购房买房贷款分类及说明

1、耙笆等额本息：本金奥逐月递增，利息肮逐月递减，月还稗款额不变。跋盎摆等额本金：本金挨保持相同，利息拜逐月递减，月还袄款额递减。奥半目前，银行的个颁人住房按揭贷款盎的还款方式主要哎就是以上种方唉式；氨【主要区别】搬“碍等额本息矮”瓣每期还款金额相暗同，即每月本金佰加利息总额一样翱，借款人还贷压巴力均衡，但利息挨负担相对较多；敖“皑等额本金颁”熬又叫奥“耙递减还款法氨”澳，每月本金保持版相同，利息不同案，前提还款压力耙大，但以后的还佰款金额逐渐递减爸，利息总负担较吧少。懊现在知道这种伴还款方式的人几鞍乎都认为选择等暗额本金划算，因袄为选择等额本息碍，多支付了利息安，而等额本金则哀少支付利息，而办且

2、认为一旦提前百还贷时，会发现熬等额本息的还款案，前期还的钱大敖部分是利息，而埃不是本金，因此哀会觉得吃亏不少袄。摆总体来看，等额瓣本息是会比等额笆本金多付一点利暗息。但前提是颁贷足了年限。碍。看似银行都收绊回了利息，但实绊际上，等额本金霸还款法随着本金搬的递减，银行可皑以加速还款，尽唉快回笼了资金，傲降低经营成本在啊这一点上是有利斑于风险系数的降拔低。蔼在实际操作过程吧中，等额本息更爱利于借款人的掌啊握，方便还款。罢。事实上，大部芭分借款人在进行肮比较后，还是选哀择了等额本息方肮式，因为这种方氨式月还款额固定按，便于记忆，还搬款压力均衡，实盎际上与等额本金唉差别不大。因为澳这些借款人也同案样看

3、到了因为时笆间使资金的使用胺价值产生了不同肮，简单的说，就傲是等额本息还款昂方式由于自己占班用了银行的本金埃时间较长，自己靶就要多支付利息瓣；等额本金还款颁方式占用银行本摆金的时间较短，柏利息也就自然减按少了，并不存在笆自己吃亏，而银案行赚取更多利息氨的问题。笆实质上，种还百款方式是一致的熬，没有优劣之分搬。只是在需求不昂同时，才有了不靶同的选择。白因为等额本息还挨款方式还款压力盎均衡但需多支付般利息，所以适合哎有一定积蓄，但扮收入可能持平或败下降，生活负担拌日益加重，并且扳无打算提前还款熬的人群。笆而等额本金还款盎法，由于借款人跋本金归还较快，柏利息就可以少付安，但前期还款额肮度大，因为适用

4、案当前收入较高者叭，或预计不久将昂来收入大幅度增扒长，准备提前还把款人群，则较为敖有利。啊【想要提前还贷版的摆TX搬进来看看】皑一、有两类人不佰适合提前还房贷耙唉还款时间已经高耙于贷款期限一半挨以上的贷款者：扮捌房贷期已过一半隘以上的等额本息翱贷款人，此时一俺半以上甚至鞍80%阿以上的利息已经斑还完，所剩还款暗项主要是本金，敖提前还贷意义不啊大；此外，一旦背提前还贷，那么俺再需要向银行借半款，相对就较困艾难了巴;颁暗有多渠道投资的啊房贷人，投资收岸益高于银行利息碍：版碍在提前还款前，袄还贷人最好考虑隘近期是否存在投矮资计划。不少消艾费者已经习惯了柏一旦手上有钱就背拿来提前还贷，版而碰上好的投资

5、坝项目又再去贷款拌投资或经营。事阿实上，经营性贷叭款利率要比房贷袄高得多。如果投碍资项目收益能超叭过房贷利率，就昂应该考虑投资袄;瓣二、提前还贷三阿大注意事项盎 爱疤询问银行各家银搬行对于提前还贷埃的规定是不一致氨的，所以消费者傲在决定提前还贷芭前要弄清贷款银哀行的操作流程，耙是否需要交违约岸金等。（注：各邦家银行提前还款坝，一定要提前咨八询、预约还款时胺间）坝白办理退保百耙把握还款时机对蔼于采取等额本息挨还款法的消费者矮来说，月供的组奥成包括本金和利拌息，对于贷款者扳来说，在贷款期埃限的澳1敖把3霸捌1笆邦2伴年限中，偿还月柏供中利息支出要爱高于本金支出，斑而在最后几年中皑，月供支出基本拌以

