2022年金融港建设项目可行性研究报告

1、金融港建设项目可行性研究报告金融港建设项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）目录 TOC o 1-5 h z 1 总论5.1.1项目背景5.1.2可行性研究报告编制依据5.1.3研究工作的范围6.1.4项目建设规模与主要内容 7.1.5项目建设期7.1.6项目总投资及资金筹措 7.1.7主要技术经济指标 8.1.8研究结论与建议 8.2项目提出背景及建设必要性 102.1项目提出背景102.2项目建设必要性 133建设地点和建设条件183.1建设地点183.2建设条件184工程技术方案224.1总平面布置224.2建筑254.3结构314.4给水、排水344.5通

2、风及空调384.6强电444.7弱电515消防545.1总平面消防545.2建筑消防545.3给排水消防555.4防排烟系统575.5电气消防586卫生防疫626.1给水、排水部分 626.2通风626.3劳动保护627节能637.1合理用能标准和节能设计规范 647.2建筑节能措施 657.3供热及空调节能措施677.4给排水节能措施 677.5供电节能措施687.6照明节能措施698环境影响评价7.18.1编制依据718.2主要污染源及治理措施718.3 环境影响分析 739项目组织与管理749.1项目组织749.2项目实施期管理749.3组织机构图7410项目招投标76项目实施进度801

3、1.1建设工期8011.2实施进度计划 80投资估算与资金筹措 8112.1投资估算8112.2资金筹措8212.3资金使用计划82财务评价8313.1财务评价依据及说明 8313.2财务评价基础数据选择 8313.3项目总投资构成8313.4财务评价8313.5财务评价结论 87效益评价9014.1经济效益分析 9014.2社会效益分析 901总论1.1项目背景1.1.1项目名称金融港建设项目1.1.2项目建设性质新建1.1.3项目建设地点某某新区金融港及市民服务中心项目建设地点位于某某新区道 义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。用地北临纬七路，南临纬九 路，西接经三路，东接经四路。1.1.

4、4项目承办单位概况项目承办单位名称：某某置业有限公司公司性质：有限责任注册地址：某某市某某新区财落镇大辛二村法人代表：吕某某职务：执行董事1.2可行性研究报告编制依据（1）中共中央、国务院关于实施东北地区等老工业基地振兴 战略的若干意见和关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放 的实施意见；（2）某某市国民经济与社会发展十二个五年规划纲要；（3）某某市城市总体规划；（4）某某市土地利用总体规划；（5）某某市新型工业化综合配套改革试验方案；（6）某某经济区新型工业化综合配套改革框架方案；（7）国家发展改革委关于批准设立某某经济区国家新型工业化 综合配套改革试验区的通知；（8）辽宁省 中华人民共和

5、国土地管理法 实施办法；（9）某某新区发展规划纲要（20092016年）（10）某某新区道义地区总体发展规划（11）中新国际城规划（12）国家发展和改革委员会颁发的 建设项目经济评价方法与 参数第三版；（13）投资项目可行性研究指南（中国电力出版社出版）；（14）国家、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范；（15）某某新区市民中心建筑方案设计（2015.05）（16）项目承办单位及各相关部门提供的有关基础资料。1.3研究工作的范围按照咨询合同并参照投资项目可行性研究指南 （第三版）的 可行性研究报告编制深度规定要求开展本项目的可行性研究。可行性 研究的主要范围包括：（1）项目提出背景及建设必

6、要性;（2）建设地点和建设条件；（3）工程技术方案；（4）消防；（5）节能分析；（6）环境影响评价；（7）项目组织与工程进度安排；（8）工程投资估算及资金筹措；（9）财务评价；（10）效益评价。1.4项目建设规模与主要内容本项目拟建在某某新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。规划项目建设用地153437平方米。总建筑面积518565平方米， 其中地上建筑面积390241平方米，地下建筑面积128324平方米。高 层结构型式采用现浇钢筋混凝土框架核心筒结构，裙房部分结构形式 采用现浇钢筋混凝土框架结构。高层建筑基础采用桩筏基础，其余部 分采用桩承台加构造防水底板。1.5项目建设期项目建设工期

7、为2年，2015年1月至2016年12月。1.6项目总投资及资金筹措本项目总投资为354790万元。其中：工程直接费用224279万元； 第二部分费用96750万元；预备费26721万元；建设期利息7040万丿元。本项目总投资为354790万元。资金来源为采取银行贷款和自筹1.7主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标内容单位数量备注一一一建设规模1规划用地面积平方米1534372总建筑面积平方米5185653建筑物占地面积平方米496093绿化面积平方米244054道路及广场面积平方米794235建筑密度%32.336绿化率%15.917容积率2.54-二项目总投资万元354790-三财务

8、评价1收入总额万元5433132利润总额万元1108593投资利润率%31.254全部投资税前内部收益率%31.255全部投资税前财务净现值万元521036全部投资税前投资回收期年2.407全部投资税后内部收益率%23.438全部投资税后财务净现值万元309559全部投资税后投资回收期年2.5310盈亏平衡点%65.531.8研究结论与建议本项目建设必要性充分，工程方案合理，项目建设符合国家政策、某某城市发展规划、某某相关发展规划。项目建设满足了某某新区经 济发展产生的内在的金融服务需求，对某某市的金融格局的构建是一 个很好的补充和完善。项目建设实现了某某新区政府集中办公、 提高 办事效率。项

