浅析行业周期、政策导向及银行逻辑银行角度如何应对房地产“新周期”

1、一、每轮房地产政策收紧，银行如何表现？四轮周期：从滞后到灵敏，从无序到规范图 1：我国几次房地产政策周期和周期内经济表现GDP：房地产业（亿元）GDP：其他（亿元）GDP同比增速GDP:房地产业同比增速100000080000060000040000020000030%开始起步，快速成长抑制过热逐步收紧密集收紧宽松遏制收紧力度逐升宽松政策收紧监管趋严25%20%15%10%5%19931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920

2、20202100%图 2：房地产开发销售对宏观调控的表现房地产开发投资完成额:累计同比商品房销售额:累计同比限购解除，需求释放2007 年末房价飞涨各地陆续开始限购160.0%140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%2000年2月 2002年5月 2004年8月 2006年11月 2009年3月 2011年6月 2013年9月 2015年12月 2018年4月 2020年7月注：阴影部分为政策紧缩周期第一轮：为防止地产过热，政策逐步收紧（2003-2005 年）由于我国特殊的经济结构和消费需求，90 年代深化改革以

3、来，政府将房地产业规划为拉动经济发展的支柱产业，信号的释放伴随各类利好政策的出台，我国迅速进入了房地产大开发大建设时代。由于房地产开发建设速度较快，居民的购房需求得到释放，并伴随一定的投机现象。自 1993 年我国开始深化住房改革，房地产业进入快速成长阶段，1998 年 7月中央明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，随后我国进入房地产大建设时期。2002 年为了刺激消费、消化库存，国家降低了住房公积金存、贷款利率，房地产急速升温。为防房地产业过热，我国在 2003 年发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，首次对房地产业采取收紧的宏观调控政策。随后几年，国家也不断在控制土地供给，上调

4、准备金率，收紧房产信托，调整房产税等诸多方面共同发力，企图遏制房地产市场的泡沫。房市反应略有滞后，整体政策调整颇有成效。从 2003 年到 2005 年，房地产行业初期的“野蛮生长”在政府干预下得到了抑制，房地产开发投资累计完成额增速和商品房累积销售额增速开始放缓。2003 年初到 2005 年末，房地产开发投资累计完成额增速从 37%降到 20.9%，商品房累计销售增速从 76.1%下降到 30%。房屋新开工面积和商品房销售面积也相应下降，增速分别下降了 7 个百分点和 4.5 个百分点。在楼市发展初期，快速成长和扩张是一个难以压制的客观趋势，配合前期不断释放的政策利好信号，房企对政府的调控

5、反应略有滞后，前期政策收紧房市仍然迅速发展，但总体来看，第一轮紧缩周期成功阻止了盲目建设、投资过热的局面。第二轮：政策加大力度，密集调控（2006-2007 年）为了抑制房价上涨，监管采取了一系列密集的调控措施。2006 年 5 月，国务院出台“国六条”，为整个房地产大调控奠定了基调；2006 年 5 月-2006 年 9 月，国务院、国税总局、建设部联合发改委、工商总局、国土资源局紧跟国务院的步伐，限套型、二手房营业税，未经许可不得发布预售广告，发布“外资限炒令”，强制征收二手房转让个人所得税，土地新政及廉租房管理实施办法等政策法规接踵出台；2007 年，国家从遏制需求、交易监管、购房政策、

6、土地政策、外资管理等层面加强监管，并且年内 5 次加息，提高房地产投资的成本、打击炒房行为。但由于我国房地产市场问题复杂，这一时期房地产业发展最迅速，房价攀升，房产投资行为也愈演愈烈。楼市从 2006 年开始愈演愈热，国家出手密集调控，却一度失灵。2006 年开始，国家进一步加大收紧力度，试图从多方面出手打击房价飞涨，然而从市场表现看效果并不理想。 2007 年下半年商品房销售增速上涨，房价暴涨，2007 年房地产业 GDP 增速为 24.03%，达到了历史上的最高峰。调控手段的失灵与前期紧缩带来的短期供给减少，投机炒房者扰乱市场秩序，信用环境相对宽松，以及因 2008 奥运会持续看涨楼市有关

7、。这一阶段反映了当时房企在市场中摸索与宏观调控手段的适应。第三轮：应对过热，从宽松转为收紧周期（2010-2014 年）2008 年，为了应对金融危机，稳定经济，政府对房地产“松绑”以救市，伴随其他宽松的宏观调控政策，楼市随即大涨。2010 年经济逐渐复苏，前期宽松政策的余威开始显现，监管逐步收紧政策。2010 年 1 月，国务院发布严格二套房购房贷款管理，随后国土资源部出台一系列土地调控新规，并对地产进行专项整治清查。为进一步压制房价，银监会要求银行对贷款进行评估、严控房地产风险敞口，同时提高首付比例、暂停第三套房贷、一线城市和一些二三线城市开始限购。紧密强硬的政策落地后效果显著，在随后的

