巴厘岛项目投资收益分析

1、.三明国际(中国)商业谋划顾问公司SANMING INTL(CHINA)BUSINESS CONSULTANT CO深圳巴厘岛PAGE ：.；深圳巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第 PAGE 49 页深圳巴厘岛投资可行性及收益分析报告开 发 商:深圳中泰天成实业统筹谋划:三明国际(中国)商业谋划顾问公司二00四年十月前 言本方案作为工程的投资分析报告，是工程全程谋划的重要组成部分，是对工程的开发本钱和运营利润进展分析和评价。关于本投资分析报告，有以下几点阐明：本分析报告所研讨的对象是燕南路88号工程的商场部份，暂命名为“巴厘岛；本分析报告中所出现的“本工程、“工程等称号，皆指“巴厘岛；本分析报

2、告假设工程的投资为贵司的自有资金，因此没有思索资金的时间价值本钱；本分析报告在分析工程各种财务评价目的的根底上，经过盈利才干分析、敏感性分析对工程的开发本钱和运营利润进展综合评价；工程以返租销售方式进展，本案主要对返租销售三年期内的投资收益进展分析，因此在计算租赁收入时，只思索了三年返租的总收入；本工程有关本钱核算的明细核算科目根本参照和沿用贵公司提供的有关的数据,贵司没有提供的那么按行业规范计算。目 录 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc86053275 第一部份：工程总论 PAGEREF _Toc86053275 h 5 HYPERLINK l _Toc86053

3、276 1工程称号 PAGEREF _Toc86053276 h 5 HYPERLINK l _Toc86053277 2工程位置 PAGEREF _Toc86053277 h 5 HYPERLINK l _Toc86053278 3工程周边目前现状 PAGEREF _Toc86053278 h 5 HYPERLINK l _Toc86053279 4工程性质及主要特点 PAGEREF _Toc86053279 h 6 HYPERLINK l _Toc86053280 5工程地块面积及边境长 PAGEREF _Toc86053280 h 7 HYPERLINK l _Toc86053281 第

4、二部份：投资本钱及费用分析 PAGEREF _Toc86053281 h 7 HYPERLINK l _Toc86053282 1总建筑面积：18000平方米 PAGEREF _Toc86053282 h 7 HYPERLINK l _Toc86053283 2开发本钱总额：17043.73万元 PAGEREF _Toc86053283 h 7 HYPERLINK l _Toc86053284 3建筑一方造价：9500元 PAGEREF _Toc86053284 h 7 HYPERLINK l _Toc86053285 4各项本钱构成 PAGEREF _Toc86053285 h 7 HYPE

5、RLINK l _Toc86053286 4.1土地本钱 PAGEREF _Toc86053286 h 7 HYPERLINK l _Toc86053287 4.2前期工程费 PAGEREF _Toc86053287 h 8 HYPERLINK l _Toc86053288 4.3建安工程 PAGEREF _Toc86053288 h 8 HYPERLINK l _Toc86053289 4.4开发税费 PAGEREF _Toc86053289 h 9 HYPERLINK l _Toc86053290 4.5红线内外公建配套工程费 PAGEREF _Toc86053290 h 9 HYPERL

6、INK l _Toc86053291 4.6开发本钱费用 PAGEREF _Toc86053291 h 10 HYPERLINK l _Toc86053292 4.7开发期间费用 PAGEREF _Toc86053292 h 10 HYPERLINK l _Toc86053293 5总本钱费用汇总 PAGEREF _Toc86053293 h 11 HYPERLINK l _Toc86053294 第三部份：工程租售财务收益分析 PAGEREF _Toc86053294 h 12 HYPERLINK l _Toc86053295 1租售价钱的定位 PAGEREF _Toc86053295 h

7、12 HYPERLINK l _Toc86053296 1.1销售价钱的定位 PAGEREF _Toc86053296 h 12 HYPERLINK l _Toc86053297 1.2租赁价钱 PAGEREF _Toc86053297 h 14 HYPERLINK l _Toc86053298 1.3租售价钱 PAGEREF _Toc86053298 h 15 HYPERLINK l _Toc86053299 2工程销售收益测算 PAGEREF _Toc86053299 h 15 HYPERLINK l _Toc86053300 2.1销售收入 PAGEREF _Toc86053300 h

8、15 HYPERLINK l _Toc86053301 2.2销售估计发生的税项及其他费用 PAGEREF _Toc86053301 h 19 HYPERLINK l _Toc86053302 2.3销售净收入 PAGEREF _Toc86053302 h 21 HYPERLINK l _Toc86053303 3商铺租赁收入测算 PAGEREF _Toc86053303 h 21 HYPERLINK l _Toc86053304 3.1租赁进度及收入测算 PAGEREF _Toc86053304 h 21 HYPERLINK l _Toc86053305 3.2出租率为100%的租赁收入 P