9、目建设带来了大量的就业机会，促进某某人才结构优化， 这对维护社会稳定、和谐具有巨大贡献。建议承办单位做好项目前期 准备工作，使项目尽快进行。由于工程投资额度大，建议项目在充分利用现有资金来源的基础 上，不断改善投资环境，优化投资结构，加强项目管理，保证建设资 金及时到位，使项目按计划顺利实施。2项目提出背景及建设必要性2.1项目提出背景2.1.1某某副都心一一蒲河新城城市发展的早期阶段，城市规模和需求水平较低，单中心城市形 态一般是合理的。由单中心逐步向多中心发展，是大城市社会经济发 展到一定水平的客观要求。随着全球化大都市规模的逐渐扩大， 多中 心发展成为现代国际大都市空间格局演变的主导方向

10、， 建设“城市副 中心”则成为大都市多中心发展的重要选择。上世纪中叶以来，巴黎、伦敦、纽约、东京等西方大城市纷纷提 出了城市副中心（Sub-CBD日本称为“副都心”）的建设规划，解 决了城市发展中的空间矛盾。法国巴黎拉德芳斯区，日本新宿、涉谷、 池袋副都心，纽约巴特利花园城副中心等都已走在了世界的前列。在上海，陆家嘴、张杨路、徐家汇、嘉定、南桥等地也建起了各具特色 的都市副都心，成为大上海新的发展极。“城市副中心”是一个仅次于城市主中心、 承担城市诸多主要功 能的综合性城市区域。副中心建设使得城市从过去的单核心逐渐演变 为多核心发展，副中心（Sub-CBD与中央商务区（CBD）共同构成城市 中

11、心区的商业、商务中心体系，它们是城市经济、社会发展到一定阶 段的产物。某某的副都心将在哪里呢？ 2014年11月，某某市委、市政府揭 开这个谜底：在未来的某某新区将崛起一座某某的新都心， 那就是蒲 河新城。在蒲河新城规划目标中，某某新区提出了 “创新型生态CBD的构想。以创新为主导，生态为特色，打造立足某某经济区、面向东北、 辐射东北亚的集商贸商务、文化行政、休闲宜居、金融服务为一体的 城市核心区。根据规划，蒲河新城城市核心区位于道义组团内，北至新蔡公路， 东临森林公园，南至蒲南路，西至某某新区区界，规划面积60平方公里，其中中国新加坡生态国际商务区（简称中新国际城）定位为某 某的新都心、生态

12、新城核心。2.1.2某某的新都心、生态新城核心中新国际城中国新加坡国际商务区（简称中新国际城）将作为某某市的北 金门，被规划为新型生态中心商务区。中新国际城规划面积10平方公里，位于某某市某某新区，与东 北总部基地、某某华强文化科技产业基地等重大项目毗邻。某某新区特别委托高水平规划建筑公司日本设计株式会社进行总体规划， 以“欢乐之谷、成长之山”为主题，将该项目打造成为休闲宜居宜业 的城市核心和某某市的北金门。该项目预计总投资超过1200亿元人民币，其中外资比例不低于100亿美元。中新国际城将打造成某某乃 至中国东北地区的一个世界级的生态型商业商务中心枢纽。1、中新国际城的整体发展定位（1）“某

13、某国际城”一一创新型生态 CBD贯彻创新为主导、生态为特色的发展理念，着力打造一个立足某 某、服务某某、面向东北、走向世界的现代商务中心，一个宜家宜业的新城核心。（2）东北亚金融核心位于某某北部的中新国际城将成为中国下一个崛起的金融中心。其位于具有独特政策优势的某某新区，同时处于某某市城市空间北拓 展轴线上，结合高铁新某某北站的建设，将成为东北亚区域内举足轻 重的商业和贸易中心，通过对于可持续发展的城市定位， 某某北部将 崛起新一代生态城市，同时中新国际商务区必将成为未来某某乃至全 中国的金融重镇。（3）某某新区战略突围的引擎通过中新国际城的合理开发及由此带来的辐射效应，某某新区将在国家四个新

14、区建设中获得战略机遇和优势，从新区发展中快速崛 起，为某某新区建设成为未来绿色、生态、可持续的现代化国家新区 奠定基础。（4）中国北方生态宜居地独特城市风貌和优越自然环境交融的城市空间为中新国际商务 区赋予了全新的城市品质，而区内丰富的商贸活动和多样的文化娱乐 设施将中新国际城构建为区域内具有独特吸引力， 投资环境优越的新 型城市金融集聚区，新某某的城市发展增长极。2、中新国际城的功能布局中新国际城按照功能将分成三大板块。 以400米宽中央生态廊道 为骨架，贯穿南北，连接交通枢纽区、公共文化区、金融商贸和行政 服务区，在空间上形成“欢乐之谷、成长之山”交通枢纽区，在中新国际城北部依托新某某北站

15、形成“四线”（京沈高铁、地铁二号线、城际铁路、四环快速路）汇集的旅游客运 集散中心，区内配置商务办公、酒店等设施。公共文化区，在中新国际城中部充分利用华强文化科技产业基地 的带动作用，形成文化、娱乐、休闲区。区内规划建设少年宫、音乐 厅、规划展览馆、NBA篮球馆等文化休闲设施。金融商贸和行政服务区，中新国际城南部规划建设总部基地、 行 政办公、酒店、商业、金融服务等项目，重点打造区域地标，形成金 融商贸和行政服务区。2.1.3中新国际城重点项目一一某某新区金融港及市民服务中心某某新区金融港及市民服务中心项目位于中新国际城南部（在中央生态绿轴上），占地面积153437平方米，总建筑面积51856

16、5平方 米，是中新国际城规划重点项目，本项目的实施符合中新国际城规划 整体发展定位和功能布局，是中新国际城规划的具体实施和落实。2.2项目建设必要性221金融港建设必要性（1）满足区域金融服务需求某某新区已经建立起以农产品深加工、 光电信息、现代服务三大 优势产业为主导，以农产品深加工产业区、光电信息产业园、蒲河岛 生态商务区、现代物流产业园及清水工业园、 财落工业园六个产业园 区为载体的经济发展格局，基本形成了以六大经济区统领全区经济发 展的新模式，即：辉山经济区着力建设农产品深加工产业区，重点发 展农产品深加工产业；虎石台经济区着力建设蒲河岛生态商务区， 重 点发展现代服务产业；道义经济区

