浅论实现房地产企业流程管理

1、浅论实现房地产企业流程管理的有效途径【摘要】：流程管理在房地产企业管理中的价值是有口共睹的，已经引起越来越多房地产开发者的认可和重视。本文首先介绍流程管理的基本情况以及在国内外的发展现状，然后从房地产企业的发展现状及问题入手，引入了工作流程和房地产企业流程概念，并进行详细分析，进而对流程管理对房地产企业的价值进行了总结，并为房地产企业如何实现流程管理指明了出路。【关键词】：企业流程管理 房地产 现状 流程优化一、引言在我国，市场信息的制造、传播以及供求双方信息互动的速率加快，房地产市场已经趋于成熟，利益点转向购房者。此外，政府制度的加强，让“坑蒙拐骗”的行为无立足之地，市场环境变得公平、公正。

2、特别是近儿年出台的政策洗刷了市场，行业中优胜劣汰必成定局，老百姓的利益有了较好的保证。随之而来，以特定资源为基础的竞争已转变为以企业管理能力为基础的竞争，流程管理的精细化是房地产企业目前面临的重要课题。房地产企业管理水平的差异，明显体现在流程管理上的差异，流程管理成熟度是衡量企业是否规范化的主要标志。在传统房地产开发企业中，结果经常是“摸着石头过河”得出的。这可以理解，其主要原因是准备时间短，需求变化大，并且资源缺乏。但令人惊讶的是，尽管过程颇为混乱，但结果却经常还是被达到了。但这是什么样的一种结果呢?这是以最经济的方式获得的最好的结果吗?到底牺牲了多少潜在利益，我们最后才说陌实现交付，问题解

3、决或项目结束”?要解决房地产开发企业管理中“不惜一切代价去做”这个问题，我们需要反省一下，想一想流程管理在房地产开发企业管理中的价值。二、企业流程管理的介绍1、企业流程管理简介（1）、流程管理的定义企业流程管理主要是指对企业内部进行改革，改变企业内部职能管理部门重叠、中间层次多、流程不闭环等，使每个流程可从头至尾由一个职能部门管理，做到机构不重叠、业务不重复。在计划执行过程中环境条件发生变化时，及时对原计划进行调整，使计划仍具有指导和组织生产经营活动的作用。企业通过对计划的制订、执行、检查、调整的全过程，便能合理地利用人力、物力和财力等资源，有效地协调企业内外各方面的生产经营活动，达到缩短流程

4、周期、节约运作资本、提高企业经济效益。流程管理最终希望提高顾客满意度和公司的市场竞争能力并达到提高企业绩效的目的。依据企业的发展时期来决定流程改善的总体目标，在总体目标的指导下，再制定单位流程或每类业务的改善目标。流程管理可以分为“认识流程、建立流程、优化流程、E化流程、运作流程”。（见图1） 图1 “流程管理”的概念图（2）、流程管理的基本特征企业的流程按其功能可以区分为业务流程与管理流程两大类别。业务流程是指以面向顾客直接产生价值增值的流程；管理流程是指为了控制风险、降低成本、提高服务质量、提高工作效率、提高对市场的反应速度，最终提高顾客满意度和企业市场竞争能力并达到利润最大化和提高经营效

5、益的目的的流程。企业内的一切流程都应以企业目的为根本依据，尤其是管理流程：对外面对顾客，提高业务流程的效率；对内面向企业目标，提高管理流程的效率，平衡企业各方资源，控制总体效率的平衡，实现企业总体绩效。（3）、流程管理的阶段流程管理从计划管理来说是按照其特性定位，整个阶段可划分为三个阶段，即“事前、事中、事后”管理。企业依据各项基础性条件，编制各项、各类企业经营活动计划书，对计划书的可行性、可靠性形成审核体系，保证审核效果，从而确保计划的可行、可靠。审核体系包括：数据统计、数据的分析、历史对比（纵向）和行业对比（横向）、建议性结论这四个基本环节。审核体系中，数据的无量纲化分析是关键环节，它能将

6、不同类型的企业数据转换后实现同口径比较，数据统计环节是基础，纵、横向对比是手段，结论是目的。“事前”管理中的审核体系目前企业并未全面、有效地掌握和运用，公司实施对这些环节的有效控制，能确保计划的可行和可靠，并为计划的“事中”管理提供操作平台。 “事中”管理：主要是对“计划”执行体系工作效率的管理。对计划执行过程中出现的各类偏差，首先要做到超前预测，其次是做到措施有效，对执行效果的跟踪是“事中”管理的主要工作，从而确保计划执行的效率。“事中”管理的责任主体是企业自身，监察、审计部门的“事中”管理主要是对计划执行质量的控制。“事后”管理：主要是对“计划”实施完毕后的绩效考核、总结经验、吸取教训、汇

