最高法院房屋租赁合同纠纷司法解释解读

1、.：.；最高法院房屋租赁合同纠纷司法解释解读在我国经济高速开展和住房制度改革日益深化的推进下，房屋租赁运营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛开展，涌现出许多新情况，新问题。由于相关的法律规范规定又比较原那么，面对当前人民法院审理租赁合同纠纷案件中遇到很多详细适用法律难点问题，最高人民法院公布了。为了便于了解和记忆，方便生活，现根据司法解释的相关规定，对一些新规定作出如下协助 性解读： 一、非法建立的房屋出租无效。 最高人民法院为了规范和促进房屋租赁市场的开展和稳定房屋租赁买卖次序，对租赁合同无效的范围做出了明确的限定。同时，也对欠缺生效条件合同效能的处置上，做出了鼓励采取补救性措施的规定，只需当事人

2、在一审法庭争辩终结前，获得了法律、行政法规规定的条件，不存在第五十二条的无效情形，就认定合同有效。该解释第二条规定：“出租人就未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证的规定建立房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭争辩终结前获得建立工程规划答应证或者经主管部门同意建立的，人民法院该当认定有效。该解释第三条对“暂时建筑的租赁，做出了一样的规定。 因此，在租赁房屋和暂时建筑是，一定要思索该房屋和建筑能否曾经获得建立的规划答应，假设没有获得那么租赁合同会被认定为无效。但是，为了维护双方当事人的合法权益，最高人民法院答应在一审争辩终结前鼓励出租人采取补救措施，一旦获得相应对应，那么

3、合同发生效能的转变，会被认定为有效。 二、备案登记不是认定合同能否有效的必要条件。 该解释规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认无效的，人民法院不予支持。因此，备案登记不是租赁合同的生效要件。该解释同时又规定：“当事人商定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其商定。但当事人一方曾经履行义务的，对方接受的除外。根据意思自治原理，当事人可以商定合同的生效条件，假设当事人把登记备案商定为生效条件的，在未登记备案前，该合同那么不会生效。在尊重当事人意思自治的同时，最高人民法院又用了一个“但书规定，假设当事人一方曾经履行了主要义务，比如出租人履行了租

4、赁房屋的交付义务，承租人支付出租金，双方方都曾经接受了对方的履行，合同的效能同样不受能否登记备案的影响。 三、租赁合同虽无效，占有、运用费应该给。 租赁合同被认定无效后，根据法律规定，当事人之间就不存在租赁法律关系了，依法应恢复合同前的形状。但是，假设出租人已将房屋交付给承租人运用，承租人能否就该白白运用呢？为此，最高人民法院在该司法解释第五条中做出了明确的规定：“房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同商定的租金规范支付房屋占有运用费的，人民法院普通应予支持。也就是说，在没有特殊的情况下，合同虽被认定无效，承租人对占有运用该租赁房屋期间的费用还是应该支付的，支付规范参照租金规范。 四、一房多租，

5、曾经合法占有者优先。 对于同一房屋，出租人出租给多人，承租人均要求运用租赁房屋的怎样办？以前的司法实际中因没有一致的规定，各地做法不尽一样。这次的司法解释对此也给予了明确。该解释规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照以下顺序确定履行合同的承租人：一曾经合法占有租赁房屋的；二曾经办理登记备案手续的；三合同成立在先的。 根据这一规定，我们可知对同一房屋出租给数人的，首先要判别哪些合同有效，哪些合同无效。对于有效的租赁合同当事人，再看能否有谁曾经合法占有了该租赁房屋，谁占有了谁优先。对于合同都有效，没有谁合法占有租赁房屋的，那么看谁办理了

6、登记备案手续，哪一个合同办理了登记备案手续，办理了登记备案手续的优先。假设即没有谁先合法占有租赁房屋，租赁合同又都没办理备案登记，那么成立在先的合同承租人优先。 五、承租人转租房屋并不是一概无效或都得解除。 我国第224条第二款规定：“承租人未经出租人赞同转租的，出租人可以解除合同。最高人民法院这次司法解释规定：“出租人知道或者该当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经赞同为由恳求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。也就是说，承租人哪怕未经出租人赞同转租房屋，假设出租人知道或者该当知道承租人转租，在六个月内都未提出异议，他再要求解除合同或者认定转租无效，都不会得到

7、人民法院支持的。 六、承租人死亡，共同运营人可以继续运用租赁屋。 该司法解释第十九条规定，承租人，租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事运营活动，承租人在租赁期间死亡，宣告失踪或者宣告死亡，其共同运营人或者其他合伙人恳求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。因此，租赁合同并不会因承租人死亡等缘由而终止或解除，只需他的共同运营人或合伙人主张继续租赁的，法院就会维护。 七、四种情形下，承租人主张优先购买权，法院不予支持。 根据规定，承租人有优先购买权，但如何行使，以及哪些情况下，承租人会丧失优先购买权？法律法规没有明确一致的规定。这次司法解释规定了四种情形下，承租人主张优先购买权，人民

8、法院不予支持。这四种情形是：一、房屋共有人行使优先购买权。由于，共有人享有的是物权，承租人享有的是债务，根据物权优先于债务的原理，而有此规定。二、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。笔者以为，这应该是基于对亲权上的特别维护。三、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。四、第三人好心购买租赁房屋，并曾经办理登记手续的。这主要是基于维护好心购买人的合法权益，以及曾经办理登记手续后根据特定物权转移登记的公示效能，好心购买人曾经获得了物权的缘故而做出的相关规定。 八、关于适用范围及效能。 该司法解释从标题上是指的“城镇房屋租赁合同，但第一条又明确“城镇房屋，是指城市和镇规划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照处置，但，公房租赁，廉租住房，经济适用房产生纠纷的，不适用本解释。根据最高法院的公告，该解释自2021年9月1日施行。但，在该解释施行前曾经终