17、着力建设光电信息产业园， 重点发 展光电信息产业；清水经济区着力建设清水工业园和怪坡旅游风景 区，重点发展旅游观光产业；新城子经济区着力建设现代物流产业园， 重点发展物流商贸产业；兴隆经济区着力建设财落工业园和七星山旅 游风景区，重点发展绿色食品产业。项目建设取得重大进展。某某新区把 2014年确定为“工业开 工年”，全年实现项目开工 240个、开工面积1000万平方米。重点 新建项目有：东北总部基地、龙湖生态城、中兴通讯产业园、亚泰建 材产业园、华晨金杯专用车生产基地、台湾六合汽车零部件产业园、 中恒碳纤维、大润发东北区物流仓储基地、海尔物流园等。随着某某新区经济发展、大项目的逐渐落户以及聚

18、集企业的增多，这一区域产生了内在的金融服务需求， 金融港的建设恰好能够满 足这样的需求；金融港的启动，对某某市的金融格局的构建是一个很 好的补充和完善，顺应了某某市和某某新区发展金融产业的趋势，是对某某市金融发展规划的支持。对就业和人才结构优化起到促进作用本金融港建成后将具备金融后台服务功能， 金融后台服务支持体 系因其科技含量高、高级人才密集、吸纳就业量大的特点，目前已成 为国内各大城市争相吸引的对象。集聚银行、保险、证券等金融机构 的数据中心、票据中心、银行卡中心、档案管理中心、客服中心、研 发中心、培训中心等后台服务机构，利用强大的网络和信息处理技术， 为国内外金融机构提供24小时不间断

19、、高效的后台支援服务。金融港的建设可以促进当地以及周边地区的就业， 为当地带来大 量的就业机会。据初步估算，金融港建成后可以带来至少2万人就业， 在解决就业的同时，也将为本地培养出一大批金融服务人才， 而金融 人口的数量和质量，是衡量一个城市是否达到区域或全国性金融中心 最基本的指标。（3）提升城市竞争，带动产业结构升级金融后台服务基地形成规模后，通过金融后台服务中心城市的聚 集效应，吸引大量金融机构的关注，从而吸引来自金融业的更多投资 和业务；通过金融服务业的发展，提升当地金融服务功能，完善当地 现代金融体系，带动整个城市产业结构的调整升级。（4）对经济具有长期拉动效应从长远来看，随着金融服

20、务区的不断完善发展， 长期的拉动效应 明显。项目的建设直接投资 30亿元以上，能带动软件、信息技术、 电子、人才培训及服务等相关配套产业的发展，大幅提高现代服务业 在整个经济中的比重，促进产业结构的调整升级。金融资源的聚集， 包括金融资产、金融企业、金融业务、金融信息、金融人才的集聚所 带来的规模效益和外部效应，形成产业资源聚集与产业链之间的互相 促进，更好地发挥金融在资金融通、资源配置、产业升级、风险防范、 信息集散等方面的强大功能，最大程度满足各类金融服务的需求，为 资源节约型和环境友好型社会建设提供更加有力的支撑， 促进经济又 好又快地发展。222市民服务中心建设必要性（1）符合相关规划

21、和政策文件要求2014年1月6日某某新区召开第二届人民代表大会第三次会议， 某某新区政府工作报告指出了 2014年工作目标和任务，强调公共设 施建设要实现新跨越，沿蒲河大道规划市民服务中心、会展中心、体 育中心、文化艺术中心等城市公共建筑群；开工建设规划馆、档案馆、 市民广场、检法两院办公楼、某某进出口检验检疫局综合楼群，进一 步完善道义先导区的公共服务功能。某某新区发展规划纲要（2009 2016年）指出，加快道义城市 核心区建设。以某某新北站为核心，加快建设由某某新北站、某某地 铁2号线北终点站、沈铁城际铁路某某终点站、公交和长途客运站组 成的某某北部交通中心，以市民服务中心和市民广场等为

22、主体的行政 中心，以大型综合商场、星级酒店、大型专业批发市场等为主要业态 的商贸中心。（2）集中办公、提高办事效率本项目旨在建立包含市民服务、投资服务、公安、检察院等多政 府职能的行政服务中心，将原分散的政府职能部门能集中到一处， 面 向服务对象统一提供对口服务，能实现政府各部门之间信息共享、 业 务协同。项目建立可以使公民不再需要分别找各政府职能部门科室， 就在行政中心一次性解决，由跑多门变为进一门。行政服务中心的一 切服务项目、办事程序、服务时限及管理规章一律公布于众，对服务质量和提供速度进行公开承诺并接受群众监督。“一站式服务”、首问责任制与公开承诺制构成了行政服务中心的核心运转机制，是

23、行政服务中心这一新生事物的新意所在。建立行政服务中心是对传统行政 管理体制的变革和扬弃，是政府管理理念的一次改革和创新。 行政服 务中心通过将审批、审核事项集中办理，实行“一个窗口对外”、“一 站式办公”、“一条龙服务”，通过“阳光下作业、规范化管理”的 形式，公开所有办事过程，使行政活动过程和行政权力的运用公开化、 透明化，提高权力运行的透明度，为建立办事高效、运转协调、行为 规范的服务型政府打下良好基础。3建设地点和建设条件3.1建设地点某某新区金融港及市民服务中心项目建设地点位于某某新区道 义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。用地北临纬七路，南临纬九 路，西接经三路，东接经四路，位于文化