9、AGEREF _Toc86053305 h 24 HYPERLINK l _Toc86053306 3.3不同租赁率的租赁收入 PAGEREF _Toc86053306 h 24 HYPERLINK l _Toc86053307 3.4租赁估计发生的税项及其他费用 PAGEREF _Toc86053307 h 25 HYPERLINK l _Toc86053308 3.5商场租赁净收入 PAGEREF _Toc86053308 h 26 HYPERLINK l _Toc86053309 4工程收入汇总 PAGEREF _Toc86053309 h 27 HYPERLINK l _Toc8605

10、3310 5工程费用汇总 PAGEREF _Toc86053310 h 27 HYPERLINK l _Toc86053311 6利润测算 PAGEREF _Toc86053311 h 28 HYPERLINK l _Toc86053312 6.1总利润 PAGEREF _Toc86053312 h 28 HYPERLINK l _Toc86053313 6.2净利润 PAGEREF _Toc86053313 h 29 HYPERLINK l _Toc86053314 第四部份：财务目的分析 PAGEREF _Toc86053314 h 30 HYPERLINK l _Toc86053315

11、1财务目的的选取 PAGEREF _Toc86053315 h 30 HYPERLINK l _Toc86053316 1.1静态盈利分析目的 PAGEREF _Toc86053316 h 30 HYPERLINK l _Toc86053317 1.2动态盈利分析目的 PAGEREF _Toc86053317 h 31 HYPERLINK l _Toc86053318 2财务目的的分析 PAGEREF _Toc86053318 h 32 HYPERLINK l _Toc86053319 2.1损益表及静态盈利分析 PAGEREF _Toc86053319 h 32 HYPERLINK l _T

12、oc86053320 2.2现金流量表及动态盈利分析 PAGEREF _Toc86053320 h 33 HYPERLINK l _Toc86053321 2.3工程财务目的计算结果 PAGEREF _Toc86053321 h 37 HYPERLINK l _Toc86053322 第五部份：工程不确定性分析 PAGEREF _Toc86053322 h 38 HYPERLINK l _Toc86053323 1工程盈亏平衡分析 PAGEREF _Toc86053323 h 38 HYPERLINK l _Toc86053324 1.1工程保本销售均价 PAGEREF _Toc8605332

13、4 h 38 HYPERLINK l _Toc86053325 1.2工程保本销售量 PAGEREF _Toc86053325 h 39 HYPERLINK l _Toc86053326 1.3工程保本销售率 PAGEREF _Toc86053326 h 39 HYPERLINK l _Toc86053327 2工程敏感性分析 PAGEREF _Toc86053327 h 39 HYPERLINK l _Toc86053328 第六部份：风险分析 PAGEREF _Toc86053328 h 42 HYPERLINK l _Toc86053329 1按商业房地产寿命周期分类的风险及其防备 PA

14、GEREF _Toc86053329 h 42 HYPERLINK l _Toc86053330 1.1投资前期的风险 PAGEREF _Toc86053330 h 42 HYPERLINK l _Toc86053331 1.2开发建立期间的风险 PAGEREF _Toc86053331 h 42 HYPERLINK l _Toc86053332 1.3管理阶段风险 PAGEREF _Toc86053332 h 43 HYPERLINK l _Toc86053333 2按风险的本质内容分类的风险及其防备 PAGEREF _Toc86053333 h 43 HYPERLINK l _Toc860

15、53334 2.1政策风险 PAGEREF _Toc86053334 h 43 HYPERLINK l _Toc86053335 2.2市场风险 PAGEREF _Toc86053335 h 43 HYPERLINK l _Toc86053336 2.3运营风险 PAGEREF _Toc86053336 h 44 HYPERLINK l _Toc86053337 2.4财务风险 PAGEREF _Toc86053337 h 44 HYPERLINK l _Toc86053338 2.5金融风险 PAGEREF _Toc86053338 h 44 HYPERLINK l _Toc86053339

16、 2.6信誉风险 PAGEREF _Toc86053339 h 44 HYPERLINK l _Toc86053340 3最主要风险分析 PAGEREF _Toc86053340 h 45 HYPERLINK l _Toc86053341 3.1市场风险 PAGEREF _Toc86053341 h 45 HYPERLINK l _Toc86053342 3.2运营风险 PAGEREF _Toc86053342 h 45 HYPERLINK l _Toc86053343 第七部份：结论与建议 PAGEREF _Toc86053343 h 46 HYPERLINK l _Toc86053344