8、2011 年，2012 年和 2013 年，政策仍然延此态势，维持房地产收紧周期。房企逐渐适应市场调节和宏观调控相结合的模式，对政策的灵敏度和反应力得到进一步提升。2010 到 2014 年，国家始终坚持收紧的政策导向。房屋新开工面积同比增速从 2010年末的 40.7%降低至 2011 年末的 16.2%，房地产开发投资累计完成额也均匀有序地下降，商品房销售额虽然有所波动，但是相比 2009 年末 75.5%的高位，2014 年末已降至-6.3%。两次波动主要原因系 2011 年 2 月到 2012 年 2 月全国各地陆续开始的限购令，造成了销售额的大幅下跌，并且在 2012 年逐渐解除后需

9、求释放出现了短期大量反弹。第四轮：新一轮收紧周期，地产全面管控时代来临（2017 至今）2014 年房地产萎缩以来，央行多次下调贷款基准利率和贷款准备金率，楼市开始回温。2017 年进入房地产改革新时期，严格监管迫使房企优化转型，更规范的房地产市场正在建立。“三条红线”一经提出，配合其他紧信贷，严监管的措施，房企纷纷开始自觉优化调整，做出应对。2020 年以来，监管严厉打击资金违规流入房市的乱象，特别是经营贷、消费贷等资金流入楼市。2020 年上半年，深圳、上海等地出现经营贷流入房市现象，各地开始紧急排查；2021 年 3 月，银保监会等部门联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，

10、监管范围从地方上升至全国。租房市场方面，住房租赁企业变相开展金融业务，诱导承租人使用“租金贷”，银行在消费贷的放款审核变得更加严格。此外，房地产作为底层资产的理财产品收益率可高达 10%，因此出现了银行员工私自销售非第三方委托的房地产理财产品，即所谓“飞单”现象，2021 年 5 月银保监会出台“销售新规”明确禁止该行为。2017 年以后房地产业贷款和个人住房按揭贷款的需求进入下行通道，增速分别从 2017年末的 20.9%和 22.2%，降低至 2022 年 6 月末的 4.6%和 6.2%。2021 年以后，房屋新开工面积和商品房销售面积增速均大幅下降，2022 年 6 月末达到了-34.

11、4%和-22.2%的历史低位同比增速。图 3：房屋新开工面积和商品房销售面积同比增速图 4：房地产对公和对私贷款投放情况50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%房屋新开工累积面积:同比增速商品房销售累积面积:同比增速6000005000004000003000002000001000000房地产贷款（亿元）个人购房贷款（亿元）房地产贷款同比增速个人购房贷款同比增速200920112013201520172019202150%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%200020042008201220162020，

12、注：阴影部分为政策紧缩周期，每轮周期银行股表现如何？2017 年以前，银行股的走势和楼市表现趋势相似，原因系房地产作为我国支柱产业，其周期变化对经济发展的影响较大。银行股在 2003 年到 2005 年期间表现平平，此时受到第一次紧缩周期的影响房企的扩张速度放缓。2006 年和 2007 年密集调控手段短暂失灵，房地产发展势头猛烈，带动了整个经济的快速扩张，银行股也迎来大涨。并且过热的房地产充分维持市场信心，股价未受政策利空的影响。2010 年以后政策再次进入收紧周期，此时银行股也相应地平稳下调，除了 2012 年末到 2013 年中的一次小幅回升，股价回升原因系央行连续降准降息，银行的再融资

13、压力得到缓解，利润提高。2017 年以后，银行股的走势逐渐受楼市影响减弱，长期趋势稳定。2017 年提出“房住不炒”建设长效机制的目标后，楼市的监管逐渐严格，市场逐渐规范。2016 年两会对新常态下经济转型做出了具体指导，其他支柱产业的发展和改革也弱化了房地产在对我国经济的直接影响；金融市场去杠杆，紧信用改革开始发挥作用，银行资产的安全性逐步提升，同时供给侧结构性改革下很多传统行业和化工产业利润提升，也巩固了银行资产的质量。 2015 年末商业银行的不良率已经降至 1.67%，并且此后始终维持在低于 1.9%的水平，商业银行股进入平稳上涨阶段。2020 年以来，房企现金流危机不断，银行涉房贷款

14、等资产质量受到影响，但银行基本面整体优质，业绩向好。长期周期来看，股价走势仍然较为稳定。图 5：银行板块历史表现图 6：银行不良率近年来持续得到压降（亿元）银行（申万）4500400035003000250020001500100050002000-01-042006-01-042012-01-042018-01-04银行（申万）2500020000150001000050000商业银行净利润商业银行不良贷款比例17.90%8.61%2.40%1.67%1.73%2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 202120%18%16%14%12%10

