附件二十一防渗漏管理体系

1、附件二十一：防渗漏管理体系1目的指导项目防渗漏管理，降低项目工程渗漏率，提高客户满意度。22.1适用范围适用于下属各在建项目。3术语及定义无。44.1职责与权限工程职能：负责制定防渗漏节点构造标准；负责制定各地区防渗漏管理体系文件；指导并监督项目工程部执行防渗漏体系文件。4.2设计职能：4.1.1 配合制定防渗漏节点构造标准；4.1.2 负责防渗漏节点构造及其他相关设计标准在施工图中的。4.3项目工程部：4.1.1 负责防渗漏体系文件；参与施工图纸的审核；负责防渗漏施工工艺标准及施工工艺样板的验收、交底；5防渗漏体系编制的技术原则：5.1强化结构自防水功能；防排结合，先排后防 ：4.1.1 防

2、水工程的设计及施工时，首先强化结构自防水功能，每一处节点均要对结构本身的防水功能给予充分的重视。而后因地制宜，综合考虑，实施“排、疏、防、堵”等手段，并应做到先排后防，即：不能有积水，要将水在短时间内顺畅地排出。5.2防水设计简单化原则：4.1.1 有防水要求部位的建筑与结构设计应尽量简单，同时，防水建筑做法也应相对简单有效。这既是从减少渗漏薄弱点出发，也是考虑万一出现渗漏的情况，便于找出原因和进行维修。5.3技术与管理并用原则：4.1.1 防渗漏体系在执行过程中，重点有三关：第一是结构自防水，包括混凝土墙、柱、板、墙体材料及砌筑、抹灰层、塞缝等，这是整个防水体系的根基，根基不牢，防水体系当然

3、会垮；第二是在各饰面层、防水层施工前、后的淋水、蓄水试验，是对紧前工序防水能力的检验，只有通过淋（蓄）水试验的防水才是可靠的；第三是防水材料（聚氨酯、JS、卷材）的应用，这是防水工程的第一道防线。4.1.2 任何一道关卡的失效，都会导致整系变弱，渗漏风险加大。因此必须采取相应的管理，保证各道防渗漏关卡的稳固。4.1.3防水（渗）工程做法多样，节点各异，本体系及支持性文件防渗防裂节点构造标准并不能覆盖全部情况，各地区在实际管控过程当中，应参照本体系及旭辉防渗防裂节点构造标准，并根据当地实际情况，建立区域事业部的防渗漏体系，并报工程管理部备案。5.4构造要求4.1.1 设计方案（1）住宅项目，室采

4、用独立基础的，应采用钢筋混凝土防水结构板，底板采用建筑构造做法，并应采取可靠的防水措施；（2）室外墙应采用抗渗钢筋混凝土结构围护墙体，外墙采用砌体砌筑的方式，并应采取可靠的防水措施；（3）电梯井坑不应采用砌筑的方式，井坑底板、侧墙均应采用整体式抗渗混凝土结构形式，并应采取可靠的防水措施；（4）住宅项目室设置卫生间，应采用重力方式组织排水。无重力排水条件的，地下室不宜设置卫生间；（5）室内外高差不小于 300mm，外墙四周 1m 范围内设置排水沟与集水井，排水立管直接与排水沟和集水井相连，以增强单体四周排水能力，防止底层进水和返潮。（6）住宅项目车库、室应尽量避免采用全装修，如必须采用全装修的，

5、装修风格应尽量避免木制品。室外墙尽量采墙做法，地面采用石材或玻化砖。（7）屋面排水成品天沟应避免装饰全封闭，防止暴雨溢水引起渗漏，以及便于检修。4.1.2 结构降板（1）（2）（3）（4）（5）阳台降板 50mm；非沉箱式卫生间降板 50mm；沉箱式卫生间降板约 300350mm（可根据周边的厨房降板 50mm；确定）；有保温要求的露台降板 250mm（北方地区根据保温厚度可以增加降板高度），无保温要求的露台降板 100mm；（6）突出外墙的构造板（雨棚、空调板等）降板 200mm，或加 200 高的砼反坎（反坎与主体混凝土结构一次浇筑完成）。4.1.3 结构找坡（1）（2）（3）（4）公共建

6、筑屋面：板底、板面均按 2%结构找坡；住宅屋面：板底平，板面按 2%结构找坡；室顶板：应结构找坡，（建议）坡度为 1%；室底板：宜结构找坡，（建议）坡度为 1%。4.1.4 反坎设置（1）（2）（3）厨房、卫生间周边墙体下设 200墙体厚混凝土反坎；外墙必须设置 200 高混凝土导墙（反坎），与楼板一同浇筑；屋面、露台、层间退台屋面和房间墙体的交接处，设置 350 高的混凝土反梁或反坎；（4）有防水要求的楼板、突出外墙的构造板（雨棚、空调板等），与室内墙体交接处，应设 200 高混凝土反坎；（5）室外楼梯临边与房间墙体的交接处，应设置 200 高混凝土反梁或反坎，楼梯板嵌入墙体；（6）（7）所

