8203估价师协会网站cms实践总结

1、个人专业实践总结国地房地产土地评估资格证号：2008110003号：20061100111摘要：土地估价一个理论与实践相结合的行业，理论是从事评估业务的基础，指导实践工作的顺利开展，通过实践工作的开展，深化对评估业务的了解和认识，结合房地产、土地政策形势的不断变化，实践工作又反过来引导理论的创新和应用。主要从个人估价实践出发，阐述本人对土地估价理论学习层面和工作实践层面的一些认识。：土地估价 理论层面 工作实践层面土地估价行业是我国经济社会发展中重要的中介行业，业务广泛涉及土地使用权出让、土地转让、课税，企业合营、改制、上市、，房地产开发经营等经济行为。同时，土地估价行业还在积极配合土地使用制

2、度、推进土地市场建设、促进土地资源节约集约利用等方面发挥着重要作用。随着土地使用制度和土地估价机构的深化，土地估价市场得到进一步规范化、完善化。从事土地估价工作对理论和实践要求都非常高，作为一名合格的土地估价师必须深刻体会土地估价原理，熟练掌握各种估价方法，了解各种土地相关法律法规，并能准确把握估价对象的特点，遵循土地价格形成的客观规律，通过估价把土地的内在价格，也就是价值，真实客观地反映出来。因此，在学习理论的基础上，需要仔细揣摩体会土地价格形成的客观规律，不断积累工作实践经验。通过近几年在房地产、土地领域的实践工作，使理论知识、专业技能得到了不断的补充和完善，在业务能力得到锻炼的同时，更次

3、理解了土地估价工作的本质与含义，下面就本人近年来所从事相关实践工作谈谈个人的感受和认识。第一部分本人的专业背景介绍我于 1999 年考入师范大学地理学与遥感科学学院资源环境与城乡规划管理专业，学习城市规划、城市地理、资源环境、房地产评估、土地资源管理、地理信息系统、遥感科学原理等专业学科，在学习过，从理论层面初步了解了一些房地产、土地方面的专业知识，并且初步掌握了 MapInfo、ARCGIS 等地理信息专业分析工具。2004 年有机会在京师大房地产开发开始了一段时间很不错的实习工作，在工作中第一次接触了房地产行业，对房地产行业也有了一些模糊的认识。实习工作对我以后的职业生涯产生了比较大的影响

4、，直到目前全身心的投入到房地产土地评估这个行业领域中来。从新手起步，在业内资深前辈的培养和指导下，一点一滴的积累工作经验和业务技能。通过近几年的相关房地产、土地实践工作，我从不同方面对这个行业各个阶段有了一些粗浅的了解。本人从事过拆迁评估工作，对目前城市的拆迁状况和拆迁评估工作流程、技术过程有了一定的了解；从事过房地产、土地市场分析工作，从宏观层面了解了城市房地产建设、土地供应的趋势和方向；从事过征地补偿、土地转让、抵押等类别的土地评估工作，领略了不同类型的土地评估工作中技术方法应用的差别和评估侧重点的不同；从事过土地投资分析工作，了解一些在土地投资分析过成本、收益，通过房地产产品定位、市场分

5、析、客户群定位分析发掘土地最佳利用价值。总之，房地产土地行业涉及领域广泛，从事评估业务，需要全面掌握开发成本、市场分析、房地产土地等专业知识，以及具备相关计算机技能（对 AutoCAD、GIS、EXCEL 等），才能在工作过用艺术与技术的结合，完成任务。第二部分 专业实践的基本情况国地房地产土地评估成立于 1997 年，专业从事房地产土地评估、和顾问业务，经过十几年的发展已成长为国内专业资质最高、最全面、规模最大、管理最规范、服务最佳的房地产土地评估顾问机构之一，是首家通过 SGS（通用行）ISO9001:2000 质量管理体系认证的评估机构。业务范围如下：房地产评估、房地产价格评估、房地产中

6、介服务、土地估价。具体业务范围是：1.受有关部门委托可从事基准地价评估；2.出让、转让、出租、抵押、作价入股土地的评估；3.上市或公司涉及的土地估价；4.企业兼并、清产核资涉及的土地评估；5.地价。第三部分专业实践期间完成的主要工作及流程1主要工作（1）土地一级市场出让地价评估工作。涉及土地招拍挂过出让底价的确定工作，主要由土地行政管理部门委托评估。（2）土地抵押评估。涉及取得土地后进行融资所进行的抵押评估，以估价值确定金额，主要由当事人或委托。（3）土地二、三级市场过户评估工作。涉及土地过户缴纳契税的工作，主要由交易者委托。（4）土地投资分析工作。对土地的开发投资价值进行评估，土地未来收益，

7、为开发企业或者进行土地开发投资提供专业服务。（5）市供应计划编制研究工作。为土地行政主管部门作服务，从宏观层面把握市土地供应方向，为城市建设过所需土地总量与空间布局提供分析依据，平衡自然资源约束与城市建设需求之间的供求关系。2工作流程评估类业务工作流程：前期洽谈、实地查勘、市场、撰写、报告审核、出具、提交、整理存档八个阶段。课题研究类业务工作流程：前期洽谈、项目投标、方案设计、意见征询、资料收集、课题撰写、出具初步成果、意见征询、出具、成果汇报、整理存档八个阶段第四部分专业实践过的感受与认识1从理论学习层面对评估业务的认识1）对土地估价原则的体会从土地估价道德原则来讲，公正、科学、适法为其中三