17、1结论 PAGEREF _Toc86053344 h 46 HYPERLINK l _Toc86053345 2建议 PAGEREF _Toc86053345 h 46第一部份：工程总论工程称号巴厘岛中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港FREE LIVING MALL OF YOUNG WOMEN工程位置巴厘岛工程位于深圳市福田区华强北商圈，振华路与燕南路交叉路口处。工程周边的振华路与燕南路均为单行通车路，工程西望华强北路，东靠上步中路，北依红荔路，南面不远就是深南中路。工程周边目前现状工程的西边为华强北商圈，东面是深圳市的行政中心，再加上周围金茂礼都、都市千千汇等中高档住宅楼盘和周岭鞋城

18、、美眉城、金茂礼都商场、都市千千汇等商业物业，所以工程周围不缺泛商业气氛和中高素质人流。工程性质及主要特点经济技术目的一览表占地面积9,759总建筑面积59,000m2商业建筑面积18000m2住宅建筑面积41,000m2楼层数22层裙楼商场楼层3层总户数500户容积率5.8停车位500个燕南路88号工程是商住一体的综合物业，一至三层的商业裙楼部分为本工程，四层至顶层为中高档住宅楼。商业部分定位“中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港，它导入国际最新购物概念文化“体验式购物理念方式，代表着深圳女性生活的新天地，引领着鹏城女性购物的新潮流，是真正集购物享用、休闲、文娱、餐饮于一体的LIVING

19、 MALL。巴厘岛以超前性、差别性、市场导向性、创新性、价值性为其定位原那么，打造本工程三大中心竞争力板块淑女城、活色生香馆、真味生活馆；以其创新性、价值性来实现运营精品产品、品牌产品、文化产品的高素质定位。本工程各楼层的功能业态的特征表如今：一层淑媛名店城以品牌集、明星店、COFFEE SHOP为主题板块，以25-40岁中高收入的女性为目的消费对象，运营国际、国内、本地特征的知名女装、珠宝首饰、化装品、精品皮具、开放式咖啡吧；二层活色生香馆以精品超市、折扣中心、西式餐厅为主题板块，以20-30岁的女性为目的消费群，运营家居生活精品、中高档潮流服饰、运动保健用品、主题专卖店、品牌折扣超市、西式

20、餐厅等；三层真味生活馆以情感世界、时髦梦工场、缘分空间为主题板块，以18-40岁成年女性为目的消费群，运营设计专营、话吧聊吧、保健美容纤体中心、情侣用品区、休闲酒吧、3D迷他梦境影城。工程地块面积及边境长工程地块边境面积为9529平方米，南北边境长度为113米，东西边境宽度为83米。第二部份：投资本钱及费用分析总建筑面积：18000平方米开发本钱总额：17043.73万元建筑一方造价：9500元各项本钱构成本钱费用是指工程开发所需投入，包括土地本钱、建安工程本钱、配套工程本钱及发生的税费及费用。敝司根据贵司提供商住两部份的总本钱，以建筑面积分摊计算本工程各本钱。土地本钱序号工程基数万元基数单位

21、数量数量单位金额万元一土地出让金二折迁补偿费三合计4271.19前期工程费序号工程基数万元基数单位数量数量单位金额万元一市场调研、谋划费用10.00二勘测设计费183.05(1)规划设计费183.05(2)水文地质勘察费0.00三场地三通一平费0.00四筹建开及工程管理费4881.363%146.44五合计339.49建安工程序号工程基数万元基数单位数量数量单位金额万元一土建工程(1)根底及主体工程(2)室内装修工程(3)外立面装修工程(4)室内水电安装二设备及安装工程(1)电梯订购及安装(2)室内外消防消防报警保安监视设备及安装(3)中央空调系统工程(4)其他照明、防雷接地工程费四合计488

22、1.36开发税费序号工程基数万元基数单位数量数量单位金额万元一预算定额管理费二建筑工程监理费三建筑工程质量监视费四建筑工程质量监视检查费五建筑工程平安检查监视费六报建费：建筑答应证费七其他税费如白蚁防治费八合计1719.45红线内外公建配套工程费序号工程基数基数单位数量数量单位金额万元一外电工程费18000.0070元/126.00二暂时施工、用电费18000.005元/9.00三外排水工程18000.0010元/18.00四外水管网工程费、变频水泵等18000.0010元/18.00五合计171.00开发本钱费用序号项 目单价万元/总额万元一土地本钱0.244271.19二前期工程费0.02

23、339.49三建安工程费0.274881.36四开发税费0.101719.45五红线内外公建配套工程费0.01171.00六不可预见费用0.03569.12七开发本钱总额0.6611951.61开发期间费用序号工程基数万元基数单位数量数量单位金额万元一管理费用48496.35万元3%1454.89二销售费用3637.23(1)宣传推行费48496.35万元5%2424.82(2)租售代理费48496.35万元2%969.93(3)其它销售费用48496.35万元0.50%242.48三财务费用0.00四合计5092.12假设本工程资金来源全部是开发商自有资金，财务费用忽略不计。总本钱费用汇总工

