了解一下商业地产开发中的法律风险

1、.：.；了解一下商业地产开发中的法律风险副标题：未知文章来源：本站原创点击数： 915更新时间：2005-5-20引荐了解一下商业地产开发中的法律风险开发企业在商业地产投资中的法律风险探析 【内容摘要】本文从商业地产的概念入手，对开发企业在投资产权式商铺运营中面临的多种法律风险进展了法律角度的探析，并对售后包租的详细问题进展了详尽的分析，随之提出相应法律对策。一、商业地产的概念如今，房产投资者中流传着这么一句话“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜。随着住宅价钱的攀升，住宅投资的收益减少、风险增大；而商业房产那么显现出一派蓬勃气候，让不少投资者趋之假设鹜。从底商，到商业街、再到MALL，

2、短短时间内商业地产以“奔腾的速度完成了多次晋级。 商业地产包括有商业和地产两个概念。商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、一切的权益、运营的权益、管理的权益。按4个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商经过运作工程赚取开发投资利润，二是投资者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺运营者赚取运营利润，四是商业物业管理者赚取管理利润。商业地产投资开发赢利方式具有如下多样性选择： 一是只售不租，出让产权，很快收回投资。很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖局面积消化的难题。大部分都用“出卖后返租，并以“高报答租金、“假设干年后回购为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升

3、值空间，曾经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。继北京、上海、广州、深圳、武汉以后，湖南的投资商铺热也曾经开场逐渐升温。开发商纷纷涉足不断被看好的商业地产，一些实力雄厚的房地产开发商陆续圈定了极具升值潜力的工程，投资开发产权式商铺，从中获取高额利润。产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。房地产开展商作为物业的开发单位，经过将其开发的商场分割成不同面积单位出卖获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主投资者与开展商签定与大型商家租期一致的承包运营合同，从而为开展商与大型商家签署整体租赁合同奠定根底。这种以大商家整体承租，开展商长期包租为销售方式，市

4、场称之为“产权式商铺。至今这种营销方式被普通运用，并遭到投资者的信任。 二是只租不售。益处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出卖，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商经过对招商权的完全控制，来到达控制进场业态种类，构本钱人运营特征。 三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，本人做商业运营，同时赚到投资开发利润和商业运营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业运营公司，协作或合伙运营；还有更巧妙的方法是，以物业与其他人共同建立商业运营公司，专门运营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入

5、、合伙运营收益、物业增值三部分利益。 如今还有一种方式就是商家与地产商结成战略联盟。如今最吸引人们眼球的是“万达方式。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了严密的战略联盟关系，其所建的商业工程在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为“订单地产。万达集团得到的利益是经过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和时机本钱，防止新店建立方面的巨额原始投入。选择商业地产赢利方式需求把握以下几个方面的问题：一是把握好工程的市场背景，仔细做好市场调查，进展准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是由于资金短缺呵斥的，主要还是开发商对工

6、程的市场研讨不够，市场定位不准。二是要思索本人的投资实力，根据实力决议究竟是卖，还是租，还是采用其他方式，本人实力达不到的赢利方式是无法驾驭的。三是有无运作商业地产的人才团队，假设本人没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘阅历，而是用住宅开发的习惯性思想搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把本钱都赔了。四、投资报答的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把运营管理的钱一同赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长久利润，据此设定科学合理的赢利方式。总之，商业地产胜利与否，市场运作是关键，除了上述的原那么与要点之外，在详细的运作环节中，后期的运营管理睬成为其可继续开展以及地价提

7、升的关键，只需做到商业物业整体合理运营，才干极大提升物业商业价值，使得开发商、投资者、运营者以及消费者四方受害。 二、开发企业应正视商铺运营中的法律风险 商铺投资相对于投资住宅有更高的报答，同时亦有更高的风险，这是客观的。但对风险的控制不仅取决于投资者对工程的选择才干，同时也取决于整体市场的规范程度。商业地产市场的安康开展，需求投资者的理性选择，同时也需求开发企业的理性开发和商业代理、商业管理公司的成熟运作来保证。但是，商业和地产一直还是“两张皮，商业地产开发商不懂商业的景象普遍存在，商业地产开发商和运营商、物业管理商三方交接还不规范。在这种情况下，商业地产投资工程前期风险是很大的。假设“养铺

