2017年老城区棚户区改造工程可行性研究

1、2017年老城区棚户区改造工程可行性研究报告 TOC o 1-5 h z 第一章总论 1项目名称 5项目开发单位及其基本情况 5项目申请报告编制单位 6编制依据与研究范围 6项目提出的理由 8项目概况 10主要技术经济指标表 12综合评价 13建议 15第二章 项目建设背景及必要性 16项目建设背景 16项目建设的必要性 18第三章场址选择和建设条件 23场址选择 23建设条件 24第四章 项目相关规划与实物指标 35项目相关规划与要求 35项目影响实物指标 37江北城区棚改地块类型分类和年限分类 40第五章 项目棚户区改造工作方案 43基本思路 43实施原则 43功能定位 44改造目标 45

2、实施范围 45改造方式 45征地补偿与拆迁安置 47运作方式 50第六章 工程实施方案 54规划原则 54项目区功能定位 54土地开发规模与建设目标 54基础设施建设内容 54项目工程进度计划 65第七章 投资估算与资金筹措 66投资估算范围 66投资估算依据及相关说明 66总投资估算 66资金来源 67资金使用计划 67贷款偿还计划 67第八章环境保护与节能 70环境保护 70节能方案 72第九章项目组织实施管理 75组织领导机构设置 75工程建设管理 75资金使用管理 76第十章财务评价 77财务评价依据说明 77棚户区改造财务分析 77财务分析 78财务评价结论及主要技术经济指标 80第

3、十一章社会评价 93社会影响分析 93互适性分析 94社会风险 96第十二章结论与建议 97研究结论 97建议 97第一章总论项目名称*经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程项目开发单位及其基本情况*经济技术开发区（老城区）棚户区改造工程，按照 ？属地管理？ 原则，该项目改造实施主体为*经济技术开发区管委负责统筹规划和项 目申报，统一组织实施，并委托*市*投资开发有限公司作为责任主体 和融资平台具体组织实施。*市*投资开发有限公司（集团）（以下简称？ *集团？）是一家经 *市工商行政管理局批准成立的国有独资企业，成立于2013年3月。公司位于*德山经济技术开发区德山大道中段原开发区管委会

4、院内，注册资本5000万元，法人代表向绪彦。公司基本存款账户在中国农业发 展银行*市鼎城区支行，并办理了税务登记、贷款卡等相关手续。经营范围：城市基础设施建设投资开发、农村基础设施建设投资开 发、土地投资开发、房地产开发及建筑工程的承揽等。公司由德山开发区管委会定位为：德山开发区的融资开发平台，基 础设施建设的业主及工业园和城建项目开发的开发者。公司实行董事会领导下的总经理负责制。设董事长1人，副董事长3人，董事1人，总经理由一名副董事长兼任，副总经理 2人，下设办公室、投资融资部、工程技术部等部门公司根据中央、省、市有关推进城市和国有工矿棚区改造工作指导 意见和实施意见，受开发区管委会委托，

5、已承担开发区棚户区改造项目 的拆迁、翻修、重建任务；承担安置房、廉租房、经济适用房等政策性 住房建设；以及房地产开发经营等业务。公司将以高度的责任感，科学 的组织管理，把*德山经济技术开发区打造成*市的？工业新城、城市 新区？。项目申请报告编制单位息咨询有限责任公司资质等级：丙级证书编号：工咨丙发证机关：国家发展和改革委员会编制依据与研究范围1.4.1编制依据(1)中华人民共和国土地管理法；(2)中华人民共和国城市规划法；(3)国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发201324 号)；(4)国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发20164号)；(5)国家五部委关

6、于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见(建保2015295号);(6)建设部国家康居示范工程实施大纲(建质2002173号);(7)财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知(财综20168号)；(8)*省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见(湘办发201653号)；(9)*市城市总体规划(2015-2030)；(10)*市土地利用总体规划；(11) *市关于推进城市和工矿棚户区改造工作的实施意见(2016 年 12 月 20 日)；(12)*市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法(常政发20179号)；(13)*市江北城区棚改项目房屋拆