15、%8%6%4%2%0%，二、监管层面：政策缓释地产压力上阶段调控房市，多家房企违约上阶段，监管出台政策严控地产风险。2017 年，中央提出坚持“房住不炒”，地产进入全面严监管时代。为建立楼市平稳健康的长效发展机制，监管端也积极响应，开始政策改革、持续加码调控。2019 年 8 月，央行和住建部提出“三道红线”强势收紧融资，多家房企资金链吃紧，转型以达到监管要求。当前在宽货币政策环境下，我国仍然坚持“房住不炒”，严格监管地产金融，坚定构建房地产长效机制的立场。2020 年以来，监管层面不断加强对房地产市场资金面的管控，严格限制房企融资的体量及方式，增强其融资的市场化、规则化、透明度。2020 年

16、 8 月，央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则；12 月，央行联合银保监会出台关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。2021 年 3 月，央行和银保监会又联合开展经营贷违规流入房地产问题专项排查，防范经营性贷款违规流入房地产市场。房地产调控背景叠加疫情影响经济等因素，致使房企销售回款、融资渠道、业绩等层面受到不同程度的冲击，房地产市场一度陷入信心危机。表 1：2020 年以来监管加强对房地产资金面管控时间部门政策文件具体内容202

17、0/8/1央行，住建部重点房地产企业资金监测和融资管理的 “三线四档”规则三道红线：剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于 100%、现金短债比小于 1 倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过 5%，“黄档”企业不得超过 10%，“绿档”企业不得超过 15%。2020/12/1央行，银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知对银行房地产贷款集中度管理制度，考核房地产贷款占比、个人住房贷款占比，从大型银行到村镇银行设立 5 档上限。2021/3/1央行上海总部-合理控制房

18、地产贷款增速和占比，加强个人住房贷款管理，严格审查个人信息的真实性，防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。2021/3/1央行，银保监会关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知联合开展经营贷违规流入房地产问题专项排查，对经营贷需求进行穿透式、实质性审核，发现贷款被挪用于房地产的将立刻收回，压降授信额度，并追究法律责任。资料来源：央行，银保监会，住建部，多家房企陷入流动性危机，债务违约频显。疫情影响等外部压力及内需趋弱的背景之下，2021 年以来房企流动性风险频显，阳光城、四川蓝光、恒大集团、融创等多家民营房企陷入债务违约危机，纷纷披露债券违约情况，流动性风险骤增。具体来看，早在 20

19、21 年2 月，阳光城宣布出现流动性紧张，2726 万美元的境外美元债券利息未能及时偿还；此外，颇受关注的恒大集团早在 2020 年已存在现金流隐忧的问题，到期债务未能偿还、部分工地停工、已预售的房产未能按时交付等问题。根据上海票交所发布的截至 6 月末的持续逾期名单中，出现违约的房企近 1600 家，约占比总家数的 62%，占比较一季度增长超 30%。违约形式包括房企直接违约以及集团下的地区分公司、子公司、控股公司、旗下投资公司控股公司等发生票据违约。表 2：房企风险事件频出时间企业类型违约事件2021/2阳光城民营公司发布公告称，因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，公司流动性出现

20、阶段性紧张。2021/7蓝光发展民营公司未能在豁免期内支付发行的境外美元债券利息，约 2726 万美元。2020 年以来公司流动性阶段性紧张，7 月 11 日新增到期未偿还债务本息金额 20.6 亿元。截至 7 月2021/7泰禾集团民营12 日，债务本息合计已累积到 45.44 亿元。公司现有项目的去化率有所下降，销售预期存在波动，同时由于公司自身债务规模庞大、债务集中到2021/9新力控股民营付等问题使得公司短期流动性出现困难，公司将无法按期完成公司债券“H8 泰禾 01”本息的兑付。由于集团面临宏观经济状况导致超预期的资金流问题，于 21 年 9 月 20 日停盘。2021 年 12 月

21、 20 日2021/12恒大集团民营披露初步评估境内贷款债务 64 亿，预计 22 年 6 月到期的美元债券将交叉违约。集团发布公告称，自 21 年 9 月份以来集团一直积极讨论财务对策，不确定是否有充足资金继续履行2021/12佳兆业民营2.6 亿美元债务担保义务。公司发布公告称，截止 21 年 12 月未偿还优先票据约 11780 百万美元。2022/1中国奥园民营公司于 2021 年 10 月发布公告提前宣布违约，将不再支付 22 年 1 月到期票据的余下本金及利息，以2022/3禹洲集团民营及 23 年和 24 年票据的最新一期利息。公司发布公告称，公司因未能在到期日支付有关款项，构成