7、有屋面女儿墙及突出屋面的管井、烟道井必须为现浇砼结构；建筑装饰外墙墙体厚度不小于 200mm，双面抹灰，且与其他材料交界面有房开裂构造措施，防止开裂。（8）除室内厨卫间反坎外，其它反坎均需与主体结构一起浇筑；并且在相应结构平面图应明示；4.1.5 标高控制（1）（2）（3）厨卫完成面比客厅、房间完成面低 20mm；阳台完成面比客厅、房间完成面低 20mm；楼梯间完成面比电梯前室低 20mm；4.1.6 其他（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）外墙饰面层严禁采用柔性附加防水层；屋面、露台保温层内必须设置盲沟和排气孔；所有防水基层阴阳角位必须做成圆角和倒角；卫生间淋浴房及浴缸 JS 防水层高

8、出建筑完成面 2 米；屋面、顶板的结构反梁内需（贴板面）预留50PVC 排水管；首层建筑墙体设置一道防潮层，与室外地坪交接处设置一道圈梁；凡安装给排水立管设置管卡防水层或有防水要求的外墙时，管卡钻孔位置必须采用细砂防水砂浆封堵密实，并刷 JS 防水加强；（8）与主体结构有关联的花池四周宜做混凝土池壁，花池内壁做防水层、滤水层，并设排水孔；（9）外墙强弱电管线终端（开关面板、壁灯、配电箱等）的线路配管应自上而下，出墙面终端用电设备应位于整个线路的最底端。5.5 招标管理：4.1.1工程管理部负责将防渗漏技术标准及相关管理要求放入招标文件标准版；4.1.2 下属公司工程部根据各地具体情况对招标文件

9、中防渗漏技术标准及相关管理标准进行补充完善；4.1.3 要求施工在投标技术标中响应招标文件防渗漏要求，并在施工组织设计中编制详细的防渗漏措施。5.6工程策划管理：4.1.1 项目部按要求进行工程管理策划，形成项目工程管理策划书；4.1.2 项目工程管理策划书必须包含项目渗漏率控制指标及防渗漏控制标准及管理措施。5.7方案管理4.1.1 各项目必须编制防渗防裂专项方案，方案应包含组织保障、管理措施、材料管控、技术标准、试验检验等；4.1.2 防渗防裂专项施工方案项目部审核后应报事业部工程部、工程分管审核、。5.8样板管理：4.1.1 涉及渗漏的关键部位施工，必须做工艺样板，包括但不限于以下方面必

10、须做样板：（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）室防水层及管道穿室外墙洞口的封堵、防水；门窗安装及塞缝；外墙脚手洞、螺杆洞封堵；管道穿外墙、穿楼板洞口封堵；外墙装饰（包括外保温）；屋面面层（包括屋面防水、屋面保温等）；烟道预留洞口封堵。4.1.2 样板完成后必须经监理、项目工程部确认；4.1.3 项目工程部负责组织监理样板现场进行技术交底。、施工、总包、各相关施工技术在4.1.4 各技术负责组织技术、质量管理员及相关班组全体成员进行样板技术交底；4.1.5 施工负责督促、检查施工按照样板进行施工；监理、工程部负责按照样板验收。5.9旁站监督管理：4.1.1 涉及易渗漏部位的施工工序，监理必

11、须旁站监督，并留有旁站下工序：，包括但不限于以（1）室底板及、顶板防水层施工；（2）（3）（4）（5）基坑回土；楼屋面砼浇捣；外墙螺杆洞、脚手洞封堵；屋面防水层施工。4.1.2 以上工序，项目部必须5.10 停止检查点：，并留有。4.1.1 涉及下列渗漏关键点，项目工程部必须按工程质量停止检查点作业指引要求进行验收后，方可进行下道工序：（1）（2）（3）（4）（5）（6）底板防水防水基层（室外墙板、顶板；屋面、卫生间、阳台、露台)防水层（室外墙板、顶板；屋面、卫生间、阳台、露台)室后浇带门窗框安装、塞缝外墙保温层5.11 雨季检查4.1.1 雨季，项目部应派专人对现场渗漏情况进行检查，检查应形

12、成雨季检查，封闭后应进行相关试验检验，渗及封闭应在案并留有影像资料；5.12 试验检验所有项目必须完成以下试验检验，所有试验检验及维修必须留有影像资料及：4.1.1 卫生间楼板：（1）防水施工前，结构板蓄水试验 24 小时，渗漏，修复结构板后再次蓄水试验 24小时，修至不漏为止；（2）防水层及装修面层完成后完成后，第二次蓄水试验 24 小时，达到不渗漏为止，否则修复后再次蓄水试验 24 小时；（3）如属精装修房，第二次蓄水试验总包、精装修共同参与验收，作为交接验收依据之一；面层完成后由精装修完成第三次蓄水试验：蓄水 24 小时，达到不渗漏为止，否则修复后再次蓄水试验 24 小时。4.1.2 屋