6、本金为主，利拜息很少。因此，岸如果贷败15矮年，已偿还肮6八年，此时就没太摆大必要提前还款哎。消费者可以把半多余钱投入到基拜金、股票或其他拜投资产品中来升碍值班;瓣三、提前还贷的拌方式瓣挨提前还贷方式有盎讲究盎 拌半提前还贷一般有邦两大类方式：第白一类是将所剩贷氨款一次性全部提氨前还清；第二类瓣是提前还一部分搬贷款。柏柏具体而言，第二扒类提前还款方式挨还分袄4颁种不同的还法，吧分别为：疤埃.邦提前还款一部分隘，选择月供不变拜，但缩短还款期按限；摆.绊部分提前还款，奥减少月供，但还挨款期限不变；扳.板部分提前还款，傲减少月供，同时凹缩短还款期限；白把.鞍部分提前还款，安增加月供，缩短鞍还款期限。

7、半这奥4昂种不同的还贷法肮效果不同摆;肮唉提前还贷先和银稗行沟通芭 阿熬提前还贷方式中搬，只有缩短贷款靶期限才是节省利埃息的关键因素。氨因此，购房人提岸前还贷时，要根靶据自己的情况尽疤量缩短还款年限按。另外，目前，疤省城多家银行对八提前还贷有限制颁性规定，有的设敖置了提前还贷的案最低额度，有的背还收取违约金。半为此，银行人士笆提醒，如果客户啊想在年底提前还靶贷，最好与银行爱沟通，确定是否百需要提前预约，颁以避免出现不必颁要的利息支出澳朋友，你贷款买啊房了吗？你贷款瓣买房时，是不是捌只看他们用计算矮器算，而一点没伴关心你的贷款方败式和还款方式？隘如果是，你就一胺定遭遇了售房者翱和银行的忽悠，傲你

8、将可能多付上般万，甚至上十万唉的利息。不信你暗就看一看。拜 扮贷款计算公式阿 暗：胺把蔼贷款公式主要有凹两种，它们分别爱叫做 靶等额本息贷款计稗算公式懊 和 捌等额本金贷款计暗算公式伴。这两个公式的皑最大不同：在于岸计算利息的方式岸不同。前者采用把的是复合方式计邦算利息(即本金绊和利息都要产生靶利息)，后者采碍用简单方式计算碍利息(即只有本爸金产生利息)。翱这样，在其它贷捌款条件相同的情癌况下，等额本息耙贷款很明显地要瓣比等额本金贷款霸多出很多利息。蔼另外，等额本息邦贷款计算出的每白期还款金额都相氨等；而等额本金斑贷款计算出的每拌期还款金额则不办同，从还款前期爸都后期，金额逐鞍渐减少。扮哀1。

9、等额本息贷款计算公式:每月还款金额 (简称每月本息) =贷款本金 X月利率（1+月利率） 还款月数 -（1+月利率） 还款月数 - 12。等额本金贷款计算公式:每月还款金额 (简称每月本息) =（贷款本金 / 还款月数） + (本金 - 已归还本金累计额) X 每月利率爱后期，金额逐渐肮减少。柏等额本息贷款与鞍等额本金贷款比挨较吧关键字: 等额背本息贷款, 等癌额本金贷款, 哎贷款比较, 提案前还款敖芭序败国内银行最早推哎出的贷款方式是盎等额本息贷款。疤但在2003年氨6月份的时候，办突然有媒体揭秘版，说银行还有一搬种等额本金的贷爸款方式没有告诉袄消费者。并算了跋一笔帐，买一套坝房子贷款40万

10、肮元30年，前者案比后者要多出利板息10万元之巨癌。消费者一片抱拜怨。于是有媒体把总结如下：银行方在乎信贷额度售楼员关心提取佣金开发商希望早收放贷购房者的利益谁计较还款方式不能挑贷款银行不能选按揭律师不算帐你的利益谁知道爸等额本息贷款与颁等额本金贷款相斑比，在正常还款疤情况下，等额本拔金贷款的确能节胺省很多利息。但爱为什么在国外，疤采用等额本息贷爸款的借款人能比岸等额本金贷款节袄省更多的利息呢癌？当您了解了贷背款后，您会发现熬目前国内有成千案上万的借款人每跋年都无谓地多支背付着成千上万的胺利息。俺下面，我来深入爱地分析这两种贷敖款，从而可以得坝出一个结论，爸等额本息贷款通肮过调整还款方式扒，可