22、 23 年票据违约。截止 3 月 7 日，未偿还本2022/3祥生集团民营金共计 5 亿美元。祥生集团于 2022 年 3 月 21 日发布公告称公司未能于宽限期届满前支付一笔美元有效票据利息，宣告集团流动性出现阶段性问题。2022/5融创中国民营发布公告称，集团预期不会在部分优先票据到期及宽限期内偿还债务，提前宣告违约。资料来源：各公司公告，现阶段多措并举提振需求监管：政策频频出台稳地产房产政策频频出台，意在提振刚性需求，合力支持改善性需求。当前经济形势下，购房需求疲弱、情绪较为低落，2021 年三季度以来，央行、银保监会政策端不断释放积极信号，以稳定房地产市场、满足民众合理购房需求。1）对

23、于房企，重点是化解风险，监管呼吁银行仍需满足房企（尤其是大型及优质房企贷款）的合理融资需求，如鼓励银行开展并购贷款；2）对于居民，坚持“房住不炒”定位，包括满足刚性的住房贷款需求和租赁住房需求等，“扩量”措施有发展保障性租赁住房市场、保障新市民和青年的住房刚需，“降价”措施有调降 5Y-LPR 和首套房利率下限，年内不扩大房地产税改革试点城市等。监管层面对于房地产的态度长期维“稳”，主要有：1）坚持“房住不炒”定位。鼓励房地产的民生属性，如优先保障刚需、合理满足改善性需求，而房地产的投资属性持续被压制； 2）加大对重点群体的保障。如新市民、青年群体、受疫情影响较大的企业和个人，这部分需求也通常

24、和各地政府的人才引进计划相结合，各地差异化实施的空间大；3）政策面对房地产托底经济的期待仍存。如 2021 年下半年至 2022 年上半年，居民部门的中长贷需求始终疲乏，政策面上房贷政策纠偏、调降 5Y-LPR 和首套房利率下限等多措并举，意在发挥房地产业“稳定器”作用。表 3：近期有关房地产的监管动向梳理时间会议/政策文件具体内容2021/9/24央行货币政策委员会2021 年第三季度例会维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。2021/9/29人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握

25、和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。2021/10/152021 年第三季度金融统计数据新闻发布会保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。2021/10/21国新办举行三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有 90%以上都是首套房贷款。2021/12/8中央经济工作会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并

26、举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2021/12/20央行、银保监会出台关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。2022/1/18刘国强副行长在国新办2021 年金融统计数据新闻发布会上答记者问坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施

27、策促进房地产业良性循环和健康发展。2022/2/1中国银保监会、住房和城乡建设部有关部门负责人就关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见答记者问进一步加强对保障性租赁住房发展的金融支持。一是支持银行业金融机构发行金融债券，拓宽支持保障性租赁住房的资金来源。二是保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。三是加强风险管控，防范好相关金融风险。2022/3/16国务院金融稳定发展委员会专题会议关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。2022/3/16银保监会召开专题会议传达学习贯彻国务院金融委会议精神坚持房子是用来住的、不是用来

28、炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。2022/3/16财政部有关负责人就房地产税改革试点问题答记者问综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。2022/4/19金融支持实体经济座谈会要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷压贷，保持房地产融资平稳有序。2022/4/29中共中央政治局会议要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支

29、持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。2022/4/29人民银行学习贯彻中央政治局会议精神，坚决落实金融支持稳经济工作措施执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。2022/5/92022 年第一季度中国货币政策执行报告坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持力度。2022/5/15央行、银保监会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知首套住房商业性个人住

30、房贷款利率下限调整为不低于相应期限 LPR 减 20 个基点;按照“因城施策”自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。2022/5/24住房和城乡建设部、财政部、央行关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴；受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理；各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度。时限暂定至 2022 年 12 月 31 日。2022/6/2人民银行外汇局举行新闻发布会解读国务院常务会部署扎实稳住经济的有关金融政策鼓励对中小微企业和个体工商

31、户、货车司机贷款以及受疫情影响的个人住房与消费贷款等，实施延期还本付息的政策。2022/7/12国家发展改革委规划司负责同志就十四五新型城镇化实施方案答记者问完善城市住房体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题资料来源：央行，银保监会，地方：上半年超170城放松地产政策多省市出台地产放松政策松绑，降低首付、上调公积金贷款额度、人才引进成主要手段。截至 6 月末，超 170 省市松绑房地产政策，具体包括放松限购限贷限售、放松公积金贷款限度、降低房价、降低首付、减免房地产税费、加大购房补贴等。根据统计，上半年约 90 城放松限购限贷政策，例如上