13、面：（1）防水施工前，结构板蓄水试验 24 小时，渗漏，修复结构板后再次蓄水试验 24小时，修至不漏为止；（2）防水层及面层完成后，第二次蓄水试验 24 小时，达到不渗漏、防水层不起泡为止，否则修复后再次蓄水试验 24 小时；（3）如属坡屋面，蓄水试验改为 24 小时淋水试验，淋水试验标准参考外墙及门窗淋水、喷水试验。4.1.3 厨房、阳台：（1）装修面层施工前，结构板蓄水试验 24 小时，渗漏，修复结构板后再次蓄水试验 24 小时，修至不漏为止；（2）装修面层完成后，第二次蓄水试验 24 小时，达到不渗漏为止，否则修复后再次蓄水试验 24 小时；（3）如属精装修房，第二次蓄水试验总包、精装修

14、共同参与验收，作为交接验收依据之一；面层完成后由精装修完成第三次蓄水试验：蓄水 24 小时，达到不渗漏为止，否则修复后再次蓄水试验 24 小时。4.1.4 外门窗：（1）（2）样板窗完成，对样板窗做喷水试验，标准见外墙及门窗淋水、喷水试验标准；外门窗及外立面完成，对外墙及外门窗做淋水试验，标准见外墙及门窗淋水、喷水试验。4.1.5 上水管道：（1）（2）工程完成后按规范要求做管道施压，确认无渗漏，方可隐蔽。装修阶段，有条件的，给水管线与设备应采用带水作业，提前发现渗漏隐患4.1.6 下水管道及存水容器：工程完成做通球试验，确认畅通后管道口用胶带纸封闭。5.13 材料管理：4.1.1 防水材料品

15、牌（1）为保证防水工程质量，防水材料应选择质量有保障的品牌材料，及各地区公司可以根据本地区的资源，进行集中或采购；（2）建议使用品牌：东方雨虹、禹王、月星等稳定性强，市场占有率较高的品牌；（3）防水工程建议采取甲供料或甲指乙供形式，务必强化材料取样、封样、中间送检与隐蔽验收等环节，以确保材料的质量。4.1.2 材料适用参考一览表序防水构造形式高分子卷材改性沥青卷材沥青卷材反应型高分子涂料挥发型高分子涂料改性沥青涂料热熔改性沥青涂料自粘卷材防水混凝土聚合物防水砂浆1特别重要建筑屋面2重要建筑屋面3一般建筑屋面 优选可用 限用禁用4.1.3 刚性防水（1）抗渗混凝土采用砂石连续集料配制，能达到抗渗

16、性能较高的抗渗混凝土；另在实际工程中，由于水泥品种、砂、石粒径不尽如人意，为减少水化热以避免或减少收缩而降低水泥用量，为了避免商品混凝土坍落度损失过多和为了提高施工的和易性，须掺加外加剂（减水剂、加气剂、早强剂、防水剂、膨胀剂）而制成外加剂抗渗混凝土；使用部位：室结构砼（按设计要求，且S8）、泳池（按设计要求，且S8）、屋面及露台（按设计要求，且S6）；（2）防水砂浆在水泥砂浆中掺入以氯化钙、三氯化铝和水按一定比例配制成的防水浆。使用部位：卫生间墙体抹灰层，按水泥用量的 3.8%掺加防水粉4.1.4 其它材料4斜屋面5种植屋面6大跨度建筑屋面7不平整复杂平面屋面8室平整底板9室不平整底板10室

17、墙面11室内地面12室内13外14水池内防水15水池外防水（1）嵌缝材料分类：改性沥青密封材料：改性沥青嵌缝油膏；高分子密封材料：聚氨酯密封膏；聚硫建筑密封膏；丙烯酸酯建筑密封膏。使用部位：改性沥青嵌缝油膏用于沉箱卫生间高分子密封材料用于屋面伸缩缝、变形缝。（2）排水板性能：具有长期稳定性；抗压强度高，能保证空隙夹层不变形；使用部位：屋面排水；室顶板、外墙和底板排水；4.1.5 防水材料检验（1）每批防水材料进场，由监理组织进场验收，填写进场验收，并对进场验收行为拍照留存。要求项目部主管工程师 100%参与；（2）对进场后的防水材料，按和质量验收规范要求进行取样有送检，项目部工程师必须参与第一次取样；（3）过程中，项目部应建立随机对现场防水材料抽样复检机制。5.14 维修管理：4.1.1 每个项目验收交付小业主后，项目工程职能应派专人负责集率达到 95%项目工程职能方可撤场；付期维修，维修完结4.1.2 各地区公司应成立第维修队伍，以增加维修的专业性和及时性；维修工作应以客户利益为重，争取一次维修成功；维修前