11、以在节省利埃息和节省时间方版面，比等额本金摆贷款更好爸。扒摆两种贷款的利息败计算方式熬下面我们先来分俺析一下这两种贷俺款在传统的还款哎方式下的区别。挨在计算利息方面拌，等额本息贷款拜为什么与等额本癌金贷款有那么大袄的差别？原因在昂于两者计算利息版的方式不同。把等额本息贷款胺采用的是复合利叭率计算。在每期按还款的结算时刻版，剩余本金所产昂生的利息要和剩霸余的本金(贷款版余额)一起被计敖息，也就是说未碍付的利息也要计昂息，这好像比“俺利滚利”还要厉翱害。在国外，它俺是公认的适合放埃贷人利益的贷款绊方式。岸等额本金贷款笆采用的是简单利伴率方式计算利息爱。在每期还款的凹结算时刻，它只哎对剩余的本金(蔼

12、贷款余额)计息扳，也就是说未支伴付的贷款利息不稗与未支付的贷款碍余额一起作利息瓣计算，而只有本坝金才作利息计算摆。摆因此，在传统还唉款方式下，贷款版周期越长，等额矮本息贷款就要比哀等额本金贷款产般生越多的利息。蔼所以按，如果借款人无澳法调整(或选择岸)还款方式的话吧，贷款周期越长背的借款人，越应邦该选择等额本金办贷款。拔 敖板两种贷款的每期背还款特点罢让我们继续分析柏这两种贷款的区跋别。皑虽然等额本金贷把款能节省很多利扳息，但等额本金盎贷款的“缺点”案是敖它的每期还款金白额都不同，而且翱是前期还款金额败较重，后期还款挨金额较轻霸。这要求借款人哀的还款能力要适皑应这种情况。而吧对于等额本息贷扒款

13、来讲却没有这爱样的“缺点”，啊它的每期还款金背额都相同按。借款人可以比扮较容易地根据自敖己还款能力，制哀定贷款方案。但靶要注意的是，扳等额本金贷款的俺每期还款额虽然碍不等，但它的每版期平均还款金额盎却比等额本息贷蔼款低很多鞍。下面两张截图挨来自于贷款分暗析师软件, 佰展示了两种贷款般的每期还款特点捌。捌等额本息贷款还佰款表（部分）：俺每期还款额相同蔼 俺等额本金贷款还拌款表（部分）：盎每期还款额不同唉 肮下面的分析，将般能够进一步揭示白出贷款的奥妙。胺背两种还款的比较版前面介绍了两种佰贷款方式各自的芭特点，我用表格敖归纳如下。等额本息贷款等额本金贷款计息方式简单利率计息复合利率计息每期还款本息

14、等额不等额（前期重，后期轻）每期还款本金前期轻，后期重等额每期还款利息前期重，后期轻前期重，后期轻利息飙升速度加速度匀速度国内流行度主流弱流(?)国际流行度主流弱弱流操作灵活程度强弱计算难度高难较难评价可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。选它没错，但可能不会是最好按注意上表中，等背额本息贷款的邦流行度啊和拌操作灵活度颁都超过了等额本笆金贷款。由于等坝额本息贷款占有摆主导地位，所以澳许多数学家对其啊进行了深入的研靶究，并发现等额罢本息贷款中，佰除了利率以外，绊还款方式和贷款爱周期对利息的影八响也非常大跋。罢半超越等额本金贷吧款之一：双周加吧速还款捌归功于计算机的矮普及以及软件工拔程师

15、的努力，现熬在的老百姓可以矮象贷款精算师一懊样，轻易地掌握胺贷款的各种计算佰方法，细致地对奥贷款方案作分析耙比较，深入地了俺解贷款方法的多埃样性。这使得借拜款人可以根据自败己的经济状况，凹灵活地采用一些俺还款方式，来减袄少利息、缩短贷岸款期限，减轻贷跋款利率变化所带扳来的压力。蔼等额本息贷款中啊的 HYPERLINK /html/dic/accelerate_pmt.html 案 案双周加速还款瓣 般就能用来减少利百息、缩短贷款期暗限，达到与等额把本金贷款相同的耙效力。碍下面我用一个简懊单例子来说明。拌假设您贷款30傲年50万元，分白别采用等额本息爸贷款的标准月还按款、等额本息贷暗款的双周加速

16、还奥款、等额本金贷凹款三种方式计算白。贷款年利率为跋6.39%。下百面我用贷款分析霸师软件（个人版熬）的二张截图来安说明它们的差别班。哀等额本息贷款截板图：标准的月还颁款 (用等额本疤息贷款计算器计摆算) 安等额本金贷款截肮图 (用等额本挨金贷款计算器计熬算) 挨等额本息贷款截肮图：双周加速还巴款 (用等额本巴息贷款计算器计昂算) 拌双周加速还款与拜等额本金贷款的芭对比 哎根据上面三张截傲图制作出下表，懊以便各位比较。等额本息贷款之标准月还款 (参照)等额本金贷款等额本息贷款之双周加速还款原始本金50万50万50万贷款年利率6.39%6.39%6.39%贷款周期30年30年24年1个月支付频率

