 东莞庄路西向路口与天寿路，广园快速路，粤垦路相通，东向路口与能源路相连，能源路直走可到燕岭路，路口对面便是天河客运站。且紧邻天河北，高校、科研院所，住宅小区云集，居住人口众多, 位置优越 , 未来潜 力 巨大。4、人文: 固定的高档富人居住区支持周边商业；整个区域体现安静、整洁、休闲的居住氛围。项目问 题 界定该项目存在了一些 问题，除了地块价值没有提升以外，其项目价值项目也陷入同质化竞争。与此同 时，项目定位没有形成核心竞争力，项目昭示性

5、不强，也是集中体现的问题，所以在 形象拔高上会存在一些难度。对应也有解决的办法，首先，需要充分挖掘地块价值， 同时要避免市场同质化竞争风险，通过一些方法措施使项目核心竞争力突出，卖点 明 确。从而让项目形象能够满足高端要求二、项目定位（一）形象定位企业目标：利用 东莞庄项目在震撼市场，赢得购房者高度认可的同时，实现企业 品牌再造，再攀 巅峰。经营理念：造老百姓买得起的精品房，圆中等收入家庭的安居 梦（二）客户定位追求都市核心圈生活氛围的成功人士，讲究行为效率和生活便捷的高端客户，为 父母或子女提供安全高尚居所的高收入者，对市中心优质物业投资独具慧眼的投资客 户。（三）产品定位汉国置业房产位于天

6、河区东莞庄路，交通发达，毗邻华南植物园，空气质量优， 环 境保护好。由于上述客户定位，我们可以把产品定位于中高档住宅区，通过稍微降 低价 格来增强自我竞争力。客户多为普通企业人员，所以三室两厅的普通居家住宅将 是我们 的主打。通过房屋格局的布置和小区环境的建设，充分满足温馨浪漫的居家要 求，为广 大客户提供一个舒适自在的休闲环境。其次，高端客户也是我们的客源之一， 我们在楼 盘顶层设有复式套房和跃式套房，广阔的视野和茂盛的森林景色将映入眼帘。（四）价格定位（初步）1、中小户型提供出 租，40元/m2,60元/m2,100元/m2,200元/m2 350元/m2。2、中户型提供中低 档家庭居住，

7、12000元/m2, 14000元/mZ 16000元/ m2,20000元 /m2o3、大户型提供中高 档家庭居住，16000元/m2,20000元/m2, 22000元/m2, 24000元 /m2o.初步规划方案根据项目的土地 情况和周边市场情况，初步计划建设板塔结合的普通住宅小区，辅以一定比例的 商业服务设施，总建筑面积约为 30万m,共2410多户。具体规划技 术指标见表1表1主要规划指标单位：吊1总占地面积1150002规划建设用地1100003住宅用地1060004总建筑面积3000004.1地上建筑面积270000其中：住宅250000配套公建200004.2地下建筑面积300

8、00其中：车库22500设备和人防7500容积率2.762.1.2项目开发进度安排 (1)前期工作安排本项目的前期开 发准备工作于2012年中开始，主要内容包括前期工程、勘探设计及 报建工作。前期工程包括项目的拆迁、七通一平达到开工条件，这部分工作在 2012年10月前完 成。勘探设计工作包括项目勘探、建筑设计、项目可行性研究、方案的优化确定、初步 设计、基础施工 图设计、施工图设计。这些工作要从项目立项开始一直到项目开始施 工时完成，但在工程建设阶段局部的施工图设计也可能会有修改。报建工作主要包括规划方案审定、单体方案审定、人防、消防的报批、办理规划 用地许可证、办理建设规划许可证、办理开工

9、证。这部分工作因为因素较多，时间弹 性较大，2012年年中开始办理，2012年10月底办理完毕。工程施工进度计划本项目的开发周 期为3年，共分为三期建设，其中第一期在第一年内施工完毕，在 第二年开始销售；第二期在第二年内施工完毕，在第三年开始销售；第三期在第三年 内施工完毕，在第四年开始销售。2.4 投资估算与资金筹措(1)项目总投资估算由于本项目位于 成熟社区，红线外市政配套建设工作基本由本项目开发商在开发建 设时已完成。因止匕，基于开发商的此点优势，本次测算未计算红线外市政配套费，仅 测算红线内基础 设施配套费。本项目总投资包括土地费用、前期工程费、建安工程费、 基础设施配套费、管理费用、