24、程总本钱费用为开发工程一切费用的投入，其包括开发本钱与开发期间本钱总和，即总本钱=开发本钱费用+开发期间费用详见总本钱费用汇总表序号项 目单价万元/总额万元一开发本钱0.6611951.61(1)土地本钱0.244271.19(2)前期工程费0.02339.49(3)建安工程0.274881.36(4)开发税费0.101719.45(5)红线内外公建配套工程费0.01171.00(6)不可预见费用0.03569.12二开发期间费用0.285092.12(1)管理费用0.081454.89(2)销售费用0.203637.23(3)财务费用0.000.00三总本钱0.9517043.73第三部份：

25、工程租售财务收益分析租售价钱的定位为确保巴厘岛销售收益合理预测，敝司经过对工程周边同类商场的市场调研，运用市场比较法预测工程的平均价钱，为下一步分析任务的准确性、可操作性提供根据。销售价钱的定位主要竞争工程参数对比主要竞争工程参数对比表竞争对手交通人流规模商场主题硬件设备规划设计运营方式商场管理均价(万元)金茂礼都稍差稍差小普通普通较差普通普通3.2都市千千汇好好小普通普通稍差普通普通4.8采用市场比较法确定销售价钱的上限根据调研知可比实例金茂礼都商铺的均价为3.2万元，都市千千汇商铺的均价为4.8万元，故可求出本工程商铺的销售价钱：因素名称销售均价市场比较法系数修正表比较实例均价买卖时间情况

26、修正区域要素修正个别要素修正买卖情况修正工程修正价交通人流规模小计商场主题硬件设备规划设计运营方式商场管理小计金茂礼都3.2100/100-1-1-2100/96-2-1-2-2-1100/92100/1033.5都市.千千汇4.8100/100+5+5-2100/108-2-1-1-1-1100/94100/1054.5阐明：买卖时间情况修正是将比较实例买卖时与本工程买卖时存在的价钱差别，利用不同时期的价钱，经过比较系数修正方法来确定工程的价钱。区域要素修正是将比较实例与本工程所处不同的地段、商业气氛及人流情况而构成的价钱差别，经过本工程与比较实例的对比加以修正价钱。个别要素修正是将比较实例

27、与本工程本身不同的定位、规划设计、运营方式及运营管理的不同而构成的价钱差别加以修正。买卖情况修正是将比较实例的非正常买卖修正为正常买卖的合理价钱，这种修正就是排除掉买卖过程中的一些特殊要素如特殊的买卖方式、买卖税费的转嫁、买卖时附带有“价外费用等所呵斥的买卖价钱偏向。等于比较实例均价乘以买卖时间修正系数乘以个别要素修正系数乘以区域要素修正系数乘以买卖情况修正系数，即工程修正价=比较实例均价个别要素修正系数区域要素修正系数买卖情况修正系数。综上所述，根据工程的修正价钱以算术平均法计算出工程均价：工程均价=3.5+4.52 =4.0万元/平方米本工程销售均价应思索区域市场及本钱费用，敝司建议销售均

28、价为：楼层建筑面积适用率销售均价一层5520.8054.634.5万元二层5811.4851.572.5万元三层6082.7063.711.5万元租赁价钱由于已根据可比实例的销售价钱测算出了本工程的销售价钱，故可将测算销售价钱转换为租赁价钱。假设本工程商铺运营为无限期，那么根据公式A=PR来求其租赁价钱，那么租赁价钱为：阐明：A为月租赁价钱P为销售价钱R为基准收益率，选取8% 首层月租赁价钱=销售价钱R12=450008%12=300元 二层月租赁价钱=销售价钱R12=250008%12=166元 首层月租赁价钱=销售价钱R12=150008%12=100元租售价钱综合以上市场的调研资料统计分

29、析，经过敝司对工程周边商铺位置、近期价钱走势、开发规模等市场竞争要素，在充分思索到工程的开发利润，迅速回笼资金等各方面要素的根底上，建议工程商场定价如下表：楼层商铺销售均价商铺租赁均价首层4.5万元300元二层2.5万元150元三层1.5万元80元工程销售收益测算销售收入工程销售进度与收入预测根据不同销售阶段预测工程的销售收入，详见各层销售进度与收入预测表。首层销售进度与收入预测序号工程2005年2006年总 额1-6月7-12月1-6月一销售率80%20%0%100%二销售面积4416.641104.160.005520.80三销售价钱元4.504.504.500.00四销售收入万元1987