32、海、杭州等地，通过人才引进、调整个税要求来尽 量满足居民的住房需求；郑州、哈尔滨等地进一步放松限贷，二套房执行首套房贷款政策等措施层出不穷。此外，江苏多地在内的约 20 城放松限售政策，南京市全面放开外地人限购，且社保可补缴；苏州、泰州等地调整房屋转让时间、减少外地户籍社保缴纳时长。超 140 城在公积金层面得以松绑，主要是阶段性降低公积金贷款首付比例、首套住房公积金贷款限额上调、降低公积金贷款项目准入条件等等。此外，减免房地产税费、实行购房补贴、优惠房贷利率等措施更是不断加码，由点及面支持房产合理需求。表 4：各地房地产放松政策梳理（部分）地区时间类型具体内容温州2022/6/17支持合理住

33、房需求原则上全面停止安置房新建，推进房屋征收房票政策全覆盖；落实政府商定房票购买商品房优惠项目目录；推进房票市区全域流转。推进房票在人才购房补贴、政府项目支付、土地出让金支付等领域的应用。南京2022/6/13外地户籍购房再松绑自 4 月以来，政策再松绑，非南京市户籍人员提供 6 个月社保证明即可开具购房证明；此前南京房政已经多次松绑，包括缩短限售、增加购房资格、上调住房公积金最高贷款额度等。上海2022/5/29优化房产项目流程，加快人才落户改善住房需求上海市人民政府印发上海市加快经济恢复和重振行动方案，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩

34、短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间；新开工住宅项目城市基础设施配套费可顺延 3 个月缴纳；全面落实各类人才计划和政策，优化人才直接落户、居转户、购房等条件，加大海外人才引进、服务和支持力度。杭州2022/5/17优化二手住房交易政策、完善税收调节明确优化二手住房交易政策。对落户本市未满 5 年的户籍家庭取消原“在购房之日前 2 年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满 24 个月”的规定。非杭籍购房社保 4 年调整为 1 年个税 48个月调整为 12 个月。成都2022/5/16优化预售办理、预售资金监管、无房家庭认定等优化预售办理条件，允许企业在符合土地出让合同约定的开竣工时限前提下，按

35、栋办理预售许可证进行销售；优化预售资金监管；近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前 2 年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。河南2022/5/7多孩家庭住房优惠政策将 3 岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除。探索制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策，各级政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。长春2022/5/6放松公积金贷款、降低首付比例用阶段性降低公积金贷款首付比例、继续实行灵活的住房公

36、积金组合贷款模式、继续落实购房补贴政策、加大对房地产企业的金融支持等 20 项措施，支持房地产项目复工复产，满足刚性和改善性住房需求，防范化解房地产风险隐患，促进市场平稳发展和良性循环。徐州2022/5/3鼓励降低首付比例、加大二手房交易支持、放松公积金贷款准入鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例；加大二手房交易贷款支持力度，满足房屋交易资金需求，拓宽改善性住房融资渠道；在全市范围开办灵活就业人员（公积金缴存工作，按规定享受住房公积金贷款利率；简化淮海经济区职工在徐购房使用公积金贷款流程，支持购房者通过“跨省通办”平台在公积金缴存地异地办理；降低公积金贷款项目准入条

37、件高层住宅单体工程主体完成 50%，即可申请公积金贷款。沈阳2022/4/30多孩家庭住房优惠政策对生育二孩、三孩未满 18 周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有 2 套住房的，可在我市限购区域内再购买 1 套新建商品住房。对生育二孩、三孩未满 18 周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的 1.3 倍。梅州2022/5/1加快信贷按揭审批、降低二套房公积金首付比例金融机构要加快现有存量按揭贷款未发放部分的审批手续，增加信贷额度；降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的三成降至二成。连云港2022/5/1扩大住房公积金制度覆盖 面，扩大

38、市区地产开发企业信用考评A 类覆盖面扩大住房公积金制度覆盖面和使用面，对灵活就业人员给予缴存补贴，助力灵活就业人员解决住房问题；提高公积金贷款工作质效，简化贷款申报材料；扩大市区房地产开发企业信用考评 A类覆盖面，将 A 类企业比例从 10%调整为 20%，使更多的房地产开发企业获得在预售进度条件预售资金使用等方面的优惠政策。中山2022/4/28放松限购限贷凡持有大专以上（含大专）学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非中山户籍人才，允许在该市范围内购买 1 套新建商品住房，吸引更多非中山户籍的各类人才到中山就业创业。南阳2022/4/27住房补贴在中心城区购买首套新建普通商品