7、迁安置补偿暂行规定(草案)(2016年12月20日)；(14)*市土地储备实施办法常政发200017号；(15)*市市本级土地储备资金管理暂行办法；(16)*市征地拆迁管理办法；(17)*市征地房屋拆迁补偿安置办法常政发201311号；(18)各专业技术规范、标准和定额；(19)建设单位提供的相关基础资料；(20)关于编制本项目申请报告的咨询服务协议书。1.4.2研究范围本研究是以国家有关法令、政策、规范，以及建设单位提供的基础 资料和为基础，对项目的背景及必要性、内外部条件、工程技术方案、 项目投资、经济和社会等方面进行研究，供开发单位和审批部门决策参 考。项目提出的理由近年来，*市以得天独

8、厚的自然环境为基础，以悠久的历史文化为 底蕴，以洞庭水乡为特色，按照？以人为本？的总体要求高起点规划、 高标准建设、高水平管理，着力推进？生态园林城市？建设，连续开展 ?百万平米绿化大行动？，城市环境和人居环境质量不断改善，形成以 ?三山三水？为骨架，点、线、面、环相结合的生态园林系统，使 *市 展现出绿色、生态、山水并貌、城景交融的美丽画卷，并借助深厚的历 史文化积淀，历时10年，投资修建了？名邦首创？、？中华一绝？的载 入吉尼斯世界纪录的？诗国长城？一一中国*诗墙。*市先后被国家有 关部门授予？国家卫生城市？ 、？国家文明城市？ 、？国家园林城市？ 、？国 家最佳人居环境城市范例奖？ ？中

9、国魅力城市？ ？中国优秀旅游城市？、 ？全国交通管理模范城市？ 、？全国社会治安综合治理先进城市？ 、？全国 城市环境综合整治先进城市？、？国际花园城市？等荣誉称号。*德山经济技术开发区老城区北起沅江， 东至东风河，西依枉水河， 南抵桃林路，总面积7.4平方公里，现有常住人口 8万余人，改制企业 28家，居民社区14个。根据深圳市城市规划设计研究院有限公司编制的控制性详规，规划区范围为德山老城区莲池路以北的片区，东至东沿 路，西依枉水河，南抵莲池路，北临沅水河，总用地面积 385公顷，约 5775亩，385万m2。亦即本报告研究所指德山老城区棚户区改造范围。项目区域内棚户居民区多建于上世纪五、

10、六、七十年代，房屋大都 属简单砖木结构，建筑密度大，功能不配套，人口相对集中，存在着很 大的火灾、交通等安全隐患。棚户区基础设施也很不健全，环境卫生条 件恶劣，居民生活质量很差。加上上世纪 90年代国有企业改制，房屋 交给居民社区后，维修保障体系不健全，且居民大多为企业下岗职工， 经济承受能力差，使得棚户区内居住人员成份复杂，生活水平较低，出 租房屋比比皆是，众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了 棚户区，使得这里的社会治安管理和房产部门房屋管理十分困难。棚户 区的存在，与城市整体形象、文明档次极不协调，使整个城市人居环境 大打折扣，并且也不利于发展城市经济和招商引资。加上区域内公共绿

11、 化场地狭小，道路弯弯曲曲，路面凹凸不平，坑坑洼洼，雨天积水严重， 排污、排水受阻，供水、供电及通讯管网布局紊乱，尚未完善配套，设 施陈旧老化。以上区域现状严重影响了 *城市整体形象，急待改造和治理。*市*投资（集团）有限公司根据*市委、市政府提出的？加大城 市环境综合整治力度，提高城市管理水平？ ，?要以城市创建为契机，保 持和巩固创建国家环保模范城市工作成果，全面提升城市品位？等规划精神和*市?十二五？规划纲要，特提出本项目建设，旨在为建设全国?最佳人居环境城市？打好基础，创造条件。项目建设通过对棚户居民 区实施改造和综合整治，将使得市容得到美化，土地利用得到优化，生 态环境得到改善，人与