8、不成，成“死铺，商业地产开发商、运营商和商铺投资商的矛盾就会暴露。前期投资风险和承诺兑现好坏是产生赞扬的导火线，还能够构成类似住宅开发商、物业管理公司和业主的连环官司。 假设开发商在开发和运营商铺过程中假设能躲避法律风险，防备法律风险，那么开发商确定可以实现很高的报答，消费者、投资者甚至真的能到达“一铺养三代的能够；但假设开发商为追求高额利润违规操作的话，反之就被套牢在此工程中，纠纷不断，损失繁重。开发商投资开发商铺，应防备以下法律风险： 1、宏观调控的风险。宏观调控是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进展干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险添加的情形，比较常见的行政手段有买卖限制和行

9、业准入。上海市政府针对商铺热发布了，在通知中明令制止将没有封锁、永久、固定维护构造的商场与写字楼擅自分割转让，并规定经行政管理部门赞同将权属单元分割转让的，房地产权益人该当在分割建立工程开工验收后，持有关部门的同意文件向房地产登记机构办理房地产变卦登记手续。经房地产登记机构核准变卦登记的，房地产权益人方可进展转让。也就是说，商铺的买卖必需在有产权证以后并经过有关主管部门的同意后方可进展。这不能不说是给了商铺开发投资者的一个谨慎入市的信号。 2、规划失当的风险。规划是行政对某一地域产业、人口、交通等内容的安排或方案，属于法规范畴，具有强迫性，假设规划失当，也会呵斥商铺贬值。由湖南省政府商品市场建

10、立管理指点小组办公室和省商品市场协会结合起草，即将于5月1日起实施的两个湖南省地方规范和，初次给出9类商业区的设置要求和超市等10种主要商业业态的规范分类，从而终了了湖南省商贸流通领域长期无章可循的历史。据省商务厅厅长毛叙保引见，这两个根本规范将是全省制定城市商业网点规划的蓝本。同时，开发商在商铺开发中对相关的行政法规与规定也不可不熟习，以免从方向上犯了错误。 3、租金差价风险。开发商出卖商铺后，消费者、小业主们委托开发商运营此商铺，而开发商那么整体租赁给大型商家一致运营。大型商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低，而开发商为实现商铺销售，必然要提供一个使小业主客户认同的报答率如

11、810%的利润，而这两者之间将存在一定的差距，因此就使得开发商不得不为支持较高的报答去补贴一定的资金；要逃避此类风险，开发商必需按照市场规律来制定商铺销售价钱和报答率，不能脱离市场，一味提高售价和报答率。 4、大型商家运营不善带来的风险。假设大型商家在长期的承租期内，运营管理不善，无法继续运营，无力支付租金给开发商，而导致开发商不能支付固定报答率给小业主的承诺。由此产生的风险也需经过一定的方式来逃避：一方面应选择国际国内实力雄厚的知名零售业的运营商家，知名商家普通在长期的商业运营运作中积累了很多的阅历，具有优秀的营销理念、运营管理才干和团队精神及很强的吸引消费才干，消费群体的认同感与忠实度比较

12、高，市场竞争才干与继续安康运营的才干比较强。开发商在思索出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约才干进展考量，尽量选择一些“优质大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、继续、安康的报答率。 5、售后“包租带来的风险。这是目前商业地产最大的法律问题，本文将在下面专章详述。 6、产权分散带来的风险。开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业一致运营的矛盾不断是困扰商铺营销之主要问题。虽然大型商家整体承租的销售方式在一定时期内处理了这个矛盾，但在委托运营期满后，也必需处理这个问题来保证众多小业主的利益。开发商可以建议小业主提早成立业主委员会

13、，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及运营权，详细运作可经过业主投资额的大小确定一切业主的分配权益，再选举主任、副主任、会员等，业主委员会可经过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等方式实现商场的一致运营。 7、商铺的公摊面积风险。目前，市面上一些商用物业在销售的过程中，虽然对商铺的公摊都有明确的规定，但对商铺超出所规定的公摊面积部分，怎样处理、怎样处置，很难商定。有相当部分的商铺纠纷，都是开发商在销售物业的过程中，没有很益处置商铺公摊面积，这是由商业地产的性质所决议的难点，也是开发商必需正视的风险之一。 8、商铺的相邻权问题风险。根据有关规定，商铺的相邻权通常是指商用物业在运营过程中所涉及