24、区与商务区之间。地铁2号线北延线在地下沿绿色景观中央生态轴穿过中新国际城区形成交通 动脉，带来高度的便利性。某某新区市民服务中心地下将直接建设地 铁2号线北延线蒲田路站，进一步提升了用地的都市核心价值。3.2建设条件 321自然条件某某地区属温带季风性气候，四季分明，一般夏季以东南风为主, 冬季以西北风为主，冬夏季较长，春秋季节较短。雨季集中在七 八月份。年平均气温7.7C极端最咼气温38.3C极端最低气温-30.6C日最大温差18C年平均降水量755.4mm日最大降水量118.9mm最大积雪深度200mm平均风速3.7m/s29.7m/s平均相对湿度65%最大风速1.2标准冻深3.2.2地形

25、、地貌条件场地地形基本平坦，地面标高介于 65.2870.01米。大部分为 农田，西南角为拆迁区，尚有未清理的旧基础。地貌类型属冲积阶地。3.2.3工程地质根据钻探揭示，场地钻探深度范围内的地层构成由第四系全新统 人工填筑层(Q4ml )、第四系全新统浑河高漫滩及古河道冲洪积层(Q4al+pl)组成。第四系全新统人工填筑层(Q4ml )：耕土：主要由粘性土及植物根系组成，松散。该层分布连续，层厚 0.30 0.80m。1杂填土：由砖块、碎石、砼块、粘性土及旧基础等组成，松散。该层分布不连续，主要分布在场地的西北部，层厚0.501.00m。2素填土 ：由碎石块、粘性土及混粒砂组成，松散。该层分布

26、 不连续，层厚0.50m。第四系全新统古河道冲洪积层(Q4al+pl):粉质粘土：黄褐色，含少量氧化铁结核，稍有光泽，干强度中 等，韧性中等，摇振反应无，可塑，局部硬塑。该层分布连续，层厚 8.6017.90 m 层底埋深9.0018.50m,层底标高49.6749.35m。粉质粘土：黄褐色，含少量氧化铁结核，稍有光泽，干强度中等，韧性中等，摇振反应无，硬塑，局部可塑。该层分布连续，层厚2.30 18.90m,层底埋深 9.00 18.50m,层底标高 37.93 53.98m。1中砂：黄褐色，石英长石质，棱角形，均粒结构，颗粒级 配差，充填约20%占性土，饱和，中密。该层仅见于 40#和50

27、#钻孔， 层厚4.505.60 m，层底埋深 34.1035.40m，层底标高 32.33 34.59m。圆砾：由结晶岩组成，亚圆形，一般粒径5-20mm最大粒径约150mm充填较多粘性土，卵石占总重量 20%左右，局部卵石颗粒 风化严重、用手较易掰碎，中密。分布连续，在钻探深度内仅在69#孔穿透该层，最大厚度26.9m。1卵石：由结晶岩组成，亚圆形，颗粒坚硬，一般粒径10-50mm 最大粒径约200mm充填约25%混粒砂及粘性土，中密。该层仅见于 53#、61#、62#、113#、123#、124#和 145#,层厚 0.8-2.3 m，层底 埋深24.0029.50m,层底标高36.684

28、3.43m。粗砂：黄褐色，石英长石质，棱角形，均粒结构，级配一般， 充填约20%粘性土，饱和，密实。该层仅见于 69#钻孔，揭露厚度 15.10m。1粉质粘土：灰白色，稍有光泽，干强度中等，韧性中等，摇振反应无，硬塑。该层仅见于 69#钻孔，层厚5.40m。3.2.4水文地质勘察期间，各钻孔在钻探深度内均遇见地下水，主要赋存于粉质粘土层中，地下水类型为上层滞水。稳定水位埋深为0.45.6米； 相应标高为62.38 66.85米。该地下水主要以大气降水为补给来源， 主要排泄方式为地下迳流和人工开采。根据地下水样的水质分析结果，判定地下水对砼结构具弱腐蚀 性，对钢筋砼结构中钢筋具微腐蚀性。根据环境

29、土样的易溶盐分析结果，判定该环境土对砼结构具微腐 蚀性，对钢筋砼结构中钢筋具微腐蚀性。3.2.5场地地震效应场地抗震设防烈度为7度，建筑场地类别为皿类。3.2.6场地条件用地范围内地势相对平坦，场地开阔，目前区域内尚未发现具有 发展价值的矿业资源及历史古迹。该场地的现场施工条件比较好，便于本项目的施工组织和实施。 项目拟建场地开阔，现场条件便于施工组织协调，也便于建设材料的 运输和存放场地的选择，避免二次倒运，基本可以满足施工要求。3.2.7基础设施配套条件供水、排水、供电、通信、燃气等配套设施在规划建设中。3.2.8征地拆迁本项目为净地出让，不涉及征地拆迁问题。金融港建设项目可行性研究报告4

30、 工程技术方案4.1 总平面布置4.1.1 总平面布置原则符合城市总体规划的要求， 妥善处理近期建设与远期发展的关 系，总平面布置兼顾保留利用已有设施，以近期为主，远近结合，全 面考虑。坚持以人为本， 在满足各项功能的前提下， 做到流程科学， 安 全卫生，出勤便捷。充分利用建设场地条件， 合理布置建筑物的位置与朝向， 建筑 物要符合卫生、防火、通风、采光的要求。合理规划楼前广场及通道， 营造花园环境， 保证消防要求的前 题下，做到交通顺畅。4.1.2 建筑设计基本思想(1)位于商务区内的超高层相对于“高度的标志性”定位来说， 更加强调“形态的标志性”定位。总平面结构体现了“天圆地方”的构想。将