7、编材料、归档备案。是“事后”管理的主要工作内容之一。2、企业流程管理的发展（1）、企业流程管理在国外的发展在国外，流程管理是20世纪90年代出现的新的管理思想和管理技术，它一经产生便受到国内外学者的普遍关注。今天在欧美先进国家这一思想和技术已经走向完善并日趋成熟。流程管理从泰勒的科学管理思想出现以后开始萌芽，经过几十年的发展，至今已经成为成熟的管理思想和方法，流程管理在发达国家已经成为主流的管理思想，成为应对激烈的市场竞争的有效工具。一是流程管理的萌芽发展时期，科学管理时期泰勒的作业程序化、甘特的图表进度控制方法、福特的流水线生产模式等是其最初的体现；二是流程管理的产生发展阶段，以二十世纪六十

8、年代产生的质量管理运动和业务过程的自动化设计为代表，主张对组织的运营流程进行精确控制，提升管理效率；三是流程管理的全面发展阶段引，尤以二十世纪九十年代哈默等人提出的业务流程再造为典型代表，主张对流程进行彻底再设计，全面提升组织运行绩效。然而，就在众多企业大力推广流程再造的过程中，失败率却居高不下，结果也不像人们所预期的那样能够促进运营绩效的急剧提升，因此受到越来越多的质疑。BPR果真如人们所吹诩的那样能够全面解决组织的运行效率问题吗?以再造为主题的流程管理越来越体现出其局限性。在此情况下，流程主导下的管理思想开始走向前台。通过对流程管理思想演进与发展历程的分析，可以使我们对流程管理的思想内涵有

9、更充分全面的认识，从而把握其未来发展趋势，并用以指导实践。（2）、企业流程管理在国内的发展目前在我国流程管理则处于刚刚起步阶段，在我国对这一思想的学习、引进和研究则处于起始阶段，对流程管理的概念及技术应用还存在很多误区。本文从流程管理的界定、流程管理的起源以及流程管理的发展历程出发进行研究，欲使人们更清楚地认识流程管理思想及技术。在此基础上，为改善我国流程管理的技术和方法提供借鉴。许多企业开始重视流程管理，但缺少建立标准的流程管理系统，自然谈不上具体的流程管理或再造的问题；虽然也有部分企业设计了一些所谓的“流程”，但大多是照猫画虎，凭主观臆断绘制出来的，并不符合企业实际情况，甚至给企业带来很大

10、的负面影响。还有的企业制定的“流程”，基本上是摆设和流于形式，缺少具体的实现流程管理的手段和工具。相当一部分管理中和员工，对流程管理的认识还处于较低的水平。3、流程管理对传统管理的超越（1）什么是流程要理解流程管理的含义，首先要明确什么是流程。关于流程的定义，Hammer在1990年提出流程是把一个或多个输入转化为对顾客有价值的输出的活动；Davenport在1990年提出业务流程是一系列可测量的结构化的活动集合，并为特定的市场货特定的顾客了产生特定的输出，ISO9000规范将业务流程定义为一组将输入转化为输出的相关联或相互作用的活动。归结起来，流程包括输入、输出以及一系列的转化活动三部分。业

11、务流程可以被看作一系列内部和企业之间的若干活动，这些活动相互作用将一定的输入转化为对顾客有价值的输出。见图2 图2 流程概念示意图（2）流程管理对职能管理实现了五大超越 管理的导向性超越。流程管理的组织结构以流程为中心；企业目标以顾客为导向，以服务为导向。 管理效率性超越。产品信息从输入到输出时间短，销量高。 管理的应变性超越。结构变动快、管理任务，快速适应市场变化。 整体性的超越。企业流程管理是内部网络化，全过程管理。内部网络与外部网络的统一，强调通常被忽视的外部网络。 协调性的超越。以流程管理为中心的协作，同时强调企业内部流程协作与外部协作，特别强调通常被忽视的尾部流程协作。以上的5个方面

12、说明。流程管理是一种完全不同于传统“科层制”职能管理的全新的管理思想与方法，是适应于信息经济科技和网络技术飞速发展起来的现代管理方法。4、企业流程管理的重要性企业流程管理指的是企业的每一项经营活动只要有了“计划书”，就说明该企业在每一项经营活动执行前都经过了系统筹划、科学预测、全面分析，在计划执行过程中可能出现的偏差制定了相应的应对措施，从而确保了企业经营活动结果是可预测、可控制的。反之，没有计划书的经营活动必定是盲目的、被动的，其经营活动的结果也将是不可预测的、不可控制的，那么这个企业的管理层和基层也必然是失败的。 在市场经济条件下，企业间的竞争异常激烈，企业要生存、要发展、要保持可持续发展