12、环境更加和谐，也为市民的日常生活和工作带来 了极大的便利。项目建设符合国家政策和地方发展规划及城市总体规划 发展要求，是贯彻落实国家关于加强城市环境综合治理工作会议精神的 重要举措。同时，项目建设将使*经济技术开发区土地价值倍增，从而 提升*经济技术开发区的整体形象，对推进开发区经济发展和招商引资 将起到十分积极的作用。项目概况项目建设区位及范围项目建设位于*德山经济技术开发区北部片老城区，东至东沿路， 西依枉水河，南抵莲路，北临沅江水。区内总占地面积为385公顷，即5775亩，其中棚户区占地面积 3010.65亩(含居民棚户区1487.4亩， 企业棚户区1523.25亩)，即为本项目德山老城

13、区棚改占地面积。项目建设范围包括*经济技术开发区10个社区，项目占地面积 1487.4亩，作为棚户区改造第一期工程；另有工矿企业棚户区14个企业，项目占地1523.26亩，作为棚户区改造第二期工程。规模与内容(1)改造开发规模该项目区总占地面积5775亩，其中第一期改造工程占地面积1487.4亩，房屋拆迁1.14万户，建筑面积16.6万平方米，并完善其配 套基础设施。第二期改造工程1523.25亩。两期棚改工程合计3010.65亩。(2)工程建设内容项目第一期棚户区改造工程内容如下：土地平整工程：土石方量 28万方；道路工程：区域内的规划道路已经建成，本次道路工程为区域内 部支路，总长3.8万

14、吊；供水工程：供水管总长3km排水工程：雨水管总长3kni污水管总长3kn1供电、照明工程：电力电缆长6kni项目目标项目第一期工程土地开发面积1487.4亩，拆迁房屋1.14万户，建 筑面积16.6万平方米，基础设施达到？五通一平？，即通道路、给水、 排雨水、排污水、电力和土地平整的建设条件，以满足项目区规划建设 功能的要求。建设工期*经济技术开发区老城区棚户区房改项目分两期实施，5年完成，即2017年-2018年为第一期，2019年一2021年为第二期。本项目第一期工程计划2017年7月开始实施，至2019年6月底完 成10个居民棚户区改造及验收。项目建设与土地出让滚动进行。2017年6月

15、，完成前期手续(规划意见书、制定拆迁工作实施方案等)申报工作;2017年，完成1000亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收;(3)2018年，完成487.4亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收；1.6.5总投资与资金来源(1)总投资估算项目第一期工程总投资估算为94121.3万元,其中房屋征收与补偿 22868万元、工程建设费用41162.4万元、工程建设其他费用27441.6万 元(其中房屋拆迁安置直接费用12577.4万元),基本预备费用 600万元，建设期利息2049.3万元。(2)资金来源本项目估算总投资94121.3万元,其资金筹措方式如下：(1)建设单位自筹20000万元,约占总投资的

16、20%(2)申请商业银行贷款75000万元,约占总投资的80 %主要技术经济指标表详见下表1-1。表1-1主要技术经济指标表(第一期工程)序号指标名称单位指标备注一一建设指标1占用土地规模亩1487.2出让土地面积亩1487.3房屋拆迁面积万m219.64配套改造工程4.1土地平整土方量万方284.2道路总长(区内)万m23.81.2km+2.6km4.3供水管道总长(区内)Km34.4雨水管道总长(区内)Km3序号指标名称单位指标备注4.5污水管道总长（区内）km34.6供电线路总长（区内）km6二估算总投资万元941211:房屋征收与补偿费用万元228682工程改造费用万元411623其他

17、工程费用万元274414基本预备费万元500总投资3-5%5建设期利息万元2049.6.40% 浮 10%三土地收益1;土地出让总收入万元44622四财务指标1土地出让收入万元446222销售税金及附加万元248653土地出让金万元535464总成本费用万元5利润总额万元6所得税万元7净利润万元8投资利润率%9投资利税率%10财务内部收益率%所得税前%所得税后11财务净现值（Ic=5%）万元所得万元所得税后12静态投资回收期年所得税前（含建设年4.86所得税后（含建设五建设期年2经营期3年1综合评价该项目改造第一期工程以德山老城区居民棚户区改造为目标，按照城市总体规划要求，对项目区居民内棚户区