31、高层布置在七角形的 各个定点，各栋建筑通过空中连廊被衔接在一起，强调一个圆形的结 构。裙房围绕高层呈方形布局，实现天圆地方的平面布局效果。高层形态酷似王冠，裙房作为坚实的底座，印象深刻的外观显示 行政设施的特殊性，同时毫无悬念地成为某某新区的地标性建筑。高 层呈七角形布局，勾勒出皇冠的轮廓。朝南侧逐渐升高的天际线形成 柔美的曲线，打造出独具特色的王冠形状。白天在阳光的照耀下明亮 耀眼，夜晚从内部散发出迷人的光芒，成为富有象征性的标志。空中 连廊也被整面玻璃包围，散发出光芒，好似王冠上的发箍。（2）营造生态绿化环境裙房设施的屋顶绿化显示其与周围环境和谐共存的设计思想。在用地中心，中轴绿化与下沉广

32、场组合出娴静典雅的商务环境。（3）高效有机的地下空间网络地下空间与地铁站相连，为某某新区市民服务中心带来了高度的 便捷性。用地中心的下沉广场为都市提供了安逸舒适的休憩场所。向 心性的地下步行空间与小型商业、下沉广场有机组合，打破了地下的 沉闷感，形成丰富的视觉变化。（4）可持续性发展的环保建筑积极采用自然换气，自然采光，并考虑尝试太阳热集热系统，最 大限度地利用自然能源。并通过高耐久的新材料新技术延长建筑的使 用寿命。（5）创建高效率的管理运营软硬件系统塔楼各办公入口设置门禁系统，有效分离办公与其他人流。塔楼及裙房设置的监控系统，可有效保障楼宇的安全。4.1.3总体布局在考虑用地面积和整体均衡

33、感之上，本方案以七角形布局将高层建筑群设置在直径约为230米得圆形内。高度为135.8米的行政塔楼 为地标性建筑，座落在南侧面向市民广场处。出租办公楼的高度分别为97.1米与101.4125米。用地中的2栋政府办公楼与5栋写字楼保持着适度间距，创造出舒适的办公环境。用地南端为市民服务中心、 行政审批中心，北侧设置公安、检察院、法院、消防、会议等功能， 与高层办公楼功能相连。用地南侧正中为市民广场。本方案将市民服务中心和行政审批中心布置在了用地南侧，此处 进出地铁极为方便。将入口靠近地铁出入口和地上停车场布置，方便 了乘坐地铁和驾车前来的人们。空中连廊将各底层裙房与高层塔楼连 为一体，加强了行政

34、大楼与市民中心之间的联系与互动。4.1.4交通组织车辆流线本方案充分考虑了建筑对道路的影响，合理设置了车辆进入用地的出入口。场地内设置有内外两圈环状车辆流线，直接连接各设施的 上下车门廊。地下停车场坡道分散设于场地内部，可有效减少地面部分车流量， 满足地面的安全要求，最大限度减少造成场地内嘈杂、混乱的因素。 在地下停车场本方案也设计了环绕所有塔楼的环形车道，同时在各塔 楼地下门厅前设有上下车停靠处。地下停车场采用了清晰明快的流线 设计。除地下停车场之外，本方案也少量局部地设计了小规模地面停 车场，以确保上下车及人员接送的便捷性。人行流线主入口大厅设在南侧主塔楼之中，面向中庭及市民广场，开敞通透

35、。大厅由三层挑空的扇形大厅和全塔楼通高的垂直大厅组合而成，气势恢宏空间舒适。市民广场完全为步行空间。用地四角行政裙房面向圆心一侧围绕塔楼建筑群设有2层高的挑空步行柱廊。从用地四周的道路均可直接步行进入各栋建筑。丰富的 地下步行入场流线。地铁出口与用地南侧的地下一层相连，通过小型 地下商业街或穿过中心下沉广场，在欣赏了层峦叠嶂的美景之后，人 们可直接步行进入市民服务中心各个塔楼及裙房的门厅。主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1总用地面积平方米1534372建筑占地面积平方米496093总建筑面积平方米5185653.1地上建筑面积:平方米3902413.2地下建筑面积平方米1283244广场

36、及道路面积平方米794235绿地面积平方米244056容积率2.547建筑密度%32.338绿地率%15.919地上停车泊位数辆419地下停车泊位数辆14264.2建筑421编制依据总图制图标准(GB/T50103-2001) 城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ50-2001)建筑设计防火规范(GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95,2005版)（5）办公建筑设计规范（JGJ 67-2006 ）（6） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97（7）民用建筑设计通则（JGJ37-87）（8） 人民防空地下室设计规范（GB50038-2005（9

37、） 国家及某某市各类相关建筑设计规范及法律、法规、法令等。4.2.2平面布局（1）办公楼7栋塔楼在使用功能上分为行政办公楼和商务金融办公楼，但在功能上均为办公空间。行政办公楼分为：A-1行政办公楼、A-2行政办公楼、A-3行政办公楼；B-1写字楼、B-2写字楼、B-3写字楼、B-4写字楼。各栋单体的建筑面积见下表：名称建筑面积（平方米）层数（层）建筑高度（米）A-1行政办公楼4836724114.3A-1行政办公楼5485627135.8A-1行政办公楼4949924114.3B-1写字楼4352519101.4B-2写字楼419181897.1B-3写字楼419581897.1B-4写字楼4

38、262119101.4各栋塔楼面向四周道路一侧，沿用地内圈机动车环道均设有停车门廊，在首层实现便捷乘车的同时，也通过门廊来烘托了建筑的宏伟。在南面行政办公主塔首层，面向市民广场，设有宏大通透的入口 大厅，由三层挑空的扇形大厅和全塔楼通高的垂直大厅组合而成，恢 宏的气势暗示着某某新区蓬勃向上的发展势头。其他各栋塔楼在首层 也都设有3层挑空的入口大厅，作为主出入口，在强调各塔楼办公入 口辨识性的同时，表现出与商务金融超高层建筑相称的气势与格调。本方案采用了 8.4米的柱距，获得了采光效果绝佳的办公空间, 最大限度地提供停车数量。本项目空间设定为无柱空间，即可作为大 空间办公使用，亦可满足划分小房间