13、的态势，企业任何一项经营活动都不允许处于盲目的、被动的状态，其经营效果必须处于可控状态下。换言之，计划是企业经营决策者意志和理念的具体体现。因此，计划是企业经营活动的基础，经营决策者为实现自己的意志和理念必须要不断的夯实和巩固这个基础，不断提高计划的科学性。所以企业流程管理在企业的整个经营运作过程中起到的是至关重要的决定性的作用，就像人体中的血液流遍全身，是不可或缺的。三、企业流程管理的现状和意义1、流程管理现状从传统的以资源为基础的企业竞争转变为以企业管理能力为基础的竞争，考验的是企业的管理创新。流程管理的精细化水平是企业实施内部控制和风险管理之前面临的重要课题。企业管理水平的差距主要体现在

14、流程管理上的差异，以及对于各个节点预期目标掌控能力的高低，因此，流程管理的成熟水平是衡量企业是否规范化的主要标志之一传统的企业运作过程中，很多理论和做法都是“摸着石头过河”得出来的，往往是习惯成自然。企业缺乏系统的管理运作体系，导致绝大多数的资源和潜在利益在摸索过程中被白白浪费，无法达到以最经济的方式获得最好的结果。因此，在一个充分竞争的市场环境中，一个企业流程管理的“内功深厚”与否，将决定其内部控制和风险管理能力、盈利能力和持续发展的能力。目前国内企业的流程管理现状是:大多数企业未形成系统的业务流程体系;各项活动的职责权限不清晰，接ii不畅通;流程繁琐，流转周期长，流转效率低;己有流程的内部

15、监控体系有待完善，没有引入量化的关键业绩(KPD指标和控制点进行实时控制。2、流程管理的意义（1）提高企业整体竞争力。在流程设计与流程再造的过程中，通过对企业的各项业务进行流程化的塑造，包括改善管理和运营的关键指标(如成本、质量、速度、灵活性、满意度)、资源结构调整和人力资源结构调整，从而明确哪项工作应该由哪个部门、哪个人来具体负责，使企业各部门、各职(岗)位的责权更加明晰地体现出来，提高企业的整体竞争力。（2）实现企业形态的转变。长期以来，大多数企业都实施一种职能式管理的形态，而企业在实施了流程式管理模式后，企业将由以职能为中心的传统形态，转变为以流程为中心的新型流程导向企业，实现企业经营方

16、式和管理方式的根本转变。四、我国房地产企业的发展现状以及存在的问题1、房地产概述（1）房地产业的概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是

17、承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。（2）房地产业的分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。房地产投资开发除了取得土地、建造房屋

18、、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进

19、行估算和判定的活动。房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。（3）房地产业在国民经济中的作用房地产是我国国民经济发展的一个基本的生产要素，很多行业的发展都离不开房地产。反过来说，任何行业都有涉及到一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。所以说，房地产是发展国民经济和改善人民胜过的基础产业之一。由于房地产业的关联度比较高，带动力较强，已经成为我国国民经济的支柱产业。

20、他的重要作用可以归纳如下：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；可以改善人民的居住和生活条件；可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；有利于产业结构的合理调整；有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；有利于吸引外资，加速经济建设；可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前在我国已初步显示出来，随着我国国民经济和房地产的进一步发展，房地产在国民经济中必将发挥更重要、更广泛的作用。促进房地产业健康发展，是改善居住质量、提高居民住房水平、满足人民群众

21、物质文化生活需求的基本需求；是扩大内需、促进消费、拉动投资增长、保持国民经济持续健康快速发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有力途径。实现我国房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。2、中国房地产市场发展现状及存在的问题我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的

22、成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。（1）地区发展不平衡房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在：无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变

23、化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。（2）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。3、中国房地产市场发展趋势分析我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：（1）房地产行业正在逐步走向市场化；（2）房地产与资本市场的关系更加紧密；（3）房地

24、产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散；（4）国家房地产的政策正在逐渐完善；为适应我国房地产发展的需求，促进房地产市场化，规范房地产市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台完善一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。五、流程管理在房地产企业中的应用1、房地产企业流程分析房地产开发企业的运营和服务的管理就是典型由流程来驱动的。根据以上对流程的理解，也可以对房地产开发企业的流程作如图3的构架。图3 房地产开发企业流程构架图其中，质量管理和财务管理跨越企业的管理工作和业务工作的范围，例如财务管理流程中的工资管理、固定资产管理等属于管理工作内容，而应收帐管理