10、不可预见费等在内。更详细的投资规划可能随设计的深 入而调整。总投 资估算表见表2。表2总投资估算表序号项目投资金额(力兀)1土地费用2400001.1地价款800001.1.1地上回积720001.1.2地卜回积80001.2土地拆迁补偿费1600002前期工程费4592.542.1勘探设抽3810.842.2项目可行性研究781.73建安工程费52113.244基础设施配套费9934.44.1红线内基础设施配套费9934.45建设单位管理费6140.00366/、口预见费31314.018367总投资成本344454.202其中，建设单位管理费按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套

11、费 之 和的3%古算。不可预见费(含基本预备费和涨价预备费)按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、建设单位管理费用的5%+算。(2)投资进度计划表二投资进度表序号项 目合计(万 元)2012半年2012下半年2013半年2013T半年2014半年2014下半年1土地费用24000()409008600480000001.1地价款80000320000480000001.2土地拆迁 补偿费16000()8900860000002前期工程 费4952.5402476.272476.270003建安工程 费52113.2406514.15513028.3113028.3113028.3

12、16514.1554基础设施 配套费9934.401241.82483.62483.62483.61241.85建设单位 管理费6140.00361023.33391023.333931023.333931023.333931023.3339331023.333936不PJ预见 费31314.0183()5219.00315219.003065219.003065219.003065219.003065219.003067总投资成 本344454.247142.33725074.56272230.51721754.24721754.2469913998.292(3)资金缺口 :序号项目2012

13、20132014总计（万上下上下上下1资金使用兀）47142.3325074.5649531.358954.64742762.966966.2471.1开发投资344454.247142.3325074.5679930.5129754.2429754.2463998.291.2销售税费123276.9049012628.5224883.9267499.1628265.321.3偿还本利和-147799.0U30-2资金来源927633.625)670025074.56襁37.3890603.523646053382272.62.1自有资金631585.4206700159557.6030814

14、45.35283882.32.2销售收入4324000048400904001452001484002.3资金缺理募集 资金-136351.70473-134483.101 1868.6463010100表资金缺口表708199099867865(4)表四销售收入计算表均价（元2013 (万销售面积上口2014 （万合计阮）I下住宅车库/m2) 140(须入2300000 10800080000 10% 20%10% 30% 30%30%35住宅销售收入 车库销售收入 销售收入合计42000 840001260001260% 90% 85003780% % 00(5)64C0 6400 192

15、00 22400 5440048400 904001452001484|00432400表五销售税费计算表序号项目税率2013 上2013 下2014 上2014 下1销售收入48400904001452()014840）艄售收入合计4324001.1住宅销售收入42000840001260()012600)01.2车库销售收入640()6400192c02240012销售费用（销限25h121()22603630371关肖售费用合计108103捶唇獭蜷及附力b1611.723010.3124835.164941.725营税金及附14398.923.1营业税396145227124356445

16、洲陵版本171908.163.2城市维护建设走为7101.64189.84304.92311.6转发费用4817.9383.3教育费附加3943.56)81.3(6130.68133.5削他扣除项目14381.633.4印花税:0.03%14.52!27.1243.5(644.52 土地增值税才印05506.74土地增值税30，啰806.800，4919613.6(49034.00249613.600M增值额326893.35销售净收入35771.471955516.0797700.837520134.(579地增值税98068(6)表六损益表序号期数2012上半年2012下半年2013上半年

17、2013下半年2014上半年2014下半年0项目344511房屋销售收入004840090400)1452001484002销售费用0012102260363037103经营税金及附加001611.723010.324835.164941.724土地增值税009806.80049419613.6009949034.0024719613.60099 15房地产投资成本47142.3369925074.5619972230.5169921754.2469921754.2469913998.291996财务费用00-4706.908535-3595.584022-2402.506233-1209.4

18、284447利润总额-47142.33699- -25074.56199-31752.1289547357.4160468349.09677107345.81558所得税00011839.3540117087.2741926836.453879税后利润-47142.33699-25074.56199-31752.1289535518.0620351261.8225880509.36169.1盈余公积金-4714.233699-2507.456199-3175.2128953551.8062035126.1822588050.936169.2应付利润0000009.3未分配利润-42428.10