30、4.884968.720.0024843.60阐明：假设首层按4.5万元/平方米销售，那么销售收入为24843.60万元，即首层销售收入=19874.88+4968.72=24843.60万元。二层销售进度与收入预测序号工程2005年2006年2007年总 额1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月一销售率70%20%10%0%0%100%二销售面积4068.04 1162.30 581.15 0.00 0.00 5811.48 三销售价钱元2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 0.00 四销售收入万元10170.09 2905.74 1452.87 0.00 0.00 145

31、28.70 阐明：假设二层按2.5万元/平方米销售，那么销售收入为14528.70万元，即二层销售收入=10170.09+2905.74+1452.87=14528.70万元。三层销售进度与收入预测序号工程2005年2006年总 额1-6月7-12月1-6月一销售率50%35%15%100%二销售面积3041.352128.95912.416082.70三销售价钱元1.501.501.500.00四销售收入(万元4562.033193.428.619124.05阐明：假设三层按1.5万元/平方米销售，那么销售收入为9124.05万元，即三层销售收入=4562.03+3193.42+8.61=9

32、124.05万元。工程销售进度与收入预测汇总表序号工程2005年2006年总 额1-6月7-12月1-6月一销售收入万元19874.884968.720.0024843.60二销售收入万元10170.092905.741452.8714528.70三销售收入(万元4562.033193.428.619124.05四合计34607.0011067.882821.4848496.35阐明：根据各销售阶段不同，各层销售收入总和为：工程销售总收入=34607.00+11067.88+2821.48=48496.35万元。工程三年期返租销售收入由于本工程以返租销售方式进展，其销售收入有一部份作为返租本钱

33、，在此以不同销售率来分析销售收入情况，进而分析剔除返租本钱的销售收入。销售率为100%的销售收入此为没有剔除返租本钱的销售收入，详见100%销售率的销售收入表。100%销售率的销售收入表序号楼层面积市场均价总额万元备注一首层5520.804.5024843.60商铺全部销售二二层5811.482.5014528.70三三层6082.701.509124.05四合计17414.9848496.35不同销售率的销售收入此为未剔除返租本钱而按50%、60%、70%、80%、90%、100%的销售率计算的销售收入，详见不同销售率的销售收入表。不同销售率的销售收入表楼层面积实收均价万元销售收入万元备注5

34、0%60%70%80%90%100%首层5520.80 4.50 12421.80 14906.16 17390.52 19874.88 22359.24 24843.60 商铺全部销售二层5811.48 2.50 7264.35 8717.22 10170.09 11622.96 13075.83 14528.70 三层6082.70 1.50 4562.03 5474.43 6386.84 7299.24 8211.65 9124.05 合计17414.98 24248.18 29097.81 33947.45 38797.08 43646.72 48496.35 剔除返租本钱后销售率为1

35、00%的销售收入此收入剔除返租报答率按8%，返租期为三年的返租本钱计算的，详见剔除返租本钱销售率为100%的销售收入表。剔除返租本钱销售率为100%的销售收入表单位：万元楼层面积市场均价总额报答率报答本钱单位报答本钱实收单价实收额备注首层5520.804.5024843.600.085962.461.083.4218881.14商铺全部销售二层5811.482.5014528.700.083486.890.601.9011041.81三层6082.701.509124.050.082189.770.361.146934.28合计17414.9848496.350.2411639.1236857

36、.23剔除返租本钱不同销售率的销售收入此为剔除返租报答率按8%，返租期为三年的返租本钱后按50%、60%、70%、80%、90%、100%的销售率计算的销售收入，详见剔除返租本钱不同销售率的销售收入表剔除返租本钱不同销售率的销售收入表单位：万元楼层面积实收均价销售收入50%60%70%80%90%100%首层5520.80 3.42 9440.57 11328.68 13216.80 15104.91 16993.02 18881.14 二层5811.48 1.90 5520.91 6625.09 7729.27 8833.45 9937.63 11041.81 三层6082.70 1.14

37、3467.14 4160.57 4853.99 5547.42 6240.85 6934.28 合计17414.98 18428.61 22114.34 25800.06 29485.78 33171.50 36857.23 销售估计发生的税项及其他费用返租本钱，按销售收入的8%；防洪工程维护费，按销售收入的0.13%；营业税，按销售收入5%；教育费附加，按营业税的3%；城市维护建立税，按营业税的7%；买卖管理费，按销售收入的0.5%；买卖印花税，按销售收入的0.03%；土地增值税，按销售收入的1%。销售税金及附加费用表序号工程基数万元基数单位数量数量单位金额(万元一返租本钱11639.12