18、及其基础设施进行综合改造, 其意义十分重大，影响非常深远，符合国家投资政策。(1)项目建设符合国家投资政策。根据国务院关于解决城市低 收入家庭住房困难的若干意见、国务院办公厅关于促进房地产市场健 康发展的若干意见、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导 意见等国家相关文件精神及*市委、市政府关于环境综合治理政策精 神，项目建设是推进城市居民棚户区改造，完善城市配套服务功能，解 决城市低收入家庭住房困难，促进社会主义和谐社会建设的重要内容和 重大举措，也是关系到？人与自然和谐相处？的战略决策。该项目第一 期工程通过精心设计，注重特色，努力创新，按照净化、绿化、亮化、 美化、畅通的总体要求，在

19、改造过程中打造精品和新的靓点，充分体现 *德山?工业新城、城市新区？的城市特色，展现现代城市的时代风貌， 为确保环境综合整治整体效果奠定坚实的基础， 并为项目区棚户区第二 期工矿棚户区改造提供可供借鉴的经验。(2)项目建设将大大提升*城市品位。本项目第一期工程是一项 结合居民棚户区房屋拆迁、城市基础设施改造等方面的综合性改造工程。 项目建设场地位于*德山老城区，属*德山经济技术开发区北部片区， 也是展示*德山城市形象的重要区域。项目通过对德山老城区居民棚户 区房屋拆迁及其基础设施的综合改造，对于美化开发区城市环境、改善 开发区环境质量、提升市民生活水平、促进*德山经济技术开发区经济 社会可持续

20、发展有着重要的助推作用，为塑造 ？工业新城、城市新区？ 德山形象和*市建设全国？最佳人居环境城市？具有深远的战略意义。 因此，项目建设将大大提高*德山和*市的城市品位。(3)项目规划科学、布局合理、建设条件成熟，对加强德山开发 区和*市基础设施的建设，推动*市城市化建设进程和？生态市？建设 具有良好的推动意义。建议(1)建议项目实施主体(开发区)对德山老城区棚户区改造加强 统一领导、组织与实施，包括改造工作的目标任务、改造范围及具体内 容、组织领导、工作职责、实施方式、工程进度等，并争取上级从政策 上加以扶持，以利项目顺利实施。(2)建议项目责任主体(建设单位)应提前开展工程范围内的拆 迁实物

21、调查、资产评估和相关协商工作，落实棚户区拆迁补偿及安置方 案的可行性以及相应的投资规模，为进一步论证工程改造方案提供依据。(3)加强开发区城市建设与管理，建立长效管理机制，使城市管 理工作逐步走上规范化、法制化和科学化的轨道。(4)加强项目建设资金的使用与监管工作。第二章项目建设背景及必要性项目建设背景国家政策背景伴随经济迅速发展和社会不断进步， 人们越来越关注自身赖以生存 的城市综合环境，对城市生态环境提出了前所未有的新要求。建设现代 化的园林城市，有一个良好的人居环境，已成为人们努力追求的重要目 标。而？棚户区？作为与居住地域相联系的社区群落概念，是我国城市 和矿区、林区、垦区等部分人群的

22、聚居区。生活在这里的居民不但居住 条件差，而且绝大部分属于低收入困难人群。据调查，到 2014年底， 全国居住在各类棚户区中的家庭共 1148万户，其中城市棚户区744万 户，国有工矿棚户区238万户，林区和垦区棚户区166万户；这些家庭 中，有681万户为低收入住房困难户，467万户为中等偏下收入住房困 难户。这与当今社会创建园林城市，构建和谐社会的发展目标极不相符。党的十七大报告在全面建设小康社会奋斗目标的新要求中，明确提出了建设生态文明的目标：？必须坚持全面协调可持续发展。要按照中 国特色社会主义事业总体布局，全面推进经济建设、政治建设、文化建 设、社会建设，促进现代化建设各个环节、各个