19、329-22567.10579-28576.9160631966.25583 46135.6403272458.4254410累计未分配利润-42428.10329-64995.20909-93572.12514-61605.86932-15470.22956988.196440全部投资利润率=0.3135375130资本金投资利润率=0.576116596表7全投资现金流量表（融资前分析）序号年份2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年收目1234561现金流入00664001264001992002024001.1住宅销售 收入006000012

20、00001800001800001.24库销售 收入006400640019200224002现金流出47142.337025074.562090606.599576206.0738129900.347892062.06432.1房地产投 资成本47142.337025074.562072230.517021754.247021754.247013998.29202.2销售费用0016603160498050602.3经营税金 及附加002211.124209.126633.366739.922.4土地增值 税0014504.9624929009.9249972524.8124729009.9

21、24992.5所得税00018072.7818424007.9283237253.927283净现金流 量-47142.3370-25074.5620-24206.599550193.926269299.6522110337.9357(P/F,15%,n )10.8695652170.7561436670.6575162320.5717532460.497176735净现金流 量现值-47142.33699-21803.96695-18303.6669133003.3212339622.3010854857.454674祟计净现 金流量-47142.3370-72216.8990-96423.

22、4985-46229.572323070.0799133408.0157投资回收 期=4.921019251净现值=40233.10612内部收益 率=28.1599%(8)表八资本金现金流量表003390298573序号年份2012k半年2012F半年2013k半年2013F半年2014k半年201仆半年项目1234561现金流入006640012640C19920c2024001.1住宅销售收入006000()1200001800001800c1.2车库销售收入00640()640()192002240,2现金流出206700159557.663-19951.6012913276.3611

23、5177713.0954282113.81312.1自有资金投入206701)159557.66300109442.1737 242624.9332.2偿还贷款本金00-33620.77525 -37151.04633 -37151.04633 -37151.04632.3偿还贷款利息00-4706.908535 -4024.419352 -2724.132731 -1423.846102.4销售费用00166()316()498)5062.5经营税金及附九002211.12：4209.1：!6633.3()6739.92.6土地增值税0014504.96249 29009.92499 725

24、24.81247 29009.92492.7所得税00018072.78184 24007.92832 37253.92723净现金流量-206700- -15955.766386351.60129113123.638921486.9045779713.81313(P/F,15%,n)10.869565217 0.756143667 0.657516232 0.571753246 0.49717673净现金流量现隹-20670(-13874.5793)9 65294.21648 74380.62882 12285.20743 39631.85334累计净现金流鬓-20670(-220574.5

25、794 -155280.3629 -80899.7341 -68614.52667 -28982.673投资回收胪4.79823374净现作-28982.6733内部收益率10%表9t款151)7509133318318序号项目2012 半 年2012半年2013半年2013半年2014半年2014半年1234561梆垠0-1.1年初长0268966.2-134483.17432.101129007.82 -284086.767 -44105.163 -隼粉露 动/ r r tpzt001149834 0177832.3630573211.58J0B4530 271C0a1.2飨建秋期 _0-

26、000地箪流 动 r t t. 0134483.1 0014121.080430001.3增辞付 长 期借工00T-r-酗年付 流 色资金004706.908(0,5224.132；0例23.8461053524.419301.4度年长 期0T0-r-资金借0033620.77!0525151.0460)33151.04(033151.04602球本密臆00054218.34553023.78,4951761.72.1利润00054218.34553023.78,4951761.72.2自有资0000002.3箕他000000(10)盈亏平衡分析表全投笠10f敏感性分厅项目内部收益率净现值（万

27、元）0基本方案28.161-28982.67331楼面价5%28.54,6-14100.5458210%28.68,-10290.3643415%28.81-11700.18286-5%28.25,-16520.90879-10%28.13,-17740.090271-15%27.99,-18950.271752.建安工程费5%28.61-13510.1875110%28.81-11700.64772115%29.019820.892077-5%28.20，-17120.2671-10%28.00，-18920.80689-15%27.79,-20730.34669 13住宅销售价格5%32.