38、1首层返租本钱24843.60 万元8%每年5962.46 2二层返租本钱14528.70 万元8%每年3486.89 3三层返租本钱9124.05 万元8%每年2189.77 二销售阶段税费2670.45 1营业税48496.35 万元5%2424.82 2教育费附加2424.82 万元3%72.74 3城市维护建立税2424.82 万元7%169.74 4防洪工程维护费2424.82 万元0.13%3.15 三买卖阶段税费257.03 1买卖管理费48496.35 万元0.50%242.48 2买卖印花税48496.35 万元0.03%14.55 四销售所得税16886.01 0.00 3

39、3%5572.38 五合计20218.99 销售净收入序号工程金额(万元)一销售收入48496.35 1首层销售收入24843.60 2二层销售收入14528.70 3三层销售收入9124.05 二返租本钱11639.12 1首层返租本钱5962.46 2二层返租本钱3486.89 3三层返租本钱2189.77 三销售税金及附加2927.48 1销售阶段税费2670.45 2买卖阶段税费257.03 四销售所得税5572.38 五销售净收入28357.36 阐明：此销售收入为剔除返租本钱的收入，返租本钱分三年期在租赁收入中扣除。商铺租赁收入测算租赁进度及收入测算根据不同租赁期预测工程的租赁收入

40、，详见各层租赁进度与收入预测表。首层租赁进度及收入测算表序号工程2005年2006年2007年2021年总额(万元1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月一出租率100%100%100%100%100%100%100%100%二租赁面积5520.085520.085520.085520.085520.085520.085520.080三租赁价钱元2402403003003003003000四租赁收入万元132.48 794.89 993.61 993.61 993.61 993.61 828.01 5729.84 阐明：第一年租金按8折方式优惠，第二年恢复原价；2005年

41、6月开场营业，因此2005年只计算7个月，2021年计算5个月；三年期首层租赁收入为5729.84万元，即租赁收入=132.48+794.89+993.614+828.01=5729.84万元。二层租赁进度及收入测算表序号工程2005年2006年2007年2021年总额(万元1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月一出租率100%100%100%100%100%100%100%100%二租赁面积5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 0.00 三租赁价钱元120 120 150 150 150 150

42、 150 0 四租赁收入万元69.74 418.43 523.03 523.03 523.03 523.03 435.86 3016.16 阐明：第一年租金按8折方式优惠，第二年恢复原价；2005年6月开场营业，因此2005年只计算7个月,2021年计算5个月；三年期二层租赁收入为3012.56万元，即租赁收入=69.74+418.43+523.034+435.86=3016.16万元。三层租赁进度及收测算表序号工程2005年2006年2007年2021年总额(万元1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月一出租率100%100%100%100%100%100%100%10

43、0%二租赁面积6082.706082.706082.706082.706082.706082.706082.700.00三租赁价钱元646480808080800四租赁收入万元38.93233.58291.97291.97291.97291.97243.311683.69阐明：第一年租金按8折方式优惠，第二年恢复原价；2005年6月开场营业，因此2005年只计算7个月, 2021年计算5个月；三年期三层租赁收入为1683.69万元，即租赁收入=38.93+233.58+291.974+243.31=1683.69万元。商场租赁收入汇总表单位：万元序号工程2005年2006年2007年2021年

44、总额(万元)1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月一首层租赁收入132.48 794.89 993.61 993.61 993.61 993.61 828.01 5729.84 二二层租赁收入69.74 418.43 523.03 523.03 523.03 523.03 435.86 3016.16 三三层租赁收入38.93 233.58 291.97 291.97 291.97 291.97 243.31 1683.69 四合计241.15 1446.89 1808.62 1808.62 1808.62 1808.62 1507.18 10429.69 阐明：根据各

45、租期不同，各层租赁收入总和为：工程租赁总收入=5729.82+3016.15+1683.70=10429.67万元。出租率为100%的租赁收入此为商铺100%出租时的租赁收入，详见100%出租率的租赁收入表。100%出租率的租赁收入表序号楼层面积市场均价小计万元总额万元一首层5520.08 240.00 927.37 5729.84 300.00 4802.47 二二层5811.48 120.00 488.16 3016.16 150.00 2527.99 三三层6082.70 64.00 272.50 1683.69 80.00 1411.19 四合计17414.26 10429.69 10

46、429.69 不同租赁率的租赁收入此为按50%、60%、70%、80%、90%、100%的出租率计算的租赁收入，详见不同租赁率的租赁收入表。不同租赁率的租赁收入表楼层面积市场均价租赁收入万元50%60%70%80%90%100%首层5520.08240.00 463.69 556.42 649.16 741.90 834.64 927.37 300.00 2401.23 2881.48 3361.73 3841.98 4322.22 4802.47 二层5811.48120.00 244.08 292.90 341.72 390.53 439.35 488.16 150.00 1264.00