39、独立办公的需求，具有高度的灵 活可适性。（2）裙房用地四角为4栋独立的裙房。用地南边在市民广场两侧，分别为三层高的市民中心以及市民投资中心；用地北端为五层的公安楼和检察院、法院楼。各栋单体建筑面积见下表：名称建筑面积（平方米）层数（层）建筑高度（米）市民服务中心9704320市民投资中心9704320法院、检察院24289532公安238005324.2.3剖面设计与垂直交通组织（1）裙房：1）层高：一层层高7米，标准层层高为6米。2）室内外高差：0.3米。3）建筑高度：20米和32米。4）垂直交通组织：为确保垂直交通的方便通畅，将各个功能按层 划分，分别组织，办公空间每 5000平方米设置一

40、台电梯（平 均等候时间为3040秒），电梯重量1.35吨，其中有一台兼 做消防电梯。（2）塔楼：1）层高：一层层高7米，二四层层高均为6米，标准层层高为4.3 米。2）室内外高差：0.3米3）建筑高度：名称层数（层）建筑高度（米）A-1行政办公楼24114.3A-1行政办公楼27135.8A-1行政办公楼24114.3B-1写字楼19101.4B-2写字楼1897.1B-3写字楼1897.1B-4写字楼19101.44）垂直交通组织：为确保垂直交通的方便通畅，将各个功能按层 划分，分别组织，办公空间每5000平方米设置一台电梯（平均等候时 间为3040秒），电梯重量1.35吨，其中有一台兼做消

41、防电梯。4.2.4造型设计本设计中7幢高层塔楼采用正圆形布局，裙房则围绕高层呈方形 布局，体现中华民族古老相传的“天圆地方”的思想，同时展现城市 轴线重要节点的行政中心建筑群在视觉上的凝聚力，并连接城市轴线 上的其他功能。各栋塔楼通过空中连廊相连，浑然一体，建筑群朝南 侧逐渐身高的天际线形成柔美的曲线，打造出独具特色的皇冠形状。 而玻璃幕墙构成的空中连廊好似王冠上的发箍。用地四角的行政裙房作为塔楼建筑群坚实的底座，暗喻着行政设 施对某某的蓬勃发展发挥着坚实而可靠的保障作用。南侧主塔正面最 高处布置有宽阔的玻璃展望厅，她如同一颗熠熠生辉的钻石，白天在 阳光的照耀下明亮耀眼，夜晚从内部散发出迷人的

42、光芒，预示着某某 新区必将在东北地区大放异彩。塔楼低层部分采用富有质感的石材贴面，向上组建收束渐细，与 晶莹的玻璃幕墙形成退晕渐变过渡，在强调塔楼的纤细挺拔、竖向上 升的动势同时，也达到了安定感与韵律感恰到好处的平衡。在玻璃幕 墙上部，明框由竖向平行转化为斜向交叉，宛如皇冠上精雕细琢的编 制架构，勾勒出建筑细部的精致与华美。425建筑构造（1）墙体1）外墙外墙米用夹心墙，墙体构造由内到外 190mn厚混凝土小型空心砌 块+A级岩棉（厚度经计算后确定）+幕墙（石材）。2）内墙内墙采用90mm 190mm厚混凝土小型空心砌块，楼梯间处局部、 室外挑出墙体部分为空斗墙，拉结间距不大于200mm（2）

43、屋面1）屋面防排水：屋面防水等级为I级，为三道设防，采用3+3+4mm 厚SBS改性沥青卷材，防水层耐久年限为15年，上铺1: 2水泥沙浆 保护层20mm屋面保温层采用A级岩棉板（厚度经节能计算确定）。凡女儿墙转折处、雨水口及其它阴阳角处等重点防水部位应附加卷材 一层；屋面采用平屋面女儿墙内排水系统，排水坡度为2%2） 屋面柔性防水层在女儿墙和突出屋面结构的交接处均做泛水 ， 其高度250。屋面转角处，直式和横式水落口周围，及屋面设施下部 等处做附加增强层（涂膜加聚脂无纺布或化纤无纺布）。出屋面管道或泛水以下穿墙管，安装后用细石混凝土封严，管根四周与找平层及刚 性防水层之间留凹槽嵌填密封材料，

44、且管道周围的找平层加大排水坡度并增设柔性防水附加层与防水层固定密封。水落口周围500直径范围内坡度不小于5%3）防水找平层应做分格，其缝纵横间距w 6米，缝宽10并嵌填 密封材料。分格缝宜留置在支承端。4） 无配筋细石混凝土防水层与女儿墙，山墙交接处留 20宽缝隙 并嵌填合成高分子密圭寸材料；板中分格留缝，分格缝间距w 2米，缝 深度混凝土厚的2/3缝宽10,缝内嵌填合成高分子密封材料。5） 配筋细石混凝土防水层与女儿墙，山墙交接处留 20宽缝隙并 嵌填合成高分子密封材料；板中留分格缝，分格缝间距w 6米,缝宽20, 钢筋网片断开，缝内嵌填合成高分子密封材料。6）密封材料嵌缝深度是缝宽度的 0