14、的通风、采光、通行等等。它是单位物业的重要组成部分，并直接或间接影响到物业的运用以及运营。在物业日常的运营活动中，有关商铺相邻权的纷争也时有发生。 9、物业管理中存在的风险。相对于住宅而言，商用物业尤其是商铺因运营业态各异，物业的属性呈现多样性，因此商用物业尤其是商铺单独成立业主委员会的能够性很少、难度较大。而作为运营性物业，物业后期的管理和效力将直接影响到物业的保值、增值。不仅如此，商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、运营形状等的收取、分摊、运用和管理，一旦管理、效力不善，计容易导致物业后期运营本钱的过大，这恰好是运营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者投资者

15、与开发商的纠纷都集中表达在商铺的物业管理上。 此外，环境变化、供求关系、选址不当、开发商的工程实施才干不强、业态变化、商圈变化等等都使开发商在商铺开发中风险重重，不可不慎。三、售后包租的详细问题与对策 按第七章附那么第45条表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 “售后包租有多种方式，包括“返租报答、“带租约销售、“利润共享、“保底分红等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金报答的方式吸引买家入场。同时，由于“售后包租必需附着于租赁行为，所以普通出如今商铺、写字楼、商用住宅等的销售过程中。 据了解

16、，目前国内商业地产开发商采取出卖产权然后包租的运营方式，这和投资商的资金压力亲密相关。在商业地产快速开展之时，资金那么成为制约商业地产开发的痼疾。目前绝大部分商业地产开发商资金严重缺乏，很多开发商的自在资金仅在5%左右。这样的资金贮藏，注定会成为他们开发商业地产的最大妨碍。所以在营销方式上假设只租不卖，至少要有长达十几年的投资回收期，对融资不畅的房地产商来说是无法接受的，同时又由于难以找到有实力的投资商一次性买断，所以为了尽快套现，缓解资金压力，分割出卖便成为他们的必然选择。 因此，开发商销售商铺时有一些出现了以租代售或者售后包租的景象，且曾经成为部分工程的促销手段之一，并有愈演愈烈的趋势。

17、冷静思索一下，售后包租至少存在两个层面的问题，一是金融问题，二是法律问题。 从金融层面来讲，售后包租就是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品，实践上国家在、以及和国务院办公厅的多部文件曾经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。并在(银发(1999)289号)中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进展等份分割，经过出卖其份额的处置权进展高息集资。集资不同于投资，投资是预期赢利的理财行为，投资人必需明白所投资内容，要知道赢利途径和存在的风险。集资尤其是非法集资其主要目的就是圈钱。集资是不用思索产品是何种方式，户型朝向如何，采光通风怎样，一切被看做是一种手段，人们关怀的是本人可以有一个

18、稳定的报答，据分析，目前房地产情势比较好，短期看能够有高额报答，这也让一些从前以为不能够的报答有了想象空间。而产权式商铺和酒店公寓那么面向的是投资者而非自用型买主，所以目前在这两个领域采用售后返租的比较多。可以看出，一些搞不好的售后返租工程实践就是非法集资行为。 从法律层面来讲，根据建立部2001年6月1日实行的商品房销售管理方法第11条之规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未开工商品房。“售后包租其实是一个政府管理、部门“限制的运营手段。虽然如此，但买卖双方依然很积极。之所以两厢情愿，是由于售后包租对各方确有益处：对开发商而言，可以很快的以高价售出，让资金快速回笼，获得收益；对银行来说，40的首付相对普通住宅工程而言，按揭比例并不高，10年还清，期限也不长；对于投资者，包租期内能获得稳定的收入，而且包租期越长，风险就越小，由于几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。甚至还会出现只需一次首付，按揭都不用本人还同时还有租金报答的景象。这就是售后包租可以“点燃人们投资热情的根源所在。 但假设开发商没有才干“包租，租金的预期就很难保证；严重些，假设开发商出现资金断链不能如期交房，投资美梦就会成为“资金黑洞。即使是现房，“售后包租虽不违规，也并不意味着稳赚。即使开发商承