17、每月支付一次每月支付一次每两周支付一次每月支付金额3,124.26 (月)2,723.84 (月平均值)3,124.26 (4周)利息累计624,733.6480,581.25483,100.27还款期数360期360期629期节省利息-144,152.35141,633.33节省天数-0天2,135天每年需多还款-每年还款不等3,124.26贷款成本率124.95%96.125%96.62%败以等额本息贷款拔的标准月还款为拜参照，从上表中袄可以看出，等额班本息贷款中的双颁周加速还款方式伴像等额本金贷款办一样，也能大量俺的节省利息。双版周加速还款虽然碍比等额本金贷款埃多付2500元懊的利息，但

18、贷款般周期却比等额本巴金贷款缩短了将皑近6年。翱等额本息贷款中叭的双周加速还款绊看起来还不错，稗但在美国，选择拌它的借款人只是稗非常小的一部份氨人，大部分借款蔼人选择的是等额稗本息贷款中的矮 HYPERLINK /html/dic/extra_pmt.html 岸额外还款叭 HYPERLINK /html/dic/extra_pmt.html 盎方法昂 般。它比双周还款百方法操作起来更暗方便、更灵活、艾更省钱。唉傲超越等额本金贷柏款之二：额外还碍款艾在等额本息贷款挨中，采用部分提澳前还款，是节省爸贷款利息和缩短埃贷款时间的基本暗方法，也是最有肮效的方法。它主拔要有两种方式，唉一是上面介绍的 H

19、YPERLINK /html/dic/accelerate_pmt.html 拜 摆加速还款巴 百，另一种是这里霸介绍的 HYPERLINK /html/dic/extra_pmt.html 耙 百额外还款捌 八。而额外还款则碍更简单、灵活，败在国外，它是借捌款人的主要还款案方式。最典型的敖方法就是在每年搬的最后一期还款叭中，多付上一笔瓣同样金额的还款扳。扮因为这种方法比拔较灵活，所以，癌如果借款人为了矮达到自己的财务哀目标，就需要经案过几次试算来决霸定自己的瓣额外还款时间、按频率和金额蔼。在这里，为了岸说明这种还款方唉法可以比等额本佰金贷款节省更多跋的利息，假设借把款人有这样一笔熬贷款，30

20、年贷班款周期50万元鞍，每月还款一次绊，贷款年利率为吧 6.12%，凹经过几次试算后斑发现，在正常还奥款表的每年最后摆一期还款中，多挨付上一笔3,3奥60元的还款，柏则贷款合计利息阿就刚好开始少于肮等额本金贷款的版合计利息。肮等额本息贷款之熬额外还款表(部搬分) 懊额外还款与等额跋本金贷款之比较碍 矮上图是两种贷款笆的比较，显示了扮等额本息贷款加颁额外还款可以比耙等额本金贷款节伴省更多的利息。盎我们可以用3,傲360元额外还敖款作为一个阀值熬来调整节省利息耙的多少：比该阀阿值越大，则比等拜额本金贷款节省熬的利息越多；比半该阀值越小，则澳比等额本金贷款坝节省的利息越少半；当等于该阀值稗时，则比等

21、额本板金贷款节省利息斑 151.46安元，节省贷款时安间5年10个月瓣(2129天)俺。所以如果借款扮人选择了等额本罢息贷款，一定要挨考虑相应的额外扳还款或加速还款艾。罢综合对比 傲将上面的计算结白果用下表综合地败进行比较，以便捌更全面地了等额瓣本息贷款和等额氨本金贷款的差别挨。等额本金贷款等额本息贷款 + 额外还款原始本金50万50万贷款年利率6.12%6.12%贷款周期30年24年2个月支付频率每月支付一次每月支付一次每月支付金额2,667.43 (月平均值)3,036.44利息累计460,275.00460,123.54还款期数360期290期节省利息-151.46节省天数-2,129天 (5年10个月)每年需多还款-3,360.00贷款成本率92.055%92.024%翱岸对于借款人来讲败，管理好自己的柏贷款是一项非常奥重要的理财项目稗。所以唉重要的是根据自绊己的经济收入来矮制定财务目标和八还款计划，而不背是一定要比等额版本金贷款节省利澳息瓣。而等额本息贷碍款加上额外还款敖方法能够帮助借氨款人灵活的