47、1516.80 1769.60 2022.40 2275.19 2527.99 三层6082.764.00 .25 163.50 190.75 218.00 245.25 272.50 80.00 705.59 846.71 987.83 1128.95 1270.07 1411.19 租赁估计发生的税项及其他费用房产税，按租赁收入12%；营业税，按租赁收入5%；防洪工程维护费，按租赁收入的0.13%；教育费附加，按营业税的3%；城市维护建立税，按营业税的7%；商场运营管理费，与向租户收取的管理费用相互抵消；所得税，按租赁利润的33%。租赁费用表序号工程基数万元基数单位数量数量单位金额万元一租

48、赁税金及附加1825.87 1营业税10429.67 万元5%521.48 2房产税10429.67 万元12%1251.56 3城市维护建立税521.48 万元7%36.50 4防洪工程维护费521.48 万元0.13%0.68 5教育费附加521.48 万元3%15.64 二商场运营管理费忽略0.00 三所得税8603.82 33%2839.26 四合计4665.13 阐明：由于本工程采取的是返租销售方式，后期租赁收入主要是用于补偿反租本钱的。商场租赁净收入序号工程金额(万元)一租赁收入10429.691首层租赁收入5729.842二层租赁收入3016.163三层租赁收入1683.69二租

49、赁税金及附加1825.87三商场运营管理费0.00四所得税2839.26五租赁净收入5764.56阐明：租赁收入为剔除返租本钱后，其为正值时，那么100%出租率的租赁收入足以保证返租所支付的本钱，如为负值时，那么100%出租率的租赁收入缺乏保证返租本钱。 在实践返租过程中，商铺租赁普通都有优惠的，由于本案租赁价钱是由售价按8%的投资收益反推的，因此在后期租赁收入中能够会出现租赁收入缺乏以补偿返租本钱。本案以反推价钱为例是为保守分析，实践操作中，在思索利益最大化和实践情况下可适当调高或调低租赁价钱加以平衡。工程收入汇总此为以返租期为三年的工程销售及商铺租赁的总收入，详细内容详见工程收入汇总表。工

50、程收入汇总表单位：万元序号工程面积个均价总额一销售收入48496.35 1首层销售收入5520.80 4.50 24843.60 2二层销售收入5811.48 2.50 14528.70 3三层销售收入6082.70 1.50 9124.05 二商场租赁收入10430.44 1首层租赁收入5520.80 288.33 5730.59 2二层租赁收入5811.48 144.17 3016.16 3三层租赁收入6082.70 76.89 1683.69 三合计58926.79 阐明：工程总收入为销售收入与商铺租赁收入总和，即总收入=48496.35+10430.44=58926.79万元。 工程费

51、用汇总此为以返租期为三年的工程销售及商铺租赁的总费用，详细内容详见工程费用汇总表。工程费用汇总表单位：万元序号工程均价总额一返租本钱0.67 11639.12 二销售费用0.17 2927.48 1销售阶段税费2670.45 2买卖阶段税费257.03 三租赁费用0.27 4665.13 1租赁税金及附加1825.87 2商场运营管理费0.00 3所得税2839.26 四合计1.10 19231.74 利润测算总利润序号工程金额 (万元一工程收入58926.041销售收入48496.352商铺租赁收入10429.693车位租赁收入0.00二开发总本钱17043.731开发本钱11951.622

52、开发期费用5092.12三销售税金及附加2927.481销售阶段税费2670.452买卖阶段税费257.03四返租本钱11639.121首层5962.462二层3486.893三层2189.77五商铺租赁税金及附加1825.871租赁税金及附加1825.872运营管理费0.00六车位租赁税金及附加0.001租赁税金及附加0.002运营管理费0.00六利润总额25489.83阐明：利润总额为收入减去本钱，此本钱为广义本钱，包括开发本钱及销售租赁期间发生的税费等。利润总额=总收入总本钱=58926.04(17043.73+2927.48+11639.12+1825.87)=25489.83(万元)

53、净利润序号工程金额 (万元一工程收入58926.041销售收入48496.352商铺租赁收入10429.69二开发总本钱17043.731开发本钱11951.622开发期费用5092.12三销售税金及附加2927.481销售阶段税费2670.452买卖阶段税费257.03四返租本钱11639.121首层5962.462二层3486.893三层2189.77五商铺租赁税金及附加1825.871租赁税金及附加1825.872运营管理费0.00六利润总额25489.83七工程所得税8411.65八税后利润17078.19九盈余公积金1707.82十可分配利润15370.37 阐明：税后利润为利润总额