39、住房并完成契税缴纳的，给予购房补贴。其中，博士生 5 万元硕士生 3 万元、本科生 2 万元、大中专生（含技工院校）1 万元；因工作或上学等各种原因来宛的新市民补助 1 万元。重庆2022/4/27调整税收将开发项目位于重庆市主城区（含主城开发区）的，计税毛利率由 20%调整为 15%；开发项目位于重庆市其他地区及开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率不变。哈尔滨2022/4/26阶段性房贷还款支持为应对新冠肺炎疫情影响，在哈尔滨的各主要银行机构针对个人住房按揭贷款推出金融支持政策，给予借款人调整还款计划、延长还款期限等支持，减轻借款人近期还款压力。无锡2022/4/25多孩家庭住

40、房优惠政策生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房。，、南通2022/4/25住房补贴按照职工所购首套新建商品住宅的房款总额和房屋面积计算，90 （含）以下给予房款总额 1%的购房补贴；90 144 （含）给予房款总额 1.5%的购房补贴。对符合条件的双职工家庭（直系亲属购房人）购买 144 （含）以下首套新建普通商品住宅，给予房款总额 2%的购房补贴。天津2022/4/25废除限价房自 2022 年 7 月 1 日起，全市停止受理限价商品住房资格申请；自 2022 年 10 月 1 日起，全市停止限价商品住房销售。哈尔滨2022/3/23放松限购限贷取消限售和放

41、宽公积金贷款条件，尤其是二套房首付和利率标准沈阳2022/3/15调整普通住房认定标准和平区、沈河区、铁西区、皇姑区、大东区、浑南区、于洪区、沈北新区和苏家屯区等区域的普通住房认定标准调整为：容积率 1.0 以上、单套建筑面积 144 平方米以下、单套总价不超过 300万元。辽中区、新民市、法库县和康平县自行确定普通住房认定标准。珠海2022/1/6住房补贴居无忧”行动聚焦解决青年人才关心关注的住房问题。推出最高 600 万元住房补贴、80 万元生活补贴、3.8 万元租房补贴等“住房奖补”。资料来源：各地政府官网，中房网，首套利率再降，按揭利率降至低位政策催化下，平均房贷利率降至低位。利率层面

42、，5 月 15 日，央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，要求首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限 LPR 减 20 个基点；按照“因城施策”自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。人民币住户贷款在经历了 2 月、4 月的徘徊下跌后，5 月环比提升了 0.4pct。全国的首套、二套房贷平均利率从 2 月份开始速降，达到 2018 年以后的最低点，首套房平均贷款利率从 2 月份 5.39%降至 7 月份的 4.35%，二套房平均贷款利率从 2月份的 5.67%降至 5.07%。北京，上海，广州，深圳，苏州，天津和厦门等热门城市，2

43、 月以来首套贷款利率均逐渐趋于平稳且维持在较低水平。图 7：近年来 LPR 利率多次调降（%）5.14.94.74.54.34.13.93.73.5贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年4.453.702019-09-012020-03-012020-09-012021-03-012021-09-012022-03-01，图 8：全国平均房贷利率从 3 月开始显著下行（%）图 9：3 月以来首套贷款利率平稳处于低位（%）首套平均房贷利率（%）全国二套房贷平均利率（%） 北京上海广州深圳LPR:5年（%） 苏州天津厦门6.005.805.60 5.405.205.004

44、.804.604.404.202020-012020-034.005.575.325.074.454.356.36.15.95.75.55.35.14.94.72018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-054.52020-052020-072020-092020-11

45、2021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-07，贝壳研究院，贝壳研究院，7 月多城市首套房利率下调。根据贝壳研究院统计，7 月多个城市首套房利率出现不同程度的下行至 4.25%低位。其中，合肥市已环比下行大幅下行 78BP，芜湖、兰州、西安、嘉兴、中山、广州、佛山、东莞等城市下调幅度在 20BP-35BP 之间。此外，截至 7 月，已有合肥、芜湖、嘉兴、中山、佛山、贵阳等在内的 74 城首套房利率已经降至 4.25%。全国各地积极响应政策调控，为后续地产销售打开空间。图 10：7 月重点城市的首套房贷

46、利率出现不同程度下降4.8%4.7%4.6%4.5%4.4%4.3%4.2%4.1%4.0%首套房贷利率环比变动（BP，右轴）9080706050403020100合肥芜湖兰州西安嘉兴中山广州佛山东莞贵阳资料来源：贝壳研究院，三、销售端仍较为低迷，房企需寻新思路房地产销售6月短暂回温商品房销售 6 月短暂回升。6 月初以来，30 城商品房成交面积呈现回升的趋势，政策端 5年期 LPR 和首套房利率下限均有调降，宽松政策密集发力，各大城市以此为锚，迅速出台地方宽松性调控政策。此次政策组合拳的出台，是基于上半年经济复苏乏力、企业与居民贷款需求疲乏的背景。相比之下，二线城市销售更为波动，涨跌幅远大于