45、.50.7倍，其嵌缝基面应涂 刷与密封材料相配套的基层处理剂。密封材料底部应设置背衬材料， 背衬材料应是与密封材料不粘结或粘结力弱的材料。7） 平屋面采用炉渣找坡必须经过筛分，粒径控制在 5-40mm其 中不应含有有机物、石块、土块、矿渣块和未燃尽煤块。（如炉渣无货 时，改用1:8水泥陶粒找坡。）（3）门铝合金框玻璃门，用于主入口外门；木制镶板门，用于标准层办公室门；木制胶合板门，用于卫生间、储藏间门。（4）窗窗为单框双玻塑钢玻璃窗（5）室内装修1） 内墙：混合沙浆卫生间等有水房间设聚氨酯1.5厚防水涂料， 沿墙面高出地面 300mm2）顶棚：刮大白天棚、矿棉天花板天棚、铝合金条板吊顶。3）地

46、面入口大厅、中庭、公共走廊等公共区域为25厚花岗岩地（楼）面; 办公室、卫生间等均为600mm*600m铺地砖地面；设备间为水泥地面。4）楼梯钢筋混凝土楼梯，钢木栏杆扶手（6）外立面装修外立面以玻璃幕为主，其余的为高级外墙砖饰面。4.3结构4.3.1编制依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001（2）建筑结构荷载设计规范（GB50009-2001 （2006版）（3）钢结构设计规范（GB50017-2003（4）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008（5）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002（6）建筑抗震设计规范（GB50011-2014（7）混凝土结

47、构设计规范（GB50010-2002(8)砌体结构设计规范(GB50003-2001432自然条件(1)基本风压0.55千牛/平方米(2)基本雪压0.50千牛/平方米(3) 土壤冻结深度：1.2米设计使用年限：50年本地区地震基本烈度为7度；场地类别为皿类，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为 0.10g。水平地震影响为0.08(多遇),0.05 (罕遇)。混凝土结构的环境类别地下室：二a类，地上部分：一类。建筑分类等级建筑结构安全等级：二级地基基础设计等级：乙级抗震设防类别：乙类结构抗震等级：七栋高层建筑为二级框架核心筒结构。裙房部分 为二级框架(高度大于30米)或三级框架(高度不大

48、于 30米)。 4.3.3结构设计方案本工程高层建筑与裙房贴邻，二者地上部分通过抗震缝独立 开来。地下室在裙房一侧设沉降后浇带，解决二者沉降不均匀。七栋高层建筑，结构形式采用现浇钢筋混凝土核心筒结构。裙房部分结构形式采用现浇钢筋混凝土框架结构（3）高层建筑与裙房部分地下室大底盘相通，七栋高层建筑基础 形式采用桩筏基础，其余部分采用桩承台加构造防水底板。434主要结构材料和截面（1）混凝土的强度等级1）基础：C402）框架柱及剪力墙：C60 C50 C40 C303）梁、板：C30（2） 地下室底板及侧墙采用抗渗混凝土，抗渗等级为0.6Mpa（3）钢筋1） 梁纵向受力钢筋采用HRB40（钢筋，当

49、直径小于14mnS寸，采用HRB335钢筋；2）柱纵向受力钢筋一般采用 HRB335钢筋；3）板受力钢筋采用HRB40C钢筋；4）梁、柱箍筋采用HRB235钢筋；5）构造钢筋采用HPB235钢筋。（4）钢材采用Q235B或 Q345B级钢（5）焊接材料1） HPB235钢筋相焊或与强度等级高的钢筋互焊采用E43型焊条；2） HRB335钢筋相焊或与强度等级高的钢筋互焊采用E50型焊条；3）HRB40C钢筋相焊采用E55型焊条；（6）地上填充墙（框架结构）1）处于潮湿环境的墙体（厕所、地下）用MU7.5圭寸底砌块，M5水泥砂浆砌筑；2）处于一般环境的墙体用 MU7.5封底砌块，M5混合砂浆砌筑。

50、（7）建筑为框架结构，框架柱网应均匀布置避免对抗震不利， 角 柱及形体凸凹变化较大处框架柱应加强。基础可采用钢筋混凝土独立 基础或桩基础（依岩土地质勘察报告确定）。4.4给水、排水441编制依据（1）建筑专业提供的方案图（2）相关专业提供的设计条件（3）本专业设计规范和规定：建筑给水排水设计规范 GB50015-2003 （2009版）高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（ 2005年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97人民防空地下室设计规范（GB50038-2005自动喷水灭火系统设计规范 GB5008 2001（2005年版）建筑灭火器配置设计规范 GB5

51、0140-2005公共建筑节能设计标准 DB21/1477-2006全国民用建筑工程设计技术措施给水排水2009版4.4.2用水量指标及用水量用水量指标及用水量一览表序号主要建设内容用水定额最大日用水量3 （m /d ）最大时用水量（m/h ）1办公用水量50L/ 人 *d31217802设备补充水量240203道路、广场浇洒21.0L/m *d79104绿化灌溉21.5L/m *d3755未预见水量10%34844合计3825859443给水水源本项目水源由敷设于市政道路上的市政供水管网提供，经两根DN200配水干管引入地下室，作为整个用地范围内的水源，两连接管连 接贯通，与市政管形成环状管

52、网，即可保障生活用水，也可保障消防 用水要求，建立起一个经济的消防、生活供水合一的消防给水系统。两根进水管上分别设给水计量装置。4.4.4 泵房及水池水池、水箱建筑内生活调节贮水池有效容积可按最高日用水量的25%计算，生活水箱容积为3825X 25%=765帀在地下二层布置4个200ni不锈钢 生活水箱，作为本项目生活用水水源。消防水池设于地下二层，有效容积880用,水池分为独立的两个水 池每座有效容积440用，水池为钢筋混凝土结构。水池、水箱进水管设计量装置，溢流管、通气管设防蚊虫金属网 罩。泵房本项目消防水泵房与生活泵房合建，设于地下二层，泵房内设生 活给水泵系统、消火栓给水泵系统及喷淋给