25、、应付账管理属于业务工作内容。2、流程管理在房地产企业管理过程中的价值体现好的流程管理可以克服资源不足所带来的劣势，从而取得良好业绩。在政府的几轮宏观调控之下，越来越多的房地产企业相信将来的竞争不是短跑，而是长跑。事实上，流程概念在房地产企业管理中并不鲜见，但大多数房企高管的感觉是：不缺流程，缺乏落实，让流程落地才是企业所需。据了解，企业运营成本很大一部分就消耗在不同部门岗位之间的协调运作上。专家指出，繁杂的运作方式导致整体运行效率低下，是大多企业管理流程中的主要缺陷。要让跨部门跨岗位的人协同起来“做正确的事”，就必须将企业的流程管理精细化。“精细化的流程可以使企业内部形成顺畅的管理秩序、公平

26、的评价体制、有效的执行准则，对外还将获得更高的顾客满意度”。在企业管理过程中，“按流程管理”提供了几个关键的提高效率和性能的优势：流程提供了行动指南，避免了每次动作前都要重新考虑步骤所浪费的精力；流程允许集中时间和资源在目标和结果上，而不是为了实现目标而进行的每一个操作步骤上；流程提供给员工一种参考，允许方便地使临时员工迅速融入项目和操作流程中；流程通过提高生产率和锁定目标来降低生产成本。3、房地产企业流程管理现状通过对国内几家较具代表性的房地产开发企业的调研了解到，目前国内房地产开发企业的流程管理现状是：大多数房地产开发企业未形成系统的业务流程体系；各项活动的职责权限不清晰，接口不畅;流程繁

27、琐，流转周期长，流转效率低；已有流程的监控体系有待完善；没有引入量化的关键业绩指标控制。根据以上现状，现阶段国内大部分房地产开发企业是需要进行流程优化与设计的。六、实现房地产企业流程管理的有效途径通过以上全面的分析，我们已经很清楚，实现流程管理是摆在房地产企业面前一个刻不容缓需要解决的问题，也是房地产企业彻底改善以前传统管理模式，使管理步上一个新台阶的必经之路。但是，房地产企业要实现流程化管理，其出口和途径又在哪里？1、要做好信息收集工作企业在识别原有流程时，首先要收集大量的关于原有流程的信息。只有收集到准确和详细的信息，流程优化和设计的实施者才能够充分认识企业原有流程，了解原有流程的现状，发

28、现原有流程中存在的问题，从而为今后工作的展开奠定良好的基础。2、要识别与描述企业流程大多数实施流程改进与设计的企业，在改进实施前，都是以职能的形式进行管理，企业在进行流程改进与设计前首先要识别企业中现有的流程，并且以一定的方式描述出来，以利于发现流程中存在的问题，进而设计新的流程或改进原有流程，以达到大幅度提高企业效率的目的。3、选择关键流程通常情况下，一个企业内的流程有成百上千，这些流程大致可分为两种类型:一类是围绕职能线形组织运转的子流程，从单个部门内进行投入，并在这个部门形成产出;一类是跨职能流程，这类流程横跨多个职能部门，没有一个人对整个流程负全责。我们所要选择的关键流程应当是第二类跨

29、职能流程。4、选择需要改进的关键流程每家企业都有很多关键流程，但并不是所有关键流程都存在问题，况且企业的资源有限，企业应当选择存在重大问题的关键流程进行改进。5、确定需要改进的关键点在确定了需要改进白键流程后，就需要对这些流程进行诊断，每个流程都是是由系列活动组成的，但并不是每一个活动都需要改进。此，需要找出这些流程中导致绩效低下的关键点，然无析造成问题的原因，从而开始流程的再设计。七、对实现房地产企业流程管理的有效途径提出自己的见解根据以上的所有内容，可见房地产企业在国民经济中的作用是举足轻重的，涉及的行业很多很广。但是目前流程管理在房地产企业中的运用不是很广泛，而且存在诸多的问题。以下我就

30、从流程设计和流程优化连个方面来对房地产如何是先流程管理提出我自己的看法。1、流程设计（1）流程再造实施计划 成立流程管理委员会 培训：流程与规范描述方法和技巧 确定流程和规范模板 流程和规范的形成 业务流程按业务分类分解流程，并用甘特图进行控制进度 管理流程按职能分类分解流程 确定流程负责人 制定流程动态管理制度 形成流程和规范相关文件 （2）考评方案实施计划流程管理项目设计完成后，一定要辅之以相应的绩效考评，否则企业很容易回到原来的状态，流程管理项目的成果就难以真正巩固。 成立考评委员会 考评委员会收集并与各部门沟通KPI指标及指标标准体系 指标收集表格 总经理主持开会通报KPI和指标标准体系 一定限期的沟通提出异议时间 考评委员会决策通过KPI和指标标准体系 人力资源部根据标准执行 考评流程、考评标准、考评方法、计算方法2、流程优化（1）改