8、条最重要的原则，明确了在估价中的立场、态度和原则，起着提纲挈领的作用；同时也是非技术性的抽象条款，很难在实践中准确把握。所谓公正是要在估价中尊重事实，不带随意性，不受外部干扰，也不屈服于外部压力，以估价标的物的价值为依据，符合客观实际，按照科学的估价标准、方法和程序，实事求是地进行估价。科学原则是指在估价工作中所采取的定性和定量分析方法，必须符合客观实际，体现事务的内在联系。科学性要求有科学的测算、估价规范，包括科学的测算标准、测算原则、程序和方法，同时要求估价有完整的知识结构和科学分析的头脑，并要有一定的实际操作经验，只有这几方面配合好，才能做到科学地估价。适法是指土地评估应严格以相关为依据

9、，但又不死板教条，应灵活掌握。估价工作涉及各当事人的权益分配，关系，土地相关正是以保证利益合理分配为目的，因此土地估价必须依法办事，严格遵循国家、当地政府及相关部门的相关。在具体估价过程里，需要土地估价师时刻将这些应遵守的法则、标准和注意事项，灵活把握到自己的每一个估价环节中去。2）对估价方法适用范围的实践认识市场比较法、收益法、成本法是土地估价的三大基本方法，另外还有基准地价法、假设开发法、路线价法等多种评估方法。每种方法都有自身的局限和适用范围，应根据估价目的、估价对象的特点、所收集到的资料情况，选取最适宜的一种或几种方法才能准确地评价土地的真实价值。1在土地市场发育良好、有许多交易实例的

10、地区适宜用比较法市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别等进行修正，求取待估宗地在估价基准日地价的方法。这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。运用市场比较法，一般需要做修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。此方法适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。2对有收益或潜在收益的土地进行估价适宜用收益法收益法是以土地还原率将土地在未来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估宗地价格的方法。由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来持

11、续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。此方法适用于有收益（如出租、商业、工业用地）或潜在收益的土地的估价。3没有收益又无交易实例可以作为估价参考的土地适宜用成本法成本法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所产生的利息和合理利润，组成土地价格的基础部分。并同时根据国家对土地所在经济上得到实现的需要，加上土地所应得收益（即土地出让金），从而求得土地价格。即：土地价格=土地取得费土地开发费税费利息利润土地所收益。2从工作实践层面对评估业务的认识经过近几年的估价实践工作历练，工作水平也从原先的理论水平向实践水平过渡，明白了理

12、论仅是提供房地产、土地价格评估的方式方法，而实践工作则需要在理论方法的指导下，根据实际业务情况灵活把握，既不能抛弃理论方法，不讲原则的评估，同时又不能机械的套用方法、格式，毫无变通。在评估实践过程中，需要融合各种方法、原则，取长补短，相互平衡，既要客观合理的评估当前房地产价格，还要分析各类项目所存在的特殊情况，考虑风险控制和房地产市场预期，做到评估价格的公平性与科学性。经过自己的实践总结，以及与领域内前辈的沟通学习，本人认为做为一名合格的土地估价师应该从以下三个层面要求自己：1）熟悉估价对象相关成本费用的测算标准熟悉房地产开发成本及，土地一、二级开发成本及，土地取得费用，涉及各项业务的行政性标

13、准及，各项业务流程与成本支出关系等，才能在成本法运用中游刃有余，在比较法、收益法、假设开发法中涉及到相关的成本估算也不会遇到太大问题。熟悉了各项成本费用，就等于掌握了各个项目的价格，掌握了评估价格的度量衡，才能够把握好各类评估项目，做到价格评估合理。2）把握宏观市场，了解价格运行原理通过对房地产、土地市场的宏观把握，能够知道土地房地产价格运行原理，并熟悉当地房地产市场和土地市场等状况。在运用比较法和收益法时，分析准确，合理，能用假设开发法等技术去分析区域房地产、土地市场发展趋势，判断国家宏观政策对市场发展的影响大小和方向。把握了市场，就等于摸清了市场发展的趋势脉象，在做好评估业务的同时，具有一

14、定的创造性，从事一些评估层面的研究型业务，从整体层面看评估业务。3、通晓法律知识，全方位提供评估服务精通房地产土地及相关领域，熟悉相关部门规定和程序，擅长分析权属不完善的房地产土地，提出一套可行的完善措施，对国家出台的和政策能够精通其实质并前瞻性的开拓服务市场。结合相关的成本测算、市场把握能力，可以全方位的提供评估业务，提供最优化的设计方案，同时规避潜在的各项政策性风险。在大型估价项目时，即可以全方位的创新，同时可以降低业务所存在的各项风险。通过成本微观控制，市场宏观控律风险控制三个层面的知识积累，使自己成为一名合格的估价师。第五部分对估价业务的认识总结土地估价一个理论与实践相结合的行业，理论是从事评估业务的基础，指导实践工作的