28、25,2970.42976610%36.90，21260.5868415%39.33,39550.74391-5%28.00，-33600.88438 ：-10%22.50，-51900.04145-15%18.73,-70190.198524销售回积5%32.25,2970.42976610%36.90，21260.58684115%39.33,39505.74391-5%28.00，-33600.88438-10%22.50，-51900.04145-15%18.73,6-70190.19852表11全投资IR R临界点分析表序号不确定因 素基本值临界点计算备注临界值增减幅度1楼面价（万元

29、）24000040116067.15%MARR= 15.00%2建安工程 费（万元）52113. 2479832. 27253.19%I RR基本 值=3住宅销售 价格（元/ 平米）200002 14307.15%28%4售房面积（平米）80000832004%敏感性分析影响本项目财务效 益的主要不确定因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。根据 市场的预测，开发从本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因 而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部手艺一流和投资利润率） ，分别计算售价上下波动5%、 10%、 15%和建 安 工程费上下波动10%、20%

30、时，对经 济评价指标的影响。. 住宅销售 部 分 由表中数据可得：售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响住宅售价下降5%、 10%、 15%，将引起该项 目的财务净现值分别下降4%、 8%、 12%；当住宅与车位售价提升至3%时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下 降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安工程费上升10%、 20%，将引起该项目的财务净现值分别下降0.2%、 0.4%，当建安工程费上升至116.01%时，该项目财务净现值等于零，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于 零，出现亏损。售价、建安工程费变动对财务内部收益率的影响住宅售价下降5%、 10%、 15

31、%，将引起该项 目的财务内部收益率分别下降%、 26.96%、 40.90%； 当住宅售价下降至15.51%时， 该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%） ，达 到临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率 。建安工程费上升10%、 20%，将引起 该项目的财务内部收益率分别下降、 7.61%。 当建安工程费上升至116.01%时，该项 目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%）,达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。结论 ：由以上分析可以 看 出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价的因素更为敏感。 除了售

32、价对本项目的影响较大之外，工期跟销售率对本项目的影响 也值得注意。因为，工期的延误除了导致资金不能及时回收再投入，NP卡口IRR会下降，回收期大大延长外 ，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要 给买家赔偿违约金 ；而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目陷入僵局。（ 2）商业与车位租赁部分由表中 数据可得：租（售）价格、建安工程费的变动对财务净现值的影响下降 5%、 10%、 15%，将引起该项目的财务净现值分别下降15.67%、 29.32%、 41.37%； 当租 （售）价格下降至48.97%时，该项目财务净现值等于零，达到临界点， 此时，若租（售）

33、价格再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安工程费上升10%、 20%，将引起该项目的财务净现值分别下降1.04%、 2.08%， 当建安工程费上升至9.62倍时，该项目财务净现值等于零，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于 零，出现亏损。租（售）价格、建安工程费变动对财务内部收益率的影响租（售）价格下降5%、 10%、 15%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降5.35%、 10.60%、 15.65%；当租（售）价格下降至48.97%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%） ，达到临界点， 此 时，若租（售）价格再下降，则财务内部收益率将达不到预期 基准收益率。建安工程

34、费上升10%、 20%，将引起 该项目的财务内部收益率分别下降0.97%、 1.93%。 当建安工程费上升至9.62%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%）,达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。租（售）价格、建安工程费变动对投资利润率的影响租（售）价格下降5%、 10%、 15%，将引起该项目的投资利润率分别下降11.33%、 20.94%、 29.21%； 当租 （售）价格下降60.91%，该项目投资利润率等于基准收益率（i=8%） ， 达到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则投资利润率将达不到预期基准收益率 。建安工程费上升10%、 20%，将引起 该项目的投资利润率分别下降2.05%、 4.02%。 当建安工程费上升至13.19%时，该项目投资利润率等于基准收益率（i=8%） ，达到临界点，此时，若建安 工程费再上升，则投资利润率将达不到预期基准收益率。结论由以上分析可以看 出，租（售）价格对本项目商业与租赁部分的敏感性比较大，而建安工程费对本项 目商业与租赁部分的敏感性不大，主要原因是本项目住宅部分分摊了较大部分的建设 投资资金，因而商业与车位租赁部分在低成本的条件下，影响其投资收益的因素中 ， 租（售）价因素更为敏感。盈亏平衡分析总收入59440总成本963178.04