47、一线城市和三线城市，主要是前期二线城市大幅放宽限购限贷政策，效果逐渐显现。2022 年 6 月 Top100房企全口径销售额环比增速提高 26.38%，房地产销售市场的回暖迹象较为明显。7 月前两周，涉及“停贷”重点城市成交规模环比下跌。进入 5 月以来，住房按揭贷款需求逐渐回升，但近期“烂尾楼”、“停贷”事件的出现，可能会对购房者造成一定的负面影响，叠加各地密集调控政策的效应递减，7 月以来居民购房需求及房地产市场回温进程会受到影响。根据 CRIC 数据显示，7 月前两周 30 个涉及“停贷”的重点城市房地产成交规模环比下跌。具体来看，7.4-7.10 这一周，30 个重点城市新房成交面积为

48、 341 万平方米，环比下降 41%；7.11-7.17 这周，成交规模环比再降 12%。景德镇、漯河分别环比下降 38%和 43%。两周数据同 6 月周均相比，除成都和深圳因倒挂项目（成都华侨城滨江壹号、深圳华润城）提振周成交规模上涨外，10 个典型城市新房规模环比降幅达到 41%。图 11：TOP100 房企销售额 6 月出现回升图 12：30 城商品房销售面积 6 月回升1600014000120001000080006000400020000TOP100房企销售额:全口径(亿元）TOP100房企销售额:全口径同比增速（右轴）80070-10-2060-3050-4040-5030-60

49、20-7010-80030大中城市:商品房成交面积:一线城市30大中城市:商品房成交面积:二线城市30大中城市:商品房成交面积:三线城市2021-062021-092021-122022-032022-062022/2/9 2022/3/92022/4/9 2022/5/92022/6/9 2022/7/9注：30 城包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、江阴、厦门、大连、武汉、南昌、佛山、无锡、福州、东莞、惠州、包头、长春、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、成都、长沙、哈尔滨、昆明、石家庄、兰州、天津北京:商品房成交(签约)面积杭州:商品房成交面积:住宅苏州:商品房成交面积青岛:商

50、品房成交面积 广州:商品房成交(签约)面积南京:商品房成交面积武汉:商品房成交面积图 13：主要城市 7 月以来房地产销售仍然低迷60000050000040000030000020000010000002022/5/102022/5/242022/6/72022/6/212022/7/52022/7/19新房需求传至二手房，7 月第二周二手房交易量明显上升。对于烂尾楼及期房的市场担忧，二手房市场需求出现提升，根据 CRIC 统计，7 月第二周，15 个重点城市成交 163 万平方米，环比上涨 6%。此外，北京、苏州、青岛、南京、漯河和景德镇等城市新房成交量环比下降，二手房成交量环比上行，表明

51、在对于新房预期不确定性的情况下，叠加多个城市对于二手房的刺激政策，二手房需求出现提升。表 5：10 个典型城市新房和二手房月均成交面积变化情况（万平方米）城市新房7 月周均环比二手房7 月周均环比备注北京11.6-33%257%苏州12.7-71%15.216%青岛19.8-72%12.48%新房成交环比下降，二手房南京15.9-5%175%成交环比上升漯河4.7-43%2.115%景德镇0.8-38%119%深圳9.426%4.70%杭州13.8-54%10.8-15%大连1-74%3.7-46%成都48.932%40.615%合计138.5-41%132.45%CRIC月新房价格再创新低，

52、一二三线城市出现分化。根据统计局监测，6 月 70 个大中城市新房价格同比-1.3%，其中一线城市新建商品住宅同比上涨 3.3%，涨幅较上月收窄 0.2pct。新建住宅上涨城市为 21 个，较上月减少 2 个，下降城市为 48 个。6 月新房价格环比涨幅的城市增加 6 个至 31 个。一线城市新房价格环比上涨 0.5%，涨幅较上月扩大 0.1 个百分点；二线城市新房销售价格环比上涨 0.1%，由降转升。其中，领涨的一二线城市例如成都、杭州、北京、上海、长沙和西安等呈现经济发达、人流量大、房屋购买动力及购买能力较强的特点。此外，6 月二手房价格环比-0.2%，降幅收窄。70 城中，6 月成都新房

53、及二手房持续领涨全国个城市，新房环比上涨1.3%，同比上涨4.5%；二手房同比上涨5.4%，超北京跃居首位。整体来看，疫情多发，叠加经济复苏及房价上涨预期被打破，金融机构、房企和购房者信心依旧不足，因此不乏银行“惜贷”、房企“断贷”、购房者“停贷”等连锁效应的发生，房地产市场复苏或许需要更长时间。图 14：6 月 70 个大中城市新房价格同比-1.3%70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:当月同比2086420-2019-01 2019