23、方面相协调，促进生产 关系与生产力、上层建筑与经济基础相协调。坚持生产发展、生活富裕、 生态良好的文明发展道路，建设资源节约型、环境友好型社会，实现速 度和结构质量效益相统一、经济发展与人口资源环境相协调，使人民在良好生态环境中生产生活，实现经济社会永续发展。？党中央对棚户区居民的居住和生活状况也十分关心。2015年的中央 经济工作会议，对棚户区的改造给予了高度关注，全面启动了城市和国 有工矿棚户区改造工作，规划用5年时间完成对全国棚户区的改造任务， 并出台了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见等相 关文件。文件指出：？以邓小平理论和三个代表重要思想为指导， 深入贯彻落实科学发展观，

24、把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿 棚户区改造的根本目的，力争从 2015年开始，结合开展保障性住房建 设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有 条件的地区争取用3年时间基本完成，特别应加快国有工矿棚户区改造， 使棚户区群众的居住条件得到明显改善。？地方政府工作背景2011年以来，*市政府按照国家和省委、省政府的统一部署，把解 决好城市低收入家庭的住房问题纳入到落实省？ 8件实事？的工作内容， 着力建立、完善市场机制和住房保障机制相结合的城市住房保障制度， 打造？温暖*?品牌，调整了以租赁补贴为主，实物配租为辅的住房保 障方式，为切实解决城市低收入家庭的住房困难，在实

25、现 ？住有所居？ 的住房政策目标上迈出了一大步。2016年7月8日上午，*市委副书记、市长陈文浩市长主持召开全市住房保障工作调度会，专题调研全市住房保障工作和棚户区改造工作，要求把住房保障工作作为全市一项重要的民生工程和热点难点问题，结合*实情，重点搞好廉租房建设工作和棚户区改造工作，逐步解决困难 群众？住房难？的问题。*经济技术开发区北部片区（即德山老城区）棚户区内，国有土地上简易结构房屋较多，使用功能不全，房屋建成年 限较长，建筑密度较大，基础设施较差，安全隐患突出，急待改造。据 调查统计，德山老城区棚户区共有居民社区 10个，棚户区居民1.14万 户，占地面积1487.4亩，房屋建筑面积

26、16.6万平方米；老城区棚户区 共有工矿企业14家，占地面积1523.25亩，房屋建筑面积万平方米，其中可置换出让土地1165亩；此外，老城区另有居民零星危房1802套， 建筑面积61488平方米，占地面积亩。根据上级和开发区工委、管委意见，以上老城区棚户区改造工程力争用 5年时间将其基本改造完毕。 其中，第一期工程2017-2018年全面启动集中连片的居民棚户区改造； 第二期工程2019-2021年，完成国有工矿棚户区和零星危房改造，并按 棚户区总量的90娼本完成改造任务，使棚户区居民的居住生活条件得 到明显改善。*市*投资开发有限公司作为*经济技术开发区旧城改造 的建设主体和融资平台，已经

27、提出了承担德山老城区棚户区改造的工作 任务，并作为棚户区改造的责任主体组织实施，完全符合*市人民政 府关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见要求。项目建设的必要性项目建设是改善城市棚户区人居环境的重大举措城市和国有工矿棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，?脏、舌L、差？特征明显，而区内居民中低收入家庭比例高，特别是下 岗失业、退休职工比较集中。该项目工程通过对棚户居民区进行改造， 有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高居民生活质量，改善生 活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向 心力和凝聚力。项目建设是完善*城市发展功能的客观要求近年来，*市城市面貌日新月异。但是*经济技术开发区老城区由 于历史原因，项目区域范围内北部片区环境改造没有全面完成，城市各 项功能尚不健全，特别是区域内的棚户居民区和国有工矿区，外来务工 人员和流动人口日趋增多，加上区域内基础设施陈旧等因素，造成了区 域内的安全隐患突出，严重影响了群众生命财产安全，也与城市现代化 建设极不协调，影响了 *市的城市整体