53、水泵系统。主要设备见下表:泵房主要设备材料表序号名称型号及规格单位数量备注-一-生活给水泵房1低区生活给水加压泵KSCW 200-125- N=22kW台3一台备用2中区生活给水加压泵KSCW 200-250- N=30kW台4一台备用3咼区生活给水加压泵KSCW 200-325 N=45kW台4一台备用4生活水箱3100m座5不锈钢5紫外线消毒装置套4-二二消防给水泵房1低区室内消火栓给水泵XBD5.0/40-125KL N=37kW台2一用一备2中区室内消火栓给水泵XBD8.0/40-125KL N=75kW台2一用一备3咼区室内消火栓给水泵XBD15.0/40-325KL N=150kW

54、台2一用一备4低区喷淋给水泵XBD5.0/30-250KL N=37kW台2一用一备5中区喷淋给水泵XBD8.0/30-250KL N=75kW台2一用一备6咼区喷淋给水泵XBD15.0/30-325KL N=120kW台2一用一备7室外消火栓给水泵XBD4.0/30-100KL N=37kW台2一用一备8消防水池440m座2445生活给水系统本项目生活供水系统分区化分如下：地下室由市政供水管直接供 水；地上1层至5层由地下室低区供水泵经低区供水管网供水至各用 水点；地上6层至17层由地下室中区供水泵经中区供水管网供水至各 用水点；18层至27层由地下室高区供水泵经高区供水管网供水至各 用水点

55、。生活供水管网为枝状管网，给水管道采用钢塑复合管。公共 卫生间采用暗管敷设方式，每个卫生间进水总管上设计量表，卫生器 具采用节水型。各区设专用消火栓给水泵和喷淋给水泵，生活二次加压泵房建于 地下二层，所有生活给水泵均采用变频调速微机控制，各区生活水泵 总出水管上设紫外线消毒装置。消防给水系统详见消防专篇。446排水工程本项目采用雨水、生活污水分流制排水系统。生活污水排水系统生活日最大排水量按生活给水量的100%进入污水管网计算，为3251mVd，最大小时排水量为528nVh.max。建筑内生活排水通过洁具 收集，采用专用环形通气立管排水方式，由排水管立管经设于13层的 转换排水横干管道排至地下

56、室内个分区的排水横排出总管，再排至室 外污水检查井，经室外化粪池处理后，通过污水排水管网集中排至周 边市政污水管网。地下一、二层的废水经排水沟与集水坑收集，由设 于集水坑内的提升水泵排入室外检查井，再经化粪池处理，最后与其 它污水一起集中排至市政污水管网。在室外周围新建6个13#钢筋砼化粪池。雨水排水工程场地雨水系统设计重现期为1年，设计降雨历时为5min;屋面雨 水系统设计重现期为10年，设计降雨历时为5min。屋面雨水由屋面 雨水斗收集采用外排水形式，就近排至室外。室外雨水由雨水口收集， 通过雨水排水管网集中排入市政雨水管网。447人防给、排水工程本项目地下室战时为物资库及车库，在每个口部

57、及通风底部设集 水坑，收集洗消废水，并采用临时排水泵将其排至室外检查井。4.5通风及空调4.5.1编制依据1）建筑专业提供的方案图2）相关专业提供的设计条件3）本专业设计规范和规定采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2003公共建筑节能设计标准 DB21/1477-2005汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97人民防空地下室设计规范（GB50038-2005高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（ 2005年版）全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调*动力2009版4.5.2主要计算参数（1）主要气象参数空调室外计算干球温度，相对湿度夏季：twk=31.4 C =

58、78% （最热月平均）空调夏季室外计算湿球温度tws=25.4 C室外通风计算温度冬季 twf=-12 C采暖室外计算温度冬季室外平均风速 大气压力冬季 102.08Kpa(2)室内设计参数夏季 t wf=28Ct=-19 C3.1m/s夏季 100.07Kpa室内设计参数房间类型夏季冬季最小新风 量m3/h.人温(C)度相对湿度(%)温度(C)相对湿度(%)会议室2426 3530办公室2426 3530商场网点2426 3530走廊2618卫生间-1610次/h换气楼梯间-16车库106次/h换气设备用房-164次/h换气建筑物围护结构热工要求:外墙传热系数0.5W/平方米C外窗传热系数2

59、.9W/平方米c屋面传热系数0.45W/平方米(外门传热系数2.6W/平方米c4.5.3空调冷(热)负荷根据城市热力网设计规范及同类工程设计综合分析确定热指标进行估算，本工程米暖热负荷见下表：采暖冷热负荷一览表序号主要建设内容建筑面积（怦）空调热指标（W/ m2）热负荷（kW）冷指标（W/ m）冷负荷（kW）1办公用房322744822743389287242裙房67497110724512081003地下车库及设 备用房128324405133-4合计51856539811368244.5.4冷（热）水机房（1）冷水机组选型本项目拟在地下二层设置制冷机房一个，机房设置10台三级压缩 离心式冷

60、水机组（机组单台名义供冷量3516kW额定输入功率529kW 供全楼空调使用，冷却塔设于裙房屋顶平台处。局部全年需独立使用 空调的房间（如中控室、消防中心、变配电室等）设置独立冷热源（风 冷热泵机组）的分体空调。冷冻水进/出水温度12/7 C，冷却水进/出 水温度30/37 C。（2）换热站本项目使用市政供热管网为集中供热热源、在地下室二层设置热 交换站，热媒为95/70 C热水，换热后的二次水进/出水温度为60/50 C。制冷站及换热机房主要设备见下表序 号主机备注设备名称型号规格及技术数据单 位数 量1离心式冷水机组YKM2M2K25DBG制冷量3516kW输入功率 529kW台102水-