54、-06 2019-11 2020-04 2020-09 2021-02 2021-07 2021-12 2022-051411-4资料来源：国家统计局，图 15：6 月一二线城市新房价格环比抬升（%）图 16：6 月 70 个大中城市二手房价格较上月回升1.210.80.60.40.270个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:环比70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:环比70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:环比0.50.40.30.20.1070个大中城市二手住宅价格指数:环比0-0.2020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022

55、-02-0.4-0.6-0.8-0.12020-012020-072021-012021-072022-01-0.2-0.3-0.4-0.5资料来源：国家统计局，资料来源：国家统计局，土地及融资承压，当前出现“积极信号”土地成交规模自 2022 年初持续低迷，5 月溢价率创近年来新低。2022 年以来，100 城成交土地占地面积持续低迷，1-6 月的土地成交规模较 2021 年更为低迷，月度的同比降速在 24%到 33%区间。土地溢价率从 2021 年 4 月开始也大幅下跌，截止 5 月末 100 城成交土地溢价率降至 2.2%，属近年来历史低位，6 月回升至 4.3%。土地溢价率的普降表明土

56、地市场逐渐冷静，房企拿地更加谨慎。房地产投资 22 年来增速率创近两年新低。根据国家统计局的数据披露，16 月份，全国房地产开发投资 5.2 万亿元，同比下降 4.0%；其中，住宅投资 4.0 万亿元，同比下降 3.0%，办公楼 2000 亿元，同比下降 9.4%，商业营业用房 4270 亿元，同比下降 7.0%。6 月房地产新发行债券金额 503.27 亿元，虽环比略有提升，同比仍然减少 21.94%。房企融资规模下滑，一方面与经济环境尤其是房地产市场不景气相关，另一方面系近年来逐渐严格的监管，“三条红线”和贷款集中度政策加剧房企资金紧张的局面，市场投资开发趋于理智，降温减速。图 17：10

57、0 城成交土地占地面积和溢价率图 18：6 月房地产新发行债券环比略增2500020000150001000050000100大中城市:成交土地占地面积:当月值100大中城市:成交土地溢价率:当月值25.0020.0015.0010.005.000.0010009008007006005004003002001000新发行债券金额（亿元）新发行债券金额占比3.00%2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%2020-072020-122021-052021-102022-032021-012021-052021-092022-012022-05图 19：上半年全国房地产开发投

58、资下降 5.4%20%18.30%全国房地产开发投资增速%15.00%12.70%10.90%8.80% 7.20%6.00%4.40% 3.70%0.70%2021（1-5）%2021（1-8）2021（1-11）2022（1-3）2022（1-6）-5.40%151050-5-10%国家统计局，月下旬以来，多家房企发债规模超 300 亿元，房企融资出现“积极”信号。据中房网统计，仅7 月 21 日至 25 日的 5 天时间，万科、华润置地、保利发展等房企密集发债，获受理、完成发公司债券种类金额（亿元）进程万科中期票据30已完成华润置地公募100已受理保利发展公司债20已完成中交地产中期票据

59、6拟发行天津城投公司债22拟发行武汉开发私募债券40已受理淮北建设私募债券30已受理新城控股公司债61.7已批准行或拟发行的债券规模超 300 亿元。表 6：7 月下旬多家房企启动发债中房网，公司公告，未来房企出路仍在，需重视行业监管及探索新思路。房地产行业的健康发展必然伴随着严监管，一方面，当前环境考验房企存量盘活能力及内部革新能力。短期在重建信心的必要性之下，房企首先需要积极反思及处理所面临的问题，保证项目平稳运营、盘活存量资产、加大营销及现金回笼的能力，使企业本身生存下去；另一方面，长期房企需转变依靠高周转率、高杠杆的生存模式，不盲目追求规模效应，在保障性租赁住房、房地产 REITs 等

60、新路径下，不断探索新发展战略及模式。同时，加强市政合作、获取城市开发项目准入也是新的业务点，当前以二三线城市及乡镇为主的区域尚存在升级发展空间，优质房企也可通过合规拿地、开发、建设更新城市项目，参与老旧小区改造等方式，从而做大企业规模、打造其自身品牌效应，形成可持续发展。居民购房意愿较弱，收入下降恐致需求不足当前居民端需求弱，观望成普遍现象。回顾二十年间，居民买房诉求较强，除刚需外的可支配资产几乎大部分投入房地产以增值，但当前虽然房地产政策层出不穷，但居民购房意愿仍然较弱，主要是 1）长期以来我国城镇化水平不断提高，2021 年已经达到 64.72%的城镇化率，一二线等大城市迎来“人口红利”建