54、减去所得税后的利润，根据现有财务制度，所得税为利润总额的33%，盈余公积金按税后利润的10%计提，故可知：所得税=利润总额33%=25489.8333%=8411.65(万元)税后利润=利润总额所得税=25489.838411.65=17078.19(万元)盈余公积金=税后利润10%=17078.1910%=1707.82(万元)可分配利润=税后利润盈余公积金=17078.19-1707.82=15370.37(万元)第四部份：财务目的分析财务目的的选取对本工程进展经济效益分析评价的主要根据是国家计委、建立部颁发的，参照我国新的财会制度，结合商业地产开发的实践情况，计算全部自有资金投资的经济效

55、益。由于本工程为销售返租并举的工程，所以要运用多个评价目的来进展工程评价，主要评价目的有：静态盈利分析目的静态投资回收期(Pt)静态投资回收期是指以工程的净收益来抵偿全部投资所需求的时间，它是反映房地产投资工程在静态情景下收入资金才干的一个主要静态目的值。用静态投资回收期来评价工程，是以投资支出的回收快慢作为决策根据。静态投资回收期直接利用全部投资现金流量表的累计净现金流量计算求得，当累计净现金流量等于0或初次出现正值的年份，即为工程静态投资回收期的最终年份。投资收益率投资收益率又称投资效果系数，是指在工程到达设计才干后(进展正常运营期)，其的净收益与工程全部投资的比率，是调查工程单位投资的盈

56、利才干指数，可以直观地衡量工程的运营成果。它没有思索通货膨胀而使货币贬值的要素，是一个简单表达盈利情况的目的。动态盈利分析目的动态投资回收期Pt动态投资回收期是指以工程的净收益抵偿全部投资所需求时间。内部收益率IRR内部收益率(IRR)是指工程在整个计算期内各年净现金流量现值累计0等于时的折现率，它反映工程本身的盈利才干，是工程占用的尚未回收资金的获利率，是调查工程盈利才干的主要动态评价目的，当内部收益率大于基准收益率时，那么以为其盈利才干己满足最低要求。工程选定的基准收益率为8%。 净现值NPV净现值是按行业的基准收益率或设定的折现率(本报告按银行贷款利率8%计算)，将工程计算期内各年净现金

57、流量折现到建立期初的现值之和。它是根据财务现金流量表计算求得，财务净现值大于或等于0的工程是可以接受的。财务目的的分析损益表及静态盈利分析评价目的：评价目的的计算过程详见阐明：税前净收益为利润总额，等于25489.83万元；税后净收益为净利润，等于17078.19万元；利税额=所得税+销售税金及附加+租赁税金及附加=8411.65+2927.48+1825.87=13165.00万元；工程全部投资为17043.73万元。投资收益率：税前投资收益率=税前净收益/工程全部投资*100%=25489.8317043.73100%=149.56%税后投资收益率=税后净收益/工程全部投资*100%=17

58、078.1917043.73100%=100.20%投资利税率投资利税率=利税额/工程全部投资*100%=13165.0017043.73100%=77.24%分析：计算出的税前投资收益率149.56%，税后抽资收益率为100.20%，投资利税率为77.24%，均大于行业程度。现金流量表及动态盈利分析评价目的：评价目的的计算过程详见阐明：从净现金流量累计行的正负交替处或零处可推断静态投资回收期；从折现净现金流量累计行的正负交替或零处可推断动态投资回收期；现金净流量现值行的各年的现金净流量现值=各年现金净流量 对应各年贴现系数。此行各年数值之和就是净现值NPV；净流量现值累计行的各年净流量现值累

59、计等于其上一年的累计加上该年的现值之和，因此，该行的最后累计值也是NPV。此行数值先是负，后是正，正负交替处之前的年数就是动态投资回收期的年数； 现金流量表中的贴现率不同，并不影响内部利润率和静态投资回收期，只影响NPV和动态投资回收期。贴现率Ic越大，NPV越小，动态投资回收期越长。假设设定Ic正好等于IRR，那么必有NPV=0，动态回收期恰好等于工程计算期。设定较小的贴现率Ic，可以计算得到较小的动态投资回收期，但这是降低了工程可行性的规范门槛，在行业审批、特别是在金融机构的贷款恳求中是不利的。静态投资回收期Pt税前静态投资回收期Pt=税前累计净现金流量开场出现正值年份数-1+上年税前累计

60、净现金流量的绝对值/当年税前净现金流量=1-1+11951.6227875.25=0.43年即0.43年12=6月税后静态投资回收期Pt=税后累计净现金流量开场出现正值年份数-1+上年税后累计净现金流量的绝对值/当年税后净现金流量=1-1+11951.6222620.45=0.53年即0.53年12=7月动态投资回收期Pt税前动态投资回收期Pt=税前折现累计净现金流量开场出现正值年份数-1+上年税前折现累计净现金流量的绝对值/当年税前折现净现金流量=1-1+11951.6225810.42=0.46年即0.4年12=6月税后动态投资回收期Pt=税后折现累计净现金流量开场出现